Содержание

судебная практика по недвижимому имуществу

Мошенники работают в разных сферах деятельности, но наиболее часто встречаются при совершении многочисленных сделок с недвижимостью. В этом случае часто у покупателей пытаются отобрать купленные квартиры через суд другие лица, обладающие правом на эту недвижимость.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46. Это быстро и бесплатно!

При таких условиях важно доказать, что человек является добросовестным приобретателем, поэтому просто не знал о том, что продается квартира мошенником.

Кто такой добросовестный приобретатель

Им выступает гражданин по ст. 302 ГК, который совершал сделку по покупке недвижимости, оборудования или других ценностей без наличия информации о том, что его пытаются обмануть, поэтому на это имущество претендуют другие лица.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если же покупатель знал о том, что продавец незаконным способом присвоил себе имущество, которое принадлежит на самом деле другим лицам, то назвать его добросовестным покупателем невозможно.

Что говорит ст. 302 ГК

Дополнительно в этом законодательном акте указывается, что человек или компания могут становиться жертвами мошенников. Они уплачивают значительные средства за имущество, которое на самом деле принадлежит другим лицам.

Кто такой добросовестный приобретатель квартиры? Смотрите видео:

В судебной практике такие дела считаются достаточно сложными. Это обусловлено тем, что честные покупатели должны доказать, что они действительно не причастны к мошеннической схеме, поэтому у них просто не было сведений о том, что продавец совершает аферу.

В каких случаях присваивается такой статус

Получить такой статус можно исключительно в двух ситуациях:

  • покупка имущества, представленного машиной, жильем или землей, у человека, не имеющего правом продавать его;
  • при этом покупатель не мог знать о том, что у продавца не было право продавать объект.

Какие сделки с недвижимостью не будут действительными без заверения нотариусом? Ответ по ссылке.

Если имеются данные факторы, то покупатель действительно является добросовестным. Факты должны доказываться на суде официальным способом. Только при таких условиях имеется возможность вернуть свои деньги или не потерять купленное за полную стоимость имущество.

Такие условия приводят к спорной ситуации. Судебная практика показывает, что при принятии решения суд ориентируется на все обстоятельства дела. При этом учитывается, использовалась ли покупателем разумная осторожность при заключении сделки, на основании которой им было куплено конкретное имущество.

Такие условия приводят к спорной ситуации. Судебная практика показывает, что при принятии решения суд ориентируется на все обстоятельства дела. При этом учитывается, использовалась ли покупателем разумная осторожность при заключении сделки, на основании которой им было куплено конкретное имущество.

Понятие разумной осторожности

Такая осторожность включает в себя некоторые нюансы:

  • пользовался ли покупатель разными мерами, позволяющими узнать, является ли продавец непосредственным владельцем имущества;
  • осматривалась ли квартира, участок земли или другой предмет перед покупкой;
  • не является ли цена чрезвычайно высокой или низкой;
  • располагал ли покупатель информацией о том, что третьи лица претендуют на покупаемое имущество.

Кто такой добросовестный приобретатель?

Истец, являющийся истинным владельцем ценности, должен обладать доказательствами того, что у него действительно имеются на нее права. Дополнительно должны иметься официальные подтверждения того, что на сегодняшний день имущество находится в распоряжении незаконного владельца.

Что показывает судебная практика

Судебная практика по этим вопросам указывает на то, что часто суд принимает как сторону истца, так и покупателя. Для этого учитываются разные нюансы данного дела.

Принимаются в расчет обстоятельства:

  • приобретатели могут пользоваться для своей защиты многими правовыми инструментами;
  • указывается в судебной практике, что проверять документы на подлинность должны государственные работники, а не сами граждане, поэтому требовать от них такие дорогостоящие исследования нецелесообразно, поэтому нередко причиной споров являются ошибки разных государственных учреждений;
  • если приватизация по каким-либо причинам признается незаконной, то это так же является ошибкой государственных служащих, которые первоначально приняли предоставленную документацию и воспользовались ею для регистрации права;
  • Постановление КС №6-П содержит сведения о том, что права добросовестных покупателей относятся к имущественным правам, так как они могут по закону пользоваться и распоряжаться купленным имуществом, поэтому они могут требовать от государства защиты таких своих прав;
  • дополнительно в этом Постановлении прописывается, что все права должны предоставляться гражданам справедливо, адекватно и пропорционально, поэтому невозможно наличие обратной силы;
  • в судебной практике существуют примеры даже необоснованного обогащения за счет использования статуса добросовестного покупателя, поэтому получает имущество гражданин без учета законодательства и правовых актов, а в этом случае имеется возможность истребовать у такого приобретателя имущество.

Критерии добросовестного приобретателя.

Существует много примеров аналогичных дел, причем решение суда зависело действительно от многочисленных нюансов.

