Содержание

Договор долевого строительства (тип участия ДДУ): на что обратить внимание?

Покупка недвижимости на первичном или вторичном рынке всегда сопровождается письменным соглашением.

В случае с новостройкой чаще всего – это договор долевого участия в строительстве.

Как и любой договор, ДДУ защищает обе стороны, застройщика и дольщика, от страховых случаев, и имеет множество нюансов, в которых нужно разбираться.

Содержание статьи

Что такое ДДУ при покупке квартиры?

Возведение многоквартирного дома, а тем более – целого жилого комплекса, всегда требует огромных вложений. Застройщик, получивший земельный участок и право на строительство объекта, нуждается в солидных финансовых вливаниях.

Основной поток денег обычно идет от мелких инвесторов – людей, покупающих единственную квартиру в доме. С этими покупателями застройщик заключает ДДУ (расшифровка — Договор Долевого Участия) в строительстве дома. Название договора породило слово «дольщики» – так называют граждан, подписавших ДДУ при покупке квартиры.

ФЗ №214 – защита прав дольщиков

ФЗ № 214 от 30.12.04 «Об участии в долевом строительстве» был принят с целью защиты прав инвесторов от недобросовестных девелоперов. Закон серьезно ужесточил требования к ним. Среди основных:

  • наличие пакета разрешительной документации, дающей право возводить объект;
  • предоставление полных сведений о компании, ее финансовом состоянии, планируемом объекте строительства: оформляется в виде проектной декларации, размещается для публичного доступа;
  • наличие у девелопера собственных средств, подлежащих использованию для возведения объекта и составляющих не менее трети от его стоимости;
  • фиксация окончательной стоимости квартиры в договоре и его регистрация в Росреестре;
  • финансовая ответственность девелопера за срыв срока ввода здания в эксплуатацию;
  • право дольщика уступить свои права на квартиру третьим лицам или расторгнуть соглашение в случае нарушения строителями статей ФЗ 214, потребовав возврата уплаченных денег и процентов по ним;
  • обязательное страхование гражданской ответственности девелопера, защищающее вложения дольщиков (введено с 2014 года).

Если при подписании ДДУ вы видите, что какой-то пункт закона проигнорирован, стоит усомниться в добросовестности строительной компании.

С каждым годом рынок новостроек становится более цивилизованным. Но на нем до сих пор предлагают покупателям заключать не ДДУ, а предварительные договоры купли-продажи квартиры или доли объекта в новостройке.

Гражданам нужно иметь ввиду, что закон защищает только тех, кто подписал ДДУ. Остальные покупатели, подписав иные документы, лишаются возможности компенсировать свои потери.

Риски, «подводные камни» ДДУ

Когда договор заключается в точном соответствии в ФЗ № 214, особых рисков или «подводных камней» можно не опасаться. Закон исключает «двойные продажи», предписав обязательную госрегистрацию каждого договора.

Однако существуют и объективные поводы для беспокойства.

В результате строительных работ площадь квартиры может оказаться меньше или больше заявленной в договоре.

Поэтому целесообразно четко обозначить эту ситуацию и прописать возврат средств, если вам придется получать недвижимость меньше той площади, которая была оплачена.

Остальные риски касаются в большей степени девелоперов. Неопытное руководство начинающей компании может просто не рассчитать свои силы и объект не будет завершен. Тогда спасет положение только страховка (она выдается на руки каждому дольщику вместе с ДДУ после оплаты недвижимости).

Застройщики нередко страдают от экономических потрясений и кризисов. Довольно плачевно обстоят дела у тех, кто использует в работе импортные строительные материалы – при скачках курса иностранной валюты компании часто становятся банкротами. Это те ситуации, когда дом может превратиться в долгострой…

Существенные условия договора

Максимальная защита прав дольщиков гарантирована при условии составления договора, отвечающего всем требованиям ФЗ-214.

В обязательных условиях должно быть указано:

  1. Дата и место подписания ДДУ.
  2. Данные сторон-участниц.
  3. Четкое определение приобретаемого объекта недвижимости со ссылкой на проектную документацию («строительный» адрес). Описание квартиры (на каком этаже, сколько комнат, площадь и т.д.). Обязательства застройщика передать квартиру инвестору после получения разрешений на ввод здания в эксплуатацию. Перечень материалов, используемых для строительных и отделочных работ.
  4. Срок (чаще это – месяц или квартал года), когда объект будет передан участнику долевого строительства.
  5. Стоимость квартиры, срок и порядок внесения денег. При этом за расчетную единицу принимается квадратный метр жилья и указывается его стоимость. Цена кв.м является окончательной и изменению от возможных колебаний рынка не подлежит.
  6. Ответственность сторон за неисполнение пунктов договора. Покупателю грозят пени в случае просрочки внесения очередного платежа (при рассрочке), юридическому лицу придется оплатить в пользу дольщиков каждый день просрочки сдачи жилья в эксплуатацию.
  7. Обязательства по гарантиям на сданный объект (устранение недостатков, выявленных при приеме-передаче или последующей эксплуатации). Продолжительность гарантийного срока.
  8. Ответственность застройщика за риск утраты или повреждения объекта до его передачи дольщику (В этом случае либо своими силами застройщик должен ликвидировать ущерб, либо компенсировать за счет средств страхования).
  9. Возможность/невозможность отчуждения объекта в период возведения здания. В первом случае это допускается лишь с согласия и при участии застройщика.
  10. Условия расторжения договора.
  11. Обязательства по регистрации документов в Росреестре.
  12. Пункт об обязательной оплате коммунальных и эксплуатационных расходов за первые 3-4 месяца с момента передачи объекта дольщику. Обычно оплата производится перед самым получением ключей и подписанием акта-приема недвижимости.
  13. Приложение, являющееся неотъемлемой частью договора, содержащее схему или чертеж приобретенного объекта. Это графическое изображение этажа, включающее все квартиры, лифтовые шахты и запасные лестницы. Приобретенный объект выделен цветом. Обозначена площадь каждого помещения квартиры, лоджии.
  14. Паспортные данные дольщика, юридические реквизиты застройщика, подписи.

Необходимые документы и порядок оформления

Перед покупкой помещения в новостройке нужно удостовериться в надежности девелопера. Если за ним не числится «долгостроев», а построенные объекты сданы в срок и без грубых нарушений – значит, с таким можно иметь дело.

Следующий шаг – ознакомление с разрешительной документацией:

  • разрешение на строительство;
  • проектная декларация, содержащая информацию о девелопере, зарегистрированных правах на земельный участок под возводимое сооружение, характеристиках и материалах будущего здания, инженерных коммуникациях, благоустройстве придомовой территории, план распределения квартир и т.д..

Надежная деловая репутация и наличие всей документации говорят о добросовестности застройщика. Поэтому можно заключать договор.

Со стороны покупателя понадобится: паспорт, согласие супруги на покупку (его можно донести позднее).

После подписания договора он будет отправлен на регистрацию в Росреестр. После внесения в реестр записи об этом объекте и инвесторе, гражданин получит свой экземпляр со штампом регистрационной палаты.

Теперь у вас две недели, чтобы перевести деньги. Если не успеваете – обязательно договоритесь с девелопером – вам продлят срок внесения платежа. После того, как средства поступят на счет, попросите у застройщика справку о выполнении своих обязательств по оплате (или акт частичного выполнения обязательств).

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Типовой образец договора

Посмотрите как выглядит правильно оформленный образец ДДУ со строительной кампанией:

Скачать образец договора долевого участия (ДДУ).

Договор залога прав требования

Оплатив стоимость квартиры в новостройке, покупатель получает право не на нее (так как дом еще не построен), а на требование получить ее после завершения строительства.

Если дольщик расплачивался за покупку не собственными деньгами, а воспользовался кредитными средствами, он может передать свое право требования банку, оформив залог.

Если на вторичном рынке предметом банковского залога по ипотеке становится купленная квартира, то здесь предметом залога является право требования на результат инвестиционной деятельности, в объеме, определяемом конкретным ДДУ.

Оценка права требования

Один из самых сложных вопросов. Даже профессиональные оценщики часто приходят в «ступор», когда приходится заниматься оценкой прав требования. Для получения максимально объективной картины нужно:

  • обратиться в независимую оценочную компанию, специалисты которой имеют опыт работы с объектами в новостройках;
  • иметь на руках ДДУ, зарегистрированный должным образом и документ, подтверждающий оплату.

Производя сравнительные расчеты, специалисты учтут время, прошедшее с момента заключения ДДУ, стадию готовности дома на текущий момент, состояние дел застройщика в целом (соблюдаются ли сроки строительства). Исходя из этих данных, будет высчитана стоимость права требования.

Увы, но обратившись в две компании, вы получите две разных суммы!

Оплата новостройки

Она всегда производится только после того, как ДДУ прошел государственную регистрацию Обычно документы сдаются в Росреестр представителями строительной компании.

Получив зарегистрированные экземпляры, курирующий менеджер приглашает клиента для получения своего экземпляра договора. Тут же покупателю вручаются реквизиты расчетного счета, на который необходимо перевести деньги.

Оплата производится согласно достигнутых и зафиксированных письменно условий: это может быть разовое перечисление на счет девелопереа, рассрочка на несколько месяцев с точным обозначением каждой суммы и даты внесения. Может иметь место и ипотечный кредит. Тогда при получении договора нужно сразу обратиться в банк.

Доп. соглашение о переносе сроков

Все изменения условий ДДУ подлежат оформлению в виде приложений к нему. Дополнительные соглашения оформляются и регистрируются наравне с основным договором согласно требованиям закона.

Если девелопер не может передать недвижимость дольщику в обещанные сроки, он обязан направить в адрес покупателя письмо с сообщением о переносе даты сдачи здания.

