Содержание

как не стать обманутым дольщиком

Заключая договор долевого участия, необходимо помнить о сопряженных с ним рисках. Проблемы долевого строительства связаны с тем, что после заявления Правительства Российской Федерации о намерении решения квартирного вопроса своих граждан, строительство жилых объектов при инвестиционной поддержке государства стало вестись массовыми темпами, — а это привело к появлению недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц на всех этапах финансирования. Также причинами появления проблем в долевой застройке служат недостаточная прозрачность получения всех видов согласований, необходимых для начала строительства (ведет к заключению договоров долевого участия на объектах без необходимых разрешений), и отсутствие надлежащего контроля со стороны государственных властей над деятельностью компаний-застройщиков и их финансовым состоянием.

Нормативная база для защиты участников долевого строительства

В настоящее время в стране более сотни тысяч человек обмануты и уже не могут вернуть ни вложенных средств, ни обещанных квартир. Государство пытается урегулировать ситуацию с помощью совершенствования законодательной базы. Если гражданин-участник долевого строительства приобретает недвижимость не для предпринимательской деятельности с целью получения финансовой или иной выгоды (только для семейного, личного, домашнего пользования), то его отношения с застройщиком регламентируются Федеральным Законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (жилых) и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», а также законодательными актами Российской Федерации, направленными на защиту потребительских прав (в части не урегулированных 214-ФЗ вопросов).

Законодательство по защите прав потребителей может применяться в суде только в случаях, когда отсутствие корыстных целей покупателя доказано при рассмотрении следующих вопросов:

  • имеет ли гражданин другую жилую недвижимость;
  • каков состав его семьи;
  • какова площадь жилья участника долевого строительства, которую он и его семья занимали ранее;
  • нуждается ли он в улучшении условий проживания и состоит ли на учете.

Но и даже в случае судебных решений в пользу дольщика, никто не гарантирует, что он может получить свои средства или квартиру, так как застройщик может оказаться банкротом или проходить соответствующую процедуру. Чтобы риск оказаться в числе обманутых дольщиков был минимальным, граждане должны знать о проблемах, имеющихся при заключении договоров долевого участия.

Итак, с какими проблемами может столкнуться дольщик при ожидании жилья, за которое он уже отдал свои деньги?

Проблема № 1. Задержка завершения строительства (сдачи дома в эксплуатацию)

Причины возникновения проблемы:

  1. Нецелевое расходование средств застройщиком — возведение других объектов, не предусмотренных договором долевого участия за счет средств дольщиков. То есть застройщик, получая средства дольщиков, вкладывает их в строительство более перспективного (на его взгляд) строительства, рассчитывая вернуть деньги с прибылью после продажи квартир в новом объекте.
  2. Участники строительства не выполняют своих договорных обязательств — возникновение проблем с поставками материалов или с выполнением работ субподрядными или подрядными организациями ведет к расторжению с ними договоров и поиску новых участников строительства, что занимает дополнительное время.
  3. Недостаточное финансирование объекта — застройщик предполагает продать все квартиры до окончания завершения строительства, не имея собственных средств или не желая вкладывать их в данное здание.
  4. Расчет между подрядчиком и застройщиков не прямыми финансовыми средствами, а в виде строящегося жилья. Таким образом, для осуществления работ подрядчиком зачастую ему нужно эти квартиры реализовать.
  5. Неправильное составление договора долевого участия — указывается плановый срок сдачи объекта или подсоединения его к городским или иным инженерным сетям, не привязывающий застройщика к конкретным датам. Соблюдение плановых сроков не является одной из обязанностей застройщиков, если ответственность за несвоевременность сдачи объекта и возникающие в этом случае неустойки (и их размер) не прописаны в договорах долевого участия.

Проблема № 2. Доплаты сверх сумм, указанных в договоре

Дольщики каждого десятого строящегося объекта в Российской Федерации сталкиваются с предложением застройщика внести дополнительные денежные суммы сверх установленных заключенным договором.

