Содержание

Долевое строительство — что это такое и в чем его преимущества?

Многие граждане страдают от отсутствия комфортабельного жилья. При этом, новые квартиры или жилье со вторичного рынка для многих являются недоступными из-за своей дороговизны.

В этом случае может помочь участие в долевом строительстве, при котором возможно получить более дешевое жилье и платить за него в рассрочку.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

История возникновения

Исторически впервые долевое строительство (ДС) зародилось в Аргентине в 90-х годах.

В это время страна была в жесточайшем кризисе. Денежная единица страны непрерывно падала, а потому банки не хотели инвестировать деньги в строительство. Тогда было принято решение создать акционерное общество, деньги в которое инвестировали бы сами будущие владельцы квартир.

За взнос денег они получали акции, по которым по окончанию строительства они получали жилплощадь. Опыт оказался настолько удачным, что он быстро распространился по Южной Америке, а затем пришел в Европу и в Россию.

В первое время при использовании этого метода строительства в нашей стране не было достаточной юридической базы. Этим часто пользовались различные мошенники, в результате деятельности которых дома оставались недостроенными, компании банкротились, а граждане лишались их денежных средств.

В 2005 году был выпущен закон № 214-ФЗ, в котором были приведены основные положения по организации ДС.

Что это такое?

Современное долевое строительство подразумевает наличие строительной или инвестиционной организации, которая привлекает деньги желающих иметь жилье граждан (дольщиков) для строительства многоквартирного дома или другого объекта недвижимости. В соответствии с законом в основе ДС лежит договор участия в долевом строительстве. По этому договору одна из сторон (застройщик) обязуется к определенному сроку построить дом, сдать его в эксплуатацию и передать другой стороне договора — дольщику.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Со своей стороны, дольщик должен заплатить оговоренную в договоре сумму и принять этот объект.

Застройщик — это юридическое лицо, которое является собственником или арендатором участка земли, на котором будет построен дом, и который имеет разрешение на такое строительство. Дольщик — лицо, которое платит застройщику деньги с целью получения собственности в виде построенного дома или его части после ввода здания в эксплуатацию.

Процесс ДС происходит таким образом:

  1. застройщиком покупается или берется в аренду земельный участок;
  2. заключается долевой договор участия;
  3. дольщиками производится оплата своей доли собственности в рассрочку;
  4. после постройки и сдачи здания в эксплуатацию оно переходит в собственность дольщикам.

Особенности заключения договора

Статья 4 закона № 214-ФЗ посвящена договору участия в ДС.

В соответствии с этой статьей договор в должен включать:

При отсутствии этих пунктов в ДДУ, он считается недействительным.

Объектом строительства считается жилое или нежилое помещение, которое строится с привлечением денег дольщиков. При этом необходимо, чтобы параметры объекта были прописаны четко и недвусмысленно, что не позволит обмануть дольщика. Например, если договор касается квартиры в доме, то в договоре должны быть указаны все ее характеристики — этаж, площадь, число комнат.

В договоре прописана стоимость участия в ДС. Первоначально эту стоимость определяет застройщик, который назначает ее исходя из своих нужд. Если сравнивать эту цену с ценой готовой квартиры, то она обычно меньше, что и позволяет дольщику сэкономить некоторые денежные средства.
С другой стороны, застройщик назначает цену с учетом привлечения дольщиков. Расчет рыночной стоимости производится с учетом потенциальной цены, рисков дольщика и других обстоятельств. В некоторых случаях, например, при недостаточном качестве постройки эту цену можно оспорить.

При невыполнении договора застройщик должен полностью возвратить деньги дольщику или уплатить ему денежные средства в виде неустойки за понесенные дольщиком убытки. В договоре должны быть приведены способы, с помощью которых будет выполнять эти обязательства затройщик.

Существует 2 способа — с использованием банка или страхования.

Достоинства и недостатки

ДС имеет свои достоинства и недостатки. Достоинствами такого способа покупки жилой площади является:

  • относительно низкая цена. Можно сэкономить до 30% стоимости квартиры;
  • возможность расплачиваться в рассрочку.

К недостаткам долевого строительства надо отнести то, что дольщик покупает не жилплощадь, а только возможность получить эту жилплощадь.

К тому же ситуация на рынке жилплощади такова, что жилой дом очень редко сдается точно в срок.

Как уменьшить риск?

Самый большой недостаток долевого строительства — это возможность попасть в лапы мошенников и остаться без денег и без жилплощади. Как сообщает газета «КоммерсантЪ», в настоящее время в стране насчитывается около 114 тысяч обманутых дольщиков. А число обанкротившихся застройщиков в 2015 году составило 2,5 тысячи.

Для того, чтобы минимизировать риск быть обманутым при заключении договора о долевом строительстве необходимо соблюдать основные правила:

  1. Работать с компаниями, которые давно находятся на данном рынке и уже построили некоторое количество домов.
  2. Заключать договор ДС, который соответствует закону № 214-ФЗ.
  3. Проверить наличие документов на строительство (право собственности на землю, разрешение на строительство дома, проектная декларация).
  4. В договоре особое внимание уделить описанию объекта, его цене и сроку его сдачи.

