Ипотека: 5 заблуждений

Ипотека – понятие для россиян относительное новое, и ,как любая новость, она обрастает всякими домыслами, заблуждениями и страхами. «Собственник» опросил участников рынка на предмет того, с какими заблуждениями своих клиентов им приходится сталкиваться чаще всего.

Заблуждение 1. Ипотека сейчас очень дорогая, надо ждать, пока процентные ставки снизятся.

Алла Цытович, вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit, считает, что дело не столько в дороговизне ипотеки, сколько в дороговизне самой недвижимости. «Семья с доходом в $2 тыс. может получить кредит от $90 тыс. на 15 лет под 11% годовых. При снижении ставки до 7% получить можно не намного больше – $110 тыс.» Таким образом, при стоимости московской двухкомнатной квартиры в $200 тыс. семье по-прежнему нужно иметь примерно $100 тыс. своих денег (накоплений) на приобретение жилья. К тому же аналитики прогнозируют продолжение роста цен на жилье, поэтому если сейчас есть возможность купить квартиру хотя бы с привлечением кредита, не стоит ждать снижения ставок: это не позволит сэкономить деньги, поскольку жилье за это время вырастает в цене намного больше.

Заблуждение 2: Страшно брать кредит на 15-20 лет, потому что непонятно, что за этот срок может произойти.

По статистике, ипотечный кредит в России полностью гасится намного раньше – за 4-5 лет вместо 10-20 лет. От ряда самых неприятных рисков заемщика страхует страховая компания (от утери права собственности, здоровья и жизни). И опять же, общая тенденция на рынке недвижимости во всем мире и России в частности такова, что цены в абсолютном выражении растут (невзирая на кризисы). По словам Аллы Цытович, обычно все дополнительные доходы – квартальные и годовые премии, наследство и дополнительные заработки – идут на погашение кредита. Она считает, что длительный срок кредита удобнее, так как позволяет заемщику спокойно выплачивать кредит, не затягивая чересчур пояс. Штрафы за досрочное погашение кредита обычно предусмотрены только в первые полгода, а далее можно погашать кредит хоть целиком.

Заблуждение 3. Если я потеряю работу, то банк сразу отберет квартиру.

На самом деле банк выселяет заемщика лишь в самом крайнем случае. За всю историю существования российского рынка ипотеки известно лишь 3 случая выселения. Если такое случается, то это показатель просчета банкиров. Банк отнюдь не репрессивное заведение, а финансовое, и его интерес в том, чтобы деньги вернулись.

По словам Надежды Горячевой, руководителя отдела финансовых продуктов компании «МГСН», выселять собственника квартиры сразу же, если вдруг возникнут проблемы с регулярными выплатами, никто не будет – чаще всего банки входят в положение клиента и дают ему время на решение его финансового вопроса. Банки готовы идти на реструктуризацию кредитов, перекредитование и т. д. Опять же, когда банк понимает, что клиент совсем не может платить, то ему купят квартиру поменьше (даже, если потребуется, с привлечением кредита). С учетом вышесказанного не стоит скрывать серьезные финансовые трудности от банка – достаточно соблюдать договор, где указано, о чем заемщик обязан информировать банк. Рано или поздно это выяснится, однако в таком случае банк уже будет относиться к клиенту с существенно меньшим доверием, и договориться о перекредитовании будет сложнее.

Заблуждение 4. Среди множества рекламы слишком трудно выбрать банковскую программу.

Сейчас рынок ипотеки так устроен, что обращаться напрямую в банк заемщику выгодно буквально в нескольких случаях: если в банке обслуживается организация, в которой он работает (тогда там, скорее всего, есть особые условия для работников организации), если у потенциального заемщика там открыт депозит (или другие финансовые счета) или если банк проводит акцию по привлечению клиентов и предлагает специальные условия. Чаще всего в банк выгоднее приходить не самостоятельно, а через ипотечного брокера. Такие услуги предлагают большинство риэлторских компаний, обычно для этого у них есть специализированное отделение. По словам директора центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Пановой, в отделе ипотеки работают риэлторы, которые являются агентами, специализирующимися на заключении ипотечных сделок, а консультанты из отдела сопровождения помогают выбрать наиболее подходящую ипотечную программу.

