Содержание

Что лучше, комната или доля в квартире?

Многие люди, которым покупка квартиры не по карману, а арендовать жилье они не хотят, часто задумываются о покупке комнаты. Как же найти наиболее подходящий вариант и во сколько это может обойтись?

Еще с советских времен остался стереотип, что жизнь в коммунальной квартире – это шум, грязь, суета. Однако многие риэлторы утверждают, что далеко не всегда такое описание подходит коммунальному жилью. Сейчас это обычные многокомнатные квартиры с хорошим ремонтом и отдельным санузлом.

 

Формат комнаты, разумеется, подходит не для каждого покупателя, но для определенной категории покупателей недвижимости (студенты, одинокие граждане, молодые семьи) – такой вариант может быть подходящим.

 

У покупки комнаты есть определенные плюсы. Так подобная сделка может стать первым шагом на пути к покупке отдельной квартиры. Со временем можно накопить достаточное количество денежных средств или взять кредит и выкупить целиком всю квартиру. Обычно этот процесс занимает много времени, но он оправдывается долгожданным результатом  — покупкой отдельного жилья. Цена комнаты, как и цена квартиры» зависит не только от площади. Важными критериями образования цены на комнату является район, транспортная доступность, качество самого дома, кол-во  жильцов и комнат в квартире.

 

Помимо продаж комнат, можно видеть объявления о продаже доли в квартире. Стоимость доли, как правило, меньше. Но в чем же отличие? Покупка доли в квартиры и покупка комнаты в ней – это совершенно разные вещи. Когда вы приобретаете комнату в коммунальной квартире, то вы не зависите от соседей и можете продавать ее без уведомления остальных жильцов, регистрировать к ней своих родственников. А в случае приобретения доли в квартире, почти все операции с ней вы можете делать только с согласия остальных владельцев. Так же в случае, когда вы захотите продать свою долю, то преимущество на покупку будет у других совладельцев.

 

Зачастую между владельцами долей возникают различные конфликты из-за того, что в свидетельстве о собственности доли не указана конкретная комната. Все это делает стоимость доли в квартире значительно ниже, чем стоимость отдельной комнаты в коммунальной квартире.

Сейчас предложений о купле-продаже комнат относительно немного. Большинство людей стараются приобрести свое отдельное жилье. Но риэлторы считают, что если денег на отдельную квартиру не хватает, а платить за арендованное жилье не хочется, то всегда можно найти уютное и недорогое жилье среди предложений продаж комнат.

tyumen.kvartirochka.ru

Покупка комнаты или доли в квартире: особенности сделки, советы и рекомендации

Комната в квартире — это один из самых дешевых способов обзавестись жилой недвижимостью. Но при этом покупатель должен четко осознавать зачем ему становиться еще одним совладельцем недвижимости и какие риски при этом есть.

Общие понятия

В первую очередь стоит разделять такие понятия, как доля и комната. В коммунальных квартирах вполне можно купить комнату и по документами вы сможете распоряжаться ей точно также, как квартирой. Отличия будут только в наличии общих удобств, в виде кухни, санузла и т.д. А вот доля в квартире или комнате имеет свои особенности.

Если вы владеете 1/3 в квартире — это не значит, что вы вправе очертить себе соразмерную жилплощадь и делать на ней все, что вам захочется. Доля в квартире дает право проживать в ней и пользоваться всей площадью, хотя и не всегда. Даже если у вас всего 1/25 доли от квартиры, вы имеет ровно столько же прав, сколько и тот человек, который имеет 1/5 той же квартиры.

В реальности, суд вполне может вынести решение о проживании тех или иных собственников на жилплощади в противоречии с имеющимися долями. К примеру, одинокому мужчине могут отказаться в праве проживать на своей 1/3 доли, если у него есть другая жилая недвижимость. А вот маму с тремя детьми вполне могут оставить проживать в квартире при наличии у нее только 1/20 доли.

Важно отметить, что в судебном порядке или при подписании добровольного договора, можно выделить свои доли в квартире в натуральном выражении. Например, поделить трехкомнатную квартиру между тремя собственниками и пользоваться только «своим» помещением. Но при продаже подобной комнаты, опять же, необходимо уведомлять об этом других собственников.

Кто и зачем покупает комнаты и доли?

Жизненные ситуации довольно часто приводят к дроблению квартир на доли. Во-первых, каждый супруг, при покупке квартиры сразу становится владельцем ½ квартиры. При разводе, один из супругов вправе продать свою долю кому хочет, если второй не смог выкупить долю в рамках закона. А дальше эта половина опят же может быть продана нескольким собственникам и так далее.