У нас вы можете найти материал о том, как оформить доверенность на продажу квартиры.

Грамотное оформление доверенности на продажу вашей недвижимости поможет избежать неприятностей. Об этом вы сможете узнать в нашей информативной статье.

Что такое рента квартиры и насколько она выгодна? По ссылке есть все ответы.

Государственные меры

В июне этого года Президентом был подписан документ о создании специального компенсационного фонда ДС, из которого будут производиться выплаты обманутым дольщикам.

Фонд будет финансироваться за счет застройщиков, которые должны отчислять в него по 1% стоимости от каждого проекта.

Другой вариант модернизации долевого строительства, законопроект о котором уже был принят Госдумой, предусматривает изменение схемы долевого строительства с привлечением к нему банков. При этом дольщики будут платить деньги в банк, а тот будет следить за целевым их использованием при строительстве.

После того, как дом будет построен, дольщики выплачивают остаток стоимости и получают жилище в собственность. При этом дольщики не будут рисковать деньгами, которые они в любой момент могут забрать из банка.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

 

 

zakonguru.com

Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства : RUcountry

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас. Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков. Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта. Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании. Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе, что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам. Дольщики в случае банкротства застройщика являются совладельцами земельного участка и всей уже возведенной постройки. Данное имущество может быть ими продано на публичном аукционе или они могут самостоятельно найти другого застройщика, что сможет закончить начатое строительство.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания. Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда. Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

В новом законе очень точно и определенно выведены обязанности обеих сторон, дольщик обязан вовремя оплатить услуги застройщика, а тот должен в срок и в должном качестве выполнить свои строительные работы.

Поиск добросовестного и надежного застройщика, задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это. Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали. К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи.

Если оно выдано еще до апреля 2005 года, то новый закон на данные отношения между застройщиком и дольщиком не распространяется. Фирма такая работает с участниками долевого строительства, как с обычными инвесторами. Права дольщиков здесь довольно сильно могут быть ущемлены. Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов. Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать. Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось. Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве.

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку. Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму. Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика. Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья. Здесь должен быть четко прописан адрес, номер квартиры, ее жилая и общая площадь, количество комнат, наличие лоджии, состояние внутренней отделки и элементов сантехники, если предусмотрено. Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость. Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика. Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации, что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы. Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

rucountry.ru

Долевое строительство: преимущества, нюансы, советы

Долевое строительство: преимущества, нюансы, советы

 

Итак, предположим, что вы прошли первые четыре шага из статьи-инструкции «Покупаем квартиру в новостройке. Просто о сложном». Настало время решать денежные вопросы, знакомиться с условиями оплаты, скидками и акциями застройщика. И именно на этом этапе приходит понимание того, что словосочетание долевое строительство вроде встречалось и вроде понятно, но, тем не менее… Дабы помочь вам избежать этого «тем не менее», Metr.by подготовил очередной материал из серии «Просто о сложном». Здесь мы разложили по полочкам информацию о самой популярной схеме покупки квартир в новостройках.

 

Долевое строительство

Не будем пространно ходить вокруг да около и обратимся за толкованием термина «долевое строительство» к самой полной и самой доступной энциклопедии:

«Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости».

(с) Wikipedia.org

Долевое строительство в Минске – одна из трех законных схем приобретения жилья (плюс жилищные облигации и участие в ЖСК). Несмотря на многочисленные риски, связанные с процедурой «долевки», этот способ обрел в РБ широкое распространение. И неудивительно, ведь ДДУ (договор долевого участия) подразумевает под собой фактическую рассрочку на период строительства. Инвесторы могут вносить всю сумму единоразово, но делать это стоит только в том случае, если вы на 100% уверены в застройщике и своевременном вводе дома в эксплуатацию.

 

Застройщик, с которым вы планируете сотрудничать, должен обладать безупречной репутацией на рынке

 

Важно! Если хотя бы маленький червячок сомнения гложет душу, то обязательно стоит подстраховаться: «долевка» предполагает внесение стоимости квартиры равными долями ежемесячно – вплоть до даты сдачи новостройки, указанной в договоре.

Вот, кстати, типовой пример ДДУ (полный текст можно скачать в сети, либо запросить у застройщика):

Согласно законодательству РБ, долевое строительство предполагает наличие объекта строительства (помещение в новостройке) и двух субъектов: дольщика и застройщика. И если в обязанности первого входит лишь подписание всех необходимых документов, своевременное внесение оплаты и приемка квартиры, то второй субъект обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и передать его участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

Приносим извинения за казенные формулировки, они были нужны для примера. Даже небольшой текст, напичканный терминами, сложен для восприятия человека, далекого от строительной и юридической сфер. Что говорить о ДДУ, который составляется для кого угодно, но точно не для людей? И потому совет:

 

В день подписания договора захватите с собой профессионального юриста

 

Поверьте, разбирающийся человек поможет вам сберечь нервы и сэкономить деньги.

