Содержание

Особенности оценки квартиры с неузаконенной перепланировкой для ипотеки

Планируете взять ипотечный кредит для покупки квартиры, в которой есть конструктивные изменения? Вас могут ждать неприятные проблемы. Чтобы сделать оценку квартиры с перепланировкой, эксперту нужны разрешающие документы. Как быть, если нет? Рассказываем подробнее.

Перепланировки или переустройство

Когда вы заказываете оценку квартиры при перепланировке, учитывайте разницу в терминах.

  • Перепланировка – это внесение изменений в существующий план, в конфигурацию помещений жилья. Новые дверные проемы, перенос существующих, снос стен, объединение лоджии с комнатой – все это – перепланировка.
  • Переустройство – это несущественные изменения, не требующие согласований. Например, расширение дверного проема в несущей стене – перепланировка. Если же делается арка в ненесущей – это переустройство. В переустройство входит изменение схемы электропроводки, новые радиаторы, замена пластиковых окон на деревянные или наоборот, и другие аналогичные работы.

Выяснили, что в желанной квартире есть перепланировка? Главное, что стоит сделать перед заказом оценки – проверить документы, узаконивающие перепланировку. Банк не согласится на ипотечный займ, если согласования перепланировки нет.

Небольшая лазейка

Банк может пойти навстречу и выдать ипотечный кредит, если заемщик согласится в течение года вернуть квартиру в исходное состояние. Этот момент стоит подробно обсудить с кредитным менеджером и внимательно прочитать договор. Обращайте внимание на особенности перепланировки – вы действительно сможете вернуть все в исходное состояние? Сколько это будет стоить?

Что разрешено, что запрещено перепланировать

Продавец утверждает, что он делал переустройство и никаких разрешений на это ему не нужно? Сомневаетесь, стоит ли заказывать оценку, если в квартире есть изменения? Все верно, не нужно переплачивать за оценку квартиры, ипотечный кредит на которую все равно не дадут.

Вот список популярных перепланировок, которые, судя по отзывам клиентов, помешали им взять ипотеку:

  • В панельном доме владельцы квартир часто сносят стену между кухней и комнатой. Не все планировки позволяют это – иногда такая стена несущая.
  • В сданной новостройке во время ремонта владельцы перенесли кухню и санузел. Это иногда практикуется в однокомнатных квартирах. На деле такие переносы – незаконная перепланировка.
  • Перенос коммуникаций, связанных с водой и газом. По популярности – в девятиэтажных домах часто переносят радиаторы отопления на другую стену. В «хрущевках» — газовые трубы, проложенные по потолку по всей кухне.
  • Популярнейшая перепланировка – снос стенки между комнатой и кухней. Это запрещено делать, даже если стена не несущая – если в квартире только одна кухня. Причина – газовая плита не может располагаться в спальне.

Можно спокойно заказывать оценку, если владелец квартиры сделал такие изменения:

  • Превратил двери в арки;
  • Объединил две спальни в одну, убрав не_несущую стену;
  • Установил теплый пол без подключения к общей сети;
  • Поменял электропроводку – например, проложил ее по низу вместо встроенной в стены;
  • Сделал ниши в стенах, которые не являются несущими конструкциями.

Внимание – если вы планируете покупку квартиры в многоэтажном доме, проверьте наличие на плане противопожарного люка на лоджии. Если этот люк заварен – считайте, что сделана незаконная перепланировка — будут проблемы.

Если в потенциальной квартире под ипотеку сделаны изменения и они не узаконены, то заемщику придется пообещать банку, что он все вернет в состояние «как на плане». Посчитайте заранее, во сколько обойдется такая работа – возможно, смысла в заказе оценки и получении кредита нет.

Как проходит оценка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Получить ипотеку без оценки не получится – это обязательное условие банка и закона. Обращайтесь в проверенную организацию с репутацией. Будьте аккуратнее с частниками, которые обещают выдать оценку, «не заметив» незаконную перепланировку – если это вскроется, банк может оспорить сделку и обвинить вас в мошенничестве.

  • Отказывайтесь от сделки, если продавец или риэлтор «обещает договориться» с банком – вы можете потерять залог и деньги на оценку;
  • Если продавец готов дать скидку или сам исправить изменения – отлично, продолжайте общение, но настаивайте на независимой и объективной оценке. Так вы будете знать рыночную стоимость и сможете аргументированно торговаться.