Как покупатель может себя защитить

Покупка имущества, на которое притязают другие лица, является неприятным моментом для каждого человека. В этом случае можно лишиться своих ценностей, а при этом сложно будет вернуть деньги. Поэтому желательно разобраться в том, какими способами может человек защититься, чтобы предотвратить общение с мошенниками.

К основным таким советам относится:

  • перед подписанием контракта и оформлением сделки надо самостоятельно или с помощью профессиональных специалистов проверить покупаемое имущество на юридическую чистоту;
  • следует изучить историю продаж конкретной недвижимости или транспорта, так как если предмет постоянно продается и покупается, то это должно вызывать подозрения;
  • важно убедиться, что продавец является реальным владельцем имущества, а при этом он должен быть дееспособным, поэтому желательно потребовать от него получения соответствующей медицинской справки;
  • если продавец выполняет все действия на основании доверенности, то надо обратиться к нотариусу, выдавшему документ, чтобы убедиться в его действительности и подлинности, а также все равно следует настаивать на встрече с настоящими владельцами, чтобы спросить у них, действительно ли они желают продать имущество;
  • в соглашении надо прописывать настоящую покупную цену, а не заниженный показатель, как это часто просят продавцы, чтобы снизить размер налога;
  • передавать средства надо с одновременным составлением расписки, где указывается точная сумма, причем желательно формировать ее при двух свидетелях.

Какчерез суд оформить прав собственности на квартиру? Узнайте тут.

Если точно следовать вышеуказанным рекомендациям, то повышается вероятность того, что человек даже по суду будет признан добросовестным приобретателем, поэтому к нему не смогут предъявить какие-либо претензии третьи лица.

Что делать, если возникла такая сложная ситуация

Если покупатель сталкивается с тем, что другие люди претендуют на имущество и обвиняют его в мошенничестве, то надо знать, что сделать, чтобы защитить свои права.

В этом случае так же имеется несколько действенных советов:

  • не надо сидеть «сложа руки», ожидая, что все разрешится самостоятельно, поэтому надо сразу обращаться к юристам за консультацией;
  • купленное имущество следует сразу застраховать от потери права на него, так как это гарантирует защиту прав;
  • сразу надо обратиться в отделение Росреестра с заявлением, на основании которого запрещаются какие-либо регистрационные действия по отношению к конкретному имуществу, что предотвращает возможные мошеннические сделки, позволяющие менять владельца объекта без присутствия покупателя.

Лишится ли квартиры добросовестный приобретатель? Ответ в этом видео:

Заключение

Таким образом, каждый человек при покупке какого-либо дорогостоящего и сложного имущества, требующего государственной регистрации, должен хорошо разбираться в том, как проверить данные ценности и продавца.

Как правильно прирезать землю к своей собственности? Читайте здесь.

Это предотвратит возможные негативные последствия такого приобретения, если на него притязают другие лица. При этом важно застраховать риски потери прав, а также собрать доказательства того, что покупатель никаким образом не участвовал в мошеннической сделке.

Прочитать еще

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

Оставить отзыв

naruki.ru

Добросовестный приобретатель квартиры: стандарт добросовестности



Не так давно появившийся новый обзор Верховного Суда («Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления», утв. Президиумом ВС РФ 01.10.14) с одной стороны, ничем интересным не порадовал (я не нашел в нем того, о чем не знал бы раньше, большое число интересных вопросов, которые можно было бы разрешить, разрешены не были), но, с другой стороны, ничем и не расстроил. Что в общем-то, тоже на фоне нынешних перманентно плохих новостей очень даже хорошо.


В общем, стабильная и твердая «4».


Единственное, что меня зацепило в этом обзоре, это следующий пассаж:


«Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды учитывают не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.


 


При этом суды исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременений, включая наложенный арест, выясняют, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела.


 


Суды исходят из того, что о добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества». 


 


Теперь переведем этот пассаж с русского юридический на русский бытовой. Что это означает?


 


Есть такая штука, которая называется «стандарт среднего разумного и осмотрительного поведения», или иначе — добросовестность в субъективном смысле. То есть, это представление (судьи) о том, как именно средний нормальный и разумный человек ведет себя при покупки квартиры.


 


Одна из проблем сегодняшней практики, связанной с оспариванием сделок и записей реестра недвижимости заключается в том, что этот стандарт сегодня излишне задран. Жизнь такова, что покупатели изучают документы продавца, документы продавца продавца, документы продавца продавца продавца и т.п. до момента возведения здания.


 


Почему стороны это делают — понятно. Когда разрушить любую сделку — что пальцами щелкнуть, то надо быть настороже! Тем более, что все разговоры о юридической экспертизы Росреестра на практике оказываются лишь разговорами (они практически никогда не будут отвечать за недействительность сделки, на основе которой была внесена запись — но это не их вина, так все устроено в отечественной регистрационной системе), поэтому, что называется, caveat emptor (пусть покупатель будет осмотрительным)!