Мы не будем приводить здесь полный перечень пунктов договора, перечислим лишь самые главные, те, на которые стоит обратить внимание в первую очередь:

срок исполнения обязательств по договору
цена квартиры (цена договора)
размер и порядок внесения денежных средств
гарантийный срок на квартиру
порядок приемки-передачи квартиры
основания досрочного расторжения договора
порядок возврата денег в случае неисполнения обязательств или досрочного расторжения договора

Важно! Если по отдельным пунктам возникают сомнения или вы нуждаетесь в подробном их разъяснении, не стесняйтесь задавать вопросы сотруднику компании, либо юристу. Ваша активность в данный момент – гарант безопасности на весь период строительства.

Второй документ, не менее важный для сделки долевого строительства – проектная декларация на новостройку. Декларация публикуется не позднее, чем за 7 дней до старта подачи заявлений хотя бы в одном печатном СМИ, распространяемом в населенном пункте, где будет вестись строительство. Информация о выходе декларации появляется заранее, найти ее можно в новостных разделах тематических порталов, либо непосредственно в рекламном объявлении.

В проектной декларации указывается информация о застройщике, характеристика объекта строительства, стоимость «квадрата», сроки строительства, дата подачи заявлений.

 

Сверьте проектную декларацию с ДДУ и покажите оба документа юристу

 

И только если эксперт вынес положительный вердикт, а застройщик ответил на все ваши вопросы, беритесь за ручку и ставьте подпись, закрепляющую сделку между продавцом и покупателем.

Долевое строительство неспроста обрело популярность в городах Беларуси. В каталоге Metr.by размещены десятки объявлений о «долевке», охватывающие все регионы страны. И, несмотря на то, что такая схема покупки жилья обусловлена определенными рисками, число желающих приобрести квартиру не сокращается. Это ли не показатель того, что схема работает и работает стабильно? Вопрос, как вы понимаете, риторический.

Портал недвижимости Metr.by

metr.by

Долевое строительство — это… Что такое Долевое строительство?

Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcción de la equidad — «строительство по справедливости») — форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан и юридических лиц (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Участники долевого строительства («Дольщики») — граждане и юридические лица на основании договора участия в долевом строительстве, вступившие в отношения связанные с привлечением денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (согл. ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»[1]).

Застройщик (в контексте статьи) —

юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство; (ст. 2 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ[1]).

Долевое строительство возникло в Аргентине.

Схема считается удобной благодаря тому, что покупатели имеют возможность расплатиться за жилье в рассрочку вплоть до окончания строительства. Таким образом, это эффективный способ вложения средств в виду значительного повышения цен на жилье по окончании строительства.

На сегодняшний день долевое строительство получило широкое распространение в Российской Федерации. В СМИ явление зачастую освещается в негативном свете в силу сложившихся обстоятельств: все большее количество дольщиков оказываются обманутыми застройщиками.

История

Период правления президента Аргентины Рауля Альфонсина (10 декабря 1983 — 8 июля 1989) характеризовался крайней нестабильностью финансовой сферы, гиперинфляцией, обусловившей положение большей части населения за чертой бедности, постоянно вспыхивавшими военными конфликтами. В свете экономического краха были предприняты тщетные попытки стабилизации положения путем замены обесцененной денежной единицы песо на аустраль. Это не дало положительных результатов, и аргентинские граждане оказались в весьма затруднительном положении. Новая валюта продолжала девальвироваться; за семь лет своего существования аустраль испытал 12 деноминаций. В такой ситуации аргентинские банки отказались выдавать любые долговременные кредиты. В национальной валюте при такой инфляции они были убыточны для банков, а выдавать кредиты в иностранной валюте тогда было запрещено аргентинским законом.[2]

Поэтому Рауль Альфонсин в 1985 году дал жизнь программе «Строительство по справедливости». Специально созданное акционерное общество (исп. SA, sociedad anónima) принимало взносы населения, которые шли на поддержку строительства жилья компанией-застройщиком. Внесённая сумма становилась эквивалентной определённой площади в квадратных метрах, в которых выражались и номиналы акций. Подобная сделка регистрировалась с помощью акций, накопив достаточное количество которых, человек мог обменять ценные бумаги на квартиру.

Раулю Альфонсину удалось повысить число собственников жилья с 2 % до 21 %.[2]

Положительный опыт долевого строительства в Аргентине стал предпосылкой использования данной схемы и в других странах. В Чили, например, дольщики успешно вкладывали средства в строительство так называемых «доходных домов» для получения прибыли. А вот в Сальвадоре привлечённые инвесторы оказались в ловко спланированной западне — финансовые махинации, проведенные под видом долевого строительства, оставили без денег и крова многочисленные семьи.