Как это работает:

  • Выбирайте организацию для оценки. Звоните менеджеру. Договаривайтесь, когда оценщику и продавцу будет удобно встретиться в квартире. Лучше приехать на встречу и присутствовать при процессе;
  • Оценщику нужно передать документы – план БТИ, копию правоустанавливающих документов, копию вашего паспорта.
  • Эксперт сделает фотографии жилья и осмотрит квартиру;
  • Через 2-5 дней вы получите отчет об оценке.
  • О отчете будет зафиксировано, какие изменения внесены в квартиру. Вы узнаете фактическое состояние квартиры со всеми ее недостатками. В заключении будет указана рыночная цена объекта недвижимости.

Если нужно, эксперт может рассчитать сумму, которая потребуется на устранение незаконной перепланировки. Будут учитывать среднерыночные цены на работу.

Столкнулись с квартирой без узаконенной перепланировки? Обращайтесь к нашим менеджерам – подскажем, как лучше действовать и не потерять деньги.

intelis-ocenka.ru

Оценка квартиры с перепланировкой | ABN Group

Типовая планировка во многих случаях уже не устраивает владельцев современных квартир. Чтобы более рационально использовать пространство в квартире, проводится перепланировка, которая может включать замену ванной душевой кабиной, утепление балконов и лоджий, возведение перегородок для разделения комнат, снятие существующих дверей. Перепланировка может быть незначительной либо серьезной, после которой облик квартиры существенно меняется.

Потенциальные проблемы перепланировки

Выполнение работ по перепланировке нередко проводится без учета особенностей строения – владельцы квартир делают капитальный ремонт, не подозревая, что необходимо получить на это специальные разрешения, оформить документацию. Даже если владелец квартиры был в курсе необходимости совершения перепланировки с участием госорганов, все делается без надзора в надежде, что об этом никто никогда не узнает и не проверит.

Если вы не разрушили несущие стены здания, проблемы с неузаконенной перепланировкой не возникают. О сделанном приходится вспомнить тогда, когда квартиру необходимо продать, обменять, подарить либо выполнить оценку для иных целей. При проведении экспертизы специалист-оценщик сравнивает текущее состояние жилья с техпланом БТИ. При значительных расхождениях приходится сначала узаконить перепланировку и только потом выполнять оценку жилья.

Переоборудование квартиры способно по-разному повлиять на ее стоимость. Если действия были согласованы, а конечный вариант только улучшил жилье, вместе с ремонтом стоимость квартиры только возрастет. Незаконная либо неудачная перепланировка значительно снижает стоимость оценки.

Как оценить квартиру при незаконной перепланировке?

Внесение незначительных изменений в типовой проект, не затрагивающих несущие конструкции, можно согласовать в упрощенном варианте. В таких случаях даже не понадобится составлять проектные документы, в БТИ будет достаточно предоставить составленный эскиз, включающий обновление планировки. После согласования эскиза сотрудником  БТИ вы получаете новый техпаспорт на квартиру. Некоторые новшества, например остекление балкона, согласовывать нет необходимости.

Если переоборудование квартиры требует согласования, важно узаконить планируемые действия. При оценке несогласованная перепланировка способна оказать значительное негативное влияние на стоимость жилья, поэтому перед приездом оценщика лучше провести согласование и узаконить внесенные изменения в проект. Процедура может занять некоторое время, однако в будущем это окажет положительное влияние на стоимость жилья.

Согласование перепланировки проходит по следующей схеме:

  • Разрабатывается проект переоборудования помещения.
  • Получается техзаключение о том, что действия по переустройству безопасны и могут быть выполнены.
  • Подписывается акт о завершении перепланировки.
  • Выдается измененный план квартиры.

Наиболее значительные нарушения при переустройстве квартиры, которые подлежат согласованию:

  • Перенос отопительных элементов на балкон.
  • Разрушение несущих конструкций.
  • Устранение шахты вентиляции.
  • Объединение жилой комнаты с кухней.

Указанные виды перепланировки несут реальную опасность, поэтому за выполнение подобных действий собственника жилья могут лишить права собственности. Выходом из сложившейся ситуации будет устранение сделанных нарушений, согласование оставшейся перепланировки и лишь после этого – обращение в оценочную компанию.

