Содержание

Признание сделки недействительной: основания, порядок

Признание сделки недействительной – судебная процедура, используемая в целях аннулирования (прекращения) прав и обязанностей, порождаемых сделкой, и применения последствий ее недействительности. Гражданское законодательство разделяет недействительные сделки на ничтожные и оспоримые. Первые не требуют судебного подтверждения своей недействительности, но в ряде случаев требуется судебное установление факта, определяющего ничтожность такой сделки. Оспоримые сделки – недействительные только при наличии соответствующего решения суда.

Основания недействительности сделки

Все основания для признания сделки недействительной предусмотрены законодательством и разделяются на:

  1. Основания для ничтожности сделки и основания для ее оспоримости.
  2. Общие основания (универсальны для сделок любого вида) и специальные (установлены для сделок определенного вида и (или) совершенных при определенных обстоятельствах).

Общие основания предусмотрены ГК РФ, специальные – не только ГК, но и другими нормативно-правовыми актами (законами).

Универсальное основание для всех случаев и обстоятельств – совершение сделки, условия или результаты (цели) которой нарушают положения нормативно-правовых актов. Но от того, какие именно нормы нарушены, зависит определение конкретных оснований, порядка и сроков оспаривания сделки, последствий недействительности сделки, их применения ко всей сделке или ее отдельным условиям и результатам.

Ничтожная сделка – недействительна, если:

  1. Нарушает нормативно-правовой акт и посягает на публичные интересы либо права и интересы третьих лиц, но при этом нет оснований считать сделку оспоримой.
  2. Противоречит основам правопорядка и нравственности – основополагающим нормам устройства общества и общественных отношений в экономической, социальной, правовой и других сферах жизни.
  3. Совершена малолетним (ребенком до 14 лет), ограниченно дееспособным лицом (кроме мелких бытовых сделок) или недееспособным по психическому заболеванию– людьми, которые не способны действовать разумно, понимать истинный характер своих действий и решений.
  4. Является мнимой (совершена формально, для вида) или притворной (подменяет, скрывает другую сделку).
  5. Совершена при наличии запрета (ограничения) по распоряжению имуществом, которое является предметом сделки.

Совершение ничтожной сделки явно нарушает закон, установленный порядок заключения сделок, а в случае мнимой или притворной сделки – фиктивно по своей сути. Учитывая основания ничтожности, предполагается, что о сути таких сделок нет поводов для спора и его судебного рассмотрения. Но в ряде случаев могут возникать споры о наличии фактов, свидетельствующих о наличии оснований для ничтожности сделок. Именно это, как правило, и приводит к необходимости обращения в суд с иском о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности. Еще одна, правда, прямо противоположная категория судебных споров – признание действительности сделки, кажущейся ничтожной, когда в суде нужно опровергнуть наличие оснований недействительности.

Оспоримая сделка приобретает статус недействительной только по решению суда. В оспоримых сделках наличие оснований недействительности – это первично наличие оснований для обращения в суд. При этом бремя доказывания недействительности сделки лежит на истце – он должен представить весомые аргументы в подтверждение своей позиции, а нередко и в опровержение позиции ответчика.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если:

  1. При заключении сделки нарушен порядок ее совершения, например, не получено обязательное согласие третьего лица, госоргана, не пройден процесс согласования внутри юридического лица.
  2. Стороны (одна из сторон) вышли за пределы своей правоспособности, полномочий, заключили сделку в противоречии с целями деятельности.
  3. Сделка совершена гражданином, который находился в состоянии неспособности понимать свои действия, решения, руководить ими, например, психически больным человеком в период обострения болезни, пьяным человеком, человеком в состоянии аффекта и т.п.
  4. Сделка заключена в ситуации существенного заблуждения, которое мешало понимать действительное положение дел.
  5. Сделка совершена под принуждением (угрозами, насилием) или под влиянием обмана.
  6. Есть другое предусмотренное законом основание оспорить сделку.

Оспоримые сделки, в отличие от ничтожных, не имеют исчерпывающего перечня оснований для признания их недействительными. Время от времени в законодательстве появляются изменения и дополнения. Кроме того, по основанию незаконности (нарушения положений нормативно-правовых актов) можно попытаться оспорить очень многие сделки.

Применение оснований недействительности сделок

Как правило, речь о недействительности сделки заходит тогда, когда один из ее участников или третье лицо считает, что такая сделка по своим условиям или результатам нарушает его права (интересы). В этом случае стандартно сделка (договор) анализируется, выявляются нарушения закона и уже эти нарушения «подводятся» под определенное основание ничтожности или оспоримости сделки.

Правильное определение основания (оснований) недействительности играет ключевую роль в стратегии аннулирования сделки и применения последствий такого решения. В этом плане следует учитывать:

  1. Оспаривать сделку может только одна из ее сторон, и лишь при условии, что сделкой нарушены ее права или интересы. Право на оспаривание сделки другими лицами в настоящий момент ограничено – такое право должно быть прямо предусмотрено законом, и оно, как правило, соответствует конкретному основанию недействительности сделки.
  2. Основания для ничтожности и для оспоримости сделки – не одно и то же, хотя и влекут недействительность сделки. Порядок предъявления требований – разный, как и некоторые последствия недействительности.

Учитывая изложенное, применение оснований недействительности обычно происходит по следующей схеме:

  • анализ сделки;
  • выявление нарушений;
  • установление оснований для оспаривания или ничтожности сделки в соответствии с выявленными нарушениями, а также доказательств, подтверждающих наличие этих оснований;
  • определение необходимости и целесообразности (с учетом последствий) признавать сделку недействительной полностью либо только частично;
  • конкретизация и формулирование всех требований, в том числе заявляемых помимо требования о недействительности сделки;
  • определение лица (лиц), которое имеет право в конкретном случае, учитывая применяемые основания и заявляемые требования, подать иск.

Порядок заявления требований по недействительным сделкам

Ничтожные сделки не нужно признавать недействительными в судебном порядке. Если основания есть – этого достаточно, чтобы считать сделку таковой. Главное последствие – сделка не имеет никакой юридической силы уже с момента своего заключения. Однако, из-за расплывчатости формулировок, используемых ГК РФ при определении оснований недействительности сделок, нередко возникает проблема – относить сделку к ничтожной или к оспоримой. Отсюда – многие подают иск о признании сделки недействительной даже, если она ничтожна. Надо сказать, что перед аналогичной проблемой встают и суды, особенно когда в качестве основания используется нарушение сделкой закона – универсальное основание. Такие судебные дела – не редкость. Но как поступить истцу?