Новый качественный этап начинается по пришествии схемы в Великобританию. По инициативе британских финансистов идея сразу же распространилась в Египте, Кувейте, ОАЭ, где многие британские строительные компании возводили разнообразные объекты недвижимости. Британские компании не стали создавать специальных акционерных обществ или кооперативов, продавали не акции, доли или паи, а сразу же квадратные метры конкретного будущего жилья. Это было гарантией окупаемости ещё не начатого строительства. Схема оказалась действенной, что подтверждается опытом ныне существующих компаний, чья специализация — долевое строительство.[2]

Долевое строительство в России

При доказанной принципальной правильности идеи, реальные схемы порой оказывались в российской практике порочными. Имели место обманы инвесторов недобросовестными застройщиками. Впрочем, чаще это была неосмотрительность застройщиков, неоправданно надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков (что создавало риск раскручивания «пирамид»).

Чтобы уменьшить негатив, ограничив сложившиеся на практике схемы, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», вступивший в силу 1 апреля 2005 года.[1] Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно закону, застройщик — это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Объект долевого строительства представляет собой жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. В свою очередь участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Закон улучшил положение, но решить проблему кардинально не смог. В России были созданы и продолжают работу комитеты для помощи пострадавшим дольщикам. Такие организации не только ведут учет новых строительных объектов, но и собирают статистические данные о каждом из них, об администрации соответствующего региона, а также о недобросовестных застройщиках.

Примечания

Ссылки

См. также

dic.academic.ru

Долевое строительство — обзорная статья

Одной из насущных проблем современности было и остается строительство собственного жилья. Есть различные способы ее решения, но далеко не все являются посильными для большинства. Самым распространенным является долевое строительство (ДС), но дабы не попасть в плен разочарований, следует хорошенько разобраться и в самом понятии, и в нюансах такого строительства, и в рисках, которые его сопровождают.

Что такое долевое строительство?

Под понятием «долевое строительство» принято понимать определенную форму инвестиционной деятельности в рамках строительства, которая характеризуется привлечением финансовых ресурсов «дольщиков» (граждан-участников ДС) застройщиком (строительной организацией) с целью возведения объектов недвижимости, которые переходят участникам строительства сразу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта.

Что прописано в законе?

Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ, претерпевшим изменения летом 2015-го, «Об участии в долевом строительстве» предусмотрено определение законодательно верных рамок и действий при совершении сделок с застройщиками. Так, Статья 4, посвященная особенностям и содержанию договора, «говорит» следующее.

  1. Согласно договору, одна из сторон – застройщик – обязана в определенные сроки, прописанные в документе, построить дом или другой оговоренный объект недвижимости, а после введения его в эксплуатацию (получения соответственных, позволяющих это сделать, документов) передать другой стороне – дольщику, который, в свою очередь, документально обязуется внести определенную, указанную в договоре, сумму — и принять введенный в эксплуатацию объект недвижимости.
  2. Правительство РФ оставляет за собой право внесения дополнительных пунктов-правил для сторон договора, как во время его заключения, так и в период исполнения.
  3. Любой договор на долевое строительство обязан содержать:
  • определение самого объекта недвижимости в соответствии с проектом;
  • все необходимые сроки: начала строительства, внесения денежных сумм, передачи объекта «дольщику»;
  • цену договора и порядок выплат;
  • гарантии застройщику, что все обязательства по договору будут надежно исполнены.
  1. В рамках порядка предоставления отчетности застройщиком существуют утвержденные Правительством РФ Правила о ежеквартальном осведомлении о проведении работ, связанных с привлечением денег «дольщиков», определенной формы.
  2. В случае отсутствия какого-либо из приведенных пунктов Статьи 4, договор принято считать незаключенным.
  3. Риск, связанный с гибелью (смертью) участника ДС (в таком случае все его права/обязанности переносятся на наследников, которым застройщик, если иное не предусмотрено законом, не имеет права отказать во вступлении в ДС) или неумышленным повреждением объекта постройки до момента передачи «дольщику», несет застройщик.
  4. В тех случаях, которые прописаны в ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства», договоры об участии в ДС жилых объектов, все показатели которых относят помещения к жилью класса эконом, должны включать в себе особые сведения, установленные соответствующим законом РФ.
  5. В случае, если застройщик-юридическое лицо, заключившее по всем правилам договор о возведении и строительстве жилья эконом класса, договор должен быть дополнен специальными пунктами, содержащими:
  • подтверждение того, что жилое помещение (объект долевого строительства) отвечает всем необходимым условиям, соответствующим жилью экономического класса, и возводится (создается) лицом, заключившим соответствующий договор об освоении территории с целью строительства именно такого жилья;
  • данные (реквизиты) сторон, отвечающие требованиям договора на строительство жилья эконом класса;
  • сведения о цене договора для участия в ДС из расчета 1 м. кв. общей площади жилого помещения, которая не должна быть выше аукционной цены, указанной в протоколе на предоставленное право заключения договора на освоение земель под строительство жилья эконом класса (данный протокол должен быть включен в договор, как приложение).

Плюсы и минусы долевого строительства.