«На практике заемщик часто бывает не в состоянии грамотно обговорить все моменты, зафиксировать необходимые договоренности, правильно выполнить все требования банка, – считает Надежда Горячева. – Риэлторские компании, владеющие отточенным механизмом проведения сделок с ипотекой (с момента одобрения банком клиента как заемщика до заключения и регистрации договора купли-продажи), могут защитить интересы заемщика, сэкономить его время, силы и средства».

Заблуждение 5: Не придется ли мне выплачивать срочно кредит, если у банка возникнут проблемы? А может, это даже хорошо будет, если банк обанкротится, и про мой кредит забудут?

«Если ваша сделка только в стадии заключения, то она, скорее всего, сорвется, – рассказывает Елена Панова. – Например, банк «Диалог-Оптим» активно работал с ипотекой, и когда минувшим летом его лишили лицензии, вся работа заемщиков пошла насмарку, при этом денег они не лишились: все, что заложено в депозитные ячейки, активом банка не считается и остается неприкосновенным даже при банкротстве».

А вот если кредит получен, квартира куплена, то заемщик почти не заметит, что банк «лопнул»: ему просто придет уведомление, что платежи теперь нужно делать по другому адресу. Ипотечные долги во всем мире считаются очень привлекательными для банков, их охотно возьмет и новый собственник. Принципиальный момент: условия платежей (сроки, проценты и т. д.) не могут измениться в одностороннем порядке ни при каких обстоятельствах, они установлены раз и навсегда вашим договором.

Надежда Горячева резюмирует: «В случае если банк становится банкротом, все его активы переходят другому банку в виде залогов. Так что кредит выплачивать все равно придется, только другому юридическому лицу».

Отметим напоследок, что специалисты риэлторских компаний почти в один голос утверждают, что число заявок с использованием заемных средств неуклонно растет, а клиенты становятся все более «подкованными» в вопросах ипотеки. Ипотека входит в нашу жизнь и становится практически ее повседневной частью, а значит, пора покончить с заблуждениями на ее счет.

www.newmetr.ru

Может ли быть ипотека под 5 процентов годовых. Это миф или реальность?

Получить ипотечный кредитный заем по процентной низкой ставке сегодня заинтересован, безусловно, каждый претендент на кредитование. Правительством Российской Федерации неоднократно подчеркивалась необходимость усовершенствования ипотечных программ с целью снижения процентных ставок, позволяющих широкой категории граждан воспользоваться покупкой жилья, к примеру, в ипотеку 5 процентов годовых. При выборе ипотечной программы ставка кредитования является важнейшим условием.

Ипотека 5 процентов позволяет претендентам на кредитование воспользоваться банковским валютным кредитом или льготным рублевым, предназначенным для социально не защищённых категорий граждан. Особенностью валютной ипотеки под 5 процентов годовых является использование плавающей кредитной ставки, которая способна видоизменяться в зависимости от значения процентной ставки межбанковского рынка. При этом потенциальный заемщик должен знать, что низкая ставка кредитования является для банка-кредитора основанием для увеличения сроков кредитования и ужесточения условий предоставления займа.

Ипотека 5 процентов годовых свои условия кредитования может изменять в зависимости от выбранного заемщиком рынка недвижимости, объёмов и сроков кредитования, а также суммы первоначального взноса. Потенциальный претендент на получение ипотеки 5 процентов годовых должен знать, что в случае не подтверждения достаточности среднемесячных доходов, ставка ипотеки кредитором может быть повышена, так как такой клиент является риском для залогодателя.

Претендент на получение ипотеки 5 процентов годовых должен понимать, что кредитные рыночные ставки могут колебаться, что не позволяет прогнозировать их значение на большой срок кредитования. Выбирая низкую ставку, заемщик также должен учитывать целый ряд дополнительных расходов, связанных с оформлением и обслуживанием кредитного займа. Квалифицированные сотрудники нашего ресурса готовы помочь претендентам на ипотеку под 5процентов годовых разобраться во всех тонкостях кредитования и определиться для себя в правильности принятого решения.