 

Конечно, странно тогда, а для чего вообще существует Росреестр? Ведь если покупатели сами все смотрят, все проверяют, все изучают, зачем тогда вообще записи-то и реестры нужны? Пусть тогда будет как в большинстве штатов США, когда защита титула осуществляется либо страхованием, либо при помощи ружья… 


 


Как мне кажется, в правопорядке, где существует реестр прав на недвижимости, должно быть так: получил выписку из реестра, осмотрел помещение и — вперед на сделку!


Вот с таким стандартом среднего осмотрительного поведения все было бы более-менее неплохо — покупатели бы не принимали на себя автоматически все риски возможных «скелетов в шкафах» предшествующих сделок, совершенных продавцами. Просто потому, что они об этих рисках не знали и не могли знать, ведь они же не смотрели их правоустанавливающие документы…


 


Теперь начинается самое важное. Получается, что для того, чтобы заработала публичная достоверность реестра, нужно, чтобы люди на практике, массово, перестали интересоваться правоустановленивающими документами продавцов, удовольствовавшись лишь выписками из реестра.


 


Но здесь есть проблема. Я, честно говоря, очень хорошо понимаю, что сам по себе средний, принятый в обороте стандарт поведения приобретателей недвижимости не снизится: ведь никто не согласится, например, начать это доброе и полезное дело с себя, с какой стати?! Ведь тогда можно и без квартиры остаться…


 


Но тогда не оказываемся ли мы в замкнутом круге: люди не довольствуются выписками, потому что стандарт добросовестности очень высокий, а стандарт добросовестности такой высокий только потому что именно так люди и делают — берут изучать договоры продавца, продавца продавца, продавца продавца продавца и т.п.?


 


Тут очевидно требуется вмешательство судов (привет всем сторонникам позитивизма!) — только суды могут преломить эту тенденцию и сказать: все-таки достаточно, чтобы гражданин посмотрел выписку и осмотрел квартиру. И тогда мы, суды, будем к нему относиться как к добросовестному приобретателю.


 


И тогда проблема будет решена: покупатели, понимая, что суды будут их защищать и тогда, когда они будут просто смотреть реестр, а не читать тонны предыдущих договоров, просто … изменят свой стандарт поведения.


 


Именно это и надо было сказать Верховному Суду. Благо и повод такой благородный: защита добросовестных приобретателей квартир, отчужденных по незаконным сделкам государственными органами. 


 


Но, увы, он этого не сказал. А наоборот, подчеркнул, что добросовестный — тот, кто изучил документы. А то, что из этих документов может явствовать порок сделки, который может быть был бы заметен юристу (и то, не всем), это видимо, просто риски гражданина…


 


Поэтому все по старому — берем договор, по которому продавец купил, потом — договор, по котором продавец продавца купил и т.п.


 


Хороший момент изменить практику и реально улучшить что-то в чудовищно устроенном обороте недвижимости в России в очередной раз был упущен. Увы.


 

PS. Если кто не знает, то этот обзор родился как реакция на практику московских судов, которые истребуют квартиры, выбывшие из московской городской собственности по незаконным сделкам, совершенным давным-давно какими-то жуликами из Департмента жилищной политики г. Москвы (по-моему, так орган называется). Общее число квартир — около 1600. 


 


Московские суды во главе с Мосгорсудом заняли такую позицию — если сделка между Москвой и первым приобретателем (это пособники жуликов-чиновников) ничтожна, то квартира считается выбывшей против воли. И потому ее виндицируют у последующего добросовестного приобретателя. 


 


То, что этот вопрос был совершенно иначе разрешен в ППВАС 10/22 (абз. 2 п. 39) московские суды совершенно не волнует («единообразие», однако). И, видимо, желая приструнить свои суды, ВС и подготовил этот обзор, в нем этот вопрос правильно (в очередной раз!) разрешен.


 


Я эту историю хорошо знаю, потому что в свое время участвовал в какой-то рабочей встрече в Общественной палате с «обманутыми добросовестными приобретателями» (сюр, конечно)…


 


Кстати, на той встрече присутствовал и г-н Плигин, горячий поклонник объединения высших судов, который проинформировал «обманутых добросовестных приобретателей» о том, что вот мол сейчас суды объединят и практика ВС станет обязательной для всех судов. Правда, за пару дней до этого были приняты поправки в АПК (его комитет был профильный), из которых выкинули фразу про обязательность постановлений Пленума ВАС для судов арбитражных. Но это уже так, мое брюзжание по поводу ветренности взглядов г-на Плигина.


 


 

zakon.ru

Добросовестный приобретатель имущества: как происходит признание

Каждая компания в процессе работы вынуждена сотрудничать с большим количеством контрагентов. Это необходимо, чтобы приобретать разные станки, оборудование, автомобили, сырье и другие изделия. Но не всегда контрагенты являются добросовестными бизнесменами.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-27-46. Это быстро и бесплатно!