Получить необходимые консультации по вопросам оценки жилья с перепланировкой вы всегда можете у специалистов «АБН-Консалт». Мы оказываем широкий спектр оценочных услуг и работаем с различными категориями клиентов.

Дата публикации: 26 июня 2018

www.abn-consult.ru

27 перепланировок, снижающих ликвидность квартиры

ByВишняков Сергей

27 перепланировок, снижающих ликвидность квартиры

При поиске недвижимости для клиентов мы всегда обращаем внимание на ликвидность квартиры. Потому что через некоторое время вы соберётесь её менять, улучшая свои жилищные условия.
И очень важно, чтобы купленная сейчас за совсем немаленькие деньги квартира, не потеряла в стоимости просто потому, что вы вовремя не обратили внимание на какие-либо нюансы.

Нюансов может быть много, сегодняшний пост — о перепланировках. За 17 лет работы какие только перепланировки я не видел. Это и перенос кухни в коридор, на место прихожей. И снос большинства несущих стен. И туалет на балконе. И прочее, прочее, прочее.

Да, некоторые перепланировки типовых квартир сделаны более логично и симпатично, чем придумали проектировщики домов. И многим покупателям нравятся такие изменения. Но немногие из них задумываются — а как повлияет неузаконенная перепланировка на возможную продажу квартиры в будущем?

Могу сразу отметить, что неузаконенная перепланировка точно отпугнет бОльшую часть ипотечных покупателей. Потому что банк им просто не дает на такие квартиры ипотечный кредит. И тем более не даст, если перепланировка в принципе не узакониваемая.

А значит, вам придется привлекать покупателей более низкой ценой, чем в таких же домах и в нормальных квартирах. И вот это как раз и разговор про ликвидность вашей будущей квартиры.

Из практики могу сказать, что некоторые квартиры и при значительном снижении цены не находят своих покупателей годами(!).

Некоторые перепланировки узаконить невозможно!

Чтобы вы не «попали» с покупкой такой квартиры, мы в Агентстве безопасной недвижимости «ВИШНЯ» сделали подборку перепланировок и других изменений, с которыми у вас точно могут быть проблемы в будущем.

Список перепланировок, влияющих на ликвидность квартиры

Кухня:
  1. Уменьшение или полное удаление вентиляционных каналов. Очень популярная раньше тема, особенно на кухнях квартир в домах серии п-44. Там настолько бессмысленный вентиляционный короб, который отгрызает кусок площади, что перепланировка напрашивается сама собой.
  2. Соединение вентиляционных систем кухни и санузла. Не встречал такого в принципе, но скорее всего мне просто повезло.
  3. В результате перепланировки площадь кухни стала меньше 5 кв.м. Не видел, чтобы люди самостоятельно так делали, кроме случаев, когда кухню просто переносили в прихожую или на балкон. А на её месте делали еще одну комнату.
  4. Демонтаж газовой плиты и установка электро, без согласования с газовщиками.
  5. Газовый шланг от газовой плиты проведен под мойкой. Наверное кто-то так делает всё же, если это прямо указано. Но такой вариант убирания лишних деталей из комнаты чреват тем, что шланг может испортиться и произойдет утечка газа.
  6. Между кухней и жилой комнатой сделаны проемы без плотно закрывающейся двери между комнатой и другими помещениями.
  7. Полностью совмещена кухня с газовой плитой с жилой комнатой.
  8. Кухня с газовой плитой осталась без естественного освещения.
Санузел:
  1. Расширение или перенос санузла на территорию кухни или жилой комнаты. Нередко встречающийся вариант. Санузел показался маленьким — отгрызли кусок коридора, чуть-чуть оттяпали у кухни, а кухню расширили в гостиную…
  2. В ходе перепланировки санузла и других мокрых зон не было сделано гидроизоляции. Абсолютно логичный запрет. Многие забывают об этом при самостоятельном ремонте и заливают 15 этажей вниз. И потом долго и упорно выплачивают возмещение всем соседям.
  3. Переделка санузла, в результате которой был снесен порожек между ним и другими помещениями. Тоже понятно — порожек, оказывается, не зря там придуман — он хранит площади комнат от возможного залива из ванной или туалета.
  4. Перепланировка, в результате которой дверь из туалета выходит в жилую комнату или кухню. Да, такое тоже мне встречалось. И, самое интересное — в квартире на Кропоткинской. Уж где не подумаешь, что можно так извратиться — но вот было. Здесь, правда есть исключение — если в квартире два санузла, то один из них может выходить и на кухню и в комнату.
  5. Перенос инженерных стояков водопровода и канализации.
  6. Перенос мокрых точек(санузел, кухня) внутри помещения так, что они находятся над жилыми помещениями соседей снизу.
Жилые комнаты:
  1. Установка водяных полов с ответвлением от горячего отопления. Очень хитромудрые собственники некоторых квартир активно делали себе теплые полы таким способом. Сейчас в большинстве случаев встречается всё же электрические варианты.
  2. Снос или частичное разрушение несущих колонн, ригелей(балок). Это вообще делалось запросто — стоит какая-то лишняя колонна посредине квартиры, только мешается. Раздолбали кувалдами. А потом по дому трещины пошли…
  3. Штробы несущих стен в панельных домах. В панельных домах почти все стены несущие, вот и думайте теперь.
  4. В результате перепланировки, высота потолков в жилых помещениях стала меньше 2,5 метров. Возможно с обилием всяких подиумов в дизайнерских решениях, высота потолков в некоторых квартирах и уменьшалась ниже такой высоты. Но как это должно быть некомфортно…
  5. Площадь жилой комнаты в результате перепланировки стала меньше 8 кв.м.
  6. Уменьшилась площадь жилых помещений квартиры за счет увеличения нежилых.
  7. Жилая комната осталась без какого-либо окна. Таких квартир — уйма. Люди решали таким образом проблему выделения комнат подрастающим поколениям, а сейчас это всё пытается продаваться на рынке.
  8. Снесены несущие стены или в них сделан проем.
  9. В домах с деревянными перекрытиями без согласования залили стяжку. Фотография внизу отражает потенциальный результат такого действа. Сюда же можно добавить установку джакузи, которая внезапно оказывалась у соседей снизу.

