Содержание

Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

Библиографическое описание:


Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. — 2012. — №10. — С. 216-217. — URL https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 30.10.2018).

Слово
ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от
реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже
довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На
сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный
способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более
интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки
происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения
банком той или иной схемы.


Ипотека — это форма
залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в
собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним
своего обязательства приобретает право получить денежные средства
путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что
ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед
банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение
кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.


Так как ипотека является
одной из операций с недвижимостью, то она регулируется
законодательством. Основными нормативно-правовыми актами,
регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются:
Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс
Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с
ним»; «; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об
ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 30 декабря
2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях».

Опираясь
на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида
оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.


Ипотека в силу закона—
это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов,
прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны
возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на
конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается
новым собственником.

Ипотека в
силу закона возникает в следующих случаях:


  1. покупка жилья (домов,
    квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой
    кредитными средствами банка или другой кредитной организации;


  2. строительство жилья
    (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной
    оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной
    организации;


  3. продажа в кредит;


  4. рента;


  5. залог имущественных прав.

Регистрация
договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией
права собственности. При этом не производится оплата государственной
пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих
дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает
заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка,
что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и
продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены
обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед
банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже
без обременения.


Примером ипотеки в силу
закона может служить следующее: гражданин
желает
купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он
берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор
купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со
статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или
квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с
использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с
момента государственной регистрации права собственности заемщика на
жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве
залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в
пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в
порядке, установленном для государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на
праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не
допускается ипотека следующих видов имущества:


  • имущество, в отношении
    которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;


  • имущество, которое было
    изъято из оборота;


  • имущество на которое не
    может быть обращено взыскание.

Ипотека в
силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об
ипотеке (залоге недвижимости).


В этом случае договор об
ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа
или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством.
Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в
силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации
лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену
собственника объекта недвижимости.
В
то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания
в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим
договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона
возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного
участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник
объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением
недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу
договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны,
поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако,
основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является
присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи
документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный
график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.


Примером данного вида
ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке
достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения
кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик
владеет на праве собственности. После этого заключается с банком
договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый
является залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. В момент
заключения этого договора недвижимость становится обремененной
залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем
может являться как заемщик, так и третье лицо.

Перед тем
как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:

  • часть
    имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого
    невозможен без изменения его назначения, не может быть
    самостоятельным предметом ипотеки;

  • если
    предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения
    которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица
    или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для
    ипотеки данного имущества;

  • залогодатель
    обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же
    поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;

  • в том
    случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или
    повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно
    уведомить об этом залогодержателя;

  • залогодержатель
    оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания
    имущества, находящегося в ипотеке;

  • отчуждение
    заложенного имущества возможно только с письменного согласия
    залогодержателя;

  • в
    случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим
    лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все
    обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не
    надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

  • после
    полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо
    снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

Проанализировав
два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу
договора из-за особенностей возникновения более распространена при
залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве
собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по
результатам которых право собственности регистрируется лишь после
государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные
основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему
значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель –
обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу
закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые
последствия. И самым главным из них является право залогодержателя
удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи
на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

Литература:


  1. Федеральный закон от 16
    июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
    [Электронный
    ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы
    КонсультантПлюс»
    ;

  2. Федеральный
    закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской
    Федерации» [Электронный
    ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы
    КонсультантПлюс»;

  3. Федеральный
    закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации
    прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный
    ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы
    КонсультантПлюс»;


  4. Ипотека. [Электронный
    ресурс]. URL:
    http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека
    (дата
    обращения 13.03.2012).

  5. Ипотека
    бывает в силу договора и в силу закона. [Электронный ресурс]. URL:
    http://www.ipoindex.ru/spagemortgage_library/sectioninfo/detail-204.html
    (дата
    обращения 15.03.2012).


  6. Ипотека. [Электронный
    ресурс]. URL:
    http://www.jurinform.ru/publications/mortgage/a461/
    (дата обращения 15.03.2012).


