Что нужно знать при покупке квартиры: изучаем правовые вопросы


Оглавление:

  1. Приобретение квартиры на вторичном рынке
  2. Правовые нюансы
  3. Покупка квартиры в новостройке
  4. Приобретение квартиры через агентство


Покупка квартиры требует изучения не только
технических характеристик жилья и инфраструктуры района, но и юридической стороны вопроса.


В первую очередь, следует определиться, займетесь вы
покупкой жилья самостоятельно или же доверите это специалистам. Безусловно, обращение в агентство недвижимости далеко не бесплатное, но зато вам не придется самостоятельно выбирать жилье из тысячи вариантов. Кроме того, специалисты полностью возьмут на себя проверку документов и оформление сделки.


Если вы все-таки хотите действовать самостоятельно, знайте, что на это у вас уйдет гораздо больше времени. Причем сначала нужно будет изучить все правовые нюансы. Что же нужно знать о покупке квартиры? Давайте рассмотрим самые важные моменты.

Приобретение квартиры на вторичном рынке


Чем выгодна покупка жилья на вторичке? Во-первых, вы видите, что покупаете, в отличие от новостройки, где вам по сути предлагается кот в мешке. А во-вторых, вы можете отмечать новоселье сразу же после покупки, не дожидаясь сдачи дома в эксплуатацию. Впрочем, есть тут и свои особенности. Поэтому вопрос, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, праздным не будет.


Прежде всего, необходимо удостовериться, что в приобретаемой квартире нет лиц, сохранивших право на проживание. Они могут быть не зарегистрированы, но право проживания сохраняется за ними даже при смене
собственника.

Обязательно проверьте, не обременена ли приобретаемая квартира правами третьих лиц. Жилье не должно быть передано в аренду, находиться под арестом, являться предметом залога или судебного спора и т.д.

Правовые нюансы


Как показывает опыт, стопроцентно убедиться в юридической чистоте покупаемой квартиры не представляется возможным. И все-таки кое-что можно и нужно проверить, а именно:

  • сведения из БТИ;
  • перечень лиц, прописанных в квартире;
  • выписку из домовой книги;
  • отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
  • список всех бывших собственников жилья;
  • правильность составления договора купли-продажи квартиры;
  • список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
  • отсутствие ареста или запрета на квартиру;
  • финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.


С целью минимизации рисков можно обратиться в страховую компанию, но стоить такая гарантия будет достаточно дорого.


Перед оформлением договора купли-продажи продавец и покупатель должны выяснить, кто понесет затраты на оформление сделки, кто и как проверит наличие задолженности по коммунальным счетам, за какое время выпишут всех лиц, прописанных в квартире.


Кроме того, сторонам нужно обсудить сумму, которая будет указана в договоре купли-продажи, а также ответственность, которую понесет продавец, если не сможет вовремя освободить квартиру или вовсе откажется от ее продажи.


Вопрос о цене квартиры особенно важен, поскольку продавцу выгоднее указать цену ниже реальной стоимости, ведь это повлияет на размер налогов, которые ему придется выплатить. Тогда как покупатель, напротив, заинтересован в указании полной стоимости квартиры – это потребуется для получения
налогового вычета.


Разумеется, с особой тщательностью стоит подойти к процессу оформления сделки, а также к вопросу передачи денег.

Покупка квартиры в новостройке


Приобретая квартиру на первичном рынке, вы получаете юридически чистое жилье по более низкой цене, чем аналогичная квартира на вторичке. Помимо этого, вы сможете расплачиваться с застройщиком по частям и делать такой ремонт, какой душа пожелает.


Впрочем, имеется и ряд нюансов. Во-первых, оформлять такую недвижимость гораздо дольше. Обычный договор купли-продажи можно оформить за день-два, тогда как на оформление договора передачи квартиры уйдет от полутора до двух месяцев. Во-вторых, покупая жилье в новостройке, вы идете на определенный риск. Известно немало случаев, когда застройщик, собрав денежки, испарялся, а строительные работы прекращались.