Балконы/лоджии:
  1. Снесены пороги между балконом и внутренними помещениями в панельных домах.
  2. Значительное расширение проемов между балконами/лоджиями и внутренними помещениями.
  3. Появились не предусмотренные проектировщиками лоджии в квартирах выше первого этажа. В Москве не видел таких квартир, но в других регионах — запросто.
  4. Объединены балконы с жилыми комнатами и батареи вынесены на балкон. Тоже часто встречающийся вид перепланировки. Удобно так — добавить себе мини-кабинет в небольшой квартире. Но чревато.

Хотите узнать, что будет с ценами на квартиры через несколько лет? Читайте статью с прогнозом цен на квартиры в Москве на 2020 год.

Также есть часть перепланировок, которые спокойно можно узаконить без значительных затрат(финансовых и временных). Но они также отображаются в отчете об оценке, который делается для ипотечного банка и могут повлиять на выдачу им кредита покупателю.

Согласуемые перепланировки, слабо влияющие на ликвидность квартиры

Все указанные ниже перепланировке тоже встречаются довольно-таки часто. Но обычно согласуются достаточно просто. Единственная проблема — особо странные банки(мне такое встречалось) могут потребовать привести документы в соответствие перед выдачей ипотечного кредита. А так, как согласование все равно занимает какое-то немалое время, можно потерять потенциального покупателя.

  1. Снос или установка шкафов и антресолей.
  2. Перенос или снос дверной коробки внутри квартиры или входной двери.
  3. Установка душевой кабинки вместо ванной.

    Есть вопросы по возможным перепланировкам и ликвидности вашей будущей квартиры?

    Пишите на электропочту vishnya @ vishnya-realty.ru, звоните 8 499 994 09 33. Или задавайте их сразу мне в фейсбуке. Если не занят на сделке/встрече/авансе — отвечу быстро.


     

www.vishnya-realty.ru

К вопросу перепланировки квартир и определения рыночной стоимости (согласно требованиям Сбербанка) с учетом стоимости восстановления до первоначального вида

Объем выполненных работ по оценке квартир с несанкционированной перепланировкой за 2012 год занял у меня примерно 5% от всех квартир, оцененных для целей кредитования в Сбербанке.

Требование банка в части, касающейся оценки таких квартир:

«В случаях выявления перепланировки и/или переоборудования указать на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения квартиры в соответствие с планом БТИ и ДАТЬ ЭКСПЕРТНОЕ ЗАКЛЮЧЕНИЕ о возможности регистрации перепланировки и/или переоборудования в соответствии с требованиями действующего законодательства».