Плюсы:

  1. Экономия на стоимости квартиры — для участника ДС она может составлять от 15% до 30% того, что они могли бы заплатить за уже готовое жилье.
  2. Возможность вступить в «долю» на различных этапах строительства здания: от вырытого котлована (что станет более выгодным для дольщика) до непосредственной сдачи.
  3. Наличие рассрочки с длительными временными рамками (после уплаты первоначального взноса сопровождающего заключение договора об участии в ДС).
  4. Для погашения необходимых денежных сумм в рамках платежей в рассрочку участник-«дольщик» может воспользоваться различного рода кредитами и займами.
  5. Все положительные характеристики первичного жилья: от отсутствия «запаха и духа» прежних жильцов до «молодых» материалов постройки.
  6. Возможность определить для себя желаемую планировку и даже забронировать понравившуюся квартиру еще до ее возведения.
  7. По окончанию строительства «дольщики» создают товарищества, самостоятельно выбирают методы и способы обслуживания, как самого дома, так и прилегающей к нему территории, решают вопросы о необходимости ограждения территории, закрытых парковочных местах, круглосуточной охране, создании необходимой инфраструктуры и т.д.

Минусы:

  1. Время. Для тех, кому приходится снимать жилье или ютиться в квартире у многочисленных родственников, это весомый показатель, ведь ждать, пока дом будет введен в эксплуатацию, порой приходится довольно долго — до 5 лет (в среднем, 1,5-3 года). А если еще возникнут какие-то проблемы, что для долевого строительства не редкость (не хватило привлеченных средств, документы не соответствуют нужным параметрам, финансовый кризис, ряд форс-мажорных обстоятельств и т.д.), названные сроки могут увеличиться еще больше (в разы).
  2. Небольшие, в сравнении с банковскими кредитами, сроки погашения долга, поэтому при заключении договора следует не только внимательно читать условия и обязанности застройщика (что, несомненно, очень важно), но и адекватно оценивать свою платежеспособность.
  3. «Кот в мешке». Покупая жилье на рынке недвижимости, пусть и переплачивая за него, вы можете максимально оценить то, за что отдаете немалую денежную сумму. В случае же с долевым строительством, вы платите за то жилье, которое еще не построено, следовательно, есть риск приобретения некачественной недвижимости.
  4. Риски, риски и еще раз риски. К сожалению, статистика твердит о весомом количестве обманов фирм-однодневок, мошенников и аферистов. Дабы не попасться на и удочку и не потерять крупные суммы денег, оставшись без жилья, тщательно подходите к выбору компаний-застройщиков, внимательно читайте все предоставленные вам документы, при первой же необходимости по возможности обращайтесь за консультацией грамотных специалистов и юристов.

Важная информация.

Несмотря на то, что данный вид строительства весьма популярен сегодня, властями РФ было внесено предложение об отмене долевого строительства жилья к 2020-му году по закону №214-ФЗ.

Видео.

Рекомендую прочитать:

podmasterij.ru

Долевое участие в строительстве 2018 – все, что необходимо знать дольщику

Долевое строительство является одним из способов приобретения жилья в собственность.

Такая процедура регулируется нормами Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Жилье можно обрести различными способами: купить, получить в качестве наследства или в порядке дарения. Одними из вариантов приобретения недвижимость является долевое строительство. Такой процесс имеет отличительные черты.

Способы покупки

Жилье можно получить разными методами. Варианты приобретения отличаются по видам расчетов:

  1. Ипотека – хороший способ купить жилье для тех, кто имеет стабильный доход, но не обладает достаточными денежными средствами для полной оплаты покупки. Такой вариант предусматривает наличие у заинтересованного необходимой суммы для первоначального взноса.
  2. Приобретение за наличные средства подходит для тех, у кого достаточно денег, чтобы произвести расчет за приобретаемое жилье путем одноразовой выплаты.
  3. Заем денежный средств у родственников или членов семьи. Такой вариант предусматривает оформление долговой расписки. Указанный документ должен быть заверен у нотариуса.
  4. Приобретение жилья в порядке рассрочки. Такой вариант аналогичен ипотеке. Человек вносит определенную сумму в качестве первоначального взноса. Последующие платежи осуществляются в соответствии с установленным графиком. Такой вариант чаще всего применяется для приобретения жилья в строящемся помещении.
  5. Использование имеющегося сертификата. Такой способ используется в случаях с материнским капиталом.

Варианты приобретения жилья ещё можно разделить по видам в зависимости от стороны, у которой оно покупается:

  1. Приобретение у собственника. Для этого правильным будет прибегнуть к услугам риэлтерской компании. Такой подход позволит избежать мошенничества. К тому же многие люди слабо разбираются в тонкостях осуществления сделок с недвижимостью.
  2. Самостоятельная покупка. В данном случае стороны проводят сделку, без привлечения третьих лиц. Такой вариант позволяет уменьшить расходы, связанные с реализацией процедуры. Однако возникает риск того, что допущенные ошибки или неточности могут причинить ущерб интересам сторон.
  3. Приобретение жилья от застройщика. Этот вариант наименее затратный. Но в таком случае можно потерять выплаченные средства из-за недобросовестности другой стороны. Поэтому предварительно следует собрать максимальный объем информации, характеризующей застройщика. Получить жилье в этом случае можно в доме, который не был достроен либо возводится с нуля.
  4. Покупка недвижимости, находящейся в залоге. Не каждый получатель денежного займа может своевременно рассчитаться с банком. Поэтому в определенный момент жилье может быть реализовано в счет погашения задолженности.
  5. Покупка жилого помещения у компании. Такой вариант используется в случаях, когда организация намерена продать свой офис, который находился в обычной квартире или доме.