Поэтому фирмы должны тщательно оценивать другие организации, с которыми они планируют сотрудничать. Это же относится к покупкам, совершаемым частными лицами. Нередко приходится сталкиваться с мошенничеством при приобретении квартир или машин.

Понятие добросовестного приобретателя

В ст. 302 ГК содержится определение такому приобретателю.

Статья 302, ГК. Истребование имущества от добросовестного приобретателя

1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Он представлен лицом, которое приобрело определенное имущество за соответствующую цену у другого лица, не обладающего законными и официальными основания для изначального отчуждения ценности. Приобретатель не мог знать о том, что он сотрудничает с мошенником, поэтому в любом случае является добросовестным.

Важно! Не допускается называть приобретателя добросовестным, если ему изначально было известно, что у продавца нет прав продавать оборудование, недвижимость, автомобили или другое имущество.

Как не лишиться прав на имущество

Компании и граждане при сотрудничестве с другими лицами нередко вынуждены сталкиваться с мошенничеством, хотя сами являются действительно добросовестными покупателями. Поэтому важно разобраться в том, как не лишиться прав на официально купленные ценности.

Статус добросовестного покупателя может возникать у лица при условиях:

  • покупка разного имущества у человека или компании, не обладающей правом изначально отчуждать его;
  • покупатель не обладал сведениями о том, что продавец реализовать ценности, не принадлежащие ему.

Что делать добросовестному приобретателю? Советы от юриста в этом видео:

При появлении спорных вопросов именно вышеуказанные факты должны доказываться покупателями. При этом учитывается, был ли покупатель осторожным. Если он никаким образом не проверят продавца, то обычно суд принимает решение относительно того, чтобы изъять имущество.

Разумная осторожность является важным моментом крупной покупки.

К ней причисляются разные моменты:

  • пользовался ли покупатель разными возможностями, чтобы убедиться, что продавец обладает всеми законными правами для продажи имущества;
  • осматривал ли он покупаемые объекты, которыми может выступать недвижимость, участки земли, автомобили или другие ценности;
  • соответствует ли цена купленного предмета рыночной стоимости;
  • обладал ли он информацией о том, что на этот объект претендуют третьи лица.

Как осуществить обмен квартиры? Подробнее здесь.

Только если сможет доказать фирма или частное лицо, что во время покупки были выполнены все необходимые условия и действия, а при этом не были обнаружены какие-либо недостатки и проблемы, можно говорить о том, что они действительно являются добросовестными приобретателями, поэтому не пытались мошенническими схемами завладеть по низкой цене имуществом.

Чтобы не быть обманутым, желательно учитывать рекомендации:

  • перед совершением покупки надо проверить продавца и покупаемую квартиру на юридическую чистоту, причем целесообразно для этого привлекать специалистов, обладающих опытом в данной сфере;
  • надо убедиться в дееспособности продавца;
  • следует изучить историю продаж, чтобы узнать, сколько собственников сменилось у квартиры;
  • если продается объект по доверенности, то надо убедиться в ее подлинности и действительности;
  • в договоре следует указывать настоящую покупную сумму;
  • при передаче средств надо составлять расписку.

Если возникла ситуация, при которой связался покупатель с мошенниками, то надо сразу обращаться к юристам и подавать иск в суд для защиты своих прав, а также в Росреестре надо установить запрет на совершение разных операций с объектом.

Добросовестный покупатель по закону

В ст. 302 ГК содержится понятие добросовестного лица, которое не обладало знаниями о том, что приобретается им имущество, принадлежащее другим лицам.

Не может покупатель признаваться добросовестным при условиях:

  • при совершении сделки имелись уже открытые притязания третьих лиц;
  • покупателю было известно о том, что на квартиру претендуют другие граждане кроме самого продавца;
  • притязания в будущем признаются правомерными по суду.

Кого признают добросовестным приобретателем? Фото:myshared.ru

Если на момент подписания договора уже был подан иск в суд на оспаривание владения объектом, то покупатель может действительно лишиться купленного имущества.

Какие требуются доказательства

Если возникают споры по объектам недвижимости или иным ценностям, то покупатель должен обладать доказательствами, подтверждающими, что он на основании возмездного контракта приобрел объект, а при этом не обладал сведениями о том, что продавец не имел права продавать его.

Когда можно продать квартиру после покупки, чтобы не пришлось платить налог? Читайте по ссылке.

В суде рассматриваются не только доказательства ответчика, но и истца. К основным таким доказательствам относятся разные контракты или переписки между покупателем и продавцом.

Даже если приобретатель сможет доказать, что он действительно является добросовестным, не всегда суд встает на его сторону, так как учитываются обстоятельства и доказательства ответчика, так как если он докажет, что его имущество было отчуждено незаконно, то оно может ему возвращаться решением суда.

Как проверить законного владельца

Каждый покупатель перед подписанием контракта и перечисления средств должен убедиться, что сотрудничает с непосредственным владельцем имущества.