В завершении следует напомнить, что развитие накопительной жилищной системы также позволяет заемщикам воспользоваться программой ипотеки под 5 процентов годовых. По мнению аналитиков, схема накопительной системы через строительные кассы на сегодняшний день является актуальной и востребованной клиентами. Особенностью данной программы является постепенное накопление участником программы определённого процента стоимости будущей жилой собственности, при достаточности которого клиент может воспользоваться получением под низкий процент кредитного займа на недостающую сумму, требуемую для погашения стоимости недвижимости.

www.creday.com

Ипотека 5

Ответ на этот вопрос индивидуален для каждого конкретного случая. Для того чтобы вы могли выбрать оптимальное для себя решение рассмотрим все плюсы и минусы данной ситуации…

Подробнее →

Получение жилищного кредита требует от заемщика сбора средств на оплату первоначального взноса, подбора подходящего для него варианта квартиры, сбора большого пакета документов, предоставления банку доказательств своей платежеспособности, поиска поручителей и т.д…

Подробнее →

Вопрос приобретения собственного жилья для многих молодых семей остается одним из самых актуальных. Увы, цены на недвижимость по-прежнему остаются слишком высокими в сравнении с реальными размерами заработных плат. А раз денег на покупку жилья у молодой семьи просто нет, остается сделать выбор между ипотекой и арендой…

Подробнее →

Для большинства людей ипотечный кредит — выгодный способ решения жилищной проблемы. При его оформлении банк проверяет платежеспособность заемщика и выдает кредит, страховые компании обязуются застраховать риски кредита…

Подробнее →

Что собой представляет ипотека, мы примерно понимаем. А вот как ее оформить, в какую кредитно-финансовую организацию обратиться и как убедить кредиторов в том, что эти деньги нам действительно необходимы, мы зачастую не знаем…

Подробнее →

Залог крепкой молодой семьи — это своя территория, отдельная от родителей и других родственников. Молодоженам, парам с детьми или в гражданском браке нужно свободное пространство. Об этом знают абсолютно все, но в сегодняшних условиях с постоянно растущими ценами на жилье достичь этого не так просто…

Подробнее →

Для большинства наших сограждан ипотечный кредит является единственным способом заиметь собственное жилье, поскольку в нашей стране уровень дохода основной части населения весьма невысок, а решение жилищного вопроса стоит достаточно дорого. Высокий же уровень инфляции делает нецелесообразным процесс долгого накопления денег…

Подробнее →

Ипотека – это далеко не новое слово и появилось оно задолго до наших дней. В далекие времена ипотекой называли столб, который вкапывали на границе земельного участка. Главным назначением этого столба являлось напоминание владельцу участка о том, что он не расплатился полностью с долгом, а значит, не имеет право, выносить какое либо имущество, в том числе […]

Подробнее →

webmoneycredit.org

Ипотека 5

Содержание

        Введение…………………………………………………………………….3

1.     Понятие и правовая сущность ипотеки…………………………………..6

2.     Содержание и форма договора ипотеки…………………………………12

3.     Права и обязанности залогодателя и залогодержателя…………………19

4.     Закладная…………………………………………………………………..27

5.     Порядок обращения взыскания на заложенное имущество…………….35

6.     Прекращение ипотеки…………………………………………………….39

Заключение…………………………………………………………………42

Список литературы……………………………………………………….45                                                                                            
Введение

Тема представленной работы актуальна, прежде всего, тем, что приобретение жилья – всегда огромная проблема, традиционно сопряженная как с нехваткой денежных средств, так и с незнанием законов, следствием чего может стать неправильный выбор объекта покупки или обман самого покупателя жилья. Для решения этих, а также многих других проблем за рубежом уже давно существуют разнообразные программы ипотечного кредитования, рассчитанные на граждан с разным уровнем доходов.

Жилищная ипотека – это кредитование приобретения в собственность жилья (квартиры, таун-хауса или особняка) под залог недвижимости. Институт ипотеки является неотъемлемой составной частью любой развитой системы частного права, начиная со времен Древней Греции и Древнего Рима. Сам термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями (первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство). Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Особенно роль ипотеки возрастает тогда, когда состояние экономики страны является неудовлетворительным. В этом случае продуманная и эффективная ипотечная система может помочь стабилизировать положение. Ипотека, с одной стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышения эффективности предприятий, с другой стороны, способствует снижению инфляции. Активное использование ипотеки обещает большое количество выгод, однако при становлении ипотечной системы неизбежно возникают проблемы. Первый шаг на пути их решения – изучение современного законодательства об ипотеке.

За последние несколько лет в нашей стране наконец-то появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Это стало возможным благодаря фундаментальной законодательной базе, основу которой составляют Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с последними изменениями от 26 июня 2007 г.), а также ряд других федеральных законов, являющихся частью «пакета жилищного законодательства», принятого Государственной Думой РФ в декабре 2004 г. Эта законодательная база является правовой основой данного исследования.