Любой из способов выбирает сам человек по личному усмотрению, исходя из своих возможностей.

Участие в строительстве

Суть такого процесса заключается в том, что компания, занимающаяся строительством, привлекает денежные средства физических или юридических лиц, которые впоследствии используются для возведения дома. По окончании процедуры, каждый вложивший средства получает отельную жилую площадь.

Все происходит в несколько этапов. Сначала строительная компания должна получить земельный участок для возведения постройки. После этого с плательщиками заключается договор соответствующего содержания. В процессе строительства люди вносят денежные средства, согласно установленному графику. По завершении каждый получает собственное жилье.

Объект долевого строительства

В соответствии с требованиями действующего законодательства в качестве объектов возведения в порядке долевого привлечения денежных средств могут выступать помещения для проживания и технического назначения, а также места для нахождения личного автотранспорта, которые передаются плательщику, после того, как строительная компания получит разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, и входят в состав такого дома. То есть в данном случае в качестве предмета сделки выступают не только квартиры, но также подсобные площади: лифты, сушилки и места для парковки автомобилей.

Условия участия

Не каждый может вступать в подобного рода отношения. Чтобы принять участие в долевом строительстве, каждая из сторон обязана соответствовать определенным условиям. Для строительной компании и плательщиков они различны по содержанию.

Юридическое лицо должно отвечать следующим требованиям:

  1. Компания создается в соответствии с действующими нормативными правовыми актами. То есть у организации имеется определенный бюджет, уставная документация, печать, руководитель, адрес регистрации, учетный номер плательщика налогов, расчетный банковский счет.
  2. Организация надлежащим образом оформила проектно-сметную документацию.
  3. Компании выделен земельный участок на возведение постройки.
  4. У юридического лица есть разрешение от официальных госбюджетных инстанций на выполнение работ. При отсутствии в штате необходимых специалистов организация должна заключить договора с третьими лицами.
  5. Компания обязана периодически отчитываться перед плательщиками о расходовании вкладываемых в строительство средств.

Условием для участия в процессе самих заинтересованных является платежеспособность, то есть наличие денежных средств, необходимых для осуществления своевременной оплаты за выполняемые работы.

Стороны долевого строительства

В качестве сторон такой процедуры выступают дольщики и застройщик, то есть люди, которые заинтересованы в получении жилья и компания, осуществляющая возведение объекта.

Следует отметить, что это исчерпывающий перечень сторон. В качестве участников могут привлекаться третьи лица. Например, если в штате компании нет специалистов, которые способны выполнить определенный вид работ, то застройщик может заключить договор с организацией, в которой они есть. Однако в этом случае строительная компания не снимает с себя обязательств по соблюдению условий основного договора.

Такое правило распространяется и на плательщика. Если последний не располагает необходимыми денежными средствами, он имеет возможность использовать банковскую ссуду. Но это не освобождает его от своевременной платы согласно установленному графику внесения оговоренных сумм.

Дольщик

В качестве дольщика может выступать любой желающий получить свою жилую площадь. При этом инициатор должен иметь на руках денежные средства, необходимые для внесения своевременной оплаты за выполняемые работы.

Следует отметить, что дольщиком может быть как человек, так и организация. Это обусловлено требованиями Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ в котором указано, что он регулирует отношения, связанные с привлечение денежных средств физических и юридических лиц, для возведения многоквартирных домов и других объектов недвижимости.

Застройщик

В качестве застройщика может выступать организация, которая соответствует требованиям:

  1. В названии организации должно содержаться словосочетание специализированный застройщик.
  2. Компании необходимо иметь опыт участия в процессе возведения недвижимости не менее тридцати шести фактических месяцев.
  3. Деятельность должна быть связана со строительством многоквартирных домов. Минимальная общая площадь построек, в отношении которых было получено разрешение на ввод в эксплуатацию, должна составлять десять тысяч квадратных метров.
  4. Компания должна владеть на праве собственности или аренды земельным участком, площади которого достаточно для возведения постройки.

Выполнение указанных требований позволяет организации заниматься строительством объектов недвижимости.

Как выбрать застройщика

Процедура выбора застройщика законодательством не утверждена.

Потенциальный дольщик должен принимать решение самостоятельно, на основании данных, полученных им самим. Прежде всего, нужно посетить офис претендента на строительство дома и провести переговоры с его представителем. В ходе беседы  уточнить сведения об имеющемся опыте деятельности застройщика, а также об объеме работ, который был выполнен до этого.