Для целей ответа на вопрос был исследован вопрос:

  • определения понятий переустройства и перепланировки, содержащихся в ЖК РФ И Постановлении Госстроя № 170-2003 г.;
  • порядок осуществления переустройства и перепланировки и его согласования;
  • основания отказа в легализации;
  • последствия переустройства и перепланировки;
  • исследована судебная практика по данному вопросу, в том числе перечень доказательств, которые должен представить истец;
  • порядок несудебного узаканивания переустройства и перепланировки.

Исследуемая тема кратко изложена в разделе 7.1 «Правовые аспекты переустройства и перепланировки жилых помещений» отчета №129 «Оценка … квартиры», опубликованного мною в «Банке отчетов «.

Следует сказать, что по вопросу легализации самовольной перепланировки (переустройства) жилого помещения в судебном порядке, в теории и практике существуют различные мнения, обусловленные различным пониманием правовых норм, допускающих сохранение жилого помещения в том состоянии, в котором оно находится после самовольного переустройства (перепланировки). Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке. В судебной практике также неоднозначно решается вопрос о том, в каких случаях и порядке должен рассматриваться вопрос о сохранении жилого помещения. Нет единого подходак рассматриваемому вопросу и при урегулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, принятыми в развитие положений ЖК РФ. Дать экспертное заключение о возможности затруднительно еще и потому, что, хотя п. 4 ст. 29 ЖК РФ позволяют сохранить жилое помещение в переустроенном (перепланированном) состоянии, при условии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо это не создает угрозу их жизни.., в рамках исполнения отчета об оценке квартиры для целей кредитования проведение технической экспертизы для уяснения вопроса, не нарушены ли несущие конструкции, особенно это касается жилых помещений в домах сборно-железобетонных и монолитных, затратно. В связи с чем, при составлении отчетов такого плана обязательно рассчитываю корректировку на приведение помещения в соответствие с данными технической документации на квартиру. Но вопрос: не создает ли эта перепланировка угрозу жизни и здоровью граждан остается открытым (монолит и железобетон не беру считать…)

В связи с вышеизложенным прошу участников проекта высказать свое мнение по вопросу оценки аналогичных помещений для целей кредитования.

ocenschiki-i-eksperty.ru

Перепланировка квартиры в оценке для ипотеки

 Решение человека осуществить перепланировку или переустройство в приобретенной квартире носит всегда осознанный характер, и всегда нацелено на улучшение жилищных условий. Проблема
заключается в том, что идея улучшения планировки квартиры, зачастую не ограничивается изначальными планами по переносу перегородки, расширению дверного проема, установки ниши и пр. Как говорится,
аппетит приходит во время еды. 

 

 На практике встречаются разные варианты перепланировок и переустройств. Обычно, ограничиваются они только количеством средств (это дополнительные расходы при ремонтных работах), смелостью и
фантазией человека. Одной семье достаточно объединения раздельного санузла, другим не достаточно самовозведенного балкона, объединения балкона с кухней, или присоединения к жилью части пожарой
лестницы общего пользования. 

 

 Увы, часто эти переустройства и перепланировки являются не узаконенными, не согласованными. То есть, кроме продавца, о наличии перепланировки в квартире мало кто знает. Более того, бывают
случаи, когда все жители одного дома или подъезда совершают абсолютно однотипные, одинаковые перепланировки в своих квартирах. Мотивация у всех своя, на этом мы останавливаться не будем.

 

 Получается, что потенциальный покупатель, приобретая квартиру с неузаконенной перепланировкой, вместе с квартирой приобретает и необходимость ее узаконивания.

 

 Рассмотрим вопрос наличия перепланировки на объекте для разных сторон ипотечной сделки: банка, страховой и оценочной компаний.

 

Банк: наличие перепланировки выявляется залоговиком/андеррайтером из полученного от оценочной компании отчета об оценке рыночной стоимости. Если данные по перепланировке указаны, то специалисты
банка обязаны обратить на этот факт свое внимание, а также на то, возможно ли узаконить данную перепланировку в установленном законом порядке. В случае, если оценочная компания указала на
невозможность согласования/узаконивания такого типа перепланировки, банк будет вынужден отказать в принятии такого объекта недвижимости в залог.