Получив уведомление, дольщику надлежит явиться в офис компании для подписания соглашения с новыми сроками сдачи жилья. Подписание – дело добровольное. Покупатель может поставить свой автограф под приложением, а может отказаться. Тогда возможны три сценария развития событий:

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

  1. Человек подписывает приложение и спокойно дожидается сдачи дома.
  2. Покупатель отказывается от подписания договора и требует возврата уплаченных средств и процентов по ним.

    Обычно застройщики с этим легко соглашаются – ведь стоимость квартиры за истекшие месяцы увеличилась, а продав ее новому покупателю, девелопер компенсирует выплаченные проценты. Покупатель чаще оказывается в проигрыше, несмотря на то, что получил желаемое.

  3. Дольщик не подписывает соглашение и не требует возврата средств. Этим он затрудняет дальнейшее взаимодействие с девелопером, преследуя цель по завершении строительства написать претензию и истребовать в судебном порядке солидный штраф, помимо предусмотренных ДДУ пени.

    Это палка о двух концах – суды, рассматривающие подобные дела, всегда опираются не только на ФЗ 214, но и на реалии сегодняшнего дня. Если суд не установит наличия злого умысла со стороны застройщика, дольщик не выиграет тех денег, на которые он рассчитывает.

    Все время судебных разбирательств квартира будет находиться под арестом.

Вконтакте

Facebook

Twitter

Google+

Одноклассники

vseodome.club

ДДУ (договор долевого участия) в новостройке — что это такое по фз 214, на что обратить внимание 2018 при покупке квартиры, строительство

Подводные камни в ДДУ

Переуступка ДДУ — что это

Согласно законодательству, дольщик может переуступить свои права требования по договору ДДУ третьему лицу. В этом случае третье лицо выплатит дольщику стоимость договора или больше, если за время, которое просуществовал договор, ценность недвижимости увеличилась. Дольщик получит деньги, третье лицо — право требования недвижимости.

Переуступка должна быть зарегистрирована: между теми, кто переуступает и принимает права требования, заключается отдельный договор — цессия. В нем тоже прописывают сроки уплаты денег, и его тоже нужно регистрировать в Росреестре. К цессии предъявляют ряд требований — ее можно оформить, только если:

 ✅ дольщик полностью выплатил застройщику сумму по ДДУ;

 ✅ не подписан акт приема-передачи квартиры;

 ✅ сделка согласована с банком, если жилье приобреталось в ипотеку;

 ✅ дольщик ранее не переуступал свои права другому лицу.

Если прежний дольщик не выплатил всю сумму застройщику, цессию можно оформить только с согласия компании-застройщика.

При покупке по договору уступки от физического лица покупатель не может получить льготы по ипотеке с господдержкой. Если недвижимость уступает юридическое лицо, льготы сохраняются.

Что делать, если застройщик банкротится при ДДУ

Если застройщик начал процедуру банкротства, важно вовремя узнать об этом. Свяжитесь с управляющим процедурой банкротства и внесите свои требования в реестр кредиторов. Сделать это нужно в течение 30 дней на стадии наблюдения или 60 дней на этапе конкурсного производства от момента публикации официальной информации о начале процедуры.

Застройщик будет обязан вернуть деньги, которые вы выплатили ему, если не завершит строительство, или передать недвижимость в вашу собственность.

Что делать, если застройщик нарушает сроки или не выдает документы

Если застройщик намеренно растягивает срок выдачи документов или сорвал сроки ввода объекта в эксплуатацию, обращайтесь в суд. Суд обяжет его выдать документы, необходимые для регистрации сделки, назначит точный срок сдачи объекта или присудит компенсацию за срыв сроков.

Приготовьтесь предоставить в суде договор ДДУ, если застройщик срывает сроки. Если не предоставляет документов — предоставьте доказательства того, что они могли бы быть выданы раньше. Шансы на удовлетворение иска будут выше, если вы подадите коллективную жалобу еще с несколькими дольщиками.

Возможно ли наследование права требования по ДДУ

Если дольщик, который заключил договор ДДУ с застройщиком, умирает, его право требования собственности на недвижимость можно наследовать. В этом случае нужно предоставить застройщику и в Росреестр документы, подтверждающие ваши права наследования. Для этого обратитесь к нотариусу и проведите процедуру по «открытию наследства».

Если у дольщика несколько наследников, право требования будет распределено между ними, если иное не указано в завещании. Наследники получат равные доли в новой квартире.

Если ДДУ оформляется с использованием кредитных средств

Если вы брали кредит на приобретение недвижимости по договору ДДУ, это нужно отразить в документах. Кредитный договор нужно будет предоставить застройщику, чтобы зафиксировать использование кредитных средств в ДДУ, и в Росреестре при регистрации ДДУ, регистрации права собственности.

В случае, если вы не выплатите банку денежные средства по кредиту, он получит право требования, если иное не предусмотрено кредитным договором.

