Содержание

О чем нужно знать при покупке квартиры

Во время кризиса в стране для покупателей открывают отличные возможности для сделок с недвижимостью. Если вы собирали средства на квартиру в столице, то этот период – самое подходящее время для покупки жилья. После того, как Казахстан перешел к плавающему курсу тенге, долларовые цены на столичную недвижимость перестали расти. О чем еще должен знать покупатель квартир в Астане?

Начинаем поиск подходящих вариантов

Ищем в Интернете

Порталы по продаже и аренде недвижимости предлагают удобные инструменты для поиска и сортировки. Площадки с частными объявлениями и от агентств ежедневно дополняются новыми предложениями – вам остается отсортировать варианты по подходящим параметрам: стоимости, району, количеству комнат, общему метражу и т.д. Например, посетив Homsters.kz, легко отфильтровать объявления, проставив галочки и цифры в формах заполнения.
Для продавцов квартир портал тоже удобен в использовании: например, в автоматическом режиме удобно продлевать объявление о продаже. Уведомление об окончании срока публикации приходит на электронную почту. Интересной опцией объявления является «история цены» — это позволяет узнать, как изменялась динамика стоимости объекта недвижимости.

Подаем объявление сами

Когда мы покупаем квартиру, мы можем не только искать существующие предложения, а и дать объявление о поиске квартиры. В тексте вы можете описать, какое должно быть жилье, которое вам подойдет.

Ищем в печатных СМИ

Не все умеют или любят пользоваться Интернетом для продажи квартир в Астане. Часто люди старшего поколения размещают объявления через газеты или вешают их на столбах возле домов или на остановках.

На какие объявления не стоит обращать внимания

Помните, что на фото стараются запечатлеть достоинства объекта продаж. Эксперты по недвижимости сделали выводы на основе информации, которая подается в объявлениях. Например, если указано, что ремонт косметический, то он сделан более 10 лет назад. Когда говорят, что обоям не больше двух лет, то можно смело добавлять к этому сроку еще несколько. Если просто указано слово «ремонт», то велика вероятность, что он проводился давно. Откровенный обман в описании встречается редко, но часто продавцы склонны к приукрашиванию фактов. Если предложена «предчистовая отделка», то, скорее всего, она черновая. А, как известно, продавать в черновой отделке запрещено, поэтому заявлять об этом в объявлении никто не будет.
Насторожить покупателя должно предложение без фото. От Объединенной ассоциации риелторов в лице ее президента Елены Гривы мы узнаем, что если агент выставляет объявление без изображений, то он вряд ли даже видел объект недвижимости. Заинтересованный в продаже посредник обязательно сделает качественные фото и заключит договор с владельцем квартиры.

Инфраструктура

При подборе недвижимости учитывайте, насколько развита внешняя и внутренняя инфраструктура. Если рядом детские сады, поликлиники, больницы, школы, парковка, это плюс для проживающих в доме. Если в комплекте с квартирой предлагают парковочное место, то цена такой сделки увеличивается на 5-10 тысяч у.е. Не забывайте, что за обслуживание паркинга ежемесячно вносится плата, которая в среднем составляет 5-10 тысяч тенге за месяц. Аренда машиноместа обходится примерно в такую же сумму. Возможно, не стоит переплачивать — достатоно арендовать паркинг для личного транспорта.

Обращаться ли за помощью к риелтору?

Даже если вы подали объявление, что купили бы квартиру без посредников, они вам все равно напишут или позвонят. Когда вы будете просматривать варианты, тоже наткнетесь на представителей АН, ведь сами хозяева редко занимаются вопросами продажи. Согласно опросам покупателей квартир в Астане, рынок риелторских услуг в столице неструктурированный и часто неэтичный. Желающие поживиться легкими деньгами найдутся всегда. Как делится впечатлениями один из жителей столицы, во время обсуждения сделки ни один из риелторов не хотел заключать договор на предоставление услуг. Однако посредники настаивали, что если сделка пройдет успешно, покупатели должны будут доплатить еще от 1% до 2% от суммы. Агенты могут обещать то, что подходит покупателю, а смотреть ему приходится совершенно другой объект недвижимости, несоответствующий описанию. Однако попадаются и такие посредники, которым владельцы квартир доверят ключи от жилья – они могут в удобное время показывать его покупателям.

Объединенная ассоциация риелторов Казахстана откровенно не поощряет агентов, которые незаконно участвуют в сделках по купле-продаже недвижимости. «Черные» риелторы по сути являются мошенниками, которые не имеют права выступать посредниками, они нигде не зарегистрированы и не дают своим клиентам гарантий с подписанием договоров на предоставление посреднических услуг. Поэтому в процессе поиска предложений о купле жилья люди сталкиваются с объявлениями о несуществующих квартирах. Активной деятельности злоумышленников способствуют и сами потребители. При предоставлении услуг нечестные агенты не могут предоставить никаких бухгалтерских документов, а сами покупатели не требуют чеков. Честно работающая компания по продаже недвижимости всегда сможет выдать чеки, счета-фактуры, акты о выполненных работах.