 

 Случается, что банк считает возможным принять в залог объект с перепланировкой. Казалось бы, это спасение для сделки. Но, помимо андеррайтеров/залоговиков банка, этот вопрос рассматривается
также страховой компанией на предмет возможности страхования конструктивных элементов объекта недвижимости (страхование имущества).

 

Страховая компания: наличие перепланировки выявляется специалистами страховой компании/андеррайтерами также из отчета об оценке. В случае, если оценщик указал на наличие
переустройства/перепланировки, страховая компания выносит свое решение о возможности принятия данного объекта на страхование. Если в ходе перепланировке были затронуты несущие конструкции
(несущие стены, перекрытия), то страховая компания имеет право отказать в принятии на страхование такого объекта недвижимости (слишком велики риски наступления страхового случая при возврате
объекта в исходное состояние, в случае, если перепланировку согласовать нельзя). В этом случае, получив отказ от страховой компании, Банк также будет вынужден отказать в принятии объекта в залог.

 

 Таким образом, все дороги ведут риэлторов/продавцов/покупателей в оценочную компанию. И здесь начинается самое интересное.

 

 Оценочная компания: в рамках новой заявки на оценку, Заказчик предоставляет в оценочную компанию типовой комплект документов, который содержит копии правоустанавливающих документов, а также
техничесткий паспорт объекта (либо поэтажный план с экспликацией БТИ). В подтверждение соответствия действительности информации, полученной оценщиком в виде документов, на объект выезжает
эксперт-фотограф, который является для оценщика своеобразными «глазами». Задача квалифицированного эксперта-фотографа – максимально подробно сфотографировать оцениваемый объект со всех сторон. Ни
одна деталь не должна быть упущена. Например, если на окнах не убраны красивые шторы/гардины, то квалифицированный эксперт-фотограф обязан попросить их убрать так, чтобы на фотографиях были видны
полностью все конструктивные особенности оконного проема. То же касается загороженных вещами, шкафами и пр. стен, перегородок и т.д.

 

 Понимание сложности ситуации приходит к риэлтору/Заемщику/Продавцу часто именно в момент показа объекта эксперту оценочной компании. И здесь каждый дает волю своей фантазии: кто-то
предлагает сфотографировать участок объекта с переустройством/перепланировкой под таким углом, чтобы из фотографии нельзя было сделать выводов о наличии перепланировки. Кто-то предлагает быстро
из картона возвести временную конструкцию, заклеив ее обоями, для укрытия перепланировки. Кто-то предлагает фотографу пройти в аналогичную квартиру этажем ниже и сфотографировать ее. В общем,
всякое случается.

 

 Конечно, все эти варианты предлагаются за соответствующее вознаграждение. И тут все зависит от квалификации, а также политики самой оценочной компании. Некоторые компании приватно
предлагают услуги по укрытию переустройства/перепланировки за двойную и тройную стоимость отчета об оценке. И, уверяю Вас, Заказчик готов за это платить.

 

 О том, какими будут последствия такой «операции» для Банка, Заемщика и оценочной компании – в этой статье рассматривать не будем. Давайте лучше рассмотрим, а так ли страшен факт наличия на
объекте неузаконенного переустройства или перепланировки?

 

  Из личного опыта, в 70% случаев наличия на объекте переустройства/перепланировки – это может быть узаконено по эскизу или проекту в Жилинспекции. Но вот кто поможет оценщику
профессионально разобраться в возможности согласования этих переустройств? Ответ лежит на поверхности: либо это профессиональный оценщик с опытом работы экпертной организации по согласованию
перепланировок, либо это может быть привлеченная, для консультаций по вопросам возможности согласования перепланировок, соответствующая экспертная организация. И в том, и в другом случае –
специалисты по согласованию помогут обоснованно дать заключение о возможности или не возможности согласования перепланировки. На фирменном бланке, с подписью и печатью, с ссылками на все
нормативные и законодательные акты и пр.

 

  Очевидно, что такое заключение должно составляться ДО принятия оценочной компанией в работу заявки на оценку объекта недвижимости. Тогда все участники ипотечной сделки будут уверены в
результате возможности принятия такого объекта в залог банком, а также в обеспечении страховым покрытием предмета залога. Также это простое решение поможет избежать участникам ипотечной сделки
фатальных ошибок, связанных с предоставлением в банк  заведомо ложной информации по объекту. 

 

★★★★★ Рейтинг: 4.97 Всего голосов: 8

 

www.ocenka-kvartir.net

Перепланировка в квартире, покупаемой по ипотеке

Как говорят риэлторы, сейчас рынок покупателя. Квартир на рынке недвижимости множество и выбор велик. Продавцы завлекают покупателя различными скидками и другими предложениями, лишь бы клиент купил квартиру. Это актуально как на первичном рынке, так и на вторичном.

И если нам звонят клиенты с вопросом – «Нам нужно срочно согласовать перепланировку?», то в большинстве случаев это продавцы, у которых уже есть некая договоренность с покупателем, но есть одна загвоздка во всем этом процессе – в квартире произведена незаконная перепланировка.

 

Почему же она не дает возможность совершить сделку?

 

Большая часть квартир приобретается с учетом предоставления покупателю ипотечного кредита и банки не дают ипотеку покупателю под квартиры с перепланировкой, так как у них в данном случае возникают дополнительные риски.

 

То есть какие-то банки дают ипотечный кредит, но с условием что в некий ограниченный срок покупатель согласует перепланировку, либо большинство банков вообще его не дают, комментируя что «пусть сначала продавец согласует перепланировку», а далее мы уже рассмотрим квартиру. То есть квартира с перепланировкой банком уже изначально не рассматривается под сделку.

 

В следствие этого, текущие владельцы вынуждены узаконивать перепланировку, поскольку покупателей на рынке и так не много, и упускать «ипотечников», это значит практически гарантированно не продать квартиру

 

Конечно есть один шанс продать – это найти покупателя с полной суммой на «руках» и ему данная квартира должна понравиться, чтобы он купил «как есть». Но этот вариант в текущей рыночной ситуации из разряда фантастики. Во-первых покупателей в «живыми» деньгами меньшинство, а во-вторых, даже такой покупатель попросит из-за перепланировки такую скидку, что перепланировку проще согласовать, тем более затраты не такие большие.

 

Отметим как банки могут выяснить что в квартире незаконная перепланировка.

Вариант 1

В квартире есть незаконная перепланировка, но она не отражена в документах БТИ. Перед рассмотрением заявки на выдачу ипотечного кредита, по требованиям банка необходимо провести оценку квартиры. Эту оценку производят аккредитованные банком оценочные компании. 

Процедура происходит следующим образом. Собственник высылает оценочной компании документы БТИ, сотрудник оценочной компании выезжает на квартиру и сверяет соответствие планировки на документах БТИ текущей планировке квартиры. И если есть различия, отражает их в своем отчете. 

Так как оценочные компании не профессионалы с точки зрения перепланировок, они часто звонят в профильные компании по перепланировкам (например, к нам) и задают вопросы на тему:  

  • «а можно или нельзя согласовать эту перепланировку», 
  • «а вот такие изменения перепланировка или нет», 
  • «а как это согласовать и сколько это стоит» 
  • и так далее.

И вот соответственно банк, увидев в оценочном отчете, что в квартире есть перепланировка, не одобрит ипотечный кредит.

Оценка квартиры банком:

  

Вариант 2 

В квартире есть незаконная перепланировка, и она уже отражена в документах БТИ в «красных линиях». То есть здесь не нужно ничего придумывать, вся информация уже есть в документах, где штампом на плане БТИ отмечено, что в квартире есть незаконная перепланировка. И для банка нет необходимости даже заказывать оценочный отчет в аккредитованной компании, так как из штампа с текстом «в квартире произведена незаконная перепланировка и переустройство» и так все понятно.

  

Основная сложность данных клиентов, это сжатые сроки. Так как договоренность между продавцами и покупателями сохраняется, то процесс согласования перепланировок проходит под «двойным» контролем, одни спешат выехать из квартиры и получить деньги, вторые спешат въехать в квартиру и начать ремонт. 

Чтобы узаконить изменения в конфигурации квартирных помещений, потребуется оформление технического заключения о допустимости и безопасности проведенной перепланировки, и разработка проектной документации.

Проект перепланировки и техническое заключение может оформить любая организация с допуском СРО. Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, техзаключение разрабатывается автором проекта дома.

Согласовать уже выполненную перепланировку помогут специалисты нашей компании. Мы предлагаем услуги по разработке проектной документации, технического заключения и согласования «под ключ» с получением новых документов БТИ.

gsps.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о