После этого правильным будет потребовать документы, касающиеся создания компании: устав, свидетельство о государственной регистрации, разрешение на выполнение строительных работ, данные об имеющемся бюджете. Это позволит выяснить является ли организация действующей, и сформирована ли она в соответствии с требованиями законодательства.

Следующим шагом будет изучение документов, которые непосредственно связаны с возведением объекта. Прежде всего, это данные, подтверждающие наличие в собственности или на правах аренды земельного участка. Далее нужно потребовать разрешение, полученное из официальной инстанции, на строительство. Затем изучить расценки на выполняемые работы, а также потребовать произвести предварительный расчет стоимости стройки всего объекта.

После этого необходимо внимательно изучить проект предлагаемого договора о долевом участии. На практике большинство компаний предлагают стандартный шаблон, который разработан с учетом интересов застройщика. Такой вариант не нужно подписывать сразу. Следует ознакомиться с содержанием документа. При необходимости можно представить его на изучение квалифицированному специалисту.

Предоставление информации застройщиком

В соответствии с требованиями действующего законодательства каждый застройщик обязан предоставлять дольщикам сведения, касающиеся возведения объекта. Доступ к соответствующим данным обеспечивается путем их размещения на специальном сайте.

На указанном интернет-ресурсе должна содержаться такая информация:

  1. Разрешение на эксплуатацию возведенных объектов.
  2. Перечень документации касающейся строительства.
  3. Декларация проекта.
  4. Заключение официальной бюджетной инстанции о соответствии застройщика и документов требованиям законодательства.
  5. Проект договора о долевом строительстве.
  6. Данные о выплате компанией взносов компенсационного характера.
  7. Условия привлечения средств дольщиков.
  8. Отчетность финансового характера.
  9. Фото возводимых объектов.

Указанная информация должна быть размещена на официальном сайте в течение пяти рабочих суток, после получения официального заключения о соответствии компании требованиям законодательства. Также в указанный срок вносятся все изменения в данные ресурса. За нарушение порядка обеспечения доступа к информации к организации могут быть применены меры воздействия.

Требования к документации

Каждый претендент на возведение объекта должен иметь в наличии следующий перечень сведений:

  1. Учредительную документацию.
  2. Лицензию на занятие определенным видом деятельности.
  3. Разрешение уполномоченной официальной государственной инстанции на проведение строительных работ.
  4. Проектно-сметную документацию.
  5. Свидетельство, подтверждающее наличие у застройщика земельного участка на правах собственности или аренды.
  6. Финансовую документацию.

Все данные должны быть в оригинальном варианте. Если застройщик предъявляет для ознакомления копии документов, то они заверяются организацией их выдавшей. В случае утраты или порчи бумаг компания должна их восстановить.

Заключение договора

Перед началом строительных работ стороны должны подписать договор о долевом участии.

В тексте такого документа указываются следующие обязательные условия:

  1. Предмет договора.
  2. План, местоположение и детальное описание объекта.
  3. Срок выполнения работ и передачи сооружения заказчику.
  4. Стоимость договора, график и порядок внесения платежей.
  5. Срок гарантии на объект.
  6. Гарантии выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь должен быть указан порядок возмещения вреда, который может быть причинен дольщикам.

Если одно из указанных условий не включено в текст, договор будет считаться не подписанным. Застройщик несет расходы, связанные с порчей объекта до его передачи дольщикам.

Передача объекта

Передача возведенного сооружения заказчикам осуществляется на основании акта соответствующего содержания.

Такой документ подписывается обеими сторонами. В акте указывается дата передачи объекта, его основные характеристики. Указанная процедура может быть реализована только после получения разрешения официальной госбюджетной инстанции на ведение объекта в эксплуатацию. Передача должна произойти в сроки, предусмотренные договором. Преждевременное исполнение такого обязательства не допускается, за исключением случаев, если это предусмотрено соглашением.

Не позднее чем за один месяц компания направляет заказчику письмо о завершении строительства. Сообщение пересылается по почте с уведомлением о вручении адресату. При получении такого сообщения заказчик обязан приступить к приемке объекта в течение семи рабочих суток. Все выявленные недостатки включаются в акт. При уклонении заказчика от приемки объекта строительная компания, по истечении двух месяцев с момента установленной даты передачи, оформляет документ о переходе объекта участникам, в одностороннем порядке. Такое правило применимо только в случае, если застройщик имеет документальное подтверждение того факта, что другая сторона уведомление получила.

Оформление права собственности

Чтобы оформить право собственности, заинтересованное лицо обязано выполнить следующие действия:

  1. Обратиться в Росреестр или многофункциональный центр.
  2. Представить паспорт, договор, акт приема-передачи, разрешение на эксплуатацию, квитанцию об оплате госпошлины, а также заявление.

Уполномоченное должностное лицо в свою очередь:

  1. Принимает переданную документацию.
  2. Проверяет её на соответствие требованиям действующего законодательства.
  3. Вносит сведения в специальный реестр.
  4. Назначает дату прихода заинтересованного.