Если ДДУ оформляется на несовершеннолетнего

Договор долевого участия в строительстве может быть оформлен на несовершеннолетнего. В этом случае его законными представителями являются родители либо опекуны. Договор подписывают они, указывая в документе сведения о несовершеннолетнем — данные свидетельства о рождении, фамилию, имя, отчество, дату рождения. Право собственности в Реестре тоже регистрируют законные представители. К стандартному списку документов для регистрации права собственности в этом случае добавляется свидетельство о рождении ребенка. Он становится полноправным собственником недвижимости.

j.etagi.com

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: составление и особенности

Встать в очередь на квартиру – значит ждать не один год для того, чтобы получить собственные метры. Плюс их оплата, ипотека…. В общем, длительный процесс. Гораздо проще стать дольщиком в долевом строительстве.

Долевое строительство. Особенности и различия

Долевое строительство – это привлечение денежных средств граждан для постройки жилья. При этом, между застройщиками – строительной организацией, осуществляющей возведение дома – и дольщиками составляется договор. Согласно ему, после введения жилья в эксплуатацию оно передаётся в собственность дольщиков.

Существует несколько видов договоров, связанных со строительством. Все они имеют свои различия с долевым строительством:

  1. Подряд. При данном виде существует подрядчик – тот, кто выполняет работу – и заказчик. Между ними возникают отношения следующего рода: заказчик заказывает, а подрядчик выполняет. Что же касается долевого строительства, то застройщик имеет право строить по собственному усмотрению, а дольщик только оплачивает данную работу.
  2. Купля-продажа. В таком случае одна сторона обязуется передать вещь, а другая – принять и оплатить. В долевом строительстве застройщик должен сначала построить, а потом передать дольщикам.
  3. Совместная деятельность. При данном виде договора участники объединяют свои денежные средства для достижения общей цели. А при долевом строительстве каждый действует от себя.

Таким образом, на основании сравнительного анализа некоторых видов договоров, можно судить об основных особенностях долевого строительства.

Основные плюсы и проблемы

Долевое строительство – это шаг довольно ответственный и рискованный. Среди плюсов данного вида договора можно отметить следующие:

  1. За время сооружения жилья каждый дольщик может успеть выплатить всю рассрочку за квартиру. Таким образом, к моменту завершения строительства он может спокойно заселяться в квартиру, не имея проблем с выплатами денежных средств.
  2. Каждый дольщик гарантированно получает квартиру. Данное правило строго оговорено в законе, изданном государством.
  3. Для защиты дольщиков от обмана, в Федеральном законе описаны жёсткие требования, которые застройщик обязаны выполнять. В противном случае на них следует подавать в суд.

Но несмотря на принятие Закона, в долевом строительстве есть и свои минусы. К ним относятся:

  1. Несоблюдение сроков сдачи жилья в эксплуатацию. Причинами этого пункта могут служить: расход денежных средств на сторону либо вкладывание их в более перспективные проекты; несвоевременная поставка расходных материалов. В связи с этим происходит притормаживание процесса строительства; неправильность составления договора. Здесь имеются в виду те работы, которые не зависят от застройщика напрямую.
  2. Доплата денежных средств сверх оговоренной суммы. Сюда относятся: дополнительные работы, не указанные в договоре; повышение цен на материалы.
  3. Регистрация прав собственности. Застройщик не выполняет своих обязанностей.
  4. Невозможность расторжения договора. Застройщик не хочет подписывать соглашение или продаёт квартиру дольщик.
  5. Продажа квартиры нескольким дольщикам.
  6. Схемы в обход закона. Иногда дольщик хочется иметь квартиру в определённом районе и потому соглашается на все условия застройщика.

Все перечисленные выше проблемы решаются либо полюбовно – к такому исходу относятся лишние затраты и несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию – либо через суд.

Как правильно составить договор строительства?

При заключении договора на долевое строительство жилья, дабы не быть обманутым, следует соблюдать следующие правила:

  1. Необходимо правильно выбрать застройщика. Следует заключать договор только с проверенными компаниями.
  2. Название договора. В случае, если оно связано с инвестициями, не следует заключать его с застройщиками. Таким образом, последние пытаются избавить себя от ответственности за долевое строительство.
  3. У компании должно быть реально действующее разрешение на строительство.
  4. В договоре должны обязательно присутствовать пункты: описание объекта долевого строительства; срок сдачи в эксплуатацию; стоимость, срок и порядок уплаты денежных средств; гарантия на постройку.

Если все эти пункты присутствуют, можно смело вносить свою долю в строительство и ждать его окончания.