Причины возникновения проблемы:

  1. В договоре не прописан состав работ или затрат, включенных в стоимость одного квадратного метра жилья. Например, застройщики выполнил благоустройство придомовой территории — эти затраты, без предварительного (при подписании договора) уведомления дольщиков не относятся к основному строительству, и заказчик имеет право включить их сверх первичной стоимости квадратного метра. Во избежание возникновении такой проблемы в договоре долевого строительства должно быть прописано, что суммы, внесенной дольщиком, достаточно для передачи ему квартиры и регистрации его права на эту квартиру.
  2. Затянувшееся строительство или общая ситуация в стране, повлекшие резкое удорожание стоимости строительных материалов или иных необходимых для постройки объекта работ и услуг. Если такого вида риски и ответственность за них не прописаны в договоре, то застройщик может попытаться обязать дольщиков внести доплату. Если объект уже достроен, то будущие собственники жилья с большой долей вероятности могут получить недвижимость без внесения доплат, в противном случае, строительство может перейти на стадию незавершенного.
  3. Незавершенное строительство — если застройщик не справился со своими обязанностями, то власти муниципального образования имеют полное право передать строительство другой компании. Смена застройщика без сохранения обязательств перед дольщиками гарантированно предполагает возникновение различного вида доплат.
  4. Увеличение площади квартир, не предусмотренное проектной документацией. Такая ситуация может возникнуть при уменьшении, например, толщины межкомнатных перегородок. В этом случае дольщики обязаны внести доплату за «лишние» квадратные метры.

Проблема № 3. Невозможность расторжения договора долевого участия

Если одного из дольщиков не устраивает ход выполнения строительства или по каким-либо иным причинам, он желает расторгнуть договор.

Что должен содержать договор долевого строительства, чтобы риски дольщика по этой проблеме были сведены к минимуму:

  1. Пункт «Условия расторжения договора» должен быть максимально подробным — он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения.
  2. Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В противном случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств.

Проблема № 4. Регистрация прав собственности дольщика

Причины возникновения проблемы:

  1. Застройщик не выполнил свои обязательства перед государственными инвесторами.
  2. Застройщик по каким-либо причинам не может подготовить пакет документов, необходимых для передачи в государственные органы регистрации.

Решение проблемы осуществляется только судебным порядком с привлечением грамотных юристов, которые на основании имеющихся документов дольщика о правах на квартиру, добиваются признания прав собственности.

Проблема № 5. Двойная продажа жилья

Редко, но встречаются случаи, когда на одну и ту же квартиру заключаются несколько (чаще два) договоров долевого строительства, и узнать о существовании друг друга дольщики могут только при регистрации прав собственности.

Причины возникновения проблемы:

  1. Незнание гражданами юридической подоплеки договоров долевого строительства. Все договоры такого вида в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в соответствующих органах — тогда риск возникновения такой проблемы будет сведен к минимуму.
  2. Недобросовестность застройщика, который заключает договор с несколькими дольщиками (без соответствующей регистрации) или же расплачивается квартирами, уже обремененными обязательством, с поставщиками строительных материалов или субподрядными организациями. Эта причина является мошенничеством.

Проблема № 6. Приобретение жилья не у застройщика

Часто встречающийся риск — покупка прав на недвижимость не у непосредственного застройщика, а через подрядную организацию. Если застройщик расплачивается строящимися квартирами с подрядной организацией на условиях выполнения ими всех договорных обязательств, то в этом случае есть риск расторжения между ними договора по независящим от дольщика причинам. Поэтому на этапе подписания договора долевого участия покупатель должен удостовериться в том, что права на квартиру уже принадлежат подрядчику и им выполнены все обязательства перед застройщиком. Иначе застройщик, разрывая договорные отношения с подрядчиком, может отозвать у него право на ранее переданные квартиры.

Проблема № 7. «Серые» схемы

Зачастую желание человека обладать квартирой именно в этом районе и именно в этом доме так велико, что, вопреки здравому смыслу или по причине недопонимания серьезности рисков, он участвует в строительстве не на условиях, предусмотренных законодательством нашей страны, а соглашается на условия застройщика и вносит свои денежные средства по так называемым «серым» схемам:

  1. Приобретение векселей или заключение беспроцентного договора займа застройщику — в этом случае законное обеспечение передачи квартиры покупателю возможно лишь на добровольных началах застройщика. Чаще всего дольщикам просто возвращаются средства без уплаты процентов по ним. И, если от займа до возврата проходит не один год, сколько в этом случае теряет дольщик — предугадать не сложно.
  2. Передача денег на банковский счет, не связанный со строительством конкретного объекта, — в этом случае связь между зачислением финансовых средств и приобретением прав на недвижимость отсутствует. Кроме того, застройщики могут обязать своих дольщиков пользоваться услугами конкретного банка, что нарушает антимонопольный закон.
  3. Заключение предварительных договоров долевого участия — в этом случае возможен срыв сроков заключения основного договора.
  4. Возмездный договор купли-продажи недвижимости — подписание такого документа влечет за собой налоговые последствия для дольщика, которого также могут привлечь к административной ответственности за нарушение закона № 241-ФЗ о долевом строительстве.