Советы, как купить квартиру при сотрудничестве с риелтором

Во-первых, проверьте агентство и риелторов. В разговоре попросите представителя компании назвать организацию и номер телефона самого офиса. Если агент действительно работает в этой фирме, в компании вам обязательно это подтвердят. Также можно проверить деятельность АН через интернет.
Во-вторых, заключайте договор. Даже если компания осуществляет деятельность через интернет, то заключать официальное соглашение все равно нужно. Ведь в договоре прописаны права клиента и ответственность компании – указывается, какие именно услуги должна предоставить фирма-посредник.
В-третьих, проверьте наличие аттестации. Эта процедура для АН и риелторов не является обязательной. Однако если компания – серьезный конкурент на рынке недвижимости, то о его аттестации вы сможете узнать на сайте Объединенной ассоциации риелторов Казахстана.

Внимательно изучаем документы

Бондаренко Николай, житель столицы вспоминает, что при покупке квартиры его семье пришлось столкнуться с документами, которые были оформлены неправильно. Это привело к тому, что на оформление квартиры в ипотеку ушло еще полтора месяца. По факту Бондаренко Н. приобретал пятикомнатную квартиру, площадь которой составляла 90 квадратов. Ее купили по приватизации, однако по техпаспорту объекта значилась четырехкомнатная квартира вместо пяти. К тому же, никаких документов о перепланировке не было. Из-за возникших нестыковок новым владельцам пришлось переделывать технический паспорт квартиры, заново делать оценку жилплощади.

Какие документы вам должны предоставить?

Вы должны ознакомиться с такими документами, которые касаются приобретения выбранной недвижимости:
— Техпаспорт на объект недвижимости. Не рассматривайте вопрос о приобретении жилья, в которой перенесены двери, стены, окна, кухня без соответствующих разрешений. Не исключено, что вы не сможете узаконить перепланировку.
— Документы о зарегистрированных правах на недвижимость, которые создаются на портале электронного правительства – их выдают ЦОНы.
— Документы на право собственности – их вам должен показать продавец недвижимого имущества.
— Квитанции об оплате коммунальных платежей, которые подтверждают отсутствие задолженности.
— Если вы покупаете дом, ознакомьтесь с актом на земельный участок.
— Справки об отсутствии задолженности по налогам – выдаются в Налоговом департаменте.

Случаи, когда не стоит приобретать квартиру

Не покупайте квартиру, если:
— В документах большое количество исправлений. Акцентируйте внимание на бланках и печатях – те могут быть похищенными или утраченными.
— Если вам не предоставляют оригиналы правоустанавливающих документов. Дубликаты могут быть признаком того, что с недвижимостью есть проблемы. Необходимо уточнить, почему нет оригиналов, после чего провести проверку бумаг, которые делают возможным предоставление покупателю лишь дубликатов.
— За короткий период времени у квартиры поменялось несколько владельцев. Необходимо узнать причины таких частых перепродаж – в этом случае юридическая чистота документов может быть под сомнением.
— Хозяин или один владельцев квартиры умер, однако наследственное дело не открыто.
— Квартиру продают по доверенности – сейчас или ранее. Подлинность предоставляемой доверенности проверить сложно, поэтому махинации при таких сделках более вероятны.
— Недвижимость перешла по наследству, однако наследник, являющийся наследником доли первой очереди, не вступил в права.
— Владелец квартиры состоит или состоял на учете в психдиспансере.
— Дом, в котором расположена квартира, признан аварийным.

О чем говорят аналитики

Согласно мнению экспертов в сфере недвижимости, чисто зарегистрированных сделок купли-продажи заметно упало за последние три года. И связано это с падением уровня доходов населения. Большая часть продавцов, не желающих снижать стоимость на 20-25%, принимают решение остановить продажу объектов. На данный момент большинство сделок сконцентрировано в эконом-сегменте, стоимость квадратного метра в котором составляет 800-1000 у.е. Относительно жилья от застройщика, то многие крупные строительные компании переходят на пересчет стоимость кв.м. в тенге.

Тенденции в изменении цен

Свободно плавающий курс привел к тому, что постоянно снижается долларовая цена. В конце 2016 за несколько месяцев стоимость квартир в долларовом эквиваленте снизилась на 8%. Динамика стоимости в долларах за первое полугодие 2015 характеризуется снижением 1,2% в месяц. В сентябре того же года показатель снижения цен достиг уровня 1,7% в неделю.
По мнению аналитиков, изменения в стоимости зависят не так от района расположения квартиры, а от класса жилья. Больше всего в цене потеряли квартиры класса «комфорт» — на 14%, т.е. примерно с 1750 у.е за кв.м до 1530 у.е. Меньше всего рыночное снижение отразилось на апартаментах элит-класса – уровень стоимости упал всего на 8%. Что касается квартир бизнес- и экономкласса, то они потеряли по 9,5%.
Покупателей интересует вопрос, стоит ли сейчас приобретать недвижимость в Астане? Или дождаться, когда цены упадут еще ниже? Стоит учитывать цели покупки. Если в качестве инвестиций, то такая сделка нерентабельна. Если для проживания, что в условиях криза сейчас можно найти много интересных предложений. Если покупатели имеют сбережения в долларах, то покупка квартиры может оказаться выгодной.

info.homsters.kz

При покупке квартиры на что обратить внимание и что нужно знать?