Необходимыми предпосылками для успешного развития и применения ипотеки является функционально пригодные нотариальная и судебная системы, реестр государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними. Следует особо отметить позитивную тенденцию к некоторой унификации и упрощению самой процедуры ипотечного кредитования. Например, на сегодняшний день нотариальное удостоверение договора об ипотеке больше не является обязательным условием оформления договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 г.[1]

Объект исследования: Жилищная ипотека – составная часть системы частного права.

Предмет исследования: Понятие, содержание и правовая сущность ипотеки.

Цель данной работы: рассмотреть современные понятия и сущность ипотеки, раскрыть права и обязанности залогодателя и залогодержателя, уделив при этом внимание истории возникновения ипотеки.

         Задачи  работы:

·        проанализировать понятие и правовую сущность ипотеки;

·        выявить порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

·        осветить порядок прекращения ипотеки.

Методы исследования: Курсовая работа написана с помощью методов – изучения представленной литературы, анализа нормативно правовых актов, сравнительного и исторического правоведения.

Данная тема достаточно изучена российскими и зарубежными авторами. В процессе работы мною использовались различные источники: постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» Грудцына Л. Ю., Спектор А. А, труды в области гражданского права Сергеева А. П, Толстого Ю. К,  Шершеневича Г.Ф, Хвостова В. М. и др.

Структура представленной работы: содержание, введение, в котором определены предмет и объект исследования, а также поставлены цели и задачи представленного научного поиска, первая глава, в которой раскрыто понятие и правовая сущность ипотеки, вторая глава, в которой освещено содержание и форма договора ипотеки, третья глава рассматривает права и обязанности залогодателя и залогодержателя, четвертая глава моего исследования посвящен закладной, пятая глава освещает порядок обращения взыскания на заложенное имущество, исследование шестой главы темы представляет анализ оснований и последствий прекращения ипотеки, в заключении подводятся итоги исследования, раскрывается значимость рассмотренных вопросов, список используемой литературы завершает представленное исследование.  
1. Понятие и правовая сущность ипотеки

Принято считать, что первое упоминание об ипотеке (в переводе с греческого — заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н.э. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки. История ее развития описана в основополагающем труде И.А, Базанова. Еще К.П. Победоносцев отмечал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита, зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».[2]

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. В римском праве ипотека была возможна как для движимых, так и для недвижимых вещей и согласно общему правилу устанавливалась неформально и негласно, не требовалось даже письменного договора. Это было существенным недостатком римской системы залога: трудно было уследить за тем, сколько ипотек обременяло известную вещь, и кредитор рисковал, так как на заложенную ему вещь раньше уже могли быть установлены неизвестные ему ипотеки. В средневековой Европе все усложнялось допущением так называемых генеральных ипотек, т.е. ипотек, которые обременяли все имущество должника, даже то, которое он мог приобрести в будущем.

Уже в Древнем Риме ипотека получила наибольшее распространение при залоге земельных участков. Землю и другое недвижимое имущество, в отличие от движимого, невозможно перенести на другое место. К тому же недвижимость являлась основным средством производства, лишившись которого должник практически был не в состоянии выполнить свои обязательства перед кредитором. Поэтому ипотеку стали широко применять именно при залоге недвижимости.

Наиболее значительным вкладом в развитие ипотеки в феодальной Европе стало введение института ипотечных книг. Так, в Германии появилось множество различных форм ипотеки. «Гражданское уложение Германской империи, — пишет В.М. Хвостов,— знает помимо так называемой ипотеки собственника, зачатки которой могут быть обнаружены и в римском праве, еще так называемую Grundschuld, римскому праву совершенно неизвестную. Эта форма залога состоит в том, что кредитор с самого начала получает только залоговое право на известный земельный участок, не сопровождаемое никаким обязательственным правом требования личного характера. Он может требовать от всякого обладателя заложенной недвижимости известного предоставления под страхом продажи участка, но в случае неполного удовлетворения из продажи участка кредитор не имеет ни к кому особого личного иска».[3]

Рассматривая развитие форм залога, можно обнаружить, что источником развития формы реального кредита были поиск баланса прав сторон и стремление залогодержателя к более совершенному обеспечению кредита. В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом.

В то же время исследователи правовой природы залога (сам термин «залог» применялся к недвижимости — залог движимых вещей традиционно именовался закладом) отмечали целый ряд его особенностей. По поводу принадлежности ипотеки к вещному или обязательственному праву велись длительные споры. Сторонники обеих концепций признают, что ипотеке присущи черты и вещного, и обязательственного права. Одним из основных аргументов сторонников отнесения ипотеки к вещному праву было сохранение права при смене собственника недвижимого имущества. Интересную характеристику залога дает Л.А. Кассо: «Залоговое право как право, создающее в пользу залогодержателя исключительное положение по отношению к известной части чужого имущества, может быть отнесено к той категории правомочий, которые романисты называют вещными правами. Но среди последних оно, тем не менее, занимает обособленное место ввиду того, что оно, в отличие от них, не имеет целью, ни пользование, ни обладание вещью, а только получение известного размера ее стоимости и что, кроме того, с осуществлением этого правомочия залогодержателя связано прекращение самого залогового права».

В комментарии к ст. 1040 проекта Российского гражданского уложения (оно так и не было принято, но работа по его составлению оказала значительное влияние на развитие гражданского права в нашей стране) сказано: «Вотчинный характер залогового права состоит, собственно, в том, что оно тяготеет непосредственно на имении, составляет обременение последнего и потому разделяет его судьбу, переходит вместе с ним на всякого нового приобретателя имения».

Известный дореволюционный цивилист, автор популярного учебника русского гражданского права Г.Ф. Шершеневич писал: «Залоговое право (залог) является вещным правом, относящимся к группе прав на чужую вещь. Вещный характер его обнаруживается из того, что, имея своим объектом вещь, оно всюду следует за нею, независимо от права собственности на нее, которое может переходить от одного лица к другому. Однако залоговое право, в качестве вещного, не лишено некоторых особенностей, отличающих его от других вещных прав. В противоположность другим вещным правам оно не имеет самостоятельного значения, а стоит в зависимости от права по обязательству».[4]

В проекте Российского гражданского уложения была отражена утвердившаяся к тому моменту доктрина о залоге как о «вотчинном» (вещном) праве, имеющем акцессорный (дополнительный) характер.

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг., были введены Гражданским Кодексом Российской Федерации (часть 1), принятом в 1994 г.

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ, хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик.

В современном российском праве определение ипотеки близко к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».

Согласно ГК РФ «В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом». Ипотекой в соответствии с ГК РФ называется залог недвижимого имущества. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В теории гражданского права и в практике ипотечного законодательства к числу основополагающих принципов залога недвижимости относятся принципы специальности, обязательности (внесения), гласности (публичности), достоверности, бесповоротности и старшинства (приоритета). Принцип специальности предполагает, что предметом ипотеки является конкретный объект (напомним, что в свое время существовали так называемые генеральные ипотеки, которые обременяли весь комплекс имущества субъекта).

Принцип гласности (публичности) означает возможность ознакомления с ипотечными книгами каждого заинтересованного лица. Покупатель недвижимого имущества имеет право, по меньшей мере, получить информацию о записях относительно предмета купли-продажи.

Принцип достоверности гласит, что записи в ипотечной (поземельной) книге, а для современной России — в ЕГРП — презюмируются (предполагаются) как достоверные.

Принцип бесповоротности, согласно Мейеру, заключается в том, что «при определенных условиях запись сохраняет свою силу, несмотря на ее неправильность». Принцип старшинства (приоритета) означает приоритет предыдущей ипотеки над последующей.

Современная российская ипотека также руководствуется некоторыми из рассмотренных принципов: обязательности (внесения), и ясности, специальности и приоритета. Что же касается принципов публичной достоверности и бесповоротности — здесь отсутствует единообразная трактовка законодательства.

В современном российском праве залог служит способом обеспечения обязательства, направленным на фактическое исполнение основного обязательства. Суть ипотечного правоотношения и до, и после наступления срока исполнения основного обязательства спина — это способ обеспечения обязательства. Судьба ипотечного правоотношения зависит от судьбы основного обязательства: прекращается основное обязательство, обеспеченное ипотекой, — прекращается ипотека (1 п. 1 ст. 362 ГК РФ). Так, в случае надлежащего исполнения должником основного договора действие договора об ипотеке прекращается.

В случае неисполнения основного обязательства, наоборот, ипотечный кредитор может обратить взыскание на предмет ипотеки (т.е. добиться принудительного удовлетворения своего денежного требования по основному обязательству) и, таким образом, получает право, отсутствовавшее у него до определенного момента. Договор о залоге, направленный на обеспечение исполнения основного обязательства, наделяет ипотечного кредитора правом получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя.