Для этого желательно учитывать рекомендации:

  • предварительно изучаются все документы, предоставляемые продавцом;
  • следует запросить у него дополнительную документацию при необходимости;
  • при наличии финансовых возможностей целесообразно вовсе обратиться к профессиональным юристам, которые имеют доступ к разным базам данных и государственным архивам, чтобы они сами произвели проверку;
  • обязательно изучается выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, а также надо убедиться, что паспорт продавца и другие документы, передаваемые им, являются подлинными;
  • если на момент реализации сделки имеются прописанные граждане в недвижимости, то следует удостовериться, что они не являются несовершеннолетними или людьми, которые добровольно отказались от приватизации, так как выселить их из недвижимости будет практически невозможно.

В какие сроки можно признать сделку недействительной? Ответ в видео:

Если вовсе перед непосредственным подписанием имеется информация о том, что некоторые граждане еще не выписались из объекта, то желательно отказаться от такой сделки, так как велика вероятность, что они могут претендовать на квартиру, поэтому выгнать их из жилплощади будет просто невозможно.

Когда может оспариваться сделка

Исковая давность по ст. 196 ГК составляет три года.

Статья 196, ГК. Общий срок исковой давности

1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Но при этом учитываются положения ст. 200 ГК, в которой указывается, что начинается этот срок с того момента, когда лицо, чьи права были нарушены, узнает о данных нарушениях.

Статья 200, ГК. Начало течения срока исковой давности

1. Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

2. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

3. По регрессным обязательствам течение срока исковой давности начинается со дня исполнения основного обязательства.

Поэтому нередко в судебной практике встречаются спорные ситуации. Например, компания купила оборудование в 2003 году. В 2010 году истинный владелец этого имущества узнает о том, что у него уже нет прав на это имущество.

Как оформить право собственности на квартиру, купленную в ипотеку? Смотрите тут.

Ответчик утверждает, что срок исковой давности уже прошел, поэтому не получится обратиться в суд. Но истец знает, что начинается данный срок с момента обнаружения нарушения. В такой ситуации суд обычно принимает сторону истца, поэтому оспаривается сделка, совершенная 7 лет назад.

Важно! При изменении владельца оспариваемого имущества давность подачи иска по виндикационному иску не может начинаться заново, поэтому она продолжается.

Что делать, если куплено залоговое имущество

Нередко продают граждане имущество, которое перед этим использовали в качестве залога. В этом случае на ценностях имеется обременение, поэтому держатель закладной при отсутствии оплаты, может конфисковать и продать такое имущество.

Что будет если сделка недействительна? Фото:myshared.ru

Даже если переходит право собственности на ценности другому лицу, сохраняет силу право залога. Новый собственник не сможет противостоять взысканию имущества, причем даже в ситуации, если он не знал о наличии залога в процессе заключения контракта.

Суд всегда удовлетворяет требования банков или других компаний, которые наложили обременение. При таких условиях придется покупателю отдать ценности банку, чтобы он далее продал их для погашения долга.

При этом придется обращаться в суд на непосредственного продавца, чтобы взыскать с него ранее уплаченные средства. Если он представлен частным лицом без имущества и официального трудоустройства, то получить обратно свои деньги будет сложно.

Заключение

Таким образом, каждый человек или компания, планирующие крупное приобретение, должны тщательно изучать продавца и сами ценности, чтобы убедиться в юридической чистоте сделки. Только при таких условиях во время возникновения разных споров они могут доказать, что являются добросовестными приобретателями, поэтому могут отсудить имущество, за которое были заплачены средства.

Прочитать еще

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

|

Оставить отзыв

naruki.ru

Добросовестный приобретатель — Википедия

Материал из Википедии — свободной энциклопедии

Добросовестный приобретатель — добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать.

Римское право допускало изъятие имущества у добросовестного приобретателя через виндикационный иск. Сама возможность виндикации и её последовательного проведения создавало общую неуверенность в торговом обороте: покупатель никогда не мог быть уверен в том, что он стал собственником. Всегда оставалась возможность, что появится некое лицо, которое докажет своё право собственности на вещь и отберёт её себе.[1]

В обороте движимого имущества в германском обычном праве действовал принцип «Hand muss Hand wahren»: изъятию и возврату прежнему собственнику подлежали только вещи, вышедшие из рук владельца против его воли (похищенные, потерянные). Те же вещи, которые были им кому-нибудь добровольно вверены, в случае отчуждения их этим последним уходят от собственника окончательно и всякий добросовестный приобретатель таких вещей делается бесповоротным собственником. Прежний собственник получал право на иск об убытках к тому, кому он их вверил: «wo man seinen Glauben gelassen hat, da muss man ihn suchen».[1]

Защита прав добросовестного приобретателя в области недвижимого имущества была подкреплена в 1857 году по инициативе Роберта Торренса введением в провинции Южная Австралия публичного реестра недвижимости и порядка передачи прав на титул через регистрацию записи в публичном реестре. Согласно этой системе, названной впоследствии титулами Торренса, добросовестный приобретатель не может быть лишён собственности ни в каком случае. Система титулов Торренса также предусматривает немедленную полную материальную ответственность государства за ущерб, причинённый бывшим и действующим собственникам действиями третьих лиц. Государство при этом получает право истребовать компенсацию с виновного лица в порядке регресса. Система Торренса была внедрена во всех австралийских колониях в 1857-1875 годах, а в дальнейшем получила распространение по всему миру.