Заключение

Аналитики рынка недвижимости и юристы обращают внимание на то, что оформление договоров долевого строительства в большинстве своем производится далеко не в пользу участника долевого строительства — дольщика. Компании-застройщики всеми доступными путями пытаются обезопасить себя от возможных финансовых и иных рисков и не прописывают в договорах такие важные моменты, как:

  • точная дата сдачи дома в эксплуатацию;
  • фиксация стоимости одного квадратного метра на весь период строительства;
  • расторжение договора и возврат уполномоченных средств;
  • четкая ответственность за несоблюдение условий договора.

Поскольку обычно текст таких договоров составляется заинтересованным юристом (например, штатным), то глупо предполагать, что застройщик вгонит себя в какие-то узкие рамки. Чаще всего дольщики не вникают в суть подписываемых документов, обрекая себя на рискованную сделку, а если и внимательно относятся к прочтению документа, то не всегда могут трактовать некоторые его пункты в правильную сторону. Подписание договора долевого участия в присутствии незаинтересованного приглашенного дольщиком юриста, который специализируется именно в этой области, поможет избежать возможных проблем и заключения сомнительной или невыгодной для гражданина сделки.

Часто встречаются и добросовестные компании-застройщики, которые максимально отражают в своих договорах все возможные аспекты совместного сотрудничества с дольщиками, вплоть до незначительных на первый взгляд подробностей, но такая своеобразная безопасность оценивается гораздо выше — стоимость квадратного метра в построенном объекте будет отличаться от рыночной в гораздо большую сторону.

И все же, нужно отметить, что государство пытается решать проблемную ситуацию. Для этого закон № 214-ФЗ постоянно совершенствуется. Так, например, последние внесенные изменения ужесточили ответственность за несоблюдение закона. Но его эффективность по-прежнему минимальна, так как четкого механизма возведения объекта капитального строительства «ОТ и ДО» не существует. Результативность действия закона и сведение рисков дольщиков к минимуму может быть достигнуто только после пересмотра всей законодательной базы, сопутствующей строительству, в том числе и земельного законодательства.

Прочтите также:

←Вернуться

www.it-nv.ru

Долевое участие в жилищном строительстве, правовые проблемы и пути их разрешения

Содержание

Приложение

Введение

Долевое участие в строительстве жилья (с заключением соответствующего договора) является одним из способов улучшения жилищных условий граждан. В последнее время этот способ приобретает все большую популярность. Сложность правового регулирования возникающих при этом отношений состоит в том, что данный договор относится к категории непоименованных. По этой причине он квалифицируется либо как договор подряда, либо как договор об инвестиционной деятельности, либо как договор простого товарищества, либо как договор купли-продажи. В любом случае гражданин, вкладывающий свои деньги, должен выступать как равный контрагент. На практике же гражданин является слабой, не защищенной экономически и юридически стороной договора. Для защиты его интересов представляется важным определить, подпадает ли договор долевого участия в строительстве жилья под действие Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»[1.10]. В связи с этим необходимо определить, какие правовые нормы будут регулировать отношения сторон по договору долевого участия.

В России долгое время существовала потребность принятия специального федерального закона, который бы регламентировал отношения, связанные с долевым строительством. В правовом регулировании нуждались процессы привлечения средств физических и юридических лиц для финансирования строительства объектов недвижимости и принятия застройщиком обязательств передать определенные помещения или иную часть возведенного объекта недвижимости в собственность инвесторов. В связи с пробелом в праве судам при разрешении споров приходилось применять нормы Гражданского кодекса РФ [1.2., 1.3.](далее — ГК РФ) о договоре простого товарищества, строительного подряда и иных договоров, а также общие положения об обязательствах. Однако на практике это приводило к невозможности защиты прав участников долевого строительства надлежащим образом.

В настоящее время отсутствуют серьезные исследования, посвященные вопросам правовых рисков, связанных с договором инвестирования, и защитой прав физического лица, заключившего данный договор.

Все вышесказанное определяет актуальность исследования.

Практическая значимость работы состоит в том, что в ней рассмотрен механизм защиты прав физического лица в инвестиционных отношениях. Проанализирован договор инвестирования в жилищное строительство, особое внимание уделено самому проблемному вопросу инвестиционных отношений — процессу передачи объекта строительства, а также выявлены правовые риски по договору инвестирования в жилищном строительстве и пути их минимизации. Все это предоставляет возможность гражданину, желающему улучшить свои жилищные условия путем инвестирования в жилищное строительство, использовать данную работу в качестве практического пособия.