Приобретение квартиры – это специфический и сложный процесс, который заключается в оценке многочисленных факторов, изучении документов и нюансов выбранной недвижимости. От правильности выбора жилья зависит, насколько юридически чистой будет сделка и качественным сам объект. Поэтому каждый человек должен разобраться в том, на что обратить внимание при покупке квартиры. Для этого оценивается сама недвижимость, продавец, полученные документы и история объекта.

Самостоятельная покупка или с привлечением посредника

Первоначально решается, будет ли выбираться недвижимость самостоятельно или будут для этого привлекаться специалисты. Если воспользоваться помощью риелторов или юристов, то можно предотвратить многочисленные негативные последствия такого приобретения, так как всесторонне изучается квартира.

На что обратить внимание при покупке квартиры самостоятельно? Если выполняется процедура своими силами, то надо запросить у продавца множество документов на объект.

Если заказываются услуги посредника или риелтора, то составляется с ним специальный договор, предусматривающий возможность наличия разных негативных последствий приобретения, которые устраняются именно специалистом.

С чего начинается выбор недвижимости?

На что обратить внимание при покупке квартиры в первую очередь? Первоначально надо ответить на несколько значимых вопросов:

  • определяется, будет ли покупаться жилье на первичном или вторичном рынке;
  • рассчитывается, сколько средств будет выделено на это покупателем;
  • решается, будут ли использоваться исключительно собственные сбережения или придется прибегать к помощи банков;
  • выбирается, сколько должно быть комнат, какова будет их квадратура, а также в каком регионе города предпочтительно выбрать объект.

На основании данных параметров можно выбирать оптимальную квартиру для приобретения

Первичка или вторичка?

Важно знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в новострое или на вторичном рынке. Каждый вариант обладает своими плюсами и минусами, которые надо тщательно изучить.

Новое жильеКвартира на вторичном рынке
Преимущества покупкиГарантируется юридическая чистота сделки, так как отсутствует история и бывшие собственникиСделка оформляется оперативно
Жилье является новым, поэтому не требуется проводить капитальный ремонт, заменять коммуникации или выполнять аналогичные действияМожно выбрать квартиру в любом подходящем районе города, причем в большинстве случаев имеется хорошо развитая инфраструктура
Стоимость считается приемлемой, причем можно сэкономить много средств, если выбрать квартиру в строящемся домеОбычно имеется хороший ремонт, поэтому можно сразу заселяться в недвижимость
Минусы приобретенияЕсли приобретение реализуется через ДДУ, то придется определенное время ожидать, когда объект будет достроенВысокие юридические риски, так как в объекте могут быть прописаны несовершеннолетние или могут иметься притязания со стороны третьих лиц
Обычно новостройки располагаются в отдаленных местах города, а нередко вовсе отсутствует хорошо развитая инфраструктураВозможность наличия долгов по коммунальным услугам или капремонту, которые придется погашать новым владельцам
Доступные варианты продаются без отделки, поэтому требуется вкладывать деньги и усилия в ремонтКачество жилья может быть низким, поэтому нередко требуется проводить ремонт или заменять дорогостоящие коммуникации
Застройщик может обанкротиться, поэтому всегда имеется риск потери своих средствВозможность связаться с мошенниками

Таким образом, каждый вариант имеет как плюсы, так и минусы. Если разобраться в том, что на что обратить внимание, что нужно знать при покупке квартиры, то при любом варианте можно стать владельцем оптимальной недвижимости.

Нюансы покупки новостройки

Многие люди предпочитают приобретать новое жилье, так как оно является более качественным и располагается в новых районах. Отсутствуют проблемы с прошлыми жильцами, а также можно быть уверенным, что никакие третьи лица не смогут претендовать на этот объект.

Если планируется покупка новой квартиры, на что обратить внимание, чтобы предотвратить разные негативные последствия? Для этого изучается репутация застройщика, район нахождения новостройки, материалы возведения объекта, стоимость квартиры и развитость инфраструктуры.

Выбор застройщика

Первоначально надо определиться с застройщиком, представленным строительной компанией, занимающейся возведением многоквартирного дома. Наиболее целесообразной считается покупка квартиры в строящемся доме на основании ДДУ. Чтобы не ошибиться с выбором застройщика, надо учитывать некоторые факторы:

  • на сайте Арбитражного суда конкретного города проверяется, есть ли какие-либо иски в отношении данной компании;
  • желательно пообщаться с другими покупателями квартир, проданных этой организацией, чтобы узнать о возможных проблемах с жильем;
  • на специальных сайтах в интернете предлагается тщательная проверка компаний, на основании которой можно узнать финансовое состояние предприятия;
  • желательно самостоятельно съездить несколько раз на строительную площадку, чтобы проверить, как идут работы;
  • надо посетить сайт застройщика, чтобы изучить всю представленную на нем информацию, убедиться в наличии разрешения на строительство и узнать другие факты;
  • практически всегда имеются группы в социальных сетях или форумы, на которых обсуждается строительство конкретного дома, причем с помощью этих сайтов можно получить максимум информации о строении.