В России[

ru.wikipedia.org

Добросовестный приобретатель остаётся без всего?

Уважаемые коллеги-цивилисты! Прошу вас поделиться своим мнением и советом. На первый взгляд ситуация простая, однако смущает то, что в итоге разрешения дела, о котором речь пойдёт ниже, добросовестный приобретатель имущества (квартиры) остаётся без никаких прав и имущественных благ. Ситуация выглядит так.

А (физическое лицо) в предверии его банкроства, а именно за два года, по договору дарения передаёт право собственности на квартиру (четырёхкомнатная квартира в хорошем районе города Москвы) своей дочери (Б). Б через полтора года по договору купли-продажи передаёт право собственности на вышеназванную квартиру В, цена договора равняется рыночной стоимости квартиры, которая полностью оплачена В, сделка исполнена сторонами, переход права зарегистрирован.

В фактически приобретает квартиру для своего сына (Г) в качестве помощи и затем, в этом же месяце, В (мама) и Г (сын) заключают договор дарения данной квартиры в пользу последнего (Г). Почему именно сначала право собственности оформляется именно на маму (В), а затем передаётся такое право по договору дарения сыну (Г)? Причиной тому является то, что сын (Г) состоял в браке, и для преодоления режима совместного имущества супругов в браке на данную квартиру мама (В) предложила и стороны заключили вышеназванные сделки (купля-продажа + дарение).

В итоге конечным собственником спорной квартиры на сегодняшний день является Г (сын).

И в один день Г получает определение арбитражного суда о привлечении его в качестве соответчика в обособленном споре в деле о банкротстве первого собственника А (должник), который (спор) был возбужден на основании заявления финансового управляющего о признании первой сделки недействительной (дарение между А и Б) и виндикации квартиры от добросовестного приобретателя Г на основании того, что конечный собственник (Г) приобрёл имущество (квартиру) по безвозмездному основанию (договор дарения между мамой (В) и сыном (Г)).

Вопрос: как вы думаете, действительно ли здесь подлежит применению положение п. 2 ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое гласит о том, что если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях, и, следовательно, иск о виндикации квартиры подлежит однозначному удовлетворению?

В случае удовлетворения виндикационного иска, Г и В de iure не имеют право требования к Б, которая получила денежные средства за продажу квартиры по рыночной стоимости, учитывая, что В и Г являются добросовестными приобретателями, и Г не является стороной сделки по купле-продаже квартиры?

Благодарю за внимание и буду благодарен за ваши мысли по предмету данного дела, спасибо.

 

zakon.ru

Добросовестный покупатель квартиры — советы адвокатов и юристов

Краткое содержание:

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

Вопросы

1. Как доказать в суде-что я «добросовестный покупатель » квартиры?

1.1. Владимир, данном случае нужно подробно знакомиться с Вашими документами для того, чтобы полноценно ответить на Ваш вопрос, чем вы располагаете?

1.2. Уважаемый Владимир, здравствуйте!
С удовольствием юристы данного сайта Вам готовы помочь, но важно знать подробности Вашего дела.

Удачи Вам и всего самого доброго! С наилучшими пожеланиями, юрист Кондратьева Марина, эл. почта [email protected]

2. Могут ли у добросовестных покупателей квартиры отобрать единственное жилье.

2.1. В зависимости от конкретных обстоятельств. Но могут

2.2. Только в судебном порядке. А так — все зависит от ситуации, судебные решения бывают разными.

2.3. Могут. Например, по иску в порядке ст. 302 ГК РФ.

3. Купили квартиру у женщины в возрасте. Появилась «наследница» дочь которая тоебует выделить долю умершего отца и требует расторгнуть сделку. Как правильно выстроить защиту. Ведь по сути мы добросовестные покупатели. Женщина продавец скрыла от нас наличие этой дочери.

3.1. Здравствуйте.
Вам юрист на месте нужен, ответ на Ваш вопрос в рамках дистанционной и, тем более, бесплатной консультации невозможен.

3.2. Если в момент заключения ДКП квартиры собственником была «мать», то вы добросовестный приобретатель и вам нечего опасаться. В случае обращения в суд пишите мотивированный отзыв на исковое. Советую обратиться в раздел личных сообщений и получить письменную консультацию с учетом конкретных обстоятельств.

4. В случае признания недействительности сделки купли-продажи Квартиры, у добросовестного покупателя заберут единственное жилье?

4.1. Не обязательно, само по себе это не является основанием для такого выводы.
СТороны приводятся в первоначальное положение.
Но это не всегда возможно.