Чтобы не оказаться в таком положении, нужно с особой тщательностью проверять застройщика и всю сопутствующую документацию. Итак, что нужно знать при покупке квартиры в новостройке:

  1. Соберите максимум информации о застройщике. Учитывайте продолжительность работы компании на рынке, наличие у нее собственного сайта. Не поленитесь съездить и на сам строящийся объект.
  2. Проведите анализ цен на квартиры. Сильно заниженная цена свидетельствует о ненадежности организации.
  3. У застройщика должны быть все необходимые учредительные документы: устав, свидетельства ИНН и ОГРН и т.п.
  4. Изучите лицензию, предоставляющую право на застройку.
  5. Просмотрите разрешение на строительство. Случается, что организация застраивает сразу несколько объектов, а разрешение как раз на тот дом, где продаются квартиры, у нее отсутствует. Немалое значение имеют и конечные сроки разрешения.
  6. Изучите проектную документацию.
  7. Внимательно читайте условия договора. Если вы далеки от юриспруденции, правильнее будет обратиться к специалисту.
  8. Имеется ли у организации право на земельный участок, где ведется строительство? Не противоречит ли возведение жилого дома целевому назначению этого участка? Совпадает ли адрес?


К вопросу о том, что нужно знать при покупке жилья в строящемся доме, стоит добавить, что при купле-продаже квартир в новостройках, как правило, используются договоры трех видов:

  • долевого участия;
  • купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа;
  • участия в жилищно-кооперативном строительстве.

Приобретение квартиры через агентство



Решили обратиться в агентство недвижимости? Разумно! Вот только и здесь нужно проявить бдительность. Современный рынок перенасыщен предложениями от различных риелторских контор, поэтому так важно сделать правильный выбор.

Какими же критериями руководствоваться?

  • Известность компании. Если агентство стабильно рекламирует свои услуги, значит, оно присутствует на рынке постоянно. Обратите внимание и на качество подачи материала – успешная фирма не будет экономить на рекламе.
  • Имидж. Если офис находится в подвале, мебель и техника морально устарели, а сотрудники одеты кто во что горазд – бегите из этой шарашкиной конторы немедленно!
  • Опыт работы. Имеет значение не только срок существования компании на рынке, но и профессиональный опыт конкретных сотрудников. Такого понятия, как текучка кадров, еще никто не отменял. И если за ваше дело возьмется новичок, нет никаких гарантий, что оно увенчается успехом.
  • Сертификаты и дипломы. Вам обязательно должны представить документы, подтверждающие качество работы компании.
  • Стоимость услуг. Вас должны насторожить как явно завышенные, так и, напротив, слишком низкие цены.
  • Рекомендации третьих лиц. Возможно, кто-то из ваших знакомых уже воспользовался услугами той или иной компании и остался доволен. Почему бы не прислушаться к отзывам? Рекомендации вы также можете найти в интернете, у юристов или в специализированных общественных организациях.

А теперь предлагаем рассмотреть вопрос, что нужно знать при покупке квартиры через агентство:
  1. Понятно, что при покупке жилья придется перестраховываться и иметь дело с кипой бумаг, и все же старайтесь не подписывать ненужные документы. К таковым относится, например, гарантийное обязательство о фиксировании цены. Этот документ как будто бы гарантирует покупателю то, что продавец не повысит цену на объект. Но по сути никакой юридической силы у данного документа нет, так как его подписывают только покупатель и агентство. Продавец же там вообще никак не фигурирует, хотя именно на него возлагаются обязательства.
  2. В процессе ведения сделки вас попросят выдать одну либо несколько доверенностей на право представления. Этот документ обычно заверяется нотариально, в нем описывается, кому и от кого он выдан, право передоверия, объем полномочий. Не вздумайте делегировать права на распоряжение собственностью, получение денег и другие действия, которые могут серьезно вам навредить.
  3. Вам предлагают подписать документ, который вызывает сомнения? Возьмите тайм-аут, проконсультируйтесь со сторонним юристом. Всегда читайте то, что подписываете, сколько бы времени на это ни ушло.


Помните о том, что грамотно построенное сотрудничество с агентством позволит вам не только быстро и безопасно приобрести квартиру, но даже сэкономить при этом.

domananeve.ru

Что нужно знать, покупая квартиру? | Дом

Выбор квартиры — дело серьезное. Жилье выбирается, как правильно, один раз и на всю жизнь. Подойти к этому вопросу необходимо основательно и ответственно, ведь от этого выбора зависит дальнейшая жизнь всех членов семьи. Перед тем, как приобрести жилье необходимо запастись всей нужной и полезной информацией, узнать мнение родных и потенциальных соседней, которые уже приобрели жилье в новостройке. В общем, процесс не из легких, однако, существует несколько советов от агентов по продаже недвижимости, которые позволяют сделать правильный выбор в свою пользу.

1. Расположение

Первым фактором при выборе жилье является его расположение. Этот вопрос, как и все остальные нужно обсудить со всеми членами семьи, которые планируют проживать в новом доме. Одни предпочитают центр города, другие пригород. Влиять на выбор могут не только личные вкусы домочадцев, но и ежедневные потребности, которые необходимо удовлетворять. Поход на работу, школу, институт, садик не должен стать транспортной проблемой, которая будет возникать каждый день. К слову сказать, в центре города жилье всегда на порядок дороже.

2. Характеристики

Перед тем, как приобретать жилье необходимо осмотреть план квартиры и само помещение. Не стоит забывать, что потраченные деньги должны соответствовать качеству, которое предоставляет застройщик. Важно учесть потребности всех жильцов, определиться с количеством комнат, размерами кухни, ванной, прихожей, зала. При выборе жилья технические характеристики его и планировка чуть ли не главное из приоритетов. Неправильный подход к этому вопросу может создать проблемы на всю последующую жизнь жильцов этой квартиры.

3. Стоимость

Цена на новое жилье, пожалуй, основной камень преткновения. Каждый человек хочет получить при минимальных затратах максимум в результатах. Если жилье уже выбрано и средств на него хватает не стоит оплачивать счет сразу. Если отложить это событие на пару-тройку дней, то можно за это время еще раз основательно обдумать принятое решение, а также посмотреть возможные подходящие  варианты жилья на строительном рынке. Есть шанс, что за эту же сумму денег получится приобрести более просторное и комфортное жилье. В противном случае уверенность в правильном выборе только закрепится.

4. Важно знать

Если квартира покупается в кредит, необходимо досконально изучить все подводные камни, несколько раз переговорить с сотрудниками банка о всевозможных форс-мажорных обстоятельствах, обязанностях и условиях кредита. Не лишним будет и разговор с независимым экспертом, который сможет выразить свое мнение по поводу приобретаемого жилья и условий кредитного договора. Ошибка при покупке жилья может обернуться большой проблемой, если не подойти к этому вопросу со всей ответственностью.

www.dobrenok.com

Покупка квартиры: что нужно знать

Кто из нас не хотел бы иметь собственное жилье? Кто-то берет кредит, кто-то откладывает деньги полжизни, кто-то просто хорошо зарабатывает… Но никто не застрахован от того, что в один прекрасный момент новенькая квартира уйдет в чужие руки! Усмирите бурю положительных эмоций, возникающих при мысли о предстоящей покупке, и прислушайтесь к голосу разума: нужно обратить внимание на ряд важных моментов.

Текст: Ангелина Петрова

25.04.2012


Лишиться права обладания недвижимости  можно несколькими путями:


Незаконно:


  1. Жилье изначально не принадлежит лицу, которое его продает.

  2. Жилье продано сразу нескольким собственникам.

  3. Не соблюдены ограничения права собственности.

  4. Недвижимое имущество из предмета договора не существует или не соответствует тому, о котором вы договаривались.


Законно:


  1. Путем выкупа для государственных нужд.

  2. По гражданско-правовому договору, одной из сторон которого вы являетесь.

  3. Если жилье является аварийным или подлежит сносу.

  4. При обмене жилых помещений.


Каждый хочет обезопасить себя от действия мошенников, для этого необходимо обратить внимание на некоторые моменты. Доверчивость – одно из главных качеств русского человека, этим и пользуются на рынке недвижимости.


Разберем подробнее, как избежать обмана в соответствии с пунктами незаконного лишения имущества:


  1. Для того, чтобы сделка по купле-продаже или иному способу  приобретения квартиры состоялась, сторона должна обладать следующими характеристиками: дееспособное лицо, т.е. достигшее совершеннолетия (эмансипированный, вступивший в брак до этого возраста). 

  2. Распорядиться имуществом может только собственник. Кто им является можно узнать из Единого государственного реестра (ЕГР недвижимости), который ведется органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (Налоговые органы). Собственник может передать исполнение своей воли на продажу квартиры другому лицу. В этом случае, надо внимательно изучить доверенность, она должна быть нотариально заверена, с указанием паспортных данных, объект продажи и сроки действия полномочий должны быть четко прописаны. 

  3. В любом случае проверяйте паспорт продавца: фотография, дата рождения должны соотвествовать действительности, обратите внимание так же, нет ли элементов подчистки или замытия. Не бойтесь уточнять спорные моменты – в непринужденной беседе можно узнать многое о человеке, у которого вы собираетесь купить квартиру.

  4. Сделка по купле-продаже недвижимости обязательно регистрируется в ЕГР недвижимости. На практике часто возникает ситуация, когда покупатель въехал в квартиру (фактическое обладание), но по каким-то причинам не оформил переход права собственности в реестре. Без такой регистрации, собственником остается прежний хозяин, а вас могут выселить в любой момент, а добиться впоследствии переоформления практически невозможно, чаще дело ограничивается возвратом денежной суммы. Если принять в расчет инфляцию и скидки при покупке, то может сложиться ситуация, что на приобретение аналогичного жилья вам уже не хватит. Нужно сходить в налоговые органы по месту нахождения объекта недвижимости и получить свидетельство о переходе прав собственности.


Эти действия обезопасят вас от возникновения нежелательных соседей (реальных собственников), а так же будет являться весомым доказательством при возникновении спорной ситуации в суде.


Для определения ограничений права собственности можно сделать следующее:


  1. В ЕГР недвижимости можно узнать об ограничениях, зарегистрированных для данного объекта: залог, рента, аренда.

  2. Если человек, у которого вы покупаете квартиру, состоит в браке (или имущество было приобретено, когда он в нем еще состоял), то требуется обязательное согласие супруга. Исключение: квартира приобретена по безвозмездной сделке: дарение, приватизация, наследство.

  3. Просите выписку из домовой книги или справку из ЖЭУ, чтобы узнать, сколько человек прописано в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние.

  4. Частотная ситуация: продавец показывает вам квартиру с хорошей отделкой, в прекрасном районе, вы заключаете сделку – а потом оказывается, что купленная вами недвижимость находится совершенно в другом месте, да и ее состояние оставляет желать лучшего. Для того чтобы заехать именно в ту квартиру, которую вы выбирали, внимательно читайте договор (особенно пункт «Объект договора»). Правильно ли указаны название улицы, номер дома и квартиры? Учтите, что «проспект», «улица» и «м/р» – разные виды территориального обозначения. При просмотре жилого помещения указывайте на все, что вам не нравится – это поможет выявить существенные недостатки и положительно скажется на цене.

  5. Помимо документов, существует важное оружие против мошенников – соседи. Они расскажут, кто хозяин, есть ли дети, продается ли квартира, какой район и еще множество полезной информации. 


Список документов, которые нужно запросить у продавца:


  • Копия домовой книги.

  • Копия финансово-лицевого счета. Справка о том, что лицевой счет не открывался (только для квартир в доме-новостройке).

  • Справка об отсутствии ареста, запрета на отчуждение или другого обременения.

  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам и квартплате.

  • Выписка из реестра недвижимости или кадастровый паспорт на квартиру (действителен 3 года). Эти два документа выдают собственнику квартиры или его законному представителю по нотариально заверенной доверенности в БТИ.
  • Если в квартире была сделана перепланировка, запросите справку из БТИ об узаконивании этой перепланировки.

  • Справка об уплате налога на дарение или вступление в права наследства (только для сделок, совершаемых по договору дарения или свидетельству о праве на наследство).

  • Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделок от имени несовершеннолетних детей (до 18 лет включительно), если таковые являются ее собственниками или сособственниками. Разрешение органов опеки и попечительства для граждан «группы риска». К таким относятся лица, признанные в установленном судебном порядке недееспособными или ограниченно дееспособными.

  • Справка из паспортного отдела милиции (берется только в случае, если изменилось название улицы или нумерация домов).

  • Свидетельство о браке или справка ЗАГС (если один из собственников поменял фамилию).

  • Согласие супруга (мужа или жены) на продажу или приобретение недвижимости (только для лиц, состоящих в браке и для сделок купли-продажи или мены).

womanonly.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о