Зачастую, обиженные супруги специально продают свои доли не добропорядочным гражданам, чтобы насолить.

Часто продать долю в своей квартире вынуждает тяжелая финансовая ситуация, дележка жилплощади с родственниками и многое другое. Но кто покупает доли?

Опять же, доли в квартире чаще всего покупают не от хорошей жизни. При «разъезде» с детьми, многие родители идут на уступки и продав свою квартиру, отправляются жить в «квартиру с соседями». Как правило, такие покупатели ищут комнаты в квартире, которые оформлены в натуральном выражении.

Для приезжих покупка части квартиры становится недорогим способом получить прописку. Многие покупают часть квартиры, получают прописку и пользуются купленной недвижимостью в соответствии с законом. Но есть и такие случаи, когда квартира или даже комната дробится на сотни частей, которые продаются исключительно ради прописки. Так называемые «резиновые квартиры» впоследствии становятся настоящей головной болью тех, кто хочет распоряжаться своей долей по закону.

 

Доля в квартире вполне может заинтересовать инвестора, так как продается она дешевле рыночной стоимости. 1/3 квартиры продается не за 1/3 стоимости всей квартиры, а на процентов 20-40 дешевле. Инвестор вполне может договориться со всеми собственниками, которые не смогли найти общего решения, провести хоумстейджинг и продать более выгодно. Впрочем, сами собственники также понимают, что выкупить оставшиеся доли им будет выгоднее, поэтому переговоры часто идут долго и напряженно.

Существуют и совсем «черные» методы на рынке. Недобросовестные риелторы обманом или другими способами получают в свое распоряжение хотя бы небольшую долю в квартире, а затем начинают устраивать своим соседям «тяжелую жизнь» — шумят, дымят, мусорят, грубят и проводят в дом сомнительных людей.

Обычно «профессиональными соседями» становится мама с детьми, так как по закону их невозможно выселить. А они хорошо знают законы и профессионально выживают соседей, чтобы те продали им свою долю по минимальной цене.

Как бороться с такими «профессиональными соседями», мы обязательно расскажем в будущих статьях.

Права собственника доли в жилом помещении

Доля в квартире с юридической точки зрения ничем не отличается от права собственности всей квартирой, поэтому ее можно:

  • продать;
  • завещать;
  • подарить,
  • передать в ренту;
  • закладывать;
  • регистрировать неограниченное число лиц;
  • сдавать по соглашению безвозмездного пользования либо найма.

Обязательства собственника:

  • Конечно, вместе с правами, у собственника доли есть и обязанности:
    налоги;
  • коммунальные услуги;
  • расходы на ремонт и содержание недвижимости.

Важно отметить, что все расходы зависят от доли в квартире, то есть при большей доли, собственник платит больше налоги, коммунальные платежи у него будут больше, а расходы на ремонт и содержание жилья у него будут большими.

Как продать долю в квартире

Процедура продажи доли в квартире сейчас считается одним из самых сложных видов сделок с недвижимостью. С точки зрения закона, права собственника, продающего долю, никак не ущемляются, но вот права других собственников защищаются.

Во-первых, при продаже доли в жилой недвижимости продавец обязан уведомить всех других собственников о том, какую долю он продает и по какой цене. Уведомить можно с помощью заказного письма или через нотариуса. При этом, по закону, уведомить надо именно всех собственников, иначе впоследствии они могут подать в суд и отсудить проданную вами часть недвижимости.

На этой стадии возникают основные сложности, ведь зачастую владельцев доли просто сложно найти. Кто-то переехал в другой город, но так и не продал часть квартиры, кто-то не общается со своими бывшими родственниками, но при этом еще владеет частью имущества и т.д.

Порядок действий таков:

  • собственник уведомляет других владельцев о желании продать свою часть недвижимости. В тексте самого уведомления указываются условия продажи и цена. Впоследствии, собственник не может продать недвижимость дешевле, чем указано в уведомлении, иначе другие собственники вернут все через суд. У совладельцев есть три месяца на то, чтобы защищать свои права через суд, если их не уведомили о продаже доли ли в уведомлении указали завышенную цену;
  • Если несколько собственников хотят приобрести продаваемую недвижимость, то купить ее сможет тот, кто предложит лучшую цену;
  • Если собственники ответили отказом или просто проигнорировали уведомление в течение 30 дней, то долю можно продавать;
  • Оформлять договор купли-продажи обязательно с заверением у нотариуса.