  7. Ипотека в силу закона:
    краткий обзор института [Электронный ресурс]. URL:
    http://lawfirm.ru/article/index.php?id=568
    (дата обращения 18.03.2012)


  8. Ипотека сбербанка
    регистрация собственности и ипотеки. [Электронный ресурс]. URL:
    http://vidnoe24.ru/forums/index.php?showtopic=29717
    (дата обращения 03.04.2012)

moluch.ru

Что такое ипотека на самом деле?

Восемь из десяти моих знакомых считают, что ипотека — это кредит на покупку недвижимости. Это весьма распространенное заблуждение, связанное с закоренелым ассоциативным рядом ипотека — банк — кредит. На самом деле очень часто мы имеем дело с подменой понятий ипотеки и ипотечного кредита, не говоря уже о том, что ипотека в силу закона может возникать и без банка, стоит всего лишь  составить договор купли-продажи квартиры должным образом. В этой статье разберемся, что такое ипотека на самом деле.

Немного истории ипотеки

Само понятие ипотеки идет еще со времен Древней Греции. В те времена если должник не отдавал вовремя долг, он попадал в рабство. Однако человеческие души частенько стоили недорого и не могли покрыть долга. Другое дело — земля и имущество, которые могли служить более дорогим обеспечением возвратности долга. Ипотекой же назывался столб или камень, который должен был поставить должник на своем участке земли после получения денег под залог участка и всего того, что находилось на нем. На этом столбе или камне высекали имя должника, имя кредитора, сумму долга и его срок. Если должник вовремя не рассчитывался с кредитором, его имущество, обремененное ипотекой, переходило к кредитору.

В принципе, за долгие годы мало что изменилось и суть ипотеки осталась той же. Ипотека — это залог (один из видов обременения) недвижимости, являющийся способом обеспечения обязательств. Если попытаться объяснить суть ипотеки более простыми словами, то на ум приходит следующая ситуация: допустим вы пришли в ресторан, поели от пуза, а денег закрыть счет не хватило. Тогда вы оставили свой мобильный телефон в залог и поехали домой за деньгами. Телефон — ваш, но он в залоге у метрдотеля, и если вы не привезете деньги, то попрощаетесь со своим телефоном.

Ипотека — это тот же залог, только объектом залога выступает недвижимость. Действия с недвижимостью подлежат государственной регистрации, и наложение или снятие залога — не исключение. Проверить наличие залога можно, посмотрев на свидетельство о государственной регистрации права на объект. Если в строчке «обременение» есть слово «ипотека», значит так оно и есть. Если же доступа к свидетельству нет, можно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (выписка ЕГРП) в регистрационной палате по месту нахождения объекта. Если есть обременение в виде ипотеки, это будет отражено в выписке. Теперь разберемся, в каких случаях обременение в виде ипотеки может быть. Различают ипотеку в силу договора и ипотеку в силу закона.

Что такое ипотека в силу закона и ипотека в силу договора

Ипотека в силу закона возникает в трех случаях:  при получении ипотечного кредита, продаже в кредит,  и при заключении договора ренты.

  1. При получении ипотечного кредита  квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.
  2. Продажей в кредит считается, если в договоре указано, что покупатель оплатит договор после сделки. Регламентируется данная ситуация п.5 ст 488 ГК РФ: Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Иными словами, попробуйте указать в договоре, что покупатель оплатит квартиру в течение трех дней после государственной регистрации договора купли-продажи, и в выданном свидетельстве в строчке «обременения» вы стопроцентно увидите «ипотека в силу закона». Если же указать такое нужно, а обременение ни к чему, то в договор нужно включить фразу: Стороны пришли к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, ипотека в силу закона не возникает.
  3. В случае заключения договора ренты (пожизненного содержания с иждивением) также возникает ипотека в силу закона. Снимается такое обременение после смерти рентополучателя. Очень часто, кстати, рентодатели забывают это сделать. Важно отметить, что снять такое обременение можно одновременно с государственной регистрацией следующей сделки.

Ипотека в силу договора возникает на основании соглашения, заключенного между сторонами договора. По такому договору кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право удовлетворения своих денежных требований к должнику (залогодателю). Наиболее яркий пример ипотеки в силу договора — это ипотечный кредит под залог уже имеющейся в собственности недвижимости, при котором заемщик может получить крупную денежную сумму (как правило, не более 60% от рыночной стоимости квартиры) на личные цели, предоставив банку квартиру в качестве обеспечения возвратности кредита.