4.2. Для ответа нужны подробности. Истребование имущества у добросовестного приобретателя возможно, но не в любом случае, а только в указанных в законе.
Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

4.3. Добрый день!
Единственное жилье это не простое понятие.
Например: единственным можно признать, в том случае, если в отношении предыдущего есть решение суда о признании утратившим (прекратившим) права пользование жилым помещением.
И понятие добросовестный покупатель имеет свое толкование.
Эти понятия имеют юридическое основание, поэтому к ним применяется юриспруденция.
Резюме.
В конкретной ситуации надо правильно заявить свои требования.
Желаю сохранить свое жилое помещение.

4.4. Здравствуйте!
Добросовестность приобретения и последствия недействительности сделки, понятия из разных областей права.
Добросовестный приобретатель может защититься свои статусом при истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ).
При недействительности сделки применяется двусторонняя реституция, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

5. У родственника риелторы продали 3-комн квартиру, на его деньги купили др человеку 2-комн кв. родственника прописали. Собственник 2-комн передаривает кв жене. Суд 2016 года признал сделку по дарению ничтожной. В 2017 суд по 3-комн кв родственника признал покупателей добросовестными. Могу применить последствия ничтожной сделки по 2-комн кв? К чему всё придет?

5.1. Здравствуйте, Лариса. Согласно норм ГК РФ суд вправе и не применять последствия недействительности сделки, это чаще происходит по заявлению сторон. Тут надо смотреть все судебные акты, чтобы подробно проконсультировать. У Вас есть возможность в электронном виде их скинуть?

С Уважением, адвокат – Степанов Вадим Игоревич.

6. Мы купили квартиру 1997 году судились 14 лет, мы являемся добросовестными покупателями, нас выселили по ничтожной сделке 2011 году, теперь хозяин квартиры умер деньги нам не выплатили как можем мы вернуть квартиру.

6.1. Добрый день, взыскать сможете деньги с наследников, если они есть. Обращайтесь в суд с иском о взыскании денежных средств с наследников, т.к. именно они несут отвественность по долгам наследодателя.

7. Я продал квартиру по договору, взял половину суммы и до полного выполнения договора на ней обременение, но я передемал и сказал покупателям, они сказали, что подадут в суд и так как они добросовестные покупатели они всё равно правы и мне придётся им продать.

7.1. Здравствуйте, для того чтобы ответить на Ваш вопрос необходимо изучить договор продажи. Но по Вашему рассказу покупатели правы, Вы заключили договор, а значит принятые на себя обязательства обе стороны должны добросовестно исполнять.

7.2. Здравствуйте! Понятие «добросовестный приобретатель» не имеет отношение к вашей ситуации. Чтобы понять, на что имеют право покупатели и какие у вас судебные перспективы надо смотреть договор.

8. Суд наложил арест на квартиру должника но не сообщил об этом в росреестр, должник продаёт квартиру и умирает. В судебном заседании покупателя квартиры признали добросовестным покупателем, что делать?

8.1. Здравствуйте! Если не согласны с решением суда, то подавайте через суд первой инстанции в вышестоящий суд апелляционную жалобу в течение 30 дней.

8.2. Здравствуйте! Если суд не выполнил закон и не исполнил обязанность по направлению в Росреестр определения об ареста и это привело к невозможности взыскания, то теоретически есть повод требовать возмещения убытков с государства. Хотя практически это будет непросто. До этого нужно убедиться, что у умершего не имелось иного имущества, на которое можно обратить взыскание.

9. Если после развода и заявленного в суде раздела имущества бывший муж единолично спокойно продает купленную в браке квартиру, а своевременно оплаченный по договору адвокат жены признает сделку с «добросовестным покупателем» действительной, можно ли отказаться от услуг адвоката и вернуть заплаченные ему деньги?

9.1. Здравствуйте.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Вы договор заключали на услуги?

9.2. Здравствуйте! Все зависит от условий договора, заключенное между вами и данным адвокатом. Все эти пункты должны быть отражены в самом договоре.

9.3. Доброго вам времени суток. Существует квалификационная комиссия при адвокатской палате. Туда Обратитесь. Желаю вам удачи в решении вашего вопроса.

9.4. Если после развода и заявленного в суде раздела имущества бывший муж единолично спокойно продает купленную в браке квартиру, а своевременно оплаченный по договору адвокат жены признает сделку с «добросовестным покупателем» действительной, можно ли отказаться от услуг адвоката и вернуть заплаченные ему деньги?
Надо руководствоваться положениями статей 450-453 ГК РФ. См. здесь — Подробнее >>>

Если Вам трудно сформулировать вопрос — позвоните, юрист Вам поможет:

Бесплатно с мобильных и городских

www.9111.ru

Критерии для признания покупателя жилой недвижимости добросовестным

20 декабря 2015
2126
0

В гражданском праве существует понятие добросовестного приобретателя имущества. Однако однозначным его назвать нельзя. Добросовестным приобретателем, в том числе приобретателем недвижимости, гражданина в случае спора может признать только суд. В судебной практике дела, обусловленные исками об истребовании жилого помещения от покупателя обратно прежнему владельцу отнюдь не являются редкими.

Законодательство изобилует нормами права, которые призваны защищать интересы покупателей недвижимости, если они будут признаны добросовестными. Однако такое признание зачастую и становится настоящей проблемой.

Добросовестным приобретателем уместно согласно закону считать то лицо, которое не знало и знать не могло о том факте, что объект недвижимости приобретается у лица, не имеющего на данную недвижимость прав по отчуждению. Суды признают добросовестными только тех приобретателей, которые перед сделкой совершили ряд важных действий, которые и лягут в последствии в подтверждение добросовестности. Из обзора судебных решений будет ясно, что для признания лица добросовестным приобретателем нужны вполне конкретные предпосылки.

Они сводятся к следующим.

  • Во-первых, добросовестный приобретатель жилища должен перед сделкой ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которая и служит подтверждением того, что имущество в действительности находится в собственности у продавца. Также добросовестный покупатель должен предпринять любые разумные меры, чтобы выяснить, обладает ли продавец полномочиями, направленными на продажу (отчуждение) объекта.
  • Во-вторых, добросовестность покупателя устанавливается исходя из того, знакомился ли он перед сделкой с правоустанавливающими документами на приобретаемую недвижимость, узнавал ли, например, спрашивал у продавца, о тех основаниях, по которым у последнего появилось право собственности. Также добросовестный покупатель, чтобы иметь возможность считаться таковым официально, обязан непосредственно осмотреть перед сделкой покупаемый объект.

Добросовестным покупатель считаться не может, если на дату совершения сделки на отчуждаемое по ней имущество заявляли права третьи лица, о которых покупатель знал. Важно однако, чтобы притязания третьих лиц судом или в ином законном порядке были признаны правомерными. Указанные критерии добросовестности вкупе с необходимостью проявлять при сделке осмотрительность наглядно продемонстрированы в одном из судебных решений, по которому покупатель добросовестным признан не был. Дело было обусловлено тем, что покупатель купил квартиру, продаваемую в действительности мошенниками от имени уже умершего человека. Затем квартира еще несколько раз была перепродана. Покупатель, выступающий в данной цепочке последним, приобрел объект с привлечением заемных в банке денег. После сделки иск о признании ее недействительной подал наследник.

Суд, решая вопрос, был ли последний покупатель добросовестным, учел то обстоятельство, что на дату совершения сделки в полиции уже имелось заявление наследника, который понял, что квартиру от имени прежнего хозяина продавали мошенники, но покупатель должной осмотрительности не проявил, в частности не выяснил, были ли предыдущие действия с квартирой законными. Это и легло в основу отказа в признании его добросовестным. Из анализа судебных решений, однако, видно, что даже если покупатель и будет признан добросовестным, но будет установлено, что объект выбыл из правообладания лица помимо его воли,  например, как в выше описанном случае — из-за мошенничества, то суд все же может истребовать объект из владения добросовестного покупателя. Данная возможность прямо закреплена в статье 302 ГК РФ. Однако, чтобы объект перешел от добросовестного покупателя к прежнему владельцу, в суд необходимо подавать иск не о признании договора купли-продажи недействительным (например, по мотиву подделки подписи, доверенности, паспорта и т.д.), а об истребовании объекта из незаконного владения. Мотивация судов вышестоящих инстанций при обосновании добросовестности приобретения обусловлена позицией Верховного суда.

Так, по одному из дел данный суд решил, что покупатель добросовестный, на основании факта проверки документов и агентством недвижимости, и банком при выдаче займа на покупку, и специально привлеченными юристами.

В другом же случае суд отказался признавать покупателя добросовестным исходя из того, что он не придал значения неоднократной продаже, а также дарению покупаемого объекта и цене на него, которая была явно занижена.

Важным аспектом в таких спорах выступает срок давности, в который можно заявлять права на переходящий по сделке объект. Суды исчисляют его с даты, когда собственнику стало известно о нарушении его прав, либо когда он об этом должен был узнать. Но такое исчисление срока дает широкие предпосылки к тому, что в спорном жилье можно прожить даже десятки лет, а в итоге все равно с ним придется расстаться.

Суды любой вид мошенничества с недвижимостью приравнивают к выбытию объекта из правообладания собственника помимо его воли. Значение признания лица добросовестным приобретателем состоит в возможности требовать от лица, не обладавшего правом распоряжаться недвижимостью, возмещения возникших в результате такой сделки убытков, которые судами приравниваются к стоимости квартиры. Законодательство в рассматриваемой сфере далеко не совершенно и совершенно точно нуждается в пересмотре механизма защиты прав добросовестных покупателей.

Оцените статью:

pravozakon.net

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о