Среди возможных вариантов:

  1. Если сделка четко подходит под основание ничтожности, этот юридический факт можно доказать, то подается иск с требованием о применении последствий ничтожности сделки.
  2. Если есть сомнение – ничтожная сделка или оспоримая, – подается иск о признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий недействительности.
  3. Если возможно применить только основания для оспоримости сделки, то подается иск о признании оспоримой сделки недействительной.
  4. Привлечь юриста, который проанализирует ситуацию и подготовит иск исходя из правильной оценки природы сделки и ее характера с точки зрения недействительности.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года. Он распространяется как на иски о признании сделки недействительной, так и на иски о применении последствий недействительности. Следует учесть, что аналогичный срок исковой давности по оспоримым сделкам – всего 1 год. Иногда из-за пропуска этого срока многие истцы и стремятся найти основание для ничтожности сделки, признав ее таковой в суде.

Последствия недействительности сделок

Общие правила:

  1. Оспоримая сделка недействительна с момента ее признания судом, то есть будет считаться таковой только после вынесения судебного решения. Ничтожная недействительна в принципе – она изначально не порождает никаких юридических последствий, как будто ее не было. Вместе с тем, фактически любая недействительная сделка не порождает никаких последствий, а судебное решение по оспоримой сделке распространяется на весь период ее существования – с момента заключения до момента признания недействительной. Но и в этом правиле есть исключение – не все сделки можно аннулировать и вернуть к состоянию «до сделки». Например, если речь идет об аренде помещения, прекращение правоотношений возможно только в части будущей аренды, и отмена сделки в этом случае никак не повлияет на прошлое – арендатор уже пользовался своим правом на помещение в течение некоторого время, получил свою выгоду от сделки.
  2. Стороны возвращают друг другу все полученное по сделке или, если невозможно первое, компенсируют в денежном выражении. Суд может принять иное решение, когда применение указанных последствий противоречит правопорядку, в том числе конфисковать полученное сторонами по сделке. Редко, но бывают ситуации, когда к состоянию «до сделки» приходит только одна сторона, а у второй суд конфискует полученное в доход государства. Применительно к тому, что и кому можно вернуть, а что – нет, очень многое зависит от характера сделки, вины той или иной стороны в ее недействительности, умысла, причиненного ущерба и других обстоятельств. Но, как правило, работает общее правило – взаимная реституция полученного по сделке.
  3. Если сделка совершена недееспособным лицом, дополнительное последствие – возмещение дееспособной стороной ущерба, понесенного второй стороной. Это последствие применимо лишь в случае доказанности факта того, что дееспособная сторона знала о недееспособности второго участника сделки. Аналогичный порядок используется и в сделках с участием несовершеннолетних, а также ограниченно дееспособных граждан.
  4. Частичная недействительность сделки не влияет на действительность других ее условий. Исключение – ситуации, когда можно предположить, что без недействительной части сделка не была бы заключена.

Помимо требования о признании сделки недействительной может быть заявлено требование о возмещении причиненного ущерба. Если суд установит правомерность и доказанность денежного требования, то последствием может стать и взыскание с виновной стороны своего рода компенсации вреда.

Практика признания сделок недействительными

Законодательное регулирование недействительности сделок – это относительно небольшой раздел гражданского законодательства. Многие положения о недействительности сделок присутствуют в специальных законах, как, например, в Законе о банкротстве, которым предусмотрены свои основания и свой порядок. Но не столько законодательство, сколько судебная практика – основной источник знаний и опыта в этой сфере. К тому же, именно практика часто становится поводом для внесения изменений в законы.

Не бывает некого универсального порядка признания сделок недействительными, который мог бы быть применен к любой ситуации или большинству случаев. Свои нюансы оспаривания есть у сделок определенного вида, у применения определенных оснований, у сделок, заключаемых между гражданами и в коммерческих отношениях. Своя сложившаяся практика по основным вопросам есть в арбитражных судах и в гражданских. Впрочем, и каждая сделка в случае появления оснований для признания ее недействительной требует индивидуального анализа с выработкой индивидуальной стратегии достижения желаемого результата в судебном порядке.

Чаще всего на практике возникают следующие проблемы:

  1. Правильное определение основания (оснований) недействительности, в том числе в части разделения оснований ничтожности и оспоримости сделки. Здесь следует учитывать, что некоторые ничтожные на момент заключения сделки могут трансформироваться в оспариваемые, поскольку все обязательства сторонами исполнены. Например, сделка, совершенная с малолетним ребенком, считается ничтожной. Однако закон допускает ее признание действительной в судебном порядке, невзирая на ничтожность из-за ненадлежащего субъекта.
  2. Доказывание наличия оснований и фактов, которые свидетельствуют о наличие этих оснований недействительности сделки.
  3. Доказывание осведомленности/неосведомленности одной стороны или всех сторон сделки в наличии оснований ее недействительности в момент заключения, что может повлиять на последствия.
  4. Доказывание существенных обстоятельств сделки, которые влияют на признание ее недействительной. Бывает, например, сложно доказать, что сторона заблуждалась, находилась под давлением, не могла понимать характер своих действий.
  5. Нахождение в ситуации выбора – признавать в неоднозначных обстоятельствах подозрительную сделку действительной с перспективой ее исполнения или идти на признание недействительности.
  6. Встречные иски – когда одна сторона просит суд признать сделку недействительной, а другая – действительной.

Признание сделки недействительной направлено на ее аннулирование и возвращение сторон к тому состоянию, которое было до заключения сделки. Исходя из этого, сами стороны редко бывают безосновательно заинтересованы в судебной тяжбе по этому поводу. Но встречаются и злоупотребления, когда одна из сторон не может или не хочет исполнить обязательства и использует возможность признания сделки недействительной как вариант их прекращения.

law03.ru

Признание сделки с недвижимостью недействительной

Любая сделка, связанная с недвижимостью, а конкретно, покупка, продажа, обмен или раздел имущества, всегда несет с собой  определенный риск, так как гарантировать ее полную законность не может никто. Именно поэтому необходимо особое внимание уделять доскональному изучению всех документов, а по возможности провести юридическую экспертизу и обратиться за помощью к компетентным лицам.

На сегодняшний день все сделки с недвижимостью, являющиеся недействительными разделяют на ничтожные  и оспоримые. Если вам необходимо опровергнуть то или иное соглашение, следует прибегнуть к помощи суда, либо признать соглашение ничтожным ссылаясь на Закон. Соответственно, все зависит от обстоятельств, при которых была заключена сделка и от условий ее заключения.

Какие сделки могут признать ничтожными по Закону

Ничтожным называется соглашение, которое с момента подписания нарушало Закон. Оно изначально будет являться не настоящим, и прибегать к судебному разбирательству нет смысла. Иск можно подать лишь с той целью, чтобы признать все последствия заключения данной сделки тоже не подлинными.