В законе не указано, сколько уведомлений можно присылать совладельцам. Если после первого уведомления вы так и не смогли продать свою долю, то можно законными методами снизить цену на недвижимость, но перед этим опять же надо выслать новое уведомление всем совладельцам, чтобы впоследствии у них не было повода обратиться в суд.

Новый закон

Чтобы снизить возможности для мошенничества, новый закон о долевой продаже недвижимости требует участия нотариуса в оформлении сделки. Именно на него возлагается функция контроля соблюдения прав всех владельцев недвижимости.

Особое внимание уделяется сделкам с участием несовершеннолетнего собственника.

Список необходимых документов

Чтобы продать долю в квартире, необходимо иметь стандартный набор документов, плюс несколько дополнительных документов:

  • документы, удостоверяющие личность сторон;
  • свидетельство о регистрации доли в квартире, при ее отсутствии выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • технический паспорт из БТИ;
  • письменное согласие, заверенное у нотариуса, супруга/супруги;
  • согласие органов опеки, если в сделке участвует несовершеннолетний;
  • письменный отказ всех содольщиков от покупки;
  • если такого документа нет, то необходимо приложить доказательства осуществления действий, направленных на уведомление совладельцев;
  • договор купли продажи доли в квартире.

Все документы проверяются нотариусом и если он признает правомерность сделки, то осуществляется подписание договора. Затем документы направляются в Росрееестр, где в течение 3-х дней происходит регистрация сделки.

akisha.ru

Доля и комната: есть различия

 

Долевая собственность

 

Долевая собственность на квартиру чаще всего возникает при оформлении наследства на жилое помещение несколькими наследниками или при разводе супругов.

Как правило, доля в квартире не совпадает по площади с комнатой, поскольку на долю, помимо жилой площади, приходится также и площадь подсобных помещений квартиры (коридоров, прихожей, санузлов, кухни и т.п.). Размер доли зависит от площади квартиры и количества собственников: чем больше площадь жилого помещения и меньше собственников квартиры, тем больше размер доли.

Согласно п. 5 ст. 154 Жилищного кодекса, владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех сособственников. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме.

При отсутствии взаимного согласия о порядке пользования жилым помещением каждый из участников долевой собственности вправе требовать определить такой порядок через суд.

 

Коммунальные платежи за квартиру

 

Коммунальные платежи за квартиру уплачиваются владельцем доли пропорционально ее размеру в общей площади квартиры.

Долю в квартире можно продать и подарить.

Продать долю можно только в том случае, если квартира находится в частной собственности. Следовательно, продать долю в неприватизированной квартире невозможно.

Покупают долю для того, чтобы получить возможность в будущем приобрести в собственность комнату или всю квартиру целиком. При покупке доли, прежде всего, необходимо обратить внимание на то, насколько доля в квартире приближена к размерам комнаты. В последующем это поможет скорее оформить право собственности на комнату. Однако в любом случае необходимо учитывать, что доля физически никогда не будет соответствовать размеру комнаты.

На стоимость доли влияет множество факторов: ее размер, метраж квартиры, срочность продажи, тип дома, год постройки, месторасположение, этаж, количество собственников, зарегистрированных и проживающих в квартире лиц и многое другое.

 

Право преимущественной покупки

 

При продаже доли обязательно следует учитывать право преимущественной покупки. Согласно ст. 253 Гражданского кодекса при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается.
Извещение о предстоящей продаже должно быть сделано в письменной форме. Лучше всего это сделать через нотариуса. Нотариус по вашему ходатайству направит уведомление о намерении продать долю всем сособственникам. После получения уведомления они должны будут придти в нотариальную контору и подписать отказ от приобретения доли или подтвердить согласие на ее приобретение по предложенной цене.

Если участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут долю в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Необходимо иметь в виду, что письменного уведомления сособственников не требуется при дарении доли.

Самая сложная ситуация возникает тогда, когда сразу несколько сособственников хотят купить долю. Законом данная ситуация не урегулирована и, если вы продадите долю одному из сособственников, то другой вправе через суд оспорить сделку.

Помимо письменного отказа сособственников для регистрации сделки в кадастровом агентстве потребуется предоставить договор купли-продажи доли, правоустанавливающие документы на квартиру, согласие супруга/супруги на отчуждение доли, согласие органа опеки и попечительства, если доля отчуждается супругом, с которым после развода остался несовершеннолетний ребенок.

Автор: юрист Александр Жук

http://alexandr_zhuk.blog.tut.by

www.nedvigimost.by

Как оценить долю в квартире, являющейся долевой собственностью

Оценка доли в жилой недвижимости является довольно сложной процедурой даже для профессиональных участников рынка жилья, не говоря уже о людях, никогда не сталкивавшихся с оценкой квартир.

Для определения стоимости целой квартиры можно просто сравнить параметры продаваемой недвижимости со сходными параметрами жилья, выставленного на продажу в конкретном российском регионе. Разница в цене может немного варьироваться от района местонахождения квартиры, качества ремонта и других деталей, однако в целом определить примерную стоимость жилья несложно.

Иначе обстоит ситуация с долями в квартире. Сложность оценки доли в недвижимом имуществе связана, прежде всего, с тем, что доли, обозначенные на бумаге, не так легко выделить в одной общей квартире в реальности. Даже сами владельцы жилья, находящегося в долевой собственности, не всегда могут определить, где начинается и заканчивается территория каждого из них.

Кроме того, цена определенной доли сильно зависит от различных деталей (количества содольщиков, количества комнат в квартире, наличия или отсутствия прописанных в квартире жильцов и многих других факторов).

Узнайте, какой размер налога на наследство квартиры нужно заплатить и какие категории наследников им облагаются.

Где взять выписку из домовой книги, узнаете из этой статьи.

Факторы, влияющие на оценку доли в квартире

Многие владельцы долевой собственности полагают, что можно оценить стоимость принадлежащей им доли в квартире путем простого арифметического соотношения площади доли к общей стоимости всего жилого помещения. Однако в результате такой оценки очень часто происходит завышение (гораздо реже занижение) цены долевой собственности.

Чтобы самостоятельно определить стоимость доли в квартире нужно учитывать множество факторов, влияющих на конечную цену. Назовем некоторые из них.

  1. Наличие или отсутствие у владельцев долевой собственности определенного порядка пользования общим жильем. Как показывает практика, практически в 98% случаев определить порядок пользования общей квартирой при долевой собственности по объективным причинам практически невозможно. Однако если порядок все-таки определен, это является положительным фактором, влияющим на увеличение стоимости доли в квартире.

Для подтверждения того факта, что порядок пользования квартирой содольщиками определен, могут служить только два документа. В большинстве случаев подтверждающим документом является решение суда, определяющее порядок пользования совладельцами жилым помещением.

Стоит отметить, что юридической силой обладает также письменное соглашение о порядке использования общей квартиры, заключенное между владельцами долевой собственности и в обязательном порядке заверенное у нотариуса.

Без удостоверения нотариуса подобные соглашения правовой силы не имеют.

  1. Наличие или отсутствие свободного доступа в квартиру. Здесь речь идет об адекватности содольщиков и их реакции на продажу доли в общей квартире.

Если содольщики согласны на вселение нового жильца (или не согласны, но не собираются препятствовать его вселению), цена доли, как правило, увеличивается.

Если же кто-либо из других владельцев долей настроен негативно, и покупателю придется вселяться в приобретенное жилье через суд, цена доли в квартире сильно понижается. Продать такую долю будет достаточно сложно, так как покупатели редко покупают долевую собственность без предварительного просмотра и общения с другими содольщиками.

  1. Большая общая площадь квартиры, находящейся в долевой собственности, является положительным ценообразующим фактором, увеличивающим начальную стоимость доли в квартире.

Поскольку значительная площадь квартиры предполагает наличие возможности разъезда жильцов в будущем, данное обстоятельство может увеличить стартовую цену доли на треть. Практически каждый покупатель части долевой собственности в будущем надеется на размен общей квартиры и приобретение отельного жилья.

Логично предположить, что размен трехкомнатной квартиры (например, на две однокомнатных) более вероятен, нежели размен однокомнатной квартиры.

  1. Цена доли значительно увеличивается (иногда даже на 50%) при наличии в общей квартире нескольких отдельных комнат, соответствующих числу всех собственников долей. Если покупатель приобретает долю ½ в двухкомнатной квартире или 1/3 – в трехкомнатной, то он может рассчитывать на отдельное проживание в изолированной комнате. Если же продавец желает продать 1/5 часть в однокомнатной квартире, вероятность найти покупателя сильно снижается, не говоря уже о цене такой доли.
  1. Для оценки доли в квартире большое значение имеет общее количество содольщиков. Чем больше владельцев долей в общей квартире, тем ниже цена отдельной доли. Идеальный вариант – когда в продаваемой квартире имеется помимо самого продавца только один содольщик. Данное обстоятельство может повысить стартовую цену доли в квартире примерно на 20%.
  1. Большое значение для оценки доли в жилой недвижимости имеет и общее количество жильцов. Если продается доля в свободной квартире, то есть в жилом помещении, где никто не проживает и не прописан, стоимость доли может увеличиться в 2 раза.

Это связано с тем, что любой покупатель заинтересован в приобретении доли в квартире, если при покупке он хотя бы какое-то время сможет пользоваться всей квартирой целиком.

Большое количество жильцов в общей квартире однозначно снижает цену доли. Даже если в продаваемой квартире имеется только один содольщик, но вместе с ним прописано еще 3-5 человек, спрос на долю в такой жилой недвижимости резко снижается.

  1. Наличие или отсутствие несовершеннолетних собственников долей. Очевидно, что при наличии несовершеннолетних дольщиков процесс возможного размена квартиры в дальнейшем сильно затрудняется, так как в обязательном порядке потребуется разрешение органов опеки и попечительства на переселение детей в другую квартиру. Это обстоятельство снижает стоимость доли квартиры примерно на 40-50%.
  1. Продажа доли в дорогой квартире также сильно снижает ее возможную стоимость. Это объясняется тем, что потенциальный покупатель скорее купит отдельную недорогую квартиру, нежели долю в элитной недвижимости.
  1. Продажа доли без просмотра квартиры является фактором, отрицательно влияющим на стоимость этой доли жилья. Найдется не так много покупателей, для которых не имеют значение состояние квартиры, ремонт и личности других жильцов.
  1. Зачастую на цену доли влияет ее большой размер. Многие владельцы большей части квартиры (например, 2/3 или 5/6) пытаются завысить цену и продать свою долю чуть ли не по цене целой квартиры. Тем не менее, покупатели осознают, что при покупке такой доли в квартире будет содольщик, имеющий такие же права на пользование общей квартирой. Поэтому обычно владельцам больших долей приходится снижать на них цену.

Кроме названных факторов, могут быть и другие обстоятельства, влияющие на ценообразование при продаже доли в общей квартире. Поэтому покупателю лучше одновременно попытаться оценить продаваемую долю самостоятельно и проконсультироваться у профессиональных риэлторов, хорошо ориентирующихся на рынке недвижимости.

infonedvizhimost.com

Что такое доля в квартире

07.03.2018


Ни один режим владения имуществом не вызывает столько вопросов и проблем, как общая долевая собственность. Стоит оговориться сразу, что работать с «долевкой» не очень любят как начинающие риэлторы, так и государственные регистраторы. Но все-таки бояться приобретения такого имущества не стоит, важно лишь уяснить возможные алгоритмы действий собственников, их права и обязанности.

Что собой представляет долевая собственность?


Если двум и более лицам принадлежит любое имущество, в том числе и недвижимое, то оно находится в общей собственности с долями. Они должны быть оговорены (например, в брачном договоре или ином документе). Распоряжаться своей частью собственник может только с разрешения (письменного согласия) других сособственников.


Важно! Общая долевая собственность и общее совместное владение – это разные понятия.

Нюансы «долевки»


В результате подобного режима владения право собственности возникает не на все помещение в целом, а только на его часть. В отличие от долей в многоквартирном доме у сособственников не получится обеспечить отдельный вход на свою личную территорию. Этот нюанс мешает выделению долей в натуре, а еще имеется много общих помещений:


  • коридор,


  • кладовка,


  • кухня,


  • санузел.


Порядок пользования определяется самими сособственниками в добровольном порядке либо через суд, если сторонам не удается договориться. Важно понимать, что размер долей не всегда будет решающим фактором. Одному из супругов, например, достанется маленькая комната, а большая отойдет в пользование второй стороне. И при равных долях владения (по ½) кому-то придется идти на уступки.


Судом или в добровольном порядке режим пользования может быть пересмотрен, если появились новые обстоятельства. Как правило, это изменение состава семьи. Появление ребенка или недееспособного иждивенца дает сособственнику право ходатайствовать о выделении большей площади, нежели та, которой он пользуется сейчас.


Оплата коммунальных платежей производится каждым владельцем соразмерно с той долей, которой он владеет. По такому же принципу происходит расчет по:


  • налогам,


  • ремонту помещений и коммуникаций,


  • иным сборам на содержание общей собственности.


Эти обязанности регламентирует 249 статья ГК РФ.

Как получается доля в квартире?


Владение недвижимостью в долях – практика распространенная. Такой режим возникает по нескольким причинам:


  • собственник жилого помещения решил подарить или продать имеющиеся квадратные метры нескольким лицам;


  • при заключении брака в брачном договоре обговаривался общий долевой режим владения имуществом;


  • при разводе один из супругов получает долю в квартире, приобретенной за время совместной жизни;


  • в случае смерти собственника появляются несколько наследников, претендующих на получение доли имущества умершего;


  • покупка квартиры с участием материнского капитала также обязывает родителей предоставить ребенку (детям) долю в приобретаемой недвижимости;


  • по договору приватизации квартира передается двум и более гражданам;


Получается, что большинство квартир приобретаются и оформляются в долевую собственность. Это требует и закон о проведении приватизации. Раньше жилье выделялось на всю семью, поэтому при переводе квадратных метров в частную собственность, каждый из ее членов имеет право на равную долю.


От привилегии можно отказаться, заполнив заявление на участие в приватизации и отказе участия в приватизации. Оно входит в пакет документов, предоставляемых в МФЦ. Если права одного из возможных собственников были нарушены, он может подать иск о восстановлении себя в праве владения долей квартиры. Отстаивать свою позицию можно даже спустя несколько лет после проведения приватизации.


Почему подобные судебные иски не являются редкостью? Не всегда в список членов семьи включались несовершеннолетние потенциальные собственники. Такая практика была легитимной и применялась почти везде. С начала 90-х годов законодательство претерпело изменения, и многие подросшие дети захотели восстановить свои права.


Важно! По спорной квартире уже могла проводиться сделка по отчуждению. Этот факт не является препятствием к подаче иска о выделении доли члену семьи, незаконно исключенному из списка собственников.

Какие подводные камни существуют при покупке или отчуждении собственности в долях?


Если у имущества всего один собственник, он вправе распоряжаться им по своему желанию, не согласуясь более ни с чьими интересами. Наличие доли обязывает всех сособственников как минимум выработать единую позицию при отчуждении и иными операциями с недвижимостью.

  • Продать можно только принадлежащую долю.


Ее цена может существенно отличаться от стоимости квартиры в целом, что превращает сделку в невыгодное мероприятие. Кроме того, не все согласны приобретать квадратные метры, которыми придется владеть с незнакомым человеком. Лучшим решением будет договориться о единовременной продаже всей квартиры. Это поднимет недвижимость в цене.

  • Если один из владельцев категорически отказывается отчуждать доли одновременно, это не лишает его преимущественного права покупки.


Это означает, что по закону (250 ст. ГК РФ) на выкуп части квартиры претендуют все оставшиеся сособственники. Алгоритм действий таков: письменно уведомить каждую из заинтересованных сторон, что вы намерены продать свою долю. Если раньше было достаточно отказа, написанного от руки (вся переписка велась с помощью заказных почтовых отправлений с уведомлением), то сегодня такой документ составляется у нотариуса.


Когда владельцем доли является несовершеннолетний гражданин, то его законный представитель должен согласовать свои действия еще и в органах опеки.


Важно! Если все разрешения получены, то цена сделки не должна превышать стоимость, указанную для других совладельцев квартиры.

  • Нотариальный отказ должны дать все сособственники, иначе сделка будет считаться оспоримой. По суду она может быть расторгнута.


Это требование соблюдается также при продаже комнаты в коммунальной квартире. Оплата услуг нотариуса производится сторонами по договоренности, как правило – это участник наиболее заинтересованный в сделке. Даже если он полностью берет на себя расходы, конфронтация между соседями – не редкость.

  • Ввиду личной неприязни, конфликтов или необъективной оценки происходящего, сособственники могут препятствовать законному оформлению сделки.


Они не желают приобрести долю по праву преимущественной покупки и отказываются посещать нотариуса, чтобы подписать отказ. Доказать факт препятствования очень сложно, даже многократное уклонение от получения заказных писем с уведомлением не является достаточным основанием для суда. Законных способов принудить сособственников отказаться от права, прописанного в ст. 250 ГК РФ, тоже нет.


Решить проблему поможет нотариус: он оформляет уведомления для каждой заинтересованной стороны, отправляет их сам и ждет ответа либо почтовое уведомление с отказом от вручения (получения письма). Такой вариант более дорогостоящий и потребует дополнительного времени, но сделка по продаже доли возможна только в случае отказа от нее других сособственников.

Составляем извещение о продаже грамотно


Уведомление о предстоящей продаже принадлежащей вам доли важно. Необходимо правильно его составить. Если при его подготовке не участвует адвокат или опытный риэлтор, собственнику придется самому учесть в документе все требования законодательства .


Важно! Неверно составленное извещение может стать поводом для оспаривания действий продавца.


Итак, в письме к другим дольщикам нужно:


  • Известить о своем желании продать долю в квартире. Предложить другому собственнику ее приобрести;


  • Указать полный адрес расположения недвижимого имущества;


  • Уточнить размер доли, выставляемой на продажу;


  • Указать полную стоимость отчуждаемого имущества в рублях.


Как только заинтересованная сторона получит извещение, ей нужно в течение 30 календарных дней выкупить имущество или отказаться от него.


Не забудьте сказать почтовому работнику, что вам нужно:


  • отправить заказное письмо,


  • составить опись вложения,


  • дополнительно оплатить уведомление о вручении письма адресату.


Соблюдение этих позволит доказать, что вы сообщили о своих намерениях в установленный законом срок, вторая сторона действительно получила письмо, и в нем находилось именно извещение о продаже.


Помочь в вопросе составления документа поможет типовая форма, которую можно скачать здесь.

Можно ли обойти требование закона о преимущественном праве покупки?


Такая возможность существует – свою долю можно отчуждать через договор дарения. В этом случае закон разрешает собственнику не считаться с желаниями соседей и других совладельцев. У способа есть отрицательные стороны.


Самый неприятный момент – можно остаться без доли в квартире и без денег. Регистрацию будет проходить договор дарения, по которому владелец безвозмездно передает другому лицу принадлежащее имущество. Никто не застрахован от мошенников, поэтому передачу денежных средств нужно организовать до регистрации договора в органах Росреестра. Но на подобные условия может не согласиться покупатель – вдруг владелец передумает и исчезнет с деньгами.


Второй момент – необходимость оплачивать налог. Получение в дар пусть даже доли в квартире является доходом. Это нужно указать в ежегодной декларации и заплатить налог в размере 13 % от кадастровой стоимости приобретенного имущества. Уплаты сбора можно избежать, если продавец владел своей частью более 3-х лет и дарит ее близкому родственнику. (Например, мать дарит свою долю ребенку, сестра брату). Если отчуждать подобным образом имущество от дяди к племяннику, то налоговый сбор придется заплатить.

Наиболее вероятные проблемы при покупке долей в квартире


Прежде чем согласиться на приобретение доли, потенциальному сособственнику нужно проанализировать ситуацию.


Часто продажа становится единственным способом уйти от конфликта с соседями или совладельцами. Если предыдущий владелец не сумел найти с ними общего языка и установить порядок пользования, возможно, что застарелое противостояние продолжится уже с вашим участием.


Важно! Рассчитывайте свои силы грамотно. Изучите действующее законодательство. Воинственно настроенные соседи могут препятствовать вашему попаданию в квартиру всяческими методами. Полиция неохотно соглашается принимать участие в бытовых разбирательствах, но в этом случае нарушаются ваши права. Придется проявлять твердость и в общении со стражами правопорядка.


Еще один существенный минус – необходимость почти во всем получать согласие соседей по квадратным метрам. Оно потребуется:


  • при сдаче комнаты в аренду,


  • при прописке членов семьи,


  • при продаже.


Зарегистрироваться без уведомления сособственников можно только новому дольщику и его детям. Подробнее о прописке можно почитать в этой статье.


А в остальном покупка доли в квартире является хорошим вариантом для тех, кто пока не может позволить себе отдельное жилье. Доступная цена является главным аргументом за приобретение.


Любую неприятную ситуацию можно предвидеть: внимательно изучите документы продавца, не пренебрегайте встречами и беседами с потенциальными соседями. Это поможет не заключать заведомо невыгодную сделку.

Возникли вопросы?

Заполните форму обратной связи, наши менеджеры свяжутся с вами!

propiskinet.ru

Покупка доли в квартире — преимущества и недостатки

Сегодня многие молодые семьи озабочены приобретением собственного жилья. Но далеко не всем под силу купить квартиру, даже в ипотеку.
Вложение средств в покупку новостройки чревато множеством проблем — начиная от того, что вы инвестируете деньги в строительство, но собственниками жилья станете только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. То есть несколько лет вы будете и вносить деньги по договору долевого участия, и одновременно — снимать жилье. Стройка может быть просто заморожена, сроки строительства нарушены, либо даже вы нарветесь на мошенников, у которых нет разрешения на застрой. Новостройка чревата длительной усадкой дома, и несколько лет вы будете жить в квартире, не имея возможности сделать хороший ремонт, и наблюдая постоянные трещины и перекосы в стенах. Из особых недостатков — высокая цена, и неблагоустроенность. Новостройки продаются зачастую не только без косметического ремонта, но и без элементарных отделочных работ, стоимость которых чрезвычайно высока.
Долго распространяться касаемо недостатков ипотеки нет смысла. Вы переплачиваете 100% стоимости жилья в течение 4-5 лет. За 10 лет вы заплатите за ипотечную квартиру три цены. И нет никакой гарантии, что ваш доход будет постоянным в течение этих 10 лет.
Наша статья поможет вам не только понять преимущества покупки доли в квартире, но и избежать лишних трат, и возможных проблем.

Чем выгодна покупка доли в квартире

Для молодой семьи, даже с ребенком это по сути вложение средств в будущее большое хорошее жилье, без необходимости выплачивать проценты банку, и возможность спокойно откладывать деньги на постепенный выкуп всей квартиры. Доля в квартире — это не коммуналка, и не общежитие, следовательно вы — полноценный совладелец квартиры, имеющий ряд преимуществ:

1) Низкая цена

Если комната в коммунальной квартире или общежитии продается, как отдельное жилое помещение, то доля всегда выставляется на продажу с перспективой выкупа всей квартиры. Вам нет необходимости думать, как обустроить в границах занятой вами комнаты кухонный уголок, или отдельный санузел, как это бывает в коммуналках и общагах.
Доля всегда дешевле, чем комната. И в близком будущем — вы сможете приобрести остальные доли совладельцев по более низкой стоимости, чем рыночная. Плюс — вы сразу вселяетесь и живете, начав копить деньги на выкуп, по мере возможности.
Если хорошо поискать, можно даже найти варианты, где доля в квартире продается в рассрочку, от совладельца, без всяких процентов. А для того, чтобы законно начать проживать, вам достаточно приобрести очень небольшую часть квартиры — 1/6 например.

2) Право первоочередного выкупа

Квартира, где вы — совладелец, не может быть продана без вашего официального согласия. В первую очередь сособственник обязан предложить выкуп вам, иначе сделка не будет зарегистрирована. И у вас есть по крайней мере месяц на раздумья, и сбор средств. Используя небольшие хитрости вы можете растянуть это время, как минимум, на год.

3) Преимущественное право аренды

Остальные помещения в квартире не могут быть сданы в аренду, без вашего согласия. Следовательно вам не грозит подселение студентов, или неадекватных личностей. Вы вполне имеете право настаивать на сдачу остальных помещений в аренду — вам, таким образом за очень небольшие деньги заполучить в распоряжение всю квартиру на длительный срок.

4) Право пользования

Право владения долей отнюдь не означает, что вы — собственник только тех метров, которые приходятся на вашу долю. Пока не определен порядок пользования, вы имеете полное право свободно пользоваться всей квартирой, и любыми помещениями, без ограничений, независимо от размера вашей доли. А вот распоряжаться (продать или подарить) можно только своей идеальной частью. Следовательно, совладелец не имеет права ограничить вам какие то определенные метры, без письменного соглашения, или решения суда, ни в помещениях общего пользования, ни в комнатах, ни в подсобных помещениях (балконы, кладовые).

5) Количество проживающих

Доля в квартире выгодно отличается от комнаты в коммуналке, или общежитии. Как правило, в долевых квартирах, собственников не более двух-трех человек, и как минимум один из них — не проживает в квартире. Даже если у вас и будут соседи в местах общего пользования, их будет весьма мало, или не будет вообще.

Таким образом приобретение доли в квартире — очень хорошее вложение денег в недвижимость для молодой семьи. Однако, чтобы это вложение стало действительно выгодным и надежным, необходимо учесть ряд нюансов, о которых и пойдет речь дальше.

Недостатки приобретения доли в квартире

Как таковых, недостатков нет, если сравнивать с ипотекой, новостройкой, или покупкой отдельной комнаты в общаге. Но при заключении договора купли продажи стоит обратить внимание на сле

sprosi-jurista.com.ua

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о