Как уже говорилось, в России ипотека первоначально рассматривалась как право вещное, но, все же победила концепция, сформулированная В.М. Хвостовым: «У залога есть черты, сближающие его и с вещными, и с обязательственными правами, но все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом».[5] Эта концепция и была воспринята современным российским законодательством.

                                            
2.    Содержание и форма договора ипотеки

В соответствии с п. 1 ст. 10 Закона, договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации.

Прежде всего, подчеркнем, что Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №216-ФЗ ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке» была изложена в новой редакции. Ранее Закон предусматривал наряду с обязательной письменной формой и государственной регистрацией также и обязательное нотариальное удостоверение договора. В настоящее время нотариальное удостоверение не обязательно, тем самым законодатель возложил обязанность проверки соответствия соглашения закону исключительно на органы юстиции. Стороны договора, конечно же, могут предусмотреть в договоре и обязательство его нотариально удостоверить.

Таким образом, для того, чтобы возникло ипотечное право необходимо наличие единственного правообразующего действия – юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 10 Закона договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Неправильное толкование понятий «совершение сделки» и «заключение договора», на практике, зачастую является предметом споров и дискуссий. В этой связи подчеркнем, что Закон об ипотеке с моментом государственной регистрации связывает не само заключение договора, а вступление его в силу. Таким образом, сделка считается совершенной с момента подписания договора об ипотеке уполномоченными лицами, а не с момента государственной регистрации договора.

В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст. 9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.[6]

Ипотека, согласно норме ст. 336 ГК РФ, может быть установлена на:

·        земельные участки;

·        предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

·        жилые дома и квартиры;

·        дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

·        воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

·        иное недвижимое имущество (ч. 6 ст. 340 ГК РФ).

Предметом залога не может быть требование, носящее личный характер, а также иные требования, залог которых запрещен (ч. 1 ст. 336 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание (сооружение), либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения). Залогодатель вправе заложить принадлежащие ему права аренды данного земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК РФ).

При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения, о регистрации ипотеки, органу, проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

1) слово «закладная», включенное в название документа;

2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель юридическое лицо;

3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель – юридическое лицо;

4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;

5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника, либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;

6) указание суммы обязательства, обеспеченной ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;

coolreferat.com

Ипотека под 5%. Где подвох?

14 Июля 2016 в 09:28

Фото: Sam Yurface//Flickr


СМИ сообщили о резком удешевлении ипотечных кредитов. НСН расспросила эксперта, с чем может быть связано такое явление.


В России зафиксировано резкое удешевление ипотечного кредитования – банки стали предлагать процентные ставки в пределах 5,99%-7%.


НСН связалась с экспертом РАНХиГС, доктором экономических наук, профессором Еленой Иванкиной и расспросила о том, с чем может быть связано такое явление в сфере ипотечных кредитов.


«То, что такие кредиты начали появляться — это просто великолепно. Рынок недвижимости начал разворачиваться лицом к покупателю. Дело в том, что он обладает очень высокой рентабельностью и вполне способен пережить без особых потерь даже двукратное понижение цены. Поэтому он способен поделиться частью прибыли с покупателями и банками», — заявила Иванкина.

При этом, по её словам, зачастую строительная компания выступает дочерним предприятием банка, то есть по сути это одна и та же структура.


«Это борьба за клиента на нашем небольшом внутреннем рынке. Почему небольшом? Потому что сумма выданных ипотечных кредитов составляет 4% ВВП страны, 10 лет назад – 1%. Это очень маленькая цифра. В Европе – в среднем 60%. Ипотека при всей её значимости для людей не играет в экономике России той роли, которую по идее должна играть. Сейчас макроэкономические условия — доступность жилья низкая, цена на всё растут — совершенно не способствуют развитию покупательской способности, особенно на рынке недвижимости, поэтому рынок в ожидании клиента сам начал разворачиваться лицом к людям, сделал к ним шаг навстречу», — объясняет Иванкина.


Также она подчеркнула, что подобный тренд может продержаться на рынке недвижимости в течение двух-трех лет – именно столько времени в этой сфере экономике, как и во многих других, будет наблюдаться спад.


Отметим, что льготные условия и сниженная процентная ставка по ипотеке предоставляются банками не на весь срок кредита, а на первые год-два.

nsn.fm

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о