Основания для признания сделки ничтожной

  • Случаи, когда сделка была заключена с недееспособным лицом. Объявить человека недееспособным может только суд. Если же лицо, совершившее сделку, признается недееспособным гражданами, состоящими в близком с ним родстве, то тогда обязательно должны быть предоставлены соответствующие медицинские документы, подтверждающее это заявление. В противном случае, гражданин будет признан судом полностью дееспособным;
  • Сделки, заключенные с гражданами, не достигшими 14-летнего возраста;
  • Случаи, когда заключенное соглашение противоречит Законам РФ или иным нормативным актам. Следует напомнить, что все сделки с недвижимостью заключаются в письменной форме, иначе же они будут считаться недействительными;
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права граждан РФ;
  • Заключение сделок, которые включают в себя поддельные документы или подписи;
  • Случаи, когда гражданин, у которого были ущемлены права, признает соглашение ложным или притворным.

Сделки с недвижимостью, которые подлежат оспариванию в судебном порядке

Оспоримым является соглашение, которое можно обжаловать в судебном порядке. На заинтересованных, в объявление сделки неправомерной, граждан, в момент подаче искового заявления, возлагаются обязательства на предоставление обоснований того, что соглашение действительно является незаконным. Суд может установить факт того, что не соблюдаются условия действительности данного соглашения и признать его частично недействительным, полностью незаконным или же оставить сделку действительной, вследствие того, что не будет доказано обратное.

Какие основания необходимы для того, чтобы признать сделку недействительной

  • В случае заключения сделки с ограниченно дееспособным лицом. Однако, если суд определит факт того, что соглашение выгодно недееспособному лицу, то признает его действительным;
  • В случае заключения сделки под воздействием обмана, т.е. потерпевшая сторона неверно истолковала сделку, либо получила неверную информацию о приобретенном товаре;
  • В случае заключения сделки с лицом, которое неспособно осознавать свои действия, вследствие какого-либо заболевания;
  • Сделки, заключенные под угрозой насилия или обмана. Данное основание носит криминальный характер, и в случае, если будет доказано судом, то соглашение признается недействительным, а имущество пострадавшего лица оставляется ему, в то время как имущество ответчика взимается государством.
  • В случае, когда продается недвижимость без согласия одного из супругов, на которых он оформлена.
  • Заключение сделок, вследствие которых, могут быть ущемлены права некоторых лиц. Этими гражданами могут быть дети, не достигшие своего совершеннолетия, один из супругов. Так же к этим сделкам относятся те, которые были подписаны недееспособными гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Срок подачи иска в суд

Для того, чтобы не опоздать и вовремя подать иск, не упустив возможности защитить свои права, необходимо всегда знать сроки подачи таких заявлений. Существует понятие – срок исковой давности – это период, когда гражданину предоставляется возможность подачи искового заявления, для восстановления своих ущемленных прав. В случае заключения сделки, которая является ничтожной, срок подачи иска, для признания ее незаконной, 3 года в того момента, когда соглашение вступило в силу. Если же сделка является оспоримой, то в этом случае подать исковое заявление необходимо в течение 1 года с того момента, совершения сделки. Для граждан, упустивших срок исковой давности, есть возможность им воспользоваться, но только в том случае, если суду будут представлены весомые обоснования того, по какой причине он был пропущен.

yur-info.ru

Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности. Последствия ничтожности сделки.

Вне всякого сомнения, иски о признании заключенных договоров недействительными являются одними из самых распространенных как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств. Разумеется, недействительным может быть признанн  не только договор купли-продажи недвижимости, но и любой другой гражданско-правовой договор. Как отмечалось ранее, в отличии от ситуаций, в которых  между лицами отсутствуют договорные отношения,  наличие договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности, означает, что спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению  не по правилам статей 301, 302 ГК РФ, регулирующих порядок возврата имущества из чужого незаконного владения,  а в соответствии с законодательством, регулирующим именно эти отношения. Данная позиция определена в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Требование о возврате недвижимого имущества по правилам о реституции, закрепленным в пункте 2 статьи 167 ГК, может быть заявлено только стороне по недействительной сделке. Собственник имущества не может в возврата своей вещи по правилам пункте 2 статьи 167 потребовать признания недействительности всех последующих сделок по отчуждению его имущества, имевших место после первой недействительной сделки, во исполнение которой оно было передано. Данный вывод следует из пункта 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21 апреля 2003 г. N 6-П.

Правовую основу института признания сделки недействительной составляют положения ГК РФ, закрепленные в статьях 166-181. Ряд вопросов по применению отдельных положений недействительности регулируется отдельными постановлениями высших судов. Какого-либо единого документа, охватывающего все аспекты применение норм о недействительности, в настоящее время не существует. Гражданский кодекс разделяет недействительные сделки на оспоримые сделки, то есть недействительныепо основаниям, установленным законом и иными правовыми актами в силу признания таковой судом и ничтожные, которые недействительны с момента их совершения независимо от признания судом. Вне зависимости от отнесения сделки к оспоримым и ничтожным, любая недействительная сделка не порождает гражданско-правовых последствий, наступления которых желали ее стороны.

Несмотря на то обстоятельство, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), действующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признаниинедействительной ничтожной сделки. Такие споры подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Срок исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки определяется пунктом 1 статьи 181 ГК РФ и составляет 3 года в отличии от срока исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки, который составляет один год (пункт 2 статьи 181 ГК РФ). При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения. Данное положение сформулировано в пункте 32 совместного постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 и Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996). Практическое значение данного положения заключается в возможности обращения в суд с одной формой иска для всех видов недействительных сделок в отсутствии вероятности отказа в удовлетворении заявленных требований по основанию их несоответствия фактическим обстоятельствам.

Недействительность сделки означает отсутствие признания за ней качеств юридического факта, приводящего к правовому результату, на который она изначально направлена. Недействительность может быть обусловлена:

— незаконностью содержания;

— неспособностью сторон к участию в сделке;

— несоответствием воли и волеизъявления;

— несоблюдением формы сделки.

Гражданским кодексом РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований отнесения недействительных сделок к ничтожным и оспоримым, с практической точки зрения отличающихся особенностями доказывания тех либо иных обстоятельств.

Правовыми последствиями недействительности сделок является восстановление состояния, существовавшего до совершения сделки (реституция). Соответственно, если сделка на момент признания ее недействительной не исполнена, то единственным последствием будет ее аннулирование. В случае же исполнения ее хотя бы одной из сторон, каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке. При невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) вместо обязанности возвратить полученное появляется обязанность возместить его стоимость в деньгах.  В то же время, из данного правила существует ряд исключений. Так в случае, если ничтожная сделка, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, при наличии противоправного умысла у ее сторон порождает обязанность для каждой из сторон возвратить полученное по сделке в доход государства. При наличии умысла лишь у одной из сторон все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства. Похожие последствия возникают при признании недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. В этом случае потерпевшему возвращается имущество, переданное во исполнение сделке. Полученное же другой стороной взыскивается в доход государства. В ряде случаев применяются дополнительные меры. Так, в случае недействительности сделки, совершенной признанным недееспособным гражданином, у другой стороны появляется обязанность возместить потерпевшему причиненный реальный ущерб. Данное правило применяется при условии, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны. Обязанность возместить причиненный реальный ущерб также предусмотрена в случае признания недействительными сделок, совершенных малолетними в возрасте до четырнадцати лет, несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и гражданами, не способными понимать значения своих действий.

Вопрос соответствия Конституции РФ установленных ГК РФ последствий недействительности сделок неоднократно являлся предметом  рассмотрения Конституционного суда РФ. Несмотря на существование объективной возможности причинения двухсторонней реституцией материального ущерба добросовестному приобретателю, данные положения были признаны соответствующими Конституции, поскольку заложенный в них механизм является гарантией соблюдения баланса интересов как добросовестных приобретателей имущества, так и продавцов, поскольку последние также нуждаются в механизме защиты от утраты собственности.

В случае признания сделки недействительной индивидуально-определенная вещь возвращается передавшему ее лицу только потому, что сделка оказалась недействительной. При этом, в отличии от возврата имущества из чужого незаконного владения, не имеет значения добросовестность лица, получившего вещь по недействительной сделке. Также сторона недействительной сделки не только не должна доказывать своего права на переданную вещь, но может и не иметь такого права. Как отмечено Президиумом ВАС РФ в пункте 3 информационного письмо от 13.11.2008 N 126: «По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное по сделке имущество. Стороны должны доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки».

В случае, когда возврат индивидуально-определенной вещи по каким-либо причинам не возможен, вместо возврата применяется принцип компенсации- возмещения стоимости переданного имущества. В частности, возврат не возможен, если предметом договора являются вещи, обладающие родовыми признаками. Например, денежные купюры или нефть, смешивающиеся с таким же имуществом приобретателя. Сказанное означат, что в случае признания недействительным договора приобретатель такого имущества получает неосновательное обогащение в размере стоимости имущества. По  этой причине к обязательствам о возврате полученного по недействительной сделке также применяются нормы о неосновательном обогащении (статья 1103 ГК РФ).

Завершая изложенное, представляется целесообразным указать, что о нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, применяются также и к требованиям о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма. Основанием применения аналогии закона в данном случае является часть 1 статьи 7 ЖК РФ. 168 ГК РФ. Требования о признании недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения может быть заявлено в течении трех лет со дня, когда началось исполнение этого решения. Данная позиция содержится в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»».

В данной статье рассмотрены основные вопросы, связанные с применением положений о недействительности сделок и имеющие, на наш взгляд, первостепенное значение для практического применения. В то же время, за пределами этой статьи оставлен ряд вопросов, обладающих дискуссионным характером, в том числе, относящихся к процессуальным аспектам признания сделки недействительной. В случае, если данная статья не содержит ответа на имеющийся вопрос, Вы можете получить ответ на него как на данном сайте, так и в частном порядке на личном приеме.

corprf.ru

ничтожные и оспоримые. Сроки исковой давности. Обучение риэлторов.-Риэлторам о недействительности сделок с недвижимостью.

Сделки с недвижимостью не всегда проходят без последствий, так как привлекают внимание мошенников, жаждущих легкой наживы и солидного куша. Поэтому риэлторы должны соблюдать принципы — тщательность в подготовке документов, проверки приобретаемой недвижимости на юридическую чистоту должны быть непременными составляющими  совершения сделки. Если к этому отнестись слишком  доверчиво, можно поплатиться тем, что сделка окажется недействительной.

Последствия этого факта прописаны  в ст.167 ГК РФ. Недействительность сделки означает, что  она как бы не имеет места быть. А значит, и нет юридических последствий. Наступает двухсторонняя реституция. То есть,  каждая  из сторон обязана вернуть другой все полученное по сделке. Следовательно, продавцу возвращается  квартира,  покупателю –  деньги.  Если, конечно, они еще есть.

Риэлторы, которые проводят сделки, не могут до конца знать все скрытые проблему и гарантировать « чистоту» сделки, но могут минимизировать риски, проверяя все « узкие» места и обстоятельства по своим  сделкам.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые.

Ничтожная сделка.

Это сделка, недействительная с момента своего заключения в силу закона. Даже при соблюдении правильности  оформления в остальном,  не происходит перехода права собственности. Чтобы признать ее таковой, не надо даже обращаться в суд. Оно необходимо только для признания недействительными последствий сделки, если таковые имелись.

Любой возврат уже совершенной сделки – это всегда трагедия для людей и огромные неприятности для риэлторов.

Основания ничтожности сделок с недвижимостью.

1. Несоответствие сделки требованиям закона.

Пример. Сформировалась цепочка из купли-продажи нескольких квартир. В одной, при приватизации, были нарушены права ребенка. Через некоторое время о факте нарушения становится известно. Приватизация признается недействительной, а сделка по продаже этой квартиры – ничтожной. Недействительность последующих в цепочке сделок признается через суд.

3. Притворная и мнимая сделки,  не влекущие реальных правовых последствий. Совершаются  для вида. Пример: переоформление имущества на родственника с целью избежать ареста недвижимости. Сделки по дарению относятся к притворным сделкам, если они соверешены в отношении третьих лиц и несут в себе скрытую продажу.

4. Сделка, совершенная недееспособным гражданином. В случае продажи таким гражданином жилья, его законный представитель имеет право обратиться  в суд с требованием возврата квартиры. Если этим гражданином совершена сделка в свою пользу, она по требованию опекуна  признается судом действительной.

5. Сделка, заключенная малолетним гражданином (до 14 лет). Встречается крайне редко, но лучше об этом знать.

Оспоримая сделка.

Это сделка, признанная недействительной в судебном порядке  по требованию заинтересованных лиц. Она  влечет правовые последствия и носит двоякий характер: в случае отсутствия претензий, такая сделка становится действительной.

Основания  признания сделки оспоримой.

1. Сделка совершена под действием насилия, угрозы, обмана и прочее. Признается  недействительной по иску потерпевшего.

2. Гражданин заключил сделку,  не осознавая своих действий. Например, находился под воздействием болевого шока, или в состоянии опьянения. Обратиться в суд может как он сам, так и его родственники, наследники.

3. Сделка совершена гражданином, признанным судом ограниченно дееспособным. Если  попечитель для совершения сделки согласия не давал, он через суд может  аннулировать сделку.

Лицо, вступившее в брак до 18 лет, признается дееспособным, то есть может самостоятельно заключать сделки.

5. В случае совместной собственности супругов, даже если оформлена квартира только на одного из них. Продажа такого имущества возможна только при получении нотариального согласия от второго супруга. Если тот не давал  согласия, он вправе опротестовать сделку в суде.

Сроки обращения в суд.

Для решения вопросов, связанных с недвижимостью, важно обратиться в суд своевременно, не пропустив срок исковой давности. Это период, в течение которого либо стороны сделки, либо заинтересованные лица могут  обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Если сделка ничтожна, срок исковой давности равен трем годам. Для оспоримой сделки этот срок  составляет один год.

Исчисление срока начинается с дня, когда заинтересованное лицо узнало или должно было узнать об обстоятельствах, влекущих признание сделки недействительной.

Так, если сторонам сделки удалось скрыть факт  ее совершения, но впоследствии заинтересованное лицо об этом все-таки узнало,  срок исковой давности через суд восстанавливается. Также, срок давности восстанавливается, если в последние полгода до его истечения  имелась уважительная причина, из-за которой гражданин в суд не смог обратиться.

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

realtscool.com

Когда сделка с недвижимостью признаётся недействительной?

Ежедневно в нашей стране заключаются тысячи сделок купли-продажи недвижимости, и каждый покупатель и продавец знает: любая операция с недвижимостью в той или иной степени — это риск. Ситуации, когда сделки по решению суда признаются недействительными, не так уж и редки. О чем следует знать, чтобы остаться при деньгах или не потерять только что приобретенную квартиру? 

 

Сделки ничтожные и оспоримые 

Нередко происходит так: стороны только подписали договор, но продавец вдруг понимает, что его обманули. Или, как вариант, он осознал, что погорячился, и захотел всё вернуть на свои места. И тут он задаётся вопросом: а можно ли договор аннулировать? Нет, нельзя. Договор невозможно отменить — его либо расторгают (и это тема для отдельной статьи), либо признают недействительным (а вот об этом мы расскажем).

 Иллюстрация: Ирина Фатеева

Недействительные сделки можно разделить на две группы. Это ничтожные и оспоримые сделки (статья 166 ГК РФ). Ничтожными являются те, что заведомо не имеют юридической силы. Скажем, если вам продал квартиру некий гражданин, действующий на основе фальшивой доверенности, или 17-летний собственник. Что касается оспоримых сделок, то из самого названия понятно, что в их основе будет спор. Безусловно, судебный. И на чьей стороне будет суд, покажет только сам суд.

Спор о ничтожности заключенной сделки может возбудить, к примеру, прокуратура или любое другое заинтересованное лицо, выступающее с иском. А в случае с оспоримыми сделками инициатива должна исходить от одной из сторон, подписавших договор.

 

Ничтожные варианты

Не всегда ничтожные сделки связаны с откровенным мошенничеством. Так, «сделка, не соответствующая требованиям закона <…>, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима» (статья 168 ГК РФ). Для примера возьмём следующую ситуацию: в квартире была прописана семья с несовершеннолетними детьми. Родители приватизировали квартиру без учёта детей (в период с 1992 по 1994 года дети в состав собственников жилой недвижимости не включались), потом эту квартиру продали, но в какой-то момент дети, которые уже не дети, решили восстановить справедливость и заявить свои права на жилплощадь. Суд встанет на сторону детей, сделка купли/продажи будет признана ничтожной, а покупатель здорово «попадёт», потому что продавец должен будет вернуть ему деньги и забрать свою квартиру обратно.

Ничтожными считаются и сделки, когда при подписании договора одна сторона «сжульничала», используя, например подставного человека, поддельные подписи или документы. В этом случае ситуация попадает под 169 статью ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна.

Суд будет проверять, освободил ли бывший хозяин жилплощадь, оплачивает ли новый хозяин налог на имущество и ЖКУ.

Ничтожны и сделки, заключённые недееспособными гражданами с психическими отклонениями. Они не в состоянии здраво оценивать все нюансы договора купли-продажи, а потому от их имени обычно действует опекун. И если вдруг он недоглядел, а недееспособный собственник вдруг заключил договор купли-продажи, опекун может смело направляться в суд с иском, и признавать недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным (статья 171 ГК РФ). Кроме, пожалуй, одного случая – если заключенная сделка не совершена в пользу выгоды недееспособного  гражданина (статья 171, пункт 2 ГК РФ).

Мнимая сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, ничтожна (статья 170 ГК РФ). В основном к ним прибегают нечестные на руку юридические лица, дабы избежать ареста имущества, уменьшить налогообложение или получить налоговый вычет НДС по «левым» операциям. Обычно к мнимым сделкам прибегают формально, лишь на бумаге. Например, два друга, сговорившись, заключили договор купли-продажи квартиры, чтобы избежать изъятия недвижимости за долги. В том случае, если дело дойдет дело до суда, суд будет внимательно проверять: освободил ли бывший хозяин жилплощадь или продолжает там жить, оплачивает ли новый хозяин налог на имущество, услуги жилищно-коммунального хозяйства и т.д.

Ничтожными являются и притворные сделки, которые совершены с целью прикрыть другую сделку (статья 170, пункт 2 ГК РФ). К притворной сделке могут прибегать близкие родственники, оформляя, например, договор дарения. Они оформляют дарственную, а денежные средства передают из рук в руки, обходя тем самым налоговую и оплату налога на прибыль (13% налог).

 

Спор превыше всего 

Ситуации из разряда «поскользнулся, упал, очнулся — гипс» тоже случаются, и тогда после сделки продавцы или покупатели совершенно не могут вспомнить, что эта сделка в принципе была. Гражданский кодекс прописывает, как быть и в таких ситуациях: сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими, является недействительной (статья 177 ГК РФ). И такую сделку можно оспорить в суде. Причины, которые привели к такому состоянию, будь то внешние раздражители (стихийные бедствия или смерть близкого человека) или какие-либо другие причины (скажем, алкогольное опьянение) не важны. Но в этом случае одних показаний свидетелей будет мало, придётся приложить заключение экспертов и медиков, подтверждающих временное недееспособное состояние.

Недействительными сделками также по закону признаются те сделки, которые совершены под влиянием существенного заблуждения (статья 178 КГ РФ). Но заблуждение должно в таком случае быть очень существенным. В пример можно привести дело, которое рассматривалось в Пензенской области в 2008 году. Там пожилая мать заключила со своим сыном договор купли/продажи половины дома, не без его участия решив, что это договор пожизненного содержания с проживанием в указанной половине дома. Стоит отметить, что по закону, если суд признает сделку недействительной, то всё возвращается к первоначальному варианту, а истец (в данном случае — обманутая мать) может потребовать от ответчика возмещения причинённого ущерба, доказав, что именно он ввёл истца в заблуждение.

До 18-летнего возраста есть единственная возможность получить все возможные права — выйти замуж или жениться.

Через суд можно доказать недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана и насилия (статья 179 ГК РФ). Например, известны случаи, когда «оборотни» в погонах заводили против определённого человека уголовное дело и предлагали близким родственникам, собственникам недвижимости по совместительству, закрыть дело в обмен на жилплощадь. Для этого требовалось заключить договор купли/продажи, но без передачи денег. В подобных ситуациях, если сделка уже совершена, а пострадавшие всё-таки решают подать в суд, и факт незаконных действий со стороны покупателя  доказан, сделку признают недействительной, а квартира возвращается к своему родному хозяину.

Защищает Гражданский кодекс и несовершеннолетних в возрасте 14-18 лет (статья 175 ГК РФ). Дети имеют право на совершение сделок купли/продажи только по согласию родителей или усыновителей. До 18-летнего возраста есть единственная возможность получить все возможные права — выйти замуж или жениться. Вступление в брак даёт возможность решать судьбу недвижимости тем, кто ещё не достиг совершеннолетия. И кстати, супруги имеют право распоряжаться недвижимостью либо сообща, либо имея на руках нотариально заверенное разрешение своего супруга. Поэтому, если муж решит продать дачу и не сообщит об этом жене, то, узнав о таком поступке, она имеет полное право подать в суд, и он, скорее всего, признает сделку недействительной.

Стоит иметь в виду, что доказывать недействительность придётся только через суд. И здесь не нужно тянуть: на то, чтобы признать сделку ничтожной, даётся только 3 года. И только год для  признания её оспоримой.

Ангелина Беркут

28.07.2016

knowrealty.ru

Признание судом сделки недействительной | Гордон и Партнеры

А. Гордон

Оспаривание сделок с недвижимостью

Срок давности признания сделки недействительной

 

Адвокат Гордон Андрей Эдуардович

 

Основной риск покупателя в сделке с недвижимостью – остаться без купленной недвижимости. Это может произойти не сразу, а спустя годы по решению суда. Подавляющее большинство судов по сделкам с недвижимостью направлены на признание их недействительными.

Сделка с недвижимостью может быть признана судом недействительной только по основаниям, установленным в законе.  Недействительная  сделка недействительная с момента ее совершения, если ее признает таковой суд.

Покупая недвижимость нужно ясно представлять, что закон содержит много ситуаций, которые делают сделки с недвижимостью недействительными. По этому,  до сделки нужно постараться проверить недвижимость на наличие указанных в законе обстоятельств.

В каких случаях сделка с недвижимостью будет признана недействительной?

Недействительна сделка, нарушающая требования закона (статья 168 Гражданского кодекса РФ). Покупая квартиру проводите сделку в точном соответствие с законом, не стоит рисковать, экономя на привлечении специалиста. Например, с 2013 года сделка с недвижимостью должна быть совершена в письменной форме, а при совершении сделок с долями в недвижимости – в нотариальной форме.  По этому, при продаже доли квартиры не достаточно сделку купли продажи оформить в нотариальной форме, такая сделка должна быть оформлена в нотариальной форме. В противном случае сделка с долями квартиры будет признана недействительной.

Такую ситуацию называют порок формы сделки.

Порок  формы имеют сделки купли продажи недвижимости, в которых не точно описана продаваемая квартира. Согласно Гражданскому кодексу РФ такие сделки купли продажи квартиры считаются не заключенными. В договоре стороны не согласовали предмет.

Аналогичные последствия ожидают сделку при не согласовании в договоре купли продажи квартиры  ее цены.

Мнимые и притворные сделки

Не редко с целью сокрытия недвижимости от обращения на нее взыскания или от раздела квартиры, дома, заводы переоформляют на других лиц, например, на близких или дальних родственников. При этом  реальный контроль над недвижимостью остается у прежнего собственника.

Юридический дефект подобных сделок – не достигаются юридические цели сделок. Цель сделки купли продажи квартиры – переход права собственности от прежнего собственности к новому. Суть права собственности – владение, пользование и распоряжение собственностью. В вышеописанных ситуациях новый собственник реально не приобретает  права собственника, по этому цели сделки не достигаются.

Подобные сделки купли продажи квартир называют мнимыми, поскольку совершаются только  для вида, без цели смены действительного собственника. Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ мнимые сделки ничтожны. Ничтожны – то есть недействительны независимо от признания их таковыми судом.

Участникам мнимых сделок не стоит рассчитывать на защиту  от суда ссылаясь на государственную  регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 для суда наличие государственной регистрации перехода права не препятствует квалификации сделки, как  мнимой и признанию такой сделки недействительной.

Сходными  по ситуации и по последствиям являются притворные сделки

Притворная сделка совершается  с целью прикрыть другую сделку. Мотивы, по которым совершают притворную сделку, значения не имеют. Например, договором дарения прикрывают куплю продажу недвижимости. В недавнем прошлом такие советы можно было услышать от риелторов при продаже наследственной недвижимости до истечения 3-х летнего срока.

Суть притворной сделки не только в форме, например дарение и купля продажа, но и в том числе прикрыть совершение сделки на иных условиях, с иным субъектным составом.

Согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ притворная сделка ничтожна.

Верховный Суд РФ в постановлении Пленума от 23.06.2015 №25 по поводу притворных сделок разъяснил, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

При этом, намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Сторонам притворной сделки нужно учитывать, что в случае установления притворности сделки к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

При продаже квартир не редко стороны в договоре указывают заниженную цену, в сделках с долями квартир напротив регулярно цену доли завышают. Стороны  таких сделок должны знать, что Верховный Суд РФ притворной сделкой считает сделки, которые  совершены на иных условиях.

Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Последствия  установления судом мнимости или притворности сделок одни – признание сделок недействительными, поскольку в силу закона мнимые сделки и притворные ничтожны независимо от признания их таковыми судом.

Сделки с недееспособным лицом

Лицо, признанное недееспособным вследствие психического заболевания не может самостоятельно совершать сделки. Согласно статье 171 Гражданского кодекса РФ сделки такого лица ничтожны.  Установление судом факта недееспособности стороны сделки автоматом  влечет признание  сделки недействительной.