Целью работы является изучение и анализ долевого участия в жилищном строительстве. Для достижения цели были поставлены следующие задачи:

1. Изучить понятие долевого участия в строительстве жилья;

2. Дать сравнительную характеристику договора долевого участия в строительстве с другими гражданско-правовыми договорами;

3. Рассмотреть уступку права требования передачи объекта долевого строительства участником другому лицу;

4. Определить правовые проблемы долевого участия в жилищном строительстве;

5. Обозначить пути решения проблем долевого участия в жилищном строительстве.

Объектом исследования является система гражданско-правовых отношений, возникающих при долевом участии в жилищном строительстве.

Предметом исследования являются нормы российского гражданского и иного законодательства, регламентирующие порядок долевого участия в жилищном строительстве, а также судебная практика их применения.

Теоретической базой исследования стали Конституция РФ, Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а так же труды В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, И.А.Бланк, Е.В. Козловой, Ю.А. Свирина, К.И. Скловского, Л.А. Новоселовой, Е.А. Суханова, В.П. Грибанова, Т.И. Илларионовой, Л.Л. Чеговадзе, В.Т. Смирнова, Ю.К. Толстого и др., а так же Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2008 г. № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2008. № 1.

Глава 1. Долевое участие в строительстве жилья

1.1
Понятие долевого участия в строительстве жилья

Договор о долевом участие в строительстве представляет собой соглашение, согласно которому одно лицо (дольщик) обязуется внести определенный имущественный взнос, за что по окончании строительства здания получает обусловленное договором количество жилой или нежилой площади.

Договор долевого участия в строительстве определяет экономическую цель правоотношения, выражающуюся в создании и получении в собственность объекта недвижимости.

Строительство жилья на долевых началах, то есть когда оно осуществляется за счет двух и более граждан, практикуется давно. Отношения между участниками жилищного строительства (как правило многоквартирных жилых домов) оформляются договорами. В соответствии с ГК РФ, договором признается соглашения двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов, и, после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, не допускается (ст. 1ч. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве») (далее – Закон).

Закон, регламентирует отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Если же застройщик осуществляет строительство не своими силами, а с привлечением подрядчика, эти отношения будут регламентироваться нормами главы 37 ГК РФ. Текст закона свидетельствует, что законодатель рассматривает договор долевого строительства, как новый самостоятельный вид гражданско-правового договора. Закон закрепил не только наименования договора, но и дал его определение. Тем не менее, очевидно, что возникает необходимость в классификации этого договора, то есть отнесения его к одной из групп договоров: по передаче имущества, по выполнению работ или по указанию услуг.

Закон об участии в долевом строительстве является специальным законом по отношению к ГК РФ. Таким образом, пишет О.Ю. Скворцов «в случае необходимости регулирования отношений между застройщиками и участниками долевого строительства, неурегулированных настоящим законом, субсидиарному применению подлежат нормы ГК РФ — общие положения, нормы об обязательствах и сделках, нормы договорного права». В то же время, считает он, «применение Закона об участии в долевом строительстве обязательно натолкнется на неизбежность оценки возможности применения к отношениям между застройщиками и участниками долевого участия в строительстве норм особенной части ГК РФ — норм о строительном подряде, норм о совместной деятельности (простом товариществе) и пр.». [2.29]

В связи с этим следует обратить внимание на разные точки зрения правовой квалификации правоотношений в строительстве. Часто эти правоотношения отождествляли с простым товариществом. А.А. Шлямов полагает это неприемлемым, т. к. квалифицированными признаками договора простого товарищества является соединение вкладов, и совместная деятельность для достижения общей цели. Главные из них – формирование общего имущества, установлении порядка ведения общих дел товарищества, распределении прибыли, расходов и убытков, порядке прекращения простого товарищества. Дольщики же не связаны между собой денежными обязательствами, кроме того, цели участия дольщиков и застройщиков разные». [2.34.]

Важное значение для анализа правоотношений имеет обобщение практики рассмотрения судами общей юрисдикции дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов проведенное Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ. В нем признана правильной практика судов, которые при разрешении споров между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, исходили из содержания договора, его условий, прав и обязанностей сторон, а так же целей, которыми руководствовались граждане, заключая договоры на приобретение жилья (улучшения жилищных условий, удовлетворение своих личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности и извлечением прибыли) и, применяли к указанным правоотношениям Закон РФ от 7.02.1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» [1.10.]

mirznanii.com

Долевое участие в жилищном строительстве, правовые проблемы и пути их разрешения

Законом № 214 – ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не установлено что его действие, распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительных объектов недвижимости, разрешение на строительство которых получены до вступления в силу, то есть до 1 апреля 2005 года. Таким образом: если разрешение на строительство получено застройщиком до 1 апреля 2005 года, то правоотношения по долевому строительству с привлечением денежных средств от участников долевого строительства не подпадают под действие Закона № 214-ФЗ.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом к иным объектам недвижимости в соответствии с Законом № 214 ФЗ относятся гаражи, объекты здравоохранения, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения.

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 21 апреля 2006 г. № 233 «О требованиях к размеру собственных денежных средств застройщика, порядке расчета размера этих средств, а также нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика» [1.13.] с 2007 г. строительные компании должны вкладывать в новостройку собственные средства в размере не менее семи процентов от суммы, полученной от соинвесторов.

Можно выделить следующие констуитивные признаки обязательств, устанавливаемых договором участия в долевом строительстве:

« — одна сторона по договору (застройщик) выполняет работу с целью удовлетворения тех или иных индивидуальных запросов и требований другой стороны;

— застройщик обязуется выполнить определенную работу, результатом которой является создание новой вещи — многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;

— вещь, созданная по этому договору, принадлежит на праве собственности застройщику до момента принятия выполненной работы;

— застройщик самостоятелен в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата;

— застройщик обязуется выполнять работу за свой риск, хотя он выполняет работу не только своим иждивением, но за счет привлечения денежных средств граждан и юридических лиц». [2.17]

В соответствии с постановлением Правительства от 21 апреля 2006 г. № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика» застройщик обязан соблюдать так называемые «нормативы оценки финансовой устойчивости» ее деятельности. Первый норматив -обеспеченность обязательств (соотношение суммы активов застройщика и объема его обязательств по договорам долевого участия). Второй — целевое использование средств. Третий — безубыточность (он показывает, какое время из последних трех лет компания работала без убытков).

Предметом регулирования Закона являются следующие отношения:

— привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве;

— порядок возникновения у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства. Таким образом, следует отметить, что Закон установил строго целевой характер использования привлеченных денежных средств. Запрещено направлять средства дольщиков на другие проекты.

Согласно ст. 18 Закона, застройщик использует средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией. В ст. 3 Закона указано, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, выдача которых относится компетенции органов местного самоуправления, опубликования, размещения и (или) представление проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным Законом и государственной регистрации застройщиком прав на собственность, на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства или договора аренды такого земельного участка. [1.6.]

Запрещено соинвестирование, т.е. один проект может реализовать только один инвестор, и квартиры физическим лицам продаются только от него напрямую. Это правило должно оградить покупателей от риска двойных продаж, что ранее было распространенным явлением.

Сторонами договора долевого участия в строительстве являются: застройщик и участник долевого строительства. Согласно определению, приведенному в Законе, застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок, и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. Таким образом, в качестве застройщика имеет право выступать только юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, имеющий: в собственности или на праве аренды земельный участок, разрешение на строительство, а так же опубликовавший и разместивший проектную декларацию, которая должна быть опубликована и (или) размещена в информационных сетях общего пользования (в том числе в системе Интернет) не позднее, чем за 14 дней до дня заключения договора с первым участником долевого строительства, если застройщик осуществляет строительство с использованием производства и размещения рекламы. Декларация представляется в следующие органы:

— в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество и сделок с ним;

— в орган, уполномоченный Федеральным органом исполнительной власти (указан в ч.1 ст. 23 Федерального Закона). Закон не предусматривает необходимость застройщику иметь лицензию на осуществление соответствующей деятельности. В то же время Положение «о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений» предусматривает лицензирование деятельности заказчика-застройщика. Ж.А. Морозова объясняет данную коллизию разнородностью применяемых терминов. Разрешение на строительство объекта недвижимости не может использоваться третьим лицом, поскольку выдается непосредственному лицу (застройщику), указанному в разрешении.

Хранение оригиналов проектной декларации осуществляется застройщиком. Декларация содержит сведения о застройщике и проекте строительства. Информация о застройщике должна содержать данные:

— о наименовании, месте нахождении;

— о государственной регистрации застройщика;

— об учредителях (участниках) застройщика;

— о проектах строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости, в которых принимал застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации;

— в виде лицензируемой деятельности, по мере лицензии, срока ее действия, органе выдавшем ее;

— о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредитной задолженности на день опубликования проектной декларации.

Помимо приобретения жилых помещений на «вторичном» рынке жилищно-накопительный кооператив (далее – ЖНК) так же может участвовать в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Однако, приобретая жилое помещение либо участвуя в строительстве с целью получения в собственность жилого помещения в строящемся доме, ЖНК действует в интересах конкретного члена кооператива. Согласно ст. 27 Закона о накопительных кооперативах обязанность кооператива возникает:

а) после внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения сроков и периодичности внесения платежей;

б) в порядке очередности;

в) