Содержание

Расторжение договора долевого участия в строительстве 2019 — Важная информация | Юристы СПб

Содержание:

Как расторгнуть договор долевого участия
Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика
Основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика
Порядок действий дольщика при одностороннем расторжении ДДУ
Возврат денег и выплата процентов при одностороннем расторжении ДДУ
Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику
Расторжение ДДУ в судебном порядке
Основания расторжения ДДУ в судебном порядке
Порядок обращения в суд
Подсудность дел по ДДУ
Оплата госпошлины 
Документы для предъявления иска в суд
Возврат денег и выплата процентов при расторжении ДДУ в судебном порядке
Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
Ответственность дольщика при расторжении ДДУ застройщиком
Возможно ли расторжение ДДУ, если застройщик выполняет свои обязательства

Правоотношения застройщиков и участников долевого строительства регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» (далее – ФЗ-214), а если участником долевого строительства является гражданин, он также защищен Законом РФ «О защите прав потребителей».

Очень часто к нам обращаются дольщики, столкнувшиеся с такими проблемами, как длительная задержка окончания строительства жилых домов, приостановка строительства застройщиком, нарушение норм строительства и др.

Своевременный ввод объекта строительства в эксплуатацию и сдача квартир без задержек на сегодняшний день явление довольно редкое.

Многие дольщики в одностороннем порядке отказываются от ДДУ, но сталкиваются с тем, что застройщики тянут с возвратом денег, и не желают добровольно выплачивать неустойку.

Дольщики, уставшие от длительного ожидания и бесконечных «завтраков» застройщиков, желают вернуть свои деньги, но не знают, как это сделать, с чего начать.

Наши юристы знают, как привлечь застройщика к ответственности, быстро вернуть деньги и получить с застройщика причитающиеся проценты.

Их опыт ведения споров с застройщиками весьма внушителен, по состоянию на начало 2017 года в производстве наших юристов и адвокатов имеется порядка 120 дел с застройщиками СПб, в числе которых «ЛенСпецСМУ», «Главстрой-СПб», «Дальпитерстрой», ЖК «Каменка» и другие.

Также, юристами по ДДУ подготовлена настоящая статья, ознакомление с которой поможет дольщикам в вопросе расторжения договора долевого участия.

Юрист по защите дольщиков в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Как расторгнуть договор долевого участия

Специальные нормы, установленные ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», предусматривают ряд оснований для привлечения сторон договора об участии в долевом строительстве (коротко — ДДУ) к ответственности при их виновном поведении.

В частности, невыполнение сторонами условий договора и другие нарушения требований закона влекут расторжение договора участия в долевом строительстве.

Статья 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» допускает расторжение ДДУ как во внесудебном уведомительном порядке, так и в судебном порядке. Стороны также могут прийти к обоюдному соглашению о расторжении договора, при этом оговорить условия и порядок расторжения договора.

В зависимости от соответствующих оснований, закон допускает:

  • Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
  • Расторжение ДДУ по инициативе застройщика
  • Расторжение ДДУ в судебном порядке по требованию дольщика
  • Расторжение ДДУ по соглашению сторон

Расторжение ДДУ в одностороннем порядке

Примечательным является тот факт, что основным механизмом защиты дольщиков от действий недобросовестных застройщиков является расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем уведомительном порядке.

Возможность внесудебного расторжения договора избавляет дольщиков от длительных судебных процессов с застройщиком, и безусловно, многое упрощает.

Однако, дольщикам не стоит забывать, что возможность одностороннего отказа от исполнения договора долевого строительства также предоставлена и застройщикам в случае нарушения дольщиком обязанности по своевременному внесению платежей по договору.

Юрист по защите дольщиков в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика

Основания расторжения ДДУ по инициативе дольщика

В первую очередь подробно рассмотрим основания, позволяющие дольщику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Итак, дольщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в следующих случаях:

  • Задержка сдачи квартиры на два месяца и более. Если стороны продлевали срок сдачи квартиры дополнительным соглашением, то должно иметь место нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта строительства с учетом продления данного срока
  • Выявление существенных недостатков объекта долевого строительства, то есть когда имеются претензии по качеству квартиры (при условии выявления недостатков в гарантийный срок)
  • Невыполнение застройщиком требований дольщика о:
  1. Безвозмездном устранении выявленных недостатков в разумный срок
  2. Соразмерном уменьшении покупной цены объекта
  3. Возмещении расходов на устранение недостатков самим дольщиком
  • Несоблюдение застройщиком требований закона об обязательном и своевременном уведомлении дольщика о досрочном прекращении договора поручительства, и о своевременном заключении нового договора поручительства, как это предусмотрено ч. 3 ст. 15.1 ФЗ-214 (в случаях, когда исполнение обязательств застройщика по ДДУ обеспечено поручительством банка)
  • Иные, предусмотренные законом или договором основания. К примеру, в договоре стороны могут сами обозначить иные основания, влекущие односторонний отказ дольщика от исполнения договора

Как показывает практика, наиболее распространенными являются случаи просрочки сдачи квартир и несоблюдения застройщиками строительных норм, и как следствие, сдача квартир с недостатками и недоработками.

Порядок действий дольщика при одностороннем расторжении ДДУ

Итак, дом не сдан в срок, в квартире обнаружены существенные недостатки или застройщик отказывается устранять свои недоработки?

Если вы по этим основаниям хотите расторгнуть договор участия в долевом строительстве и вернуть деньги за квартиру, вам нужно четко понимать порядок своих действий.

Законом регламентирована следующая процедура расторжения ДДУ при одностороннем отказе дольщика от его исполнения:

  • Дольщик должен направить застройщику письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора
  • Уведомление обязательно направляется по почте заказным письмом с описью вложения
  • Договор долевого участия считается расторгнутым со дня направления уведомления застройщику, то есть для расторжения договора не нужно обращаться в суд, или ждать, когда письмо дойдет застройщику

В уведомлении нужно указать следующее:

  • Основание, по которому дольщик отказывается от исполнения ДДУ (ссылка на ст. ФЗ-214)
  • Требования о возврате денежных средств за квартиру, о выплате предусмотренных законом процентов
  • Банковские реквизиты, на которые застройщик должен перевести денежные средства

Юрист по защите дольщиков в СПб Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Возврат денег и уплата процентов при одностороннем расторжении ДДУ

  • Застройщик обязан вернуть дольщику все деньги, выплаченные по договору в течение 20 дней со дня расторжения ДДУ (днем расторжения ДДУ считается день направления уведомления застройщику)
  • Помимо основной суммы, застройщик в тот же 20-дневный срок обязан уплатить дольщику проценты за пользование денежными средствами дольщика в размере 1/150 ставки рефинансирования Банка России. Проценты начисляются на сумму, внесенную по договору, и рассчитываются с момента их внесения в кассу застройщика и до момента возврата дольщику
  • Если дольщик самостоятельно не заберет свои денежные средства в течение 20 дней, застройщик обязан зачислить основную сумму и начисленные проценты на депозит нотариуса, и сообщить об этом дольщику.

Ответственность застройщика за нарушение сроков возврата денег дольщику

Если застройщик нарушит 20-дневный срок возврата денег за квартиру и выплаты процентов, или вовсе откажется добровольно перечислять дольщику причитающиеся денежные средства, дольщику необходимо обращаться в суд.

За невыполнение требования закона о возврате дольщику суммы, уплаченной по договору, застройщик понесет материальную ответственность в виде уплаты дольщику процентов за пользование этой суммой в размере 1/150 ставки рефинансирования Бан

zvonok-yuristu.ru

Расторжение ДДУ в 2018 г.

Расторжение ДДУ – это довольно радикальное решение, у которого имеются свои плюсы и минусы.

Основные риски при расторжении договора долевого участия следующие:

  1. Дольщик отказывается от права требовать передачи квартиры. При этом необходимо понимать, что маловероятен исход событий, при котором застройщик добровольно выплатит сумму договора с процентами — нужно быть готовым к судебной тяжбе с застройщиком. Есть вероятность, что до момента вступления решения суда в законную силу, активы компании будут выведены и это повлечет невозможность или затруднительность исполнения судебного решения. Иными словами – отказываясь от договора долевого участия, вы рискуете потерять как квартиру, так и деньги.
  2. Ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на стадии завершения. Отказавшись от договора, вы получите обратно сумму, которая будет меньше текущей рыночной стоимости возводимой квартиры. Проценты за пользование денежными средствами и «потребительский штраф» могут эту разницу покрыть, но может быть и обратная ситуация.
  3. При неопытном подходе к делу проценты которые вам положены за пользование застройщиком вашими деньгами могут быть сильно срезаны на основании ст. 333 ГК. Для предотвращения подобной практике, рекомендую обращаться к юристу с опытом взыскания процентов в полном объеме, без занижения их судом.

Теперь о плюсах расторжения ДДУ:

Возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами. Это требование имеет ряд преимуществ перед взысканием неустойки за просрочку:

— проценты исчисляются с момента получения застройщиком денег. Размер процентов – 1/150 ставки рефинансирования на сумму договора за каждый день пользования деньгами.  Ключевая ставка с 30 октября 2017 г. равна 8,25. Следовательно размер процентов на сегодняшний день примерно равен 16.5 % в год или 0,045 % в день. Итого, при расторжении договора по истечении трех лет с момента заключения, вы вправе требовать проценты в размере половины от стоимости договора;

Посчитать проценты при расторжении договора вы можете на следующем калькуляторе:

— возможность перевода права требования процентов в арбитражный суд, что повлечет снижение рисков применения ст. 333 ГК РФ о снижении неустойки. Высший Арбитражный суд в своем постановлении высказывался, что проценты за пользование денежными средствами в контексте ст. 9 214-ФЗ являются мерой ответственности, следовательно, их снижение судом недопустимо (абзац 5 страницы 3 определения ВАС РФ от 28 ноября 2013 года № ВАС-16365/13, принятого по делу № А43-16703/2012).

Расторжение договора выгодно, когда цены на недвижимость не сильно выросли, а лучше, если они вообще упали. Если недвижимость приобреталась с инвестиционной целью, то на расторжении договора можно прилично заработать. Важно, как было сказано выше, проверить застройщика на платежеспособность.

Перевод дела в Арбитражный суд можно осуществить путем уступки права требования процентов за пользование денежными средствами.

По вышеизложенной причине, прежде чем приступать к расторжению договора, необходимо тщательно взвесить все риски, произвести анализ финансового состояния застройщика, посмотреть, исполняются ли им решения суда. Рекомендуем предварительно заказать отчет у  юриста, специализирующегося в сфере недвижимости и строительства.

Примеры отчетов здесь.

Либо воспользоваться нашим сервисом по проверке платежеспособности застройщика.

Договор долевого участия может быть расторгнут соглашением сторон в судебном порядке, путем одностороннего отказа дольщика от исполнения договора.

Расторжение ДДУ по  соглашение сторон.

Наиболее редкий способ прекращения обязательств между застройщиком и дольщиком.  Тем не менее такой порядок также возможен, однако необходимо учитывать, что взыскать проценты за пользование Вы уже не сможете — п. 2 ст. 9 214-ФЗ предусматривает обязанность выплаты Застройщиком процентов только в случае расторжения ДДУ в одностороннем порядке по инициативе Участника.

Судебный порядок.

Данный способ регламентируется п. 1.1. ст. 9 214-ФЗ. Так, основаниями для расторжения договора судом являются:

1) Приостановка или прекращение строительства;

2) Существенное изменение проектной документации;

3) В случае изменения назначения общего имущества/нежилых помещений, входящих в состав объекта строительства и иных случаях.

В случае возникновения любого из вышеприведенных оснований, Вы вправе обратиться в суд с исковым заявлением о расторжении договора долевого участия, возмещение уплаченного по договору и взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами. После вступления в силу решения суда, застройщик обязан в течение 10 дней уплатить вам сумму договора и проценты.

Односторонний отказ от исполнения ДДУ.

Этот способ наиболее востребован на практике. Основаниями для отказа являются (согласно п. 1 ст. 9 214-ФЗ):

1) просрочка более двух месяцев по передаче объекта строительства;

2) неисполнение застройщиком обязанностей по устранению существенных недостатков объекта строительства;

3) существенное нарушения требований к качеству объекта строительства;

4) нарушение обязанности заключить новый договор поручения в случае прекращения предыдущего и в иных случаях.

Порядок расторжения договора долевого участия:

В первую очередь необходимо направить на юридический адрес застройщика по почте заказным письмом с описью вложения уведомление об отказе от исполнения договора. При этом, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. После этого у застройщика возникает обязанность в течение 20 рабочих дней вернуть сумму долга вместе с процентами. Если застройщик добровольно не исполнил обязательство, следует направить в его адрес претензию с требованием уплатить сумму договора и проценты.

В случае неудовлетворения претензии, дольщик вправе обратиться в суд со следующими исковыми требованиями:

1) о признании договора расторгнутым,

 2) взыскании суммы договора,

 3) процентов за пользование денежными средствами,

4) штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом за неудовлетворение претензии,

5) морального вреда.

6) компенсации судебных расходы за юридические услуги.

В определенных случаях к заявленным требованиям можно добавить взыскание убытков и судебных расходов.

Дольщики, у которых ипотека, часто задают вопрос: «что делать, если в кредитном договоре имеется оговорка о том, что ДДУ расторгается только с согласия залогодержателя-банка». Ответ на этот вопрос разрешен судебной практикой положительно для дольщиков. Так, в качестве примера из практики можно привести Апелляционное определение Мосгорсуда от 06.08.2012 по делу № 11-16466, где содержится вывод о том, что в отличие от порядка заключения договора участия в долевом строительстве, момент его расторжения в силу ч. 3 ст. 450 ГК РФ, ч. 4 ст. 9 Закона № 214-ФЗ и договора обусловлен исключительно подачей уведомления о расторжении и не связан с внесением записи в ЕГРП, равно как не зависит и от мнения банка, предоставившего истцу кредит на приобретение квартиры.

Соавтор – Мазуков Мурат Султанович

Мы взыщем проценты за пользование денежными средствами без снижения судом заявленной суммы. При этом оплата наших услуг будет после получения вами денег от застройщика. Если остались вопросы наши специалисты бесплатно проверят вашего застройщика на платежеспособность, ответят на возможные вопросы

 ПРЕТЕНЗИЯ К ЗАСТРОЙЩИКУ О РАСТОРЖЕНИИ В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ

УВЕДОМЛЕНИЕ ОБ ОДНОСТОРОННЕМ ОТКАЗЕ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА  И РАСТОРЖЕНИИ ДОГОВОРА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

www.s-u-d.ru

Расторжение договора долевого участия, что нужно знать

Для многих покупка квартиры в строящемся доме – это единственная возможность обзавестись в будущем собственным жильем. И это неслучайно, поскольку его цена значительно ниже среднерыночной стоимости недвижимости. Вкладывая свои деньги в, казалось бы, выгодное и перспективное долевое строительство, вряд ли кто задумывается, что через некоторое время могут наступить обстоятельства, когда придется отказаться от голубой мечты о дешевых квадратных метрах. Однако в последнее время невыполнение своих обязательств строителями происходит достаточно часто, и дольщикам ничего не остается, как пойти на крайнюю меру – расторжение ДДУ с недобросовестными застройщиками.

Кто и как может расторгнуть договор

Отношения между дольщиком и застройщиком регулирует 214 ФЗ. Изначально он принимался для того, чтобы приостановить настоящую анархию, царившую на рынке долевого строительства, и пресечь мошеннические схемы обмана дольщиков. Сегодня риск остаться без денег и без жилья практически сведен к нулю,  закон гарантирует участникам возврат вложенных средств при любом развитии событий, однако недобросовестных застройщиков, к сожалению, меньше не стало.

Дольщикам нужно знать, что только договор ДДУ, заключенный по 214 ФЗ и поставленный на государственный учет в Росреестре, является гарантом их безопасности. Не следует передавать деньги застройщику до его регистрации, поскольку если договор не зарегистрирован, он не считается заключенным. Застройщики зачастую предлагают сначала заключить предварительный договор, который является незаконным. Нарушение его условий не влечет никакой ответственности для строителей, и при расторжении он не гарантирует участникам возврат денежных средств.

Расторгнуть договор ДДУ после регистрации можно на законных основаниях, при этом прекратить отношения с недобросовестным застройщиком, дольщик может на весьма выгодных для себя условиях. Существует четыре способа, по которым возможно расторжение договора долевого участия:

  • по инициативе дольщика;
  • по судебному решению;
  • по обоюдному соглашению;
  • по инициативе застройщика.

Стоит обратить внимание, что независимо от того, по какой причине произошло расторжение ДДУ, застройщик должен возвратить дольщику все вложенные деньги. Аннулированный договор обязательно проходит регистрацию в Росреестре.

В каких случаях дольщик может инициировать прекращение договора

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика возможно в связи с различными нарушениями, допущенными застройщиком при строительстве дома. Прежде всего, они касаются качества объекта. Федеральный закон устанавливает жесткие требования к качественным показателям сдаваемого дома, который должен соответствовать как проектной документации и условиям договора, так и принятым строительным нормам и стандартам. При обнаружении несоответствия и выявлении любых дефектов строительства, участник вправе потребовать от застройщика их устранения абсолютно бесплатно. Так же он может выставить требование об уменьшении цены договора либо об оплате ремонтных работ, если он самостоятельно займется устранением недоделок. Все свои требования необходимо изложить на бумаге и направить в адрес строительной компании.

Как правило, такие обращения застройщиками игнорируются и остаются без ответа, и у дольщика появляется законный повод инициировать расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Отказаться от дальнейшего исполнения договора дольщик может также по другим основаниям:

  • застройщик не соблюдает сроки строительства дома и затягивает его сдачу более чем на шестьдесят дней;
  • Закончилось прежнее поручительство банка, и заказчик не позаботился о заключении нового соглашения с другой кредитной организацией в течение двух недель;
  • По другим законным основаниям.

Все перечисленные выше нарушения – весомый повод аннулировать ДДУ в одностороннем порядке дольщиком. Причем разорвать отношения с застройщиком можно без привлечения судебных органов. Достаточно просто направить в строительную компанию уведомление об отказе от договора, который расторгается с даты отправки данного письма. Застройщик обязан вернуть средства дольщика и уплатить неустойку за пользование его деньгами не позже 20 рабочих дней. Если этого не произошло, то без судебного разбирательства дела не обойтись, необходимо составить заявление в суд с требованием прекращения договора и возврата денег с недобросовестного застройщика.

Многих дольщиков волнует также вопрос: можно ли расторгнуть договор долевого участия без причины, если строительная компания выполняет все свои обязательства, и как вернуть деньги с застройщика. Отказ от исполнения договора без законных оснований не предусмотрен 214 ФЗ. В этом случае необходимо либо обращаться к застройщику и заключать с ним соглашение, либо найти другого дольщика и переуступить ему свои права на квартиру.

Основания для прекращения договорных отношений через суд

Есть ряд причин, по которым расторжение договора участия в долевом строительстве по требованию дольщика возможно только через суд. Основаниями для этого являются более серьезные нарушения, устранить которые  невозможно. Таковыми являются:

  1. Полная остановка строительства, при этом очевидно, что даже при его возобновлении, дом не будет построен в срок.
  2. Произошли значительные изменения в проектных документах и площади квартиры.
  3. Имущество и нежилые помещения дома поменяли свое первоначальное назначение.

Особо следует остановиться на тех случаях, когда при подписании приемо-передаточного акта, обнаруживается несоответствие фактической площади квартиры, размерам, указанным в документах. При этом законом допускается изменение общей квадратуры на 5 % в обе стороны. Таким образом, дольщик может требовать расторжение договора с застройщиком и возврат средств, если в результате замера выяснится, что реальный метраж квартиры уменьшен более чем на 5 %. Внесение застройщиком существенных изменений в документацию, увеличивающих стоимость жилья, и требование доплаты за лишние квадратные метры, также является поводом для обращения в судебный орган.

Прекращение договора через суд гарантирует дольщику не только возврат всех  вложенных денег, но также уплату неустойки за то, что застройщик все время действия договора пользовался его средствами (для граждан она составляет 1/150 ставки Центробанка от общей суммы договора за каждый день). Кроме того, участнику полагается компенсация понесенных им расходов и 50% штраф от суммы, присужденной судом. Выплата средств должна быть произведена не позднее 10 будних дней после принятия судебного решения. В противном случае, со следующего дня поле наступления крайнего срока оплаты в отношении застройщика начинают действовать новые штрафные санкции.

Когда застройщик может отказаться от исполнения договора

У дольщиков также есть свои обязательства по ДДУ, которые они должны исполнять в положенный срок – это своевременная оплата. В зависимости от условий договора, она может производиться либо единовременно, либо по частям. Если образовалась просрочка более шестидесяти дней, застройщик, прежде чем аннулировать договор, обязан предупредить дольщика письмом, и дать ему возможность погасить задолженность в течение тридцати дней. Только по прошествии этого срока он может выслать в адрес участника уведомление о прекращении ДДУ. С этого дня договор считается расторгнутым, и не позднее 10 дней с момента отправления письма, застройщик обязан произвести возврат денег участника.

Прекращение действия договора не освобождает дольщика от уплаты неустойки за несвоевременную оплату, которая составляет 1/300 ключевой ставки Центробанка от просроченной суммы за каждый день. При этом застройщик должен возвращать участнику все вложенные средства и не может с них вычесть начисленную пеню.

Несвоевременная оплата – одно и единственное основание, по которому строительная компания может потребовать прекращение договора. Может ли застройщик расторгнуть ДДУ по каким-либо другим основаниям? Нет, не может. Более того, если в договор включены пункты, позволяющие его отменить по другим причинам, они противоречат законодательству. Дольщик может смело обращаться в судебные органы, если застройщик решил аннулировать договор по надуманным им основаниям.

Расторжение по взаимной договоренности

Если сторонам удалось договориться и решить все спорные вопросы мирно, между ними заключается соглашение о расторжении ДДУ.  Причиной могут послужить любые обстоятельства, возникшие как со стороны участника, так и со стороны строительной компании. При таком развитии событий для прекращения исполнения договорных обязательств не требуется выполнять какие-либо условия, поскольку главным условием расторжения договора по соглашению сторон является взаимная договоренность. Безусловно, такой вариант завершения отношений является более быстрым и удобным, процесс расторжения значительно упрощается, дольщик избавляется от необходимости обращения в суд.

Однако, так ли это выгодно участнику? Не стоит забывать, что размер суммы, подлежащей возврату, устанавливается сторонами, и чаще всего она оказывается ниже той, что дольщик смог бы отсудить по закону. Также застройщики, пользуясь юридической безграмотностью граждан, зачастую включают в соглашение условия, которые ущемляют их права и затягивают на неопределенное время выплату денег. Желательно вообще отказаться от подписания соглашения, в котором прописаны кабальные для дольщика условия. Стоит также учесть, что обратиться в суд по поводу нарушения строительной компанией условий соглашения, можно только после того, как пройдет срок, отведенный для оплаты.

Процедура прекращения договора по 214 ФЗ более длительная, но она гарантирует получение дольщиком всех вложенных средств, выплату неустойки, штрафа и покрытия его убытков в строго обозначенные законом сроки (не позднее двадцати рабочих дней). Если вы все-таки решили подписать соглашение с застройщиком, то лучше всего предварительно проконсультироваться с опытным юристом, который проанализировав текст, определит возможные риски при расторжении ДДУ с застройщиком и предупредит о возможных последствиях.

Если вас интересует вопрос, как расторгнуть ДДУ с застройщиком, получив при этом все положенные по закону выплаты, обращайтесь в общество защиты прав дольщиков. Несмотря на то, что в законе оговорены все условия аннулирования договора, в каждом деле есть свои нюансы, которые требуют детального анализа. Изучив ваши документы, профессиональные юристы нашей организации разработают оптимальный алгоритм действий, который позволит с максимальной для вас выгодой прекратить договорные отношения с недобросовестной строительной компанией. Чтобы быстро связаться с нами, перейдите на страницу «Контакты».

help-ddu.ru

по инициативе дольщика или застройщика

Расторжение ДДУ – это юридическая процедура, которая выполняется одной из сторон сделки или по обоюдному согласию под влиянием различных причин, факторов. Покупка жилья в долевом участии – возможность приобрести заветные квадратные метры по выгодной цене. На рынке недвижимости всё чаще появляются мошеннические схемы, поэтому желание аннулировать договор должно иметь юридическое подспорье. Важно быть юридически грамотным в данном вопросе, чтобы не потерять свои средства и правильно выйти из сложившейся ситуации.

Основные аспекты аннулирования договора

Разорвать договор можно по разным причинам, которые предусмотрены законодательством. Ипотека, долевое строительство – это способы покупки недвижимости, которые имеют свои нюансы и особенности.

Подписывая договор о долевом строительстве, каждый участник приобретает права и обязательства, которые следует выполнять в рамках 214 ФЗ. Основной обязанностью является соблюдение всех пунктов сделки, если какой-либо пункт нарушается, то каждая из сторон может подать иск с требованием аннулировать сделку и вернуть деньги.

Договор может расторгаться по ряду причин как строительной компанией, так и дольщиком. Для правильного, корректного разрешения спора следует проконсультироваться у юриста.

Расторжение через суд договора долевого участия должно проходить в соответствии с действующим законодательством, все претензии учитываются, а порядок проведения соответствует правовым нормам.

Неисполнение или нарушение обязанностей – это невыполнение законодательства, что влечёт за собой штрафы и административные наказания.

В федеральном законодательстве выделяют такие способы расторжения договора о долевом строительстве:

  • инициатива выходит от участника строительства;
  • строительная компания желает аннулировать сделку;
  • решение суда;
  • обоюдное согласие всех сторон.

Каждый из способов имеет своё базовое подспорье в виде законов, которые выступают основой процесса. Весь процесс регулируется 214 Федеральным законом, который был создан как единый правовой и нормативный акт в долевом строительстве. После вступления в силу закона мошеннических схем стало меньше, появились гарантии, во время судебных разбирательств законодательство находится на стороне обманутых дольщиков всегда.

Договор долевого строительства может быть действительным только после регистрации в едином реестре, такой документ выступает залогом безопасности. Нельзя выплачивать указанную сумму в договоре без регистрации, такой манёвр может быть ложным, и участник потеряет деньги.

Недобросовестный застройщик может предложить подписать предварительную сделку, такой шаг незаконный, если условия такого договора не выполняются, то участник остаётся без средств и квартиры. Аннулировать зарегистрированный договор долевого строительства имеет право каждый дольщик, при этом законодательство находится на его стороне. Условия такого процесса приемлемые и выгодные.

Независимо от причины расторжения сделки строительная компания обязуется выплатить все вложенные средства дольщика, а также погасить штрафные санкции, моральный ущерб, который предусмотрен государством. О том, как расторгнуть договор долевого участия по разным причинам и вернуть деньги, можно ознакомиться в 214 ФЗ.

Инициатива дольщика прекратить сделку

Каждый участник совместного строительства имеет право обжаловать просрочку сдачи объекта и потребовать возместить ущерб. Для этого берутся во внимание все допущенные ошибки, что совершил застройщик. Обращают внимание на качество итогового результата: если какие-либо пункты не устраивают покупателя, то он может попросить исправить все недочёты в устной форме или через суд.

Если дольщик недоволен объектом, он должен отправить письменное уведомление в строительную компанию с перечнем всех требований. Письмо может остаться без ответа, тогда дольщик обращается в суд с прошением разорвать сделку в одностороннем порядке.

Расторжение ДДУ по инициативе дольщика может совершаться:

Рекомендуем ознакомиться:

  1. Строительная компания преднамеренно откладывает окончание работ, не сдаёт объект, спустя 60 рабочих дней, не составляет новое соглашение про изменения срока возведения объекта.
  2. Застройщик просрочил банковское поручительство, не составил новое соглашение с финансовым учреждением, на протяжении 14 рабочих дней.
  3. Могут быть и другие законные основания, которые можно доказать в суде.

Данные пункты являются основой для того, чтобы разорвать договор. Процедура может быть и без суда, для аннулирования сделки стоит отправить письменный документ, в котором указать желание расторгнуть договор.

Сделка считается аннулированной с момента отправки письменного прошения. Строительная компания обязуется выплатить неустойку на протяжении 20 дней, если за это время обязательства не выполняются, то подаётся исковое заявление в суд. Для этого создаётся письменное прошение о возврате суммы, дополнительные материальные расходы.

При несоблюдении прав и обязанностей, которые оговорены в договоре, дольщик может разорвать сделку. Участники интересуются: можно ли расторгнуть договор долевого участия без весомых причин и вернуть деньги. Федеральным законодательством не предусмотрено беспричинное расторжение сделки о долевом строительстве. Такая ситуация требует более тщательного изучения, дольщик может договориться со строительной компанией или передать права пользования другому физическому лицу.

Инициатива застройщика о прекращении договора

Участники стройки имеют обязательства перед строительной компанией, с которой заключили договор. Своевременная оплата – это важная графа в документах, которую участник обязуется выполнять в первую очередь. Каждый договор имеет свои особенности и заключается в соответствии с особенностями дольщика, оплаты могут быть разовыми, или выплата происходит частями.

Задолженность по договору не может превышать более двух месяцев, в таком случае застройщик отправляет письменное прошение дольщику. Участнику строительства даётся 1 месяц для погашения задолженности. После неуплаты застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке, отправив гражданину письмо с уведомлением о прекращении существования сделки. Дата отправки является окончанием действия сделки, после этого числа строительная компания имеет 10 дней, чтобы вернуть деньги дольщика.

Если сделка считается расторгнутой, то дольщик имеет обязанности перед строительной компанией, ему необходимо выплатить убыток, неустойку.

Строительная компания обязана выплатить все деньги, застройщик не имеет права взимать неустойку с тех средств, что находятся на балансе участника строительства.

Основные нюансы такого расторжения выделяют пунктами:

  1. Застройщик в обязательном порядке должен отправить письмо с просьбой погасить задолженность.
  2. Письмо можно отправить заказным, чтобы сохранить квитанцию с датой получения дольщиком.
  3. Обязательства должны быть выполненными в строго указанный срок, по истечении которого сделка не является действительной.

Только задолженность по договору может являться причиной для расторжения соглашения. Других причин быть не может. Если договор включает какие-либо дополнительные пункты, а застройщик пытается расторгнуть сделку по надуманным пунктам, то участник строительства может обратиться в арбитражный суд для разбирательств.

Если участник строительства отказывается принимать письмо, то этот факт не является показателем, сделка после отказа выполнять пункты соглашения аннулируется. По истечении срока, что указан в письме, застройщик может прервать отношения без согласия дольщика.

Аннулирование сделки через суд

Мирное расторжение возможно, если обе стороны, даже после аннулирования соглашения, следуют законодательству и выполняют условия после прекращения действия сделки. Застройщик обязан после одностороннего прекращения договора выплатить участнику строительства средства, которые тот выплатил строительной компании. Дольщик может не являться за деньгами, в таком случае застройщик составляет договор с нотариусом и создаёт депозит. Дольщик также выплачивает неустойку по договору, которая является обязательной.

Расторжение договора через суд может быть по запросу дольщика, основным поводом для данной процедуры являются серьёзные нарушения, которые можно разрешить только таким способом.

Законодательством выделяются такие пункты, что рассматриваются только в суде:

  1. Застройщик полностью прекратил возведение объекта, факты указывают на то, что даже при возобновлении работ строительство не будет завершено.
  2. Были кардинально изменены проектные декларации, документы, что касаются площади квартиры, размещения, дополнительные характеристики.
  3. Все помещения, что должны быть в новостройке, изменили своё предназначение. Если квадратура по договору была предназначена для одних целей, по истечении времени застройщик самостоятельно внёс коррективы, такой процесс не может быть легальным, и нуждается в судебных разбирательствах.

Особое внимание необходимо уделить проверке при приёме своего нового жилья на несоответствие квадратных метров, перепланировке квартиры, это важные детали. При наличии несоответствия дольщик имеет право не принимать квартиру, подать заявление для разбирательств в судовом порядке.

Рекомендуем ознакомиться:

Разорвать договор через суд – это юридически правильный процесс, во время которого физическое лицо может получить не только полную компенсацию потраченных средств, но также потребовать оплатить все расходы, что связаны с судебным процессом.

В федеральном законе о долевом строительстве указано, что допускаются изменения в пределах 5% в любую из сторон. При измерениях нового жилья допускаются колебания только в пределах этой процентной ставки, если обнаружились большие недочёты, то дольщик может отказаться от жилья, потребовать все деньги.

Обоюдное согласие на расторжение договора

Расторгнуть договор можно и мирным путём, обе стороны могут встретиться для переговоров, решить все недомолвки, разорвать сделку в соответствии с законом.

Преимущества такого способа:

  • быстрый и удобный процесс, который можно решить за один день;
  • все права и обязанности учитываются;
  • требования обеих сторон полностью удовлетворяются в мирном порядке.

Причинами могут выступать различные факторы как со стороны застройщика, так и участника стройки. Если повод аннулировать сделку существенный и приемлемый для обеих сторон, то составляется новое соглашение. Чтобы прекратить все обязательства по договору не нужно выполнять условия, требования. Основное условие – это взаимное решение всех возможных нюансов. Такой вариант максимально удобный для строительной компании и участника возведения объекта, экономия денег и времени.

Существуют и некоторые особенности, что касаются выплат по сделке. При мирном решении проблемы сумма выплат дольщику ниже, чем, если бы он подал иск в суд. Недобросовестный застройщик может включить в договор пункт, который не указывает на точный срок выплаты.

Нельзя подписывать документ, который имеет условия, временные рамки. После подписания нового соглашения дольщик не имеет права подать иск в суд до окончания срока по соглашению.

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика осуществляется только по одной причине: невыплате предусмотренных сделкой средств. Строительная компания может лично переговорить с участником и решить вопрос по обоюдному согласию. Для того чтобы все интересы были учтены, необходимо проконсультироваться с юристом, правильно составить новое соглашение, чтобы были оплачены все расходы.

Возможные риски и нюансы

Основания для возврата денег за долевое строительство могут быть самыми различными. Изменение в законодательстве даёт право каждому дольщику отстаивать свои права в суде.

Процедура аннулирования сделки имеет следующие риски:

  1. Разрывая договор, покупатель отказывается от недвижимости, но этим самым он приобретает права требовать выплатить стоимость потраченных средств, страхование. В таком случае риск состоит в том, что покупатель может потерять и жильё и средства, если строительная компания обанкротилась. Для избегания таких последствий следует внимательно изучить рынок недвижимости.
  2. Разрывая договор, участник строительства теряет залоговую сумму, что была внесена за дом.
  3. Теряется выгода: сумма, которая оговаривается на начальном этапе стройки, гораздо ниже, чем при конечном результате. Аннулировав сделку на ранних этапах, утрачивается возможность продать квартиру и заработать деньги.
  4. Суд может уменьшить процентную ставку, если застройщик подаст встречное заявление.

Прекращение сделки имеет определённые риски, которые должны быть предусмотренными. Для грамотно составленного иска необходимо обратиться к юристу.

Анализ всей ситуации и консультация у специалиста сэкономит средства, время. Отказ от сделки может состояться юридически, только если сделка была зарегистрирована. Все сделки, что касаются долевого строительства, проходят через единый реестр. В данном документе можно найти все сведения об оплате, подписанных документах, взносах.

Правила подачи документов в суд

Разорвать соглашение можно только до момента подписания акта приёма жилья в собственность. Гражданско-процессуальное законодательство содержит все нюансы по правилам подачи документов в суд.

Основные моменты:

  1. Законом не регулируется досудебное разбирательство, но обратившись в суд, необходимо представить все возможные доказательства по конкретному делу.
  2. Первый шаг для судебного разбирательства – это исковое заявление, которое подаётся дольщиком.
  3. Подача заявления – это важная процедура, в прошении должны храниться все сведения, личные данные, доказательства правоты.
  4. Общие сведения, документы, которые касаются дела, прикрепляются к иску.

Исковое прошение состоит из важных пунктов, дополнений, точного адреса судебного учреждения и личные данные обеих сторон процесса. Возвращать деньги можно будет после судебного заключения, срок выплат устанавливают в индивидуальном порядке. Требования перенести сроки по разным причинам могут разбираться в судебном порядке. Оповещение о результатах суда приходит застройщику и дольщику в письменном виде, последствия должны точно выполняться.

zhiloepravo.com

Расторжение ДДУ по инициативе застройщика

Сторонами договора долевого участия в строительстве (ДДУ) всегда выступают застройщик и дольщик. Объектом сделки является недвижимость – квартира, таунхаус. В ДДУ указывается, какая именно квартира должна быть передана дольщику, какую сумму за нее нужно заплатить, в какие сроки состоится передача жилья в собственность, и все прочие обязательства сторон. Текст этого документа должен соответствовать требованиям ФЗ №214 от 30.12.2004 г.

В случае, когда стороны строго следуют букве договора, застройщик передает дольщику квартиру в оговоренный срок, а тот в свою очередь своевременно выплачивает ее стоимость. Однако, как и любой другой договор, ДДУ может быть расторгнут по инициативе любой из сторон. Рассмотрим основания и порядок расторжения договора долевого участия по инициативе застройщика.

Основания для расторжения ДДУ

Согласно ФЗ №214, имеются следующие основания для расторжения ДДУ по инициативе застройщика:

  1. Просрочка выплаты стоимости квартиры на срок больше, чем 2 календарных месяца, как в случае разового погашения, так и при установленном графике систематических выплат.
  2. Нарушение дольщиком графика выплат более 3 раз в течение 1 года.

Таким образом, главная причина расторжения ДДУ в данном случае – это нарушение сроков выплат со стороны дольщика, что и указывается в подавляющем большинстве случаев в соглашении между сторонами или решении суда.

Порядок расторжения ДДУ по инициативе застройщика

Процедура расторжения ДДУ строго регламентирована, поэтому застройщик обязан соблюдать следующий порядок:

  1. Направить дольщику письменное уведомление заказным письмом с требованием выплатить задолженность и перечислением санкций за нарушение. Неисполнение этого требования, а также возврат заказного письма обратно – основание для прекращения ДДУ через 30 дней с момента вручения дольщику уведомления в одностороннем порядке.
  2. Зарегистрировать  расторжение ДДУ в Росреестре.
  3. Возврат уплаченных ранее дольщиком средств и возмещение понесенных застройщиком убытков. С момента расторжения ДДУ на эти действия отводится срок в 10 дней. Получить эти деньги дольщик должен лично у застройщика, но если он не придет, тогда перечисление будет произведено на депозит у нотариуса по адресу компании-застройщика в течение 2 дней. Сумма неустойки определяется по ДДУ. 

Регистрация расторжения ДДУ

В Росреестре обязательно регистрируются все ДДУ, а при расторжении договора, эта операция также регистрируется. Возможны два варианта:

  • Если стороны пришли к консенсусу и подписали соглашение, тогда регистрация производится после уплаты госпошлины, сумма которой равна 350 р. Запись вносится в ЕГРП (Единый государственный реестр прав).
  • Если расторжение происходит в одностороннем порядке или по решению суда, тогда платить госпошлину не потребуется.

Запись о расторжении в ЕГРП вносится после предоставления заявления и пакета документов:

  1. Соглашение между сторонами о добровольном расторжении ДДУ или копию решения суда о принудительном расторжении, заверенную в нотариате.
  2. При одностороннем расторжении требуется дополнительно приложить копию уведомления с предупреждением о расторжении ДДУ.
  3. Паспорт дольщика.
  4. Если дольщик состоит в браке, потребуется приложить заверенное тнотариусом согласие супруга.
  5. Доверенность на имя представителя, когда регистрацию от имени дольщика или от имени застройщика выполняет доверенное лицо (юрист).

Только после регистрации в Росреестре договор будет окончательно расторгнутым, а квартира вернется в полную собственность застройщика. 

law03.ru

Как расторгнуть ДДУ по инициативе дольщика в одностороннем порядке?

Как и любое другое соглашение, договор долевого участия (ДДУ) можно при необходимости расторгнуть.
Но так как в данном случае речь идет о квартире, которая еще не построена, в деле есть некоторые нюансы, которые и будут подробно рассмотрены в нашей статье.

 

 

○ Причины расторжения договора.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

Исходя из ст.9 настоящего закона, каждая из сторон может расторгнуть договор при определенных обстоятельствах. Дольщик вправе сделать это, если застройщик:

  • Нарушает сроки строительства больше чем на 2 месяца.
  • Сдал квартиру с существенными недостатками, затрудняющими ее эксплуатацию, и не устранил их в положенный срок.
  • Не соблюдает условия договора (например, площадь сданной квартиры меньше, указанной в соглашении).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Способы расторжения ДДУ.

Договор долевого участия может быть расторгнут:

  • Через суд.
  • В одностороннем порядке.
  • По соглашению участников.

Рассмотрим каждый способ более подробно.

✔ Через суд.

В случае грубых нарушений договора со стороны застройщика дольщик вправе потребовать прекращения соглашения в судебном порядке. К таковым относится:

  • Остановка строительства, когда очевидно, что даже при его возобновлении сроки не будут соблюдены.
  • Внесение существенных изменений в проектную документацию.
  • Изменение назначения общего имущества многоквартирного дома.

В любом из этих случаев вам нужно направить исковое заявление в суд с приложением доказательств нарушения своих прав.

Это гарантирует не только возврат вложенных денег, но и получение компенсации от застройщика за пользование финансовыми средствами дольщика в период строительства. Кроме того, вам полагается компенсация за понесенные расходы, а также половина штрафа, наложенного судом. Все выплаты должны быть произведены в течение 10 дней с момента вынесения решения.

✔ В одностороннем порядке.

До момента подписания акта приема-передачи квартиры у дольщика есть право отказаться от квартиры. Если причиной изменения мнения послужили нарушения со стороны застройщика, можно оформить отказ без получения чьего-либо согласия и вернуть свои деньги.

А если дольщик просто потерял интерес к будущей квартире, он может переуступить свое право требования, в результате чего он перестанет быть стороной договора.

✔ По соглашению сторон.

Это самый простой способ, потому что между участниками нет разногласий. Единственное, что надо учесть, это необходимость удостоверения возврата денег. Для этого стороны заключают договор о расторжении, в котором прописывается обязательство застройщика вернуть внесенные дольщиком средства.

Отдельно следует обратить внимание на период возврата. Желательно, чтобы он был осуществлен сразу, потому что если указать какой-то период (например, 1 год), вы рискуете не получить свои деньги обратно в силу возникновения форс-мажорных обстоятельств.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Основания расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке нужно направить уведомление другой стороне о планируемом отказе от своих обязательств. Для этого требуется наличие факта нарушения условий договора со стороны застройщика. Рассмотрим подробнее, когда именно возможно расторжение в одностороннем порядке.

✔ Не передают квартиру.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи (п.1 ст.6 214-ФЗ).

Если указанный в договоре срок превышается более чем на 2 месяца, это является основанием для отказа от своего долевого участия в строительстве.

✔ Низкое качество жилья.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее — инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства) (п.1.1 ст.7 214-ФЗ).

Помимо предоставленной документации, нужно лично убедиться в качестве покупаемого жилья. Особое внимание нужно обратить на:

  • Качество монтажа дверей и окон.
  • Соответствие высоты потолков указанным в документации цифрам.
  • Наличие следов от плесени или грибка.
  • Состояние вытяжки, выводов для канализации и стиральной машины, разводки для холодной и горячей воды.

Фактическое состояние квартиры удостоверяется актом приема-передачи, который подписывается застройщиком и дольщиком.

✔ Прекращение поручительства банка.

Каждый застройщик должен иметь банковское поручительство на возведение здания. Это является гарантией выполнения им своих обязательств. Если данное поручительство прекращается, компания обязана предупредить своих дольщиков об этом не позднее, чем за 30 дней до окончания срока действия договора с банком.

На заключение нового соглашения отводится 15 дней. Если какое-либо из перечисленных условий не будет соблюдено, дольщик может использовать это в качестве основания для прекращения своего дальнейшего долевого участия.

✔ Другие основания, которые можно считать уважительными.

Дольщик также может инициировать расторжение договора, если застройщик отказывается:

  • Устранить обнаруженные недостатки безвозмездно и в разумные сроки.
  • Уменьшить стоимость квартиры соразмерно обнаруженным недостаткам.
  • Возместить расходы дольщика, если он устраняет недостатки за свой счет.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Процент за пользование деньгами.

Кроме возврата суммы, внесенной в долю строительства, при расторжении ДДУ вы имеете право получить компенсацию за пользование вашими финансовыми средствами.  Это процент в размере 1/300 от ключевой ставки и его исчисление начинается с первого внесения долевого взноса. Положенная к возврату сумма вычисляется по формуле:

Св+[Св*{Д*Кс/300/100}]*к1 = С, где:

Св – внесенная сумма;

Д – количество дней от даты внесения денег и до момента расторжения договора;

КС – ключевая ставка Центробанка в данный период;

К1 – коэффициент, который устанавливается как 1, если речь идет о юрлице и как 2, если дольщик – физлицо.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Штраф за расторжение договора.

Закон не предусматривает взыскание штрафа за расторжение договора с дольщика, если иное не закреплено в договоре. Поэтому если застройщик угрожает удержанием определенной части финансов, смело ссылайтесь на Закон о защите прав потребителей.

Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору (ст.32 Закона).

Исходя из данного закона, застройщик должен доказать, что удержанная сумма является платой за фактически понесенные расходы. Если же доказать подобное не удастся, штраф придется платить строительной компании. А это вместе с возвратом денег дольщику, процентами за их использование и компенсацией за моральный вред, может составить внушительную сумму. Поэтому застройщик, скорее всего, не будет связываться с этим, если вы продемонстрируете минимальное знание собственных прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Застройщик сильно затянул со сдачей квартиры, когда решили расторгнуть договор, выяснили, что сумма штрафа достигает половины стоимости квартиры, законно ли это и можно ли это оспорить?

Взыскание штрафа с дольщика не является правомерным в соответствии с Законом о защите прав потребителей. Поэтому вы можете подать в суд на застройщика, и тогда штраф должен будет уплачивать он.

✔ После въезда в готовую квартиру обнаружили, что местами обваливается потолок, зимой промерзают стены и все покрытие осыпается. Можно ли вернуть деньги в таком случае и сколько действует гарантия на дом?

Вы можете потребовать устранения недостатков в течение 5 лет после приема квартиры. Для этого необходимо направить претензию застройщику с требованием устранить обнаруженные недостатки. Если реакции не будет, можете обращаться в суд для защиты своих прав.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист Кузнецова Ирина расскажет, как можно расторгнуть договор долевого участия в строительстве по инициативе дольщика.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

отмена договора долевого участия по инициативе дольщика и возможные варианты

Расторжение договора долевого участия по инициативе одной из сторон или в судебном порядке возможно, но процесс связан с определенными нюансами. Это связано с тем, что объектом договора является недостроенный объект недвижимости. По какой бы причине дольщиком не было инициировано расторжение ДДУ, застройщик должен вернуть ему все выплаты стоимости квартиры. Кроме этого следует знать, что обязательной является регистрация расторжения ДДУ в Росреестре.

Одностороннее расторжение

Чаще всего встречаются ситуации, когда дольщик инициирует расторжение ДДУ в одностороннем порядке. Причины – различные нарушения договорных условий второй стороной. К требованиям о расторжении приводят строительные работы несоответствующего качества строительных работ. Также желание расторгнуть соглашение часто возникает в связи с нарушением сроков строительства, а также несвоевременной сдачей объекта в эксплуатацию.

Расторгнуть ДДУ по инициативе застройщика можно только по единственной причине: нарушение договорных условий в части внесения оплаты. Причем вначале необходимо уведомить об этом факте, а потом в течение месяца подождать ответа. Уведомление должно вручаться официально, и в нем должна содержаться информация о наличии задолженности и негативных последствиях финансовых нарушений.

Основные причины

При выявлении конкретных недостатков, допущенных при строительстве, дольщик получает право требовать бесплатного их устранения в течение определенного временного периода. В некоторых ситуациях дольщик может принять решение самостоятельно устранить недоделки, но при этом потребовать уменьшения договорной цены. Все требования следует в письменном виде направить по юридическому адресу другой стороны заказным письмом с обратным уведомлением о получении. Отсутствие ответа на протяжении месяца – повод для дольщика, чтобы инициировать расторжение договора участия в долевом строительстве.

Кроме этого вызвано расторжение ДДУ по инициативе дольщика другими обстоятельствами:

  • Нарушением сроков или переносом сдачи дома больше чем на пару месяцев.
  • Остановкой строительства, когда становится понятно, что даже после возобновления работ договорные сроки будут нарушены.
  • После внесения в проект изменений, не устраивающих дольщика.

Все вышеназванные причины позволяют инициировать расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика. Достаточно в любом из перечисленных случаев письменно уведомить другую сторону о решении разорвать договорные отношения. Если в силу сложившихся обстоятельств был потерн интерес к объекту недвижимости, то допускается оформление договора уступки права требования по договору долевого участия.

Как расторгнуть ДДУ

Если имеются юридические основания расторжения ДДУ, следует соблюдать порядок расторжения договора долевого участия согласно существующей процедуре. Вначале застройщику направляется уведомление с предложением расторгнуть ДДУ по соглашению сторон. В таком документе необходимо указать конкретную сумму, которая подлежит возврату. В итоговом значении следует выделить проценты за использование инвестиций. Неустойка при расторжении ДДУ составляет 1/150 ставки рефинансирования Центробанка за каждый день использования денежных средств.

Если отказ от ДДУ со стороны дольщика не был принят застройщиком, и он отказался от предложения решить вопрос по обоюдному согласию, то необходимо направить официальное уведомление о расторжение ДДУ. Документ следует направить в адрес строительной организации заказным письмом. В качестве приложения необходимо сделать опись вложений. В качестве приложения к уведомлению прикладывается грамотный и понятный расчет суммы финансов, предлагаемых к возврату, а также указываются реквизиты для перечисления денег. Если в течение 20 дней после получения заказного письма застройщик не перечислил денежные средства на счет дольщика, то можно обращаться в суд.

Если условия об одностороннем расторжении были приняты дольщиком и деньги перечислены на указанные реквизиты, то соглашение считается расторгнутым с момента отправки официального уведомления. На его основании подписывается соглашение о расторжении ДДУ. После этого факт аннулирования договора должен быть зарегистрирован в Росреестре. Госпошлина за расторжение ДДУ 2018, как и в предыдущие периоды не взимается при одностороннем и судебном расторжении.

Расторжение в суде

Споры с застройщиком в суде решаются при наличии грубых нарушениях условий исполнения договора долевого участия стороной застройщика. Данный способ применим при отказе возврата денег вследствие разрыва соглашения в одностороннем порядке, Для расторжения ДДУ в судебном порядке составляется исковое заявление в соответствии с установленным образцом. Как правило, чтобы его правильно оформить понадобиться помощь опытного юриста.

В иске обязательно должны содержаться такие требования:

  • Вернуть выплаченные ранее договорные финансовые средства.
  • Получить проценты за использование финансов.
  • Получить компенсацию понесенных дольщиком убытков.

К иску прилагаются:

  • Копия расторгаемого ДДУ.
  • Все необходимые подтверждающие справки.
  • Если имеется – копия официального уведомления о расторжении ДДУ ранее направленная в адрес застройщика.
  • Прочие документы.

Судьи, как правило, принимают в судебных разбирательствах сторону дольщиков, поэтому выставленные исковые требования удовлетворяются. При принятии положительного судебного решения застройщик обязан вернуть деньги дольщику в течение 10 дней.

Некоторые нюансы

Очень часто соглашение расторгается в судебном порядке при банкротстве застройщика. При таких обстоятельствах в иске содержаться требования вернуть финансовые инвестиции и проценты за их использование. Данный вариант оправдан, если известно, что у застройщика имеется имущество, которое может быть реализовано для оплаты долгов или имеются свободные денежные средства. Как альтернативный вариант — можно обратиться иском о признании права собственности через суд на квартиру, как долю в незавершенном строительстве.

В процедуре расторжения ДДУ при ипотеке должен участвовать представитель банка-кредитора. Это обуславливается тем, что при расторжении соглашения должны обязательно учитываться интересы кредитной организации при распределении возвратной суммы.

Если для приобретения жилья использовались субсидии или оплата производилась материнским капиталом, то застройщик должен вернуть часть средств не напрямую дольщику, а в департамент жилищной политики. Аналогично при военной ипотеке часть финансов возвращаются в Росвоенипотеку, а когда производится определенная часть жилья по ДДУ материнским капиталом, то деньги возвращаются Пенсионный фонд. Другими словами дольщик при расторжении ДДУ может рассчитывать исключительно на возврат собственных средств.

Риски при расторжении ДДУ всегда имеют место, поэтому необходимо очень внимательно отнестись к процедуре. Вероятность того, что застройщик в добровольном порядке согласится расторгнуть имеющиеся договоренности очень низкая. Поэтому нужно тщательно подобрать факты, имеющие юридическое значение и подготовиться к длительной судебной тяжбе с застройщиком. Важно помнить, что ценность объекта на начальной стадии строительства значительно ниже, чем на завершающем этапе. Поэтому возвратная сумма может быть ниже будущей рыночной стоимости. Поэтому необходимо стремиться прокрыть эту разницу за счет процентов за использование денежных средств.

Чтобы минимизировать риски и в кратчайшее время расторгнуть договор долевого участия на максимально выгодных условиях рекомендуется обратиться за помощью к квалифицированному юристу. Благодаря юридическому сопровождению удастся избежать многих подводных камней, которые могут возникнуть в процессе судебных разборок.

metr.guru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о