Все полученной сторонами по сделкам с таким лицом должно быть возвращено друг другу в натуре (продавец возвращает деньги, покупатель – недвижимость)

Проверка юридической чистоты сделки, подготовка сделки прежде всего направлена на выявление дееспособности продавца.  Квартиру у продавца изымут, а деньги от недееспособного продавца покупатель будет долго ждать.

Сходные последствия имеет сделки с лицом, ограниченным судом в дееспособности (статья 176 Гражданского кодекса РФ). Покупать недвижимость у таких лиц можно только при наличии согласия от попечителя. В отличие от сделок недееспособного лица (ничтожных) сделки с ограниченным в дееспособности лицом оспоримые, и могут быт признаны недействительными по иску попечителя.

Риски сделок с ограниченно дееспособными лицами очевидны – полномочия попечителя должны быть тщательно проверены. Вполне реальная картина, когда попечитель меняется, и его согласие не имеет юридического значения.

 

Сделки с лицами не способными понимать значения своих действий и руководить ими

Правила статьи о сделках с лицами неспособными понимать значение своих действий и руководить ими ( статья 177 Гражданского кодекса РФ) очень части используют мошенники  всех мастей, а так же грамотными адвокатами, для защиты интересов доверителей.

На основании этой статьи суды регулярно расторгают сделки пожизненной ренты, сделки купли продажи квартир и т.д.

Правила статьи при умелой подготовке делает крайне рискованными любые сделки с физическими лицами.

Дело в том, что формулировки статьи настолько расплывчаты и обтекаемы, что только квалифицированные юристы и адвокаты по недвижимости предвидя возможность  применения статьи 177 ГК РФ предпринимают меры при подготовке и совершении сделки с недвижимостью.

Дело в том, что выявить у продавца квартиры ситуацию неспособности понимать значение своих действий и руководить ими практически невозможно.

Сложность проверок заключается в  том, что человек полностью дееспособен и внешне ситуация  ничем  не проявляется.

В отдельных случаях иски о недействительности сделок мотивируют тем, что человек впоследствии лишен дееспособности. На этой норме основаны иски нечистых на руку работников медицинских учреждений и социальных служб, в ведение которых попадают собственники или бывшие собственники недвижимости.

Иск может всплыть спустя время.

 

Недействительность сделки с юридическим лицом

Значительные риски оспаривания несут сделки по покупке квартир у юридических лиц. Дело в том, что в соответствии с законодательством РФ от имени юридических лиц действуют конкретные физические лица, и существует определенный порядок наделения этих физических лиц полномочиями на совершение сделок.

Полномочия оформляются доверенностями, решениями общих собраний участников (акционеров), решениями совета директоров и т.д. Если сделки с недвижимостью совершает комитет по имуществу города, субъекта федерации, сделка с недвижимостью должна получить предварительное согласие соответствующего муниципального или государственного органа – постановление главы администрации, распоряжение префекта и т.д.

Совсем не редки случаи, когда сделки с недвижимостью оспаривают их участники (акционеры), органы управления – советы директоров и т.д., или в случае сделок с муниципальным и государственным имуществом, прокуратура.

Согласно Гражданскому кодексу РФ (статья 173) сделки для совершения которых  требуется согласие третьих лиц  считаются оспоримыми, то есть в случае оспаривания недействительность сделки должна быть установлена судом.

По этому, особого внимания требуют сделки с юридическими лицами в истории недвижимости. При этом необходимо ясно представлять высокую сложность проверки полномочий представителей юридических лиц.

Учитывая эти сложности и риски участнику сделки с контрагентом юридическим лицом  необходимо получить у контрагента максимальное количество документов, подтверждающих полномочность совершения сделки с недвижимостью.

 

Сделка при наличии ограничения или запрета на сделки с недвижимостью

Не редко в обеспечение исполнения обязательств по договору  на недвижимость должника налагают залог, в обеспечение исполнения решения суда – суд налагает  запрет на совершение сделок с этой недвижимостью.

Вместе с тем должники пытаются продать заложенное, арестованное или запрещенное недвижимое имущество.  Согласно статье 174.1 Гражданского кодекса РФ такие сделки ничтожны. А значит при оспаривании сделка будет признана судом недействительной.

В связи с введением процедур банкротства физических лиц  ситуация для покупателей пополнилась еще одним риском потерять купленную квартиру или другую недвижимость.

Предотвратить такие ситуации должна проверка юридической чистоты недвижимости до проведения сделки.

 

Недействительность Сделки под влиянием существенного заблуждения

Еще один из мотивов требования признать сделку с недвижимостью недействительной является совершение сделки под влиянием существенного заблуждения.

При мошенничестве, как правило,  этот мотив выдвигают возрастные продавцы. Эта норма закона направлена именно на защиту от оплошностей, малограмотности, затруднения в восприятии сложных сделок и т.п. обстоятельств, которые обычно свойственны возрастным и малограмотным людям.

Защищая «слабую» сторону сделки закон допускает возможность признания сделки недействительной в случае существенного заблуждения стороны:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п. Например, в договоре указана очевидно неправильная цена, неправильный адрес продаваемой или покупаемой недвижимости, очевидно непригодное жилье при покупке и т.д.

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки. Например, вместо сдачи квартиры в наем (в аренду) заключен договор аренды или мены.

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой. Например, вместо члена семьи или родственника договор купли продажи, дарения, мены заключен с посторонним лицом.

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Очевидно, перечисленные обстоятельства позволяют их достаточно широко трактовать, что с успехом применяется как во благо, так и во зло.

Недействительность сделки совершенной под влиянием насилия, угрозы, обмана, или на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Кабальная сделка

Кабальная сделка совершается стороной под влиянием неблагоприятных внешних факторов. Насилие, угрозы продавцу – очевидно криминальные обстоятельства, тем не менее они встречаются.

Обман в сделках с недвижимостью может быть, как элемент состава преступления мошенничество, например в договоре указывается заведомо неправильный адрес  квартиры, так и какие-либо условия договора.  Например,  вместо альтернативной сделки совершают мену двмя квартирами. При этом  во второй квартире есть какой-то недостаток, о котором ее собственник умолчал.

Наиболее частыми мотивами оспаривания сделок купли продажи квартир в суде заявляют вторую часть статьи 179 Гражданского кодекса РФ – совершение сделки на крайне невыгодных условиях вследствие тяжелой жизненной ситуации. Формулировка статьи расплывчата и при достаточной ловкости под нее возможно подвести любые жизненные обстоятельства, и тем самым вернуть назад недвижимость.

 

Как видно, оснований для недействительности  сделок с недвижимостью много, и задача покупателя заблаговременно их выявить. При этом нужно помнить, срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет 3 года, а по оспоримым – 1 год.

 

06 января 2017 года

 

Адвокат  Гордон Андрей Эдуардович

Читайте новые публикации:

Три типичные ошибки в нотариальных договорах купли продажи недвижимости

Покупка доли, продажа доли квартиры

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Как проверить квартиру до покупки

Покупка новостройки — какие нужны документы

ДДУ  на что обратить внимание

Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры

Задаток при покупке квартиры, как вернуть

 

 

gordon-adv.ru

Практика признания сделки по недвижимости недействительной в случае занижения цены

Для того чтобы ограниченный в дееспособности гражданин смог продать или купить недвижимое имущество, необходимо согласие попечителя.Если же сделка совершена без такого согласия, то попечитель может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. При признании судом сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция. 4. Граждане в возрасте от 14 до 18 лет вправе распоряжаться недвижимым имуществом только при предварительном согласии своих родителей, усыновителей или попечителя. Если такое согласие отсутствует, то законные представители могут подать в суд иск о признании сделки с недвижимостью недействительной. Но существует возможность приобрести полноценную дееспособность и до достижения 18 лет (вступление в брак до 18 лет, эмансипация). Для сделок с недвижимым имуществом такими гражданами согласие законных представителей не требуется. 5.

Недействительные сделки по новым правилам

Можно ли оспорить заключенный договор по продаже имущества по заниженной цене, и по каким основаниям? Так, к нам обратился собственник компании за помощью в обжаловании заключенной сделки бывшим генеральным директором. Данная сделка была направлена на отчуждение автотранспортных средств по заниженной цене.
Примечательно в данной ситуации было то, что покупателем данного имущества явился отец супруги сына бывшего генерального директора (сват), который на момент совершения сделки занимал должность заместителя генерального директора по хозяйственной части. Следует отметить, что оспаривание сделки лишь по тому основанию, что в она была совершена не по рыночной цене, не является 100% признанием данной сделки недействительной.


По этому вопросу нет сложившейся судебной практики, есть как положительные, так и отрицательные судебные решения.

Занижение стоимости недвижимости в договоре купле-продажи

Отстаиваемся риэлторами либерализация налогового законодательства выглядит вполне логичной. «Те, кто продают жилье с собственностью менее трех лет, как правило, не являются спекулянтами. Это те, кто покупали квартиру для себя, а не в качестве инвестиций, и в результате изменения обстоятельств (например, не хватает денег на ремонт и обустройство нового жилья) вынуждены расставаться со своей недвижимостью», – поясняет Сергей Дроздов.

Что касается инвесторов, которые покупают квартиры в строящихся домах с целью увеличения капитала и против которых, собственно, и должны быть в первую очередь направлены «антиспекулянтсткие» меры, то у них есть прекрасная возможность избежать уплаты НДФЛ. Для этого достаточно продать строящееся жилье после сдачи дома, но до оформления права собственности.

Дела о расторжении, изменении, признании договора недействительным

Важно

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В нашем случае обьекты недвижимости были приобретены в марте 2015г., а заявление о признании банкртом было принято судом опреленеием в октябре 2015г., то есть через пол года после соверщения сделки.

Приобретенные обьекты недвижимости по сути не имеют ценности, они находятся почти в разрушенном сосотянии, но земельный участок занижен в половину от стоимости, котрую указывает временный управляющий в своем заявлении.

Опасность сделки по нерыночной цене

Внимание

Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки (пункт 2 статьи 166 ГК РФ). Говоря простым языком, сторона знала, что подписывает договор по иной цене и изъявила волю на его дальнейшее исполнение (т.е передала деньги, или объект недвижимости).

При установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Сделки с указанием в договорах заниженной стоимости недвижимости

Невнимательное изучение истории объекта недвижимости перед покупкой грозит риском того, что сделка будет оспорена. Например, покупатели часто забывают проверить, по рыночной ли цене переходил объект от собственника к собственнику. В судебных спорах, связанных с рынком недвижимости, порою возникают странные, нелепые ситуации. Ответчиками в суде, которым угрожает потеря объекта недвижимости и вложенных в него средств, выступают честные, законопослушные покупатели.

Инфо

Они искренне уверены в том, что сделка проведена правильно, а объект должен считаться добросовестным приобретением. Поэтому повестка в суд по иску третьих лиц или предыдущих собственников, требующих вернуть объект, их крайне удивляет.

В таких сражениях немало добросовестных покупателей выбросили белый флаг.

Когда сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Переход объекта из рук в руки по заведомо низкой цене ему наверняка бросится в глаза. Скажем снова: такое помещение лучше не покупать. Иначе можно попасть в нелепую ситуацию, вроде той, в которую попала наша героиня.
Казалось бы, с ее стороны покупка добросовестная, а объект все равно оспаривается. И даже выиграй она дело, возмещать судебные издержки будет некому, ведь компания Х уже давно банкрот.

У нашей героини все-таки есть шансы. Тот факт, что она приобрела объект у компании-«прабабушки», ей на руку. А вот тем, кто приобретает квартиру или коммерческое помещение у последнего собственника-юрлица, в течение года после сделки спокойно спать не придется.

В каком случае сделку с недвижимостью могут признать недействительной?

Поэтому в данной ситуации, с учетом фактических обстоятельств дела, юристами была выработана следующая позиция. В обосновании иска было указано, что договор заключен в ущерб интересам Общества и подлежит признанию недействительным на основании пункта 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), поскольку общая стоимость отчужденных транспортных средств значительно ниже рыночной стоимости указанных транспортных средств. Кроме того, данная сделка являлась сделкой с заинтересованностью, однако не была одобрена общим собранием участников Общества в установленном Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» ‒ далее «Закон об ООО» порядке.
Оспаривался договор, который заключала компания – «прабабушка» спорного объекта недвижимости. Здесь нужно пояснить. Когда-то собственником квартиры была компания Х. Она продала его компании Y, той самой, у которой гражданка Z и приобрела теперь уже спорное помещение. И вот в чем загвоздка. Компания Х продала Y квартиру по заниженной, нерыночной стоимости. Вообще это распространенная порочная практика, особенно между юридическими лицами: так проще всего уйти от налогов. Беда в том, что не прошло и года после сделки, когда в компании Х была введена процедура банкротства.
А в соответствии с законом «О банкротстве», для того чтобы признать договор купли-продажи недействительным (с целью возврата объекта в конкурсную массу), достаточно, чтобы банкротящаяся компания провела сделку не по рыночной стоимости.
Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной.
Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно. При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта.

Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства – сделка ничтожна.

autostrahovka24.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о