Резюме: ипотека — это залог недвижимости для обеспечения взятых обязательств по договору. Бывает ипотека в силу договора и ипотека в силу закона (ст. 488 ГК РФ, рента). Ипотечный кредит — это кредит под залог недвижимости.

При получении ипотечного кредита  квартира находится в залоге у банка-кредитора с момента государственной регистрации договора купли-продажи с одновременной регистрацией ипотеки и до окончательного расчета заемщика по кредитному договору.

Ну а напоследок предлагаю Вам посмотреть видео, в котором о том, что такое ипотека рассказывает доктор экономических наук, профессор К.В. Екимова.

на Ваш сайт.

realty-ask.ru

Ипотека в силу закона: что это, особенности

Многие наслышаны об ипотеке в силу закона и ошибочно полагают, что такое понятие связано с процессом оформления жилой недвижимости в ипотеку. В действительности в действующем законодательстве применяются понятия ипотеки в силу закона и договора, которые имеют ряд существенных отличий. О них поговорим в сегодняшней статье.

Что говорит законодательство?

Вне зависимости от цели кредитования любая ипотека всегда предполагает наличие залогового имущества, на которое в течение всего периода кредитования накладывается обременение. Любой вид ипотеки всегда предполагает наличие залогового имущества, в качестве которого чаще всего выступает ипотечная недвижимость или собственное жилье заемщика. Для банка залог выступает в качестве гаранта и в случае невозможности физическим лицом погашать кредитный долг, кредитная организация вправе реализовать залоговый объект и за счет вырученных средств компенсировать свои долги.

Законодательство сегодня содержит два вида оснований для ипотеки:

  1. в силу договора;
  2. в силу закона.

Первый вид ипотеки всегда связан с наличием специальных договоренностей между участниками сделки, которые прописываются в договоре и предполагают индивидуальность соглашения. Второй вид ипотеки жестко связан с законодательным регулированием и возникает при наличии определенных фактов.

Ипотека в силу закона: что это такое?

Ипотеку в силу закона в финансовых и юридических кругах часто называют легальной. Она связана с законодательным регулированием имущественных сделок. Заемщик при обращении в банк получает возможность приобрести жилую недвижимость на средства банка, которые при оформлении займа в большинстве случаев применяют ипотеку в силу закона. Такая сделка считается одной из самых надежных, так как обременение является для банка гарантом возврата кредитных средств и процесс оспаривания кредитной сделки после подписания кредитного договора для заемщика будет безрезультатным.

Обязательство возникает после прохождения процедуры регистрации в государственном органе. Ипотека в силу закона тесно связана с моментом перехода права собственности, который может возникать при заключении соглашения о продаже недвижимости, ренте или других имущественных сделок.

Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:

  • приобретение квартиры, частного дома или земельного участка за счет кредитных средств;
  • строительство недвижимости с использованием займа;
  • продажа жилья с предоставлением рассрочки, когда продавец недвижимости одновременно является кредитором.

В большинстве случаев физические лица начинают поиск жилья при наличии на руках одобренного решения по займу от кредитной организации. После выбора объекта подписывается кредитный договор и происходит оформление договора купли-продажи с перечислением кредитных средств на расчетный счет продавца.

Такая схема приобретения недвижимости в ипотеку является наиболее популярной, но не единственной. Часто в договоре купли-продажи предусматривается предоставление покупателю рассрочки, что означает наложение обременения до момента окончательных расчетов. В некоторых случаях требуется наличие официального подтверждения наличия залога и при этом составляется закладная. Документ может быть оформлен в банке или у нотариуса. После выполнения кредитных обязательств в полном объеме прекращается действие закладной. Законодательно допускается смена владельца, что часто происходит при использовании заемщиком рефинансирования.

На практике ипотека в силу закона является наиболее распространенным вариантом приобретения жилья на кредитные средства. После прохождения всех этапов кредитного процесса и подписания договора происходит государственная его регистрация. После внесения записей в реестр заемщик становится собственником ипотечной недвижимости, а на документе о праве собственности в графе ограничения ставится печать «Залог в силу закона». Физическое лицо вправе проживать и пользоваться инженерными сооружениями, но фактически недвижимость находится во владении банка до тех пор, пока не будет погашен кредит в полном объеме.