Видео-семинар: Договор участия в долевом строительстве (ДДУ)

 

Правила подачи договора для регистрации

После того, как договор был составлен, необходимо его зарегистрировать. Для этого необходимо:

  1. Подготовка документов. Наряду с договором участникам необходимо представить: заявление застройщика и дольщика; документы, удостоверяющие личность. К таковым относятся паспорт и доверенность. В случае, если в качестве дольщика выступает несовершеннолетний, то необходимы документы опекуна; согласие супруга, заверенное у нотариуса; документы с описанием объекта, его местоположения и планируемая площадь строительства.
  2. Предоставление документов в Росреестр. Данный орган должен выдать расписку, содержащую: дату; перечень документов; ФИО специалиста; подпись специалиста.
  3. Получение всех документов после регистрации.

Примерное описание договора (образец)

Типовой план договора состоит из следующих пунктов:

  1. Дата заключения договора.
  2. Наименование компании-застройщика.
  3. Предмет договора. Описываются права и обязанности застройщика и дольщика.
  4. Сроки и порядок уплаты. Расписывается график внесения платежей.
  5. Гарантийные обязательства.
  6. Обязанности и ответственность сторон.
  7. Прочие условия.
  8. Сроки действия, расторжения договора.
  9. Реквизиты сторон.

Таким образом, при правильном оформлении договора о долевом строительстве каждый дольщик получит свою мечту – собственную квартиру. И, при этом, она уже будет полностью оплачена. Все, что при этом останется дольщику- сделать ремонт в квартире и купить мебель.

2realtor.ru

Договор долевого участия в строительстве

Основные положения договора долевого участия в строительстве:

1. Договор с законодательной точки зрения
2. Основные положения договора
3. Регистрация договора
4. Исполнение обязательств по договору

Договор долевого участия в строительстве

по законодательству РФ.

Договор долевого участия в строительстве – это документ, который регулирует отношения застройщиков и участников долевого строительства, которыми могут быть физические или юридические лица, вложившие свои денежные средства в объект долевого строительства.

С апреля 2005 года все застройщики должны работать в соответствии с Федеральным Законом РФ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В нескольких статьях этого закона подробно изложены положения, касающиеся непосредственно условий заключения договора.

Обязательные условия договора

Все эти пункты определены в ФЗ № 214 от 30.12.2004 г. пунктом 4 статьи 4. Если они отсутствуют в договоре, то такой договор не может считаться заключенным (ст.4, п.5).

1. Определение конкретного объекта строительства в соответствии с проектной документацией.
Прописывается строительный номер дома, корпуса, этажа, квартиры, количество комнат, площадь. Описание объекта долевого строительства составляется застройщиком и согласуется с дольщиком.

2. Сроки, в которые застройщик обязуется передать дольщику объект долевого строительства.

При невыполнении условия договора в части срока сдачи объекта, застройщик должен, не позднее, чем за 2 месяца от указанного в договоре срока, известить инвестора и предложить ему изменение условий договора.

Если сроки сдачи объекта нарушаются, и при этом застройщик не извещает дольщика, тогда за каждый просроченный день застройщик обязан уплатить неустойку в размере 1/75 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от цены договора.

3. Сумма, которую должен уплатить дольщик за получение объекта долевого строительства, а также сроки и условия оплаты.

Если установленный договором срок внесения платежа нарушается, то дольщик должен уплатить застройщику неустойку в размере 1/150 действующей ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4. Гарантийный срок, установленный застройщиком на объект строительства.
Согласно пункту 5 статьи 7 Закона, гарантийный срок по договору долевого участия в строительстве не может составлять менее 5 лет и исчисляется с даты передачи объекта строительства инвестору.

Регистрация договора долевого участия

Законом предусмотрено, что договор долевого участия в строительстве обязательно должен пройти государственную регистрацию. Порядок регистрации регулируется законом №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Все документы для регистрации договора подаются застройщиком.

На момент подачи документов все условия договора долевого участия между застройщиком и инвестором должны быть обговорены и текст договора должен быть составлен. Договор вступает в силу только после прохождения процедуры регистрации, поэтому до этого времени застройщик не имеет права требовать от инвестора вложения средств в строительство объекта.

Исполнение обязательств по договору

Согласно статье 12 закона № 214-ФЗ, с момента подписания сторонами документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными.

Обязательства дольщика также считаются исполненными с момента подписания документа о передаче объекта и уплаты к этому моменту всей суммы денежных средств в соответствии с договором.

Таким образом, договор долевого участия в строительстве – важнейший документ, отражающий права и обязанности застройщика и участника долевого строительства. Кроме прочего, он служит еще и свидетельством того, что ваш застройщик действует в соответствии с российским законодательством и не использует «серых» схем в работе с привлечением инвестиционных средств дольщиков.

biz-novostroy.ru

Договор участия в долевом строительстве



Договор участия в долевом строительстве

«…1. По договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

2. Правительство Российской Федерации вправе издавать правила, обязательные для сторон договора при его заключении и исполнении…»

Источник:

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 10.07.2012) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»

Официальная терминология.
Академик.ру.
2012.

  • Договор управления многоквартирным домом
  • Договор финансирования под уступку денежного требования (факторинг)

Смотреть что такое «Договор участия в долевом строительстве» в других словарях:

  • Договор — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов …   Википедия

  • Договор купли-продажи — Договор купли продажи  это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму… …   Википедия

  • Договор страхования — Договор страхования  договор между страхователем и страховщиком, в соответствии с условиями которого страховщик обязуется выплатить страхователю или выгодоприобретателю определенную денежную сумму при наступлении предусмотренного договором… …   Википедия

  • Договор дарения — Договор дарения  в гражданском праве соглашение сторон по безвозмездной передаче имущества одним лицом другому. Договор дарения впервые упоминается в римском праве, где дарение являлось основанием возникновения права собственности. С помощью …   Википедия

  • Договор доверительного управления имуществом — один из видов договоров, предусмотренных Гражданским кодексом РФ[1] По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в… …   Википедия

  • Договор пожизненной ренты — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм …   Википедия

  • Договор контрактации — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм …   Википедия

  • Договор подряда — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого терм …   Википедия

  • Договор комиссии — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия). Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. См. также …   Википедия

  • Договор ренты — Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. У этого термина существуют и другие значен …   Википедия

official.academic.ru

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, образец ДДУ

Последнее обновление: 20.09.2017

При покупке квартиры по Договору долевого участия (ДДУ), Покупатель юридически становится соинвестором строительства дома. Но чем ДДУ принципиально отличается от других типов договоров соинвестирования стройки?

 

Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома – это единственный, прямо предусмотренный законом, тип договора софинансирования строительства городского жилья гражданами (физлицами, дольщиками). Закон также указывает, что именно этот тип договора должен применяться Девелоперами для привлечения денег с населения на строительство жилых многоквартирных домов (п.2, ст.1, ФЗ-214).

 

Другими словами, любое физическое или юридическое лицо дает деньги Девелоперу на строительство конкретной квартиры в строящемся доме (т.е. квартиры с заданными параметрами и заданным расположением внутри дома), и после окончания строительства получает от Девелопера именно эту квартиру.

 

 

Другие типы договоров приобретения квартир у Девелопера/Застройщика не имеют под собой той законодательной базы, которая регулирует условия привлечения денег на строительство жилья, и ответственности Застройщика за привлеченные деньги. Хотя другие типы договоров и допустимы в гражданском законодательстве, но они регулируют совсем другие отношения (в отличие от ДДУ), например, отношения кредитора и заемщика, или отношения генерального инвестора и соинвесторов, когда соинвестор принимает на себя все коммерческие риски предприятия (строительства).

 

Договор паенакопления в случае приобретения квартиры в ЖСК, тоже подразумевает совсем другие отношения сторон. Покупатель здесь не взаимодействует с Застройщиком вообще, а передает деньги в некоммерческую организацию (кооператив), частью которой (т.е. пайщиком) он сам и является, и соответственно, несет все риски кооператива, как генерального инвестора строительства.

 

Договор долевого участия (ДДУ), в отличие от всех остальных договоров покупки квартир, не подразумевает Покупателя коммерческим партнером Девелопера, а потому обеспечивает для дольщика особые (снижающие риск) условия, и ставит его в привилегированное положение перед Застройщиком. Отчасти это похоже на привилегированные условия вкладчика в банке, когда он передает деньги на депозит на четко установленных условиях, не становясь при этом партнером банка, и не участвуя в его коммерческих рисках.

 

Договор долевого участия (ДДУ) должен содержать информацию о том, что этот договор составлен и заключен в полном соответствии с нормативами, прописанными в законе

kvartira-bez-agenta.ru

Договор участия в долевом строительстве

По
договору участия в долевом строительстве
одна сторона (застройщик) обязуется в
предусмотренный договором срок своими
силами и (или) с привлечением других лиц
построить (создать) многоквартирный
дом и (или) иной объект недвижимости и
после получения разрешения на ввод в
эксплуатацию этих объектов передать
соответствующий объект долевого
строительства участнику долевого
строительства; другая же сторона
(участник долевого строительства)
обязуется уплатить обусловленную
договором цену и принять объект долевого
строительства при наличии разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости.

С
принятием Закона об участии в долевом
строительстве в гражданское законодательство
вводится новый договорный тип, не
предусмотренный ГК РФ, — договор участия
в долевом строительстве. Поскольку этот
договор не поименован в ГК РФ, то
законодатель «может включать в акт,
посвященный такому виду договоров,
любое решение, если только соответствующий
вопрос не урегулирован в части первой
ГК и при этом в ней нет оговорки о
возможности иного решения в законе
(другом правовом акте)»
*(534)
.

Из
легального определения следует, что
договор участия в долевом строительстве
является консенсуальным, возмездным и
взаимным.

Понятие
этого договора на уровне законодательной
дефиниции впервые оказалось урегулированным.
До принятия Закона об участии в долевом
строительстве договорные обязательства
застройщиков и дольщиков оформлялись
с использованием самого различного
юридического инструментария. Практике
известны случаи заключения договоров
о совместной деятельности (простого
товарищества), о строительном подряде,
об инвестировании возмездного оказания
услуг, предварительных договоров,
договоров купли-продажи, об агентировании,
поручении и комиссии, договоров
доверительного управления имуществом
и пр. Все указанные конструкции в той
или иной степени находили свое обоснование
как в нормативных актах, издававшихся
ведомствами (см., например, письмо
Пенсионного фонда России от 1 октября
2001 г. N ВП-09-25/-7938 о существенных условиях
договоров долевого участия в строительстве),
так и в судебно-арбитражной практике,
а также и в теоретических позициях, в
результате чего в юридической литературе
было сформировано несколько концепций
правовой природы договора участия в
долевом строительстве. Весьма популярна
была концепция, обосновывающая правовую
природу этого договора с позиций свободы
договора: это договорный тип, прямо не
предусмотренный, но и не запрещенный
законом, следовательно, имеющий право
на существование. К его регулированию,
по мнению сторонников этой концепции,
подлежали применению общие нормы об
обязательствах и договорах. В судебной
практике и в литературе можно было
встретить варианты юридической
квалификации этого договора как договора
смешанного типа, который содержит
элементы различных договоров,
предусмотренных гражданским
законодательством (строительный подряд,
совместная деятельность, купля-продажа
и пр.). Соответственно при разрешении
споров, вытекающих из участия в долевом
строительстве, суды применяли различные
нормы, что приводило к разночтениям в
судебной практике.

К
существенным условиям договора участия
в долевом строительстве относятся
следующие условия:


предмет, определение подлежащего
передаче конкретного объекта долевого
строительства в соответствии с проектной
документацией застройщиком после
получения им разрешения на ввод в
эксплуатацию многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости;


срок передачи застройщиком объекта
долевого строительства участнику
долевого строительства;


цена договора, сроки и порядок ее уплаты;


гарантийный срок на объект долевого
строительства.

В
случае отсутствия в договоре указанных
условий или одного из них, такой договор
считается незаключенным.

Предметом
договора участия в долевом строительстве
являются, с одной стороны, самостоятельные
либо с привлечением иных лиц действия
застройщика по строительству (созданию)
многоквартирного дома (иного объекта
недвижимости) и его передача после
разрешения на ввод в эксплуатацию
участнику долевого строительства, а, с
другой стороны, действия участника
долевого строительства по принятию
указанного объекта недвижимости и
уплате застройщику предусмотренной
договором цены.

В
том случае, если стороны не оговорили
в договоре указанных действий, договор
считается незаключенным. При этом
заказчик имеет право передать объект
недвижимости участнику долевого
строительства только после получения
разрешения на ввод этого объекта в
эксплуатацию.

Правительству
РФ в законодательном порядке предоставлено
право издания правил, регулирующих
вопросы заключения и исполнения договора,
обязательных для сторон договора участия
в долевом строительстве.

Договор
участия в долевом строительстве
заключается в письменной форме, подлежит
государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
Эта норма направлена на то, чтобы
исключить практику так называемых
«двойных продаж», когда в отношении
одного и того же строящегося объекта
заключалось несколько договоров с
разными приобретателями. Государственной
регистрации также подлежат все соглашения
об изменении или дополнении договора
участия в долевом строительстве. Хотя
это прямо и не предусмотрено законом,
однако вытекает из смысла законодательства.

Закон
об участии в долевом строительстве не
предписывает в качестве обязательного
правила, чтобы договор заключался в
виде единого документа, подписываемого
обеими сторонами. Таким образом, договор
участия в долевом строительстве может
быть заключен как путем составления
одного документа, подписанного сторонами,
так и путем обмена документами посредством
почтовой, телеграфной, телетайпной,
телефонной, электронной или иной связи,
позволяющей достоверно установить, что
документ исходит от стороны по договору.
Не исключено заключение подобного рода
договоров в электронно-цифровой форме
с использованием электронной цифровой
подписи (см. Федеральный закон от 10
января 2002 г. N 1-ФЗ «Об электронной
(цифровой) подписи»)
*(535)
.
Кроме того, письменная форма договора
будет рассматриваться в качестве
соблюденной и в том случае, если оферта
(в письменной форме) принята (акцептирована)
ее адресатом совершением тех действий,
путем которых выполняются условия,
указанные в оферте договора.

В
договоре могут быть предусмотрены и
иные условия, имеющие важное значение
для взаимоотношений сторон. Например,
стороны могут предусмотреть основания
расторжения договора в судебном порядке
(помимо тех оснований, которые предусмотрены
законом). Это вытекает из п. 7 ч. 1 ст. 9
Закона об участии в долевом строительстве
и более общей нормы — п. 2 ст. 450 ГК РФ,
согласно которому договор может быть
изменен или расторгнут по решению суда
в случаях, предусмотренных «настоящим
Кодексом, другими законами или договором».
В то же время недопустимо включение в
условия договора положений об одностороннем
отказе застройщика или дольщика от
договора, помимо тех, которые прямо
предусмотрены. Это правило опирается
на норму ст. 310 ГК, согласно которой
односторонний отказ от исполнения
обязательства и одностороннее изменение
его условий не допускаются, за исключением
случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения
обязательства, связанного с осуществлением
его сторонами предпринимательской
деятельности, и одностороннее изменение
условий такого обязательства допускаются
также в случаях, предусмотренных
договором, если иное не вытекает из
закона или существа обязательства.
Поскольку отношения по долевому
строительству по общему правилу не
носят предпринимательского характера,
то и недопустимо включение в договор
условий о его одностороннем расторжении,
помимо тех случаев, когда это прямо
предусмотрено законом. В то же время,
если привлечение денежных средств
осуществляется в рамках осуществления
предпринимательской деятельности (и
застройщик, и участник являются
предпринимателями, преследующими
извлечение прибыли), то включение иных,
не предусмотренных законом условий об
одностороннем отказе от исполнения
договора допустимо.

Риск
случайной гибели или случайного
повреждения объекта долевого строительства
несет застройщик. Очевидно, что передача
объекта долевого строительства и
возникновение прав собственности на
этот объект у дольщика не совпадают во
времени. Риск случайной гибели застройщик
несет до его передачи участнику долевого
строительства. При наступлении
обстоятельств, которые приведут к гибели
или ухудшению строящегося объекта
недвижимости (пожар, наводнение и пр.),
застройщик обязан восстановить его за
собственный счет. Вместе с тем в промежуток
времени между передачей объекта
недвижимости участнику и регистрацией
его права собственности на переданный
объект именно участник и несет риск
случайной гибели. Это правило является
исключением из более общего правила,
предусмотренного ст. 211 ГК РФ, согласно
которому риск случайной гибели или
случайного повреждения имущества несет
собственник этого имущества. Эта же
статья допускает, что иное может быть
предусмотрено законом или договором.
Иное и предусмотрено Законом об участии
в долевом строительстве. В то же время
стороны своим соглашением вправе
изменить момент перехода риска случайной
гибели объекта долевого строительства.
Например, в договоре стороны могут
предусмотреть, что риск случайной гибели
переходит к покупателю с момента
регистрации за ним права собственности
на переданный объект. Однако стороны,
как представляется, не вправе своим
соглашением устанавливать момент
перехода риска случайной гибели к
участнику ранее, нежели объект был
передан ему. Обусловлено это тем, что
Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I «О
защите прав потребителей» (далее —
Закон о защите прав потребителей)
*(536)

запрещает ухудшать положение потребителя
по сравнению с тем, как это установлено
законодательством.

В
законе подтверждено право наследников
умершего участника договора долевого
строительства на вступление в этот
договор. Поскольку вступление в договор
сопровождается приобретением прав и
обременением обязанностей (если таковые
сохраняются на момент принятия
наследства), то наследник становится
соответственно кредитором и должником
застройщика. Комментируемая норма
опирается на ст. 1112 ГК РФ, согласно
которой в состав наследства входят
принадлежащие наследодателю на день
открытия наследства вещи, иное имущество,
в том числе имущественные права и
обязанности. Поскольку права и обязанности
наследодателя, вытекающие из договора
участия в долевом строительстве, по
своему характеру являются имущественными,
они включаются в наследственную массу.
Это означает, что с принятием наследства
наследник, с одной стороны, имеет права
требования передачи ему в собственность
построенного объекта недвижимости, а
с другой стороны, несет бремя исполнения
обязательства по оплате объекта долевого
строительства.

Для
того, чтобы наследник стал правообладателем
по договору участия в долевом строительстве,
он должен принять наследство. Акт
принятия наследства означает принятие
всего причитающегося ему наследства,
в чем бы оно ни заключалось и где бы оно
ни находилось. При этом наследник может
и не подозревать о принадлежащих ему
имущественных правах (например, правах,
вытекающих из заключенного наследодателем
договора участия в долевом строительстве),
однако принятие остального наследства
подразумевает и принятие того имущества,
о котором наследник не знает.

Закон
об участии в долевом строительстве
ставит точку в дискуссии о возможности
применения к отношениям сторон по
договору долевого участия в строительстве
законодательства о защите прав
потребителей. В настоящее время эти
отношения урегулированы Законом о
защите прав потребителей. Этот закон
применяется только к тем отношениям,
которые вытекают из договора долевого
участия и не связаны с предпринимательской
деятельностью. Причем применение
законодательства о защите прав
потребителей факультативно, то есть
осуществляется только в случаях, если
соответствующие отношения не урегулированы
Законом об участии в долевом строительстве.
В то же время в литературе высказываются
опасения, связанные с тем, что довольно
сложно определить цели, которыми
руководствуется гражданин, заключая
договор долевого участия в строительстве.
Кроме того, такие цели могут изменяться
в процессе строительства жилья
*(537)
.

studfiles.net

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о