В определенный день человек обязан явиться в регистрирующий орган и получить документ, удостоверяющий вступление в права собственности.

pravo.estate

Что такое долевое участие в строительстве и кто может в нем участвовать

Квартира – это объект недвижимого имущества, отличающегося высокой стоимостью. К сожалению, цены на жилье в России постоянно находятся в движении, и не каждый человек имеет возможность приобрести квартиру на выгодных условиях в короткий промежуток времени.

Чтобы сэкономить и не копить деньги долгое время, люди обращают свое внимание на такой вариант, как долевое строительство. Данная форма правовых отношений между застройщиком и потенциальным покупателем не противоречит нормам закона, однако имеет как плюсы, так и минусы. Читатели смогут узнать из нашей статьи, что такое долевое строительство, каким образом стать дольщиком, а также какие преимущества и недостатки отличают такой вариант покупки жилья.

Что такое долевое строительство?

Согласно действующему определению, долевое строительство – это особый вид инвестиционной деятельности, в рамках которой осуществляется привлечение дополнительных денежных средств для возведения объекта жилой недвижимости.

По схеме, сторонами выступают:

  • застройщик, или девелопер, который занимается возведением новостройки;
  • гражданин, или дольщик, — покупатель квартиры.

Чтобы зафиксировать правовые отношения между участниками, заключается специальное соглашение – ДДУ. Договор содержит все существенные моменты сделки, включая сроки передачи жилья гражданину и порядок внесения платы за квартиру. Стандартный процесс участия в долевом строительстве предполагает на финальной стадии переоформление имущества в полную собственность покупателя. Каждая мелочь при проведении процедуры регистрации крайне важна, поэтому необходимо тщательно подготовить обязательную документацию.

Какая информация должна содержаться в договоре долевого участия

ДДУ заключается в обязательном порядке, если речь идет о покупке жилья в многоквартирном доме. Этот документ позволяет зафиксировать достигнутую договоренность между сторонами и в дальнейшем выступит в судебном заседании как фактическое доказательство.

Важно, чтобы документ был верно составлен, с соблюдением действующих нормативов. Обязательным к выполнению требованием является содержание в документе существенных условий:

  1. Объект соглашения.
  2. Стоимость квартиры и порядок внесения платы за жилище.
  3. Сроки и дата введения жилого комплекса в эксплуатацию и передачи дольщику.

Кроме перечисленных моментов, в соглашении обязательно нужно указать информацию о страховке девелопера и о порядке обслуживания построенной многоэтажки в течение установленного законом срока. Регулированием такого документа и общего порядка передачи квартиры дольщику занимается ФЗ № 214,в который периодически вносятся определенные изменения.

Какие объекты могут возводиться по схеме долевого строительства?

Если обратиться к закону, то объектом ДУ может выступать жилое и нежилое помещение, а также оборудование, которое подлежит передаче дольщику после того, как было установлено или смонтировано. Возведение дома должно осуществляться при помощи средств дольщиков. Говоря простым языком, объект долевого строительства – это помещение, которое получается в итоге проведения обязательных работ с использованием личных средств покупателя.

В качестве наиболее распространенных объектов выступают новые жилые комплексы, включающие в себя большое количество квартир. Такие дома позволяют допустить минимум затрат и удовлетворить потребности населения в самое короткое время.

Какие риски существуют?

С одной стороны, покупка квартиры таким образом считается выгодным приобретением, поскольку девелоперы обычно реализуют жилплощадь в новостройках по сниженным ценам. С другой стороны, сделка считается одной из самых высокорисковых. Определенные проблемы связаны с недобросовестным поведением застройщиков, а также с некачественным возведением здания.

Девелоперы достаточно часто прибегают к сомнительным схемам, чтобы получить выгоду из сложившейся ситуации и не стать участником судебного разбирательства. К сожалению, закон неполноценен в этом отношении, и обман может коснуться дольщика в самых различных ситуациях:

  • строительная компания продала помещение сразу двум дольщикам;
  • застройщик потребовал заключить предварительный договор, который не будет иметь никакой юридической силы, получил средства, а после отказался участвовать в сделке;
  • девелопер может предложить дольщику купить вексель вместо заключения договора. Вексель юридическую силу имеет, однако никакого права на получение в дальнейшем квартиры не дает;
  • многоэтажка может быть возведена на земельном наделе, предназначенном для ИЖС. В итоге постройка может быть снесена.

Кроме перечисленных вариантов, мошенники прибегают и к другим схемам, затягивая сроки сдачи дома в эксплуатацию и передачи жилья в распоряжение дольщика.

Заключение

Долевое строительство позволяет людям приобрести квартиру по сниженным ценам и на выгодных условиях. Чтобы принять участие в такой процедуре, граждане и строительные компании заключают специальное соглашение. Необходимо помнить, что такая сделка может иметь серьезные последствия и сопровождается высокими рисками, поэтому лучше тщательно проверять документы и привлечь к заключению договора опытного юриста.

grazhdaninu.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о