Особенности ипотеки в силу договора

Такой вид ипотеки возникает на основании соглашения в отношении залогового имущества. Договор возникает в результате достижения взаимных соглашений или по отдельно заключенному ипотечному соглашению. Основная особенность большинства договоров заключается в том, что в качестве главного условия займа является оформление в залог имеющейся у физического лица жилой недвижимости. В процессе оформления обязанности и права каждой стороны оговариваются индивидуально.

Ипотека в силу закона всегда предполагает целевое использование кредитных средств, то есть потратить их можно только на приобретение жилой недвижимости. Отличительной особенностью соглашения в силу договора является возможность использования займа по усмотрению заемщика.

Сегодня практика заключения таких договоров существует только у небольшого количества кредитных учреждений. Частным случаем является процедура приватизации имущества, когда между участниками сделки отдельно оговариваются условия перехода права собственности. Все виды такой ипотеки можно разделить на следующие категории:

  • отсутствует обременение и как такового залога нет;
  • в качестве залогового имущества выступает имеющаяся во владении заемщика недвижимость;
  • право собственности возникает после оформления займа и залог переходит в дальнейшем в распоряжение банка.

Небольшое количество таких договоров на финансовом рынке объясняется более высоким риском их для кредитных учреждений, так как отсутствует гарант возврата средств займа. После заключения кредитного договора заемщик имеет определенный период времени, в течение которого он присматривает желаемый объект недвижимости и проходит процедуру оформления. В дальнейшем он обязан по условиям договора предоставить его в качестве залога. Так как при такой схеме отсутствует факт наложения обременения, то при возникновении недоразумений кредитору сложно доказать факт выдачи заемных средств и отсудить в судебном органе право владения имуществом практически невозможно.

Ипотека в силу закона и в силу договора: отличия

Основное отличие связано с основаниями возникновений ипотеки. Для легального вида сделки в качестве такового выступает закон, для второй разновидности — договор. В число основных отличительных черт входит следующее:

  • необходимость регистрации в государственном органе;
  • разновидность залогового имущества по кредиту;
  • обязательность госпошлины.

Ипотека в силу закона предполагает обязательность регистрации, которая происходит после обращения заемщика в государственный орган необходимого пакета документов. ЕГРП принимает бумаги от заемщика и кредитора, которые вправе подавать их по отдельности или вместе. Ипотека по договору регистрируется самостоятельным договором, при этом оба участника сделки должны присутствовать при подаче документов в ЕГРП.

При соглашении в силу закона средства выдаются на целевое приобретение жилой недвижимости, которое становится залоговым имуществом. По договору в качестве залога может выступать недвижимость, принадлежащая заемщику на праве владения.

Легальная ипотека не накладывает обязанности уплаты государственной пошлины, что происходит при заключении договорной ипотеки. При этом оно связано с обременением, которое обойти бывает невозможно при отсутствии со стороны банка согласия на проведение имущественной сделки.

Как происходит регистрация легальной ипотеки?

Согласно действующему законодательству, при смене владельца недвижимости сделка для признания юридической силы должна пройти процедуру государственной регистрации прав собственности. Выполнить такие действия можно при отсутствии обременения на жилое имущество, узнать о наличии можно в МФЦ, Росреестре или на официальных порталах организаций. Сегодня можно в любой момент воспользоваться онлайн-способом и сформировать выписку через интернет, задав ряд необходимых параметров относительно интересующего объекта.

Стоит учесть, что при оформлении имущественных сделок документы проходят тщательную проверку на подлинность, поэтому мошеннические схемы сведены к минимуму. Оформление легальной ипотеки происходит следующим образом:

  1. заключается кредитный договор и соглашение о купли-продаже;
  2. подготавливается перечень обязательных документов для регистрации в государственном органе, включая договор продажи и кредитное соглашение, закладная при ее наличии;
  3. прикладываются все приложения в части кредитного договора;
  4. в течение 5 рабочих дней проводится регистрация и ставится отметка о наличии обременения, которое длится до момента полного погашения займа.

При невозможности лично заниматься регистрацией в ЕГРП можно воспользоваться услугами нотариуса, который заверит ипотеку за небольшую плату.

Заключение

Сегодня действующее законодательство дает возможность заключить договор ипотеки в силу закона или договора. Оба варианта можно использовать для получения кредитных средств, но возможность нецелевого использования дает вариант оформления по договору, предусматривающий определенные права и обязанности обеих сторон сделки.

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о