Если знать, на что обратить внимание при покупке квартиры в строящемся доме, то можно гарантированно рассчитывать на отсутствие разных проблем от такого приобретения.

Другие значимые параметры

Перед покупкой квартиры следует оценить некоторые другие важные моменты:

  • район, где возводится дом, так как он должен отличаться развитой инфраструктурой и транспортной доступностью;
  • этаж, на котором располагается квартира, причем обычно самыми доступными по цене считаются помещения, располагающиеся на первом или последнем этаже;
  • наличие централизованного или автономного отопления, причем нередко застройщики устанавливают отопительные котлы в каждой квартире, что позволяет владельцам недвижимости самостоятельно регулировать отопление помещений;
  • если приобретает жилье семья с детьми, то надо учитывать наличие детских площадок, садов и школ, чтобы не возникло сложностей с развитием малышей;
  • оценивается материал строительства дома, причем самыми востребованными считаются квартиры в кирпичных строениях, но доступны объекты в панельных домах;
  • количество комнат выбирается в зависимости от числа членов семьи;
  • учитывается планировка помещений, которая должна быть удобной для жильцов.

Если знать, на что обращать внимание при покупке квартиры от застройщика, то можно получить действительно комфортное жилье по доступной цене. При этом можно быть уверенным в том, что застройщик не объявит себя банкротом или не воспользуется разными мошенническими схемами для обмана дольщиков.

Покупка объекта на вторичном рынке

Многих людей интересуют квартиры, предлагающиеся на вторичном рынке. Такая покупка обладает многими плюсами, поэтому можно выбрать недвижимость, которая будет привлекательной, располагающейся в центре города, обладающая качественной отделкой или другими важными параметрами. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание, чтобы предотвратить возможные потери средств?

Основным минусом является то, что сделка может проводиться мошенниками, поэтому важно убедиться в ее юридической чистоте. Для этого надо тщательно проверять саму недвижимость, продавца и передаваемые им документы.

Какие проверяются факты?

Первоначально следует проверить некоторые факторы, которые позволят выбрать действительно оптимальный вариант для покупки. Если планируется покупка квартиры-вторички, на что обратить внимание? Проверяются для этого разные моменты:

  • желательно пообщаться с жильцами выбранного дома, чтобы узнать обстановку, так как они могут сказать о том, что жители соседних квартир постоянно дебоширят или затапливают выбранный объект;
  • не рекомендуется выбирать квартиры, располагающиеся на первом или последнем этаже, а также угловые варианты считаются самыми нецелесообразными для покупки;
  • приобретаются объекты, построенные не раньше 10 лет назад, так как они считаются еще новыми, а при этом проверены временем, поэтому все серьезные недостатки легко выявить.

К минусам покупки жилья на вторичном рынке относится высокая стоимость разных вариантов.

Какие проверить документы?

Если планируется покупка квартиры, на что следует обратить внимание, чтобы обеспечить юридическую чистоту такой сделки? Оптимальным считается запросить у продавца множество важных документов. К ним относится:

  • паспорт продавца, в котором будет указано, находится ли он в официально браке и имеются ли у него несовершеннолетние дети;
  • заверенное нотариусом разрешение мужа или жены на продажу;
  • правоустанавливающие бумаги на выбранную квартиру;
  • кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на объект;
  • документация, на основании которой была получена квартира, причем она может быть представлена договором купли-продажи, св-вом о наследстве или дарственной;
  • бумаги из БТИ, в которых имеется правильная планировка квартиры, причем если она нарушена, то нужны бумаги, подтверждающие узаконивание перепланировки;
  • справка с лицевого счета, открытого на объект, что позволит узнать о возможном наличии задолженности по услугам ЖКХ;
  • выписка из домовой книги, содержащая информацию обо всех прописанных в недвижимости жильцах.

Таким образом, если разобраться, на что обратить внимание перед покупкой квартиры, то можно выбрать действительно качественную недвижимость, причем сделка будет юридически чистой и безопасной.

Какие другие проверяются документы?

  • Если уже имеется составленный договор купли-продажи, то надо тщательно его изучить, чтобы убедиться, что в нем содержатся необходимые сведения о продаваемом объекте.
  • Желательно, чтобы продавец показал расширенную выписку из домовой книги, которая выдается ФМС, так как здесь имеются данные даже о прошлых жильцах квартиры.
  • Если жилье было приватизировано, то надо убедиться, что нет людей, которые не были включены в договор без правильно составленного отказа, так как они обладают правом на недвижимость.
  • Надо заказать расширенную выписку из ЕГРН, в которой перечисляются все совладельцы объекта.

Если продавец отказывается передавать те или иные документы и сведения, то можно говорить о том, что ему есть что скрывать, поэтому желательно отказаться от такого приобретения.

Проверка качества квартиры

При покупке жилья на что обратить внимание и как проверить квартиру, чтобы убедиться, что такое приобретение действительно актуально для конкретного человека? Для этого проверяется качество жилья разными способами:

  • заказываются документы на объект из БТИ, с помощью которых можно проверить наличие незаконных перепланировок;
  • при общении с продавцом важно убедиться, что все его документы являются подлинными, для чего желательно пользоваться сайтом миграционной службы, так как на нем можно узнать, не является ли номер определенного паспорта недействительным;
  • если продажей занимается посредник, то надо проверить, имеется ли у него заверенная нотариусом доверенность;
  • надо удостовериться в том, является ли продавец дееспособным, причем эти сведения можно уточнить у соседей или узнать сведения из медицинской справки, запрошенной у человека.

Все эти факты должны проверяться, но если продавец настаивает на оперативной продаже, то надо быть осторожным, так как он может скрывать разные значимые сведения.

Советы юристов

Каждый человек должен знать при покупке квартиры, на что обратить внимание. Советы опытных юристов являются стандартными и важными для покупателей недвижимости:

  • желательно сделку проводить через риелторские агентства, которые самостоятельно тщательно проверяют недвижимость;
  • детально изучается договор, на основании которого приобретается объект, а особенно много внимания надо уделить сведениям о продавце и способах оплаты;
  • не надо соглашаться на то, чтобы в контракте была указана заниженная стоимость квартиры, чтобы продавец мог снизить размер налогов;
  • если требуется предоплата, то она выдается только под расписку;
  • желательно передать средства через специальные банковские инструменты, поэтому оптимальными будут переводы безналичным способом.

Только следование этим советам может гарантировать чистоту и безопасность сделки.

Заключение

Таким образом, покупка квартиры – это сложный и важный процесс для каждого человека. Следует тщательно разобраться во всех его нюансах, чтобы предотвратить возможные негативные последствия.

Проверке должны подвергаться документы продавца, а также сама квартира. Важно убедиться, что третьи лица не могут претендовать на этот объект, а также должна иметься уверенность в высоком качестве жилья. Только при соблюдении таких условий можно рассчитывать на достойную покупку.

fb.ru

Что нужно знать, покупая квартиру

 Новоселье — событие, которое бывает в жизни всего несколько раз. Именно из-за уникальности этого радостного события вопрос приобретения недвижимости становится особенно актуальным. Как максимально обезопасить сделку при покупке квартиры?

 Новую или иногда другую квартиру многие выбирают по критерию удобной планировки, красивого вида из окна, чистоты парадного и многих других факторов. Уже стало нормой, что риэлторы сопровождают сделки и покупатели надеются на них и мало кто пытается сам вникнуть в документы и увидеть признаки «проблемности» квартиры. 

Наиболее распространенными проблемами являются:

  • Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т.к. часто разрушенные стены приходится ставить на место. 
  • Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т.д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить радость.

  • Выписка из паспортного стола — проверяем кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

  • Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.

  • Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

  • Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.

  • Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей.

  • Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

  • Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.

  • Продавец — разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

  • Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.

  • Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.

  • Какие согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на перепланировку и т.д., т.е. договоренности, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.

  • Квартира по наследству. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

  • Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена.

  • Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться.

  • Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.

  • Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

  • Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т.е. большинство споров «отпадают» по исковой давности.

  • Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

  • Проверка всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.

    www.stroitel.cn.ua

    Что надо знать когда покупаешь квартиру


    • Проверить наличие временно выписанных лиц можно, внимательно изучив расширенную (архивную) выписку из домовой книги, которую может взять только продавец в паспортном столе. Покупателю лучше присутствовать при получении данной выписки продавцом и поинтересоваться, был ли кто-нибудь выписан не по новому адресу, а в места лишения свободы, в воспитательное учреждение или психдиспансер. Также можете сверить полученную информацию с квитанцией по коммунальным платежам, в которой указано количество прописанных лиц в данной квартире. При положительной информации сделку лучше отменить.
    • Проверяем есть ли претенденты на наследство. Существует угроза внезапного появления наследников на квартиру, которую продавец получил в наследство.

    Forbidden

    Внимание

    Если доверенность была отозвана, то доверенное лицо уже не может продать квартиру, а только собственник.Если вы хотите доверить проверку квартиры профессионалам, то напишите нашему онлайн юрист-консультанту.

    Он также может бесплатно проконсультировать. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях.
    Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 450-26-31 — Москва и обл.; 8 (812) 490-76-51 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 500-27-29 доб 346 — все регионы РФ.

    Инфо

    Как проверить юридическую чистоту квартиры при покупке Проверить юридическую чистоту покупаемой квартиры можно исключительно при помощи пакета документов, большинство из которых должен предоставить сам собственник.

    Никогда не спешите со сделкой, если возникает хоть малейшее промедление в процессе проверки документов.

    Нужно тщательно проверять квартиру перед покупкой

    Попросите продавца предоставить справки с каждой организации об отсутствии задолженностей вплоть до последнего месяца.

    Важно

    А лучше присутствовать в момент получения продавцом данных справок.

    Ведь если будет куплена квартиру с долгами по коммунальным платежам, работники ЖЭКа не будут разбираться чьи они, поэтому часто начинают требовать их с нового собственника.

    Хоть эти требования не законны, но нервов новых собственником могут изрядно потрепать.
    Если же продавец не имеет возможность оплатить задолженности, он обязан предупредить об этом покупателей и обе стороны должны решить, каким образом их оплатить. Долги может оплатить и покупатель в счет стоимости покупаемой квартиры.

    Для этого нужно заключить письменное соглашение в форме задатка, где будет указано, что предоплата идет в счет погашения долгов.

    Проверяем квартиру перед покупкой: 5 вещей, которые надо сделать

    Чтобы избежать подводных камней, необходимо тщательно подходить к вопросу проверки жилья: Узнать точное количество владельцев квартиры и насколько часто квартира меняла собственников Проверить стоит с целью выявления мошеннических действий, которые были проведены для маскировки незаконного первого отчуждения Проверить, были ли среди бывших владельцев недееспособные лица Поскольку в случае признания предыдущих договоров продажи недействительными покупатель утрачивает право на квартиру Квартира не должна быть Под залогом или обременением Особое внимание следует уделить при покупке приватизированной квартиры Выяснению всех прописанных в ней взрослых и несовершеннолетних Таким образом, при внимательной проверке всех подводных камней можно приобрести чистую квартиру на вторичном рынке, избежав возможных проблем в будущем.

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

    Сделку купли-продажи квартиры, находящейся под арестом, признаю недействительной, т.е.

    продать ее можно только снятия с нее ареста.

    • Не находится в ренте. (т.е. продавец не заключил с каким-либо лицом договор ренты, по которому после смерти собственника квартира переходит в собственность к рентаплательщику)

    • Не является предметом судебного разбирательства.
    • Узаконена ли перепланировка, если ее делали в квартире.

      Покупая квартиру с неузаконенной перепланировкой, будущему хозяину самому придется в дальнейшем ее узаконить, а это процесс долгий и трудоемкий. Также если покупатель приобретает квартиру в ипотеку, то квартиру с неузаконенной перепланировкой банк не одобрит.

    • Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально.

    Что должен знать покупатель квартиры?

    При заключении договора приобретения, чтобы сэкономить на выплате налога, продавец может предложить хитрый ход – указать на бумаге меньшую стоимость недвижимости, нежели фактическая.
    Покупатель не должен на это соглашаться ввиду следующих причин:

    1. От этого зависит сумма имущественного вычета, которую получит новый собственник. Эта процедура детально регулируется статьей 220 НК РФ.
      Чем ниже затраты на покупку, тем меньше имущественный возврат.
    2. Если в договоре указана меньшая сумма, то судебная инстанция может признать сделку нелегальной.
      Однако если соглашение будет расторгнуто, то покупатель получит только те средства, которые были в нем указаны.

    При покупке квартиры, используя услуги риэлтерских агентств, нужно обращать внимание на положения соглашения, в которых упоминается об ответственность риэлтора, наступающей в ряде ситуаций.

    Всё самое необходимое о том, что нужно знать при покупке квартиры

    Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья.

    Когда выгоднее покупать Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье. Как покупать на вторичном рынке Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

    1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
    2. Осмотр жилплощади.

    Что надо знать когда покупаешь квартиру

    Покупатель должен убедиться, что остальные собственники и супруг продавца согласны на сделку. Этот факт должен быть подтвержден письменно и заверен у нотариуса. Отдельное внимание уделите тому, имеется ли собственник, не достигший совершеннолетнего возврата.

    Если да, то убедитесь, выдадут ли ему органы попечительства разрешение на выписку.

    Что нужно знать при покупке квартиры? При приобретении квартиры необходимо провести осмотр жилой площади. Не торопитесь – договоритесь об этом предварительно с продавцом. Проводить эту процедуру рекомендуется в светлое время суток, при осмотре сразу разъясните все интересующие нюансы. Специалисты не советуют за один раз осматривать более двух вариантов. Если есть время, можно побеседовать с соседями – они расскажут не только о самой квартире, но и о продавцах.

    Что нужно знать когда покупаешь квартиру в новостройке

    Нюансы Переговоры с продавцом должны включать не только передачу денег, но и решение других важных вопросов:

    1. Когда продавец и члены его семьи выпишутся из продаваемой квартиры?
    2. Когда они освободят жилплощадь физически (если продавец проживает в квартире)?
    3. Что в помещении продавец оставит покупателю?
    4. В какой срок бывший владелец вывезет вещи?

    Все эти и другие важные вопросы должны решаться сторонами сделки до заключения каких-бы то ни было официальных бумаг. Справка: особенно это касается выписки жильцов, так как после осуществления купли-продажи эта процедура может затянуться. И новому собственнику придется выписывать посторонних людей самостоятельно. Сделки с недвижимостью нередко срываются по причине того, что владелец квартиры поднимает цену.

    advokat55.com

    Что нужно знать при покупке недвижимости

     

    В данной статье уделено внимание правовой стороне сделки купли-продажи недвижимости и приобретению квартиры по ипотечному кредиту. В материале указаны особенности, на которые стоит обратить внимание при оформлении сделок с недвижимостью.

    В первую очередь

    Существуют несколько видов сделок с недвижимостью. Более распространенными из них являются сделки купли-продажи, аренды, мены, залога и дарения. Именно купля-продажа заслуживает большего внимания, поскольку данная сделка сопряжена со значительными рисками из-за обращения крупных денежных средств. Сделку купли-продажи квартиры разумнее рассматривать как сделку на первичном и вторичном рынках недвижимости. Несмотря на то, что сделки на вторичном рынке считаются более простыми и безопасными, они имеют ряд особенностей.

    В первую очередь, совершая покупку на вторичном рынке, следует обратить внимание на правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру. Именно эти документы содержат сведения об обременениях, которые, возможно, наложены на квартиру. Настоятельно рекомендуется требовать оригиналы данных документов. Для того чтобы проверить квартиру на предмет благонадежности, необходимо получить от продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Данная выписка служит доказательством того, что продавец действительно является хозяином квартиры или частного дома. Выписка из ЕГРП играет важную роль в чистоте сделок купли-продажи, поскольку является единственной возможностью, позволяющей оградить покупателя от неправомерных действий со стороны продавца. Есть несколько видов выписок из ЕГРП, но самой востребованной остается выписка о правах на недвижимое имущество.

    Кроме того, покупатель вправе востребовать расширенную выписку из домовой книги, в которой содержится информация о ранее проживавших на данной жилплощади, а также тех, кто приватизировал жилье. Следует обратить особое внимание на данные по прописке прежних жильцов – каждый выписавшийся должен иметь новое место прописки. Бывают «потерявшиеся» граждане, которые были выписаны, но нигде не прописаны. Такими могут оказаться люди, отбывающие наказание в исправительных колониях или те, кто проходит стационарное лечение в психиатрической больнице. Если факт имеет место быть, то лучше воздержаться от покупки такого жилья.

    Также следует обратить внимание на наличие судебных разбирательств в истории квартиры. Возможна ситуация, при которой права на недвижимость могут принадлежать третьим лицам по решению суда. Такое положение дел, как правило, сопровождается бюрократическими издержками – суд принял решение о равнозначных правах третьих лиц на квартиру, но документы с решением где-то «застряли».

    Если имущество досталось продавцу в результате судебного разбирательства, то необходимо удостовериться в том, что дело прошло все стадии обжалования. Быть может, продавец отсудил квартиру, но в вышестоящий суд была направлена апелляция, которая может аннулировать предыдущее решение суда.

    Стоит насторожено отнестись и к факту наследования жилья, ведь наследников может оказаться больше и, объявившись, они вправе заявить о своих правах. Кроме того, в ситуации с наследованием, необходимо попросить нотариально заверенную копию свидетельства о смерти бывшего собственника. Нередки случаи, когда человек был признан судом умершим, но на самом деле являлся пропавшим без вести. Вернувшись, пропавший хозяин без труда восстанавливал свои права на жилье.

    Не будет лишним прийти в паспортный стол по месту регистрации продавца и узнать, не является ли его паспорт утерянным. Быть может, паспорт был потерян настоящим владельцем квартиры, а сделку проводят лица «нашедшие» паспорт и выступающие от лица полноправного хозяина.

    Еще одним значимым пунктом будет являться дееспособность продавца. Суд может признать сделку недействительной, если ранее человек был признан недееспособным. Также суд признает сделку недействительной, если установит, что на момент сделки человек был не способен отвечать за свои действия. Чтобы обезопасить себя от подобных случаев, необходимо попросить продавца представить справки о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансерах. К сожалению, подобные справки легко подделать, поэтому будет лучшим присутствовать при их получении. О лишении дееспособности можно узнать самостоятельно, обратившись в органы опеки и попечительства по месту прописки продавца. Не стоит опасаться возможного неодобрения, которое может выказывать продавец, упрекая Вас в чрезмерной «пугливости». Если намерения продавца серьезны, то он проявит понимание и окажет посильное содействие, ведь любой здравомыслящий человек представляет, насколько ответственное место занимает покупка квартиры в жизни покупателя.

    Не лишним будет узнать. Как правило, в агентствах недвижимости чаще заключается агентский договор вместо договора об оказании услуг, поскольку первый, согласно нормам Гражданского кодекса, нельзя расторгнуть в одностороннем порядке, а вот второй возможно. Следовательно, клиенту (покупателю квартиры) агентства недвижимости, если он заключил агентский договор, будет не так просто его расторгнуть. Таким образом, ему придется платить за все услуги, даже, если в процессе выяснится, что особой нужды в них нет.

    Еще одним случаем, когда лучше отказаться от сделки, будет являться продажа недвижимости по доверенности. Несмотря на то, что данная доверенность заверена нотариально, она может иметь «подводные камни». К примеру, доверенность могла быть отозвана доверителем или доверитель был признан судом недееспособным, но нотариус не был поставлен в известность. Нередки случаи подделки доверенности.

    Важно знать, что если продавец на момент приобретения имущества состоял в браке, то для совершения сделки необходимо разрешение супруга (и) на продажу.

    Ипотечный договор

    В ипотечном кредитовании имеются свои риски и особенности. В первую очередь, приобретая квартиру в кредит, необходимо выискать возможность и оформить страховку на случай потери трудоспособности.

    Следует учитывать, что ипотечный договор вступает в силу только после того, как будет зарегистрирован – получит государственную регистрацию. Процедуру государственной регистрации проходят два документа: кредитный договор и договор залога недвижимого имущества. Именно эти два договора юридически грамотны и образуют привычное для нас слово «ипотека».

    О необходимости внимательного просмотра условий договора сказано много, но не все прислушиваются к советам, полагаясь на честность банков. Действительно, изменить непонравившийся пункт в банковском договоре не получится, ведь он имеет типовой характер. Как правило, можно либо подписать и стать обладателем ипотечного кредита, либо не подписывать, но тогда искать банк с более лояльными параметрами.

    Что может ожидать тех, кто подписал договор. Иногда в банках сообщают о подтверждении выдачи кредита, но следом извещают о том, что для его получения нужно внести определенную сумму. Особое внимание стоит уделить разделу договора об обязательствах заемщика. В разделе могут содержаться дополнительные требования, в рамках которых Вас могут лишить возможности сдавать квартиру в аренду или запретить проводить ремонт без согласования с банком. Несмотря на то, что требования идут вразрез с Гражданским кодексом, банк, в случае неисполнения Вами вышеизложенных обязательств, имеет право принудить Вас к досрочному погашению задолженности по кредиту.

    Еще одним важным пунктом договора может по праву считаться раздел «Права банка». Некоторые банки наделяют себя правом в одностороннем порядке изменить такие параметры как:

    • график погашения задолженности;
    • сроки погашения;
    • процентную ставку.

    Внимательно стоит отнестись к пунктам, где прописаны штрафные санкции (пени). Нередки случаи, когда банком предусмотрены штрафы (довольно значительные) за несвоевременное извещение о смене работы или места постоянного проживания.

    Навязывание банком страховки так же может стать неприятным моментом. Как правило, банк не предоставляет выбора между страховщиками – страховая компания заранее предопределена. Естественно, рассчитывать на льготные цены подобных услуг не приходится.

    Не стоит пренебрегать услугами профессиональных юристов, особенно тех, в перечень услуг которых входят проведение правовой экспертизы и кураторство сделки. Обращение к помощи будет не лишним, ведь на кону существенные деньги – результат многолетней экономии.

    Как обезопасить сделку  купли-продажи недвижимости 

     

    www.fingramota.org

    Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

    Рубрика:

    Продажа и покупка
    |
    11.11.2018

    Загрузка…

    Существуют определенные тенденции в выборе жилой недвижимости. Так риелторы считают, что оживление на рынке вторичной недвижимости характерно для осеннего и весеннего периода, когда выгоднее всего покупать квартиры. Летом многие уезжают за город, а зимой время праздников, поэтому сделок с недвижимостью гораздо меньше.

    Особенности сделок на вторичном рынке

    Рассмотрим пошаговую инструкцию сделки на рынке жилой вторичной недвижимости. Начинается все с поисков подходящих вариантов. Желательно, чтобы их было несколько, это позволяет сравнить предложения и выбрать оптимальную квартиру по соотношению цена качество.

    Искать квартиру можно самостоятельно, например, на проверенных сайтах, как https://etagi.by/. Некоторые предполагают, что такой способ связан с огромными неоправданными рисками, но все не совсем так. Если обратиться к профессиональным риелторам, то нельзя получить стопроцентную гарантию безопасности сделки, так как основная составляющая услуг – это помощь в выборе квартиры и подготовке сделки. Даже в случае возникновения проблем в будущем, риелторы не несут никакой ответственности за сделанный клиентом выбор. Как известно, услуги профессионалов стоят недешево, поэтому многие предпочитают избегать их и искать квартиру своими силами. Чаще всего на это уходит немного больше времени и сил, но результат того стоит. Главное – это ответственный подход и желание сделать все максимально правильно и выгодно.

    Переговоры с продавцом

    Лучше всего иметь дело с собственником квартиры, а не с его представителем. Все основные моменты сделки оговариваются предварительно только в присутствии обеих сторон. Это касается стоимости квартиры, сроков, прочих условий сделки. В момент заключения договора присутствие нотариуса является обязательным, что позволяет снизить риски обмана со стороны продавца. Кроме того, рекомендуется провести собственную проверку объекта и его юридической истории. Сделать это может профессиональный юрист в области сделок с недвижимостью.

    Обязательная регистрация договора в государственном реестре

    Стороны сделки по закону обязаны зарегистрировать договор в соответствующем реестре. Регистрация – это завершающий этап следки купли-продажи квартиры, который подтверждает переход права собственности от одного собственника другому. При покупке квартиры, которая находится в долевой собственности, нотариальное заверение сделки является обязательным.

    Стоит отметить, что в процессе оформления сделки могут возникать дополнительные расходы, например, связанные с услугами специалистов и оплатой обязательных платежей и сборов. В каждом конкретном случае их оплачивает продавец или покупатель, либо обе стороны сделки в равной доле.

    Как не быть обманутым?

    Стоит избегать покупки квартиры у представителя собственника, который предъявляет доверенность. Такая сделка несет массу рисков, вплоть до признания ее недействительной без возможности возврата денег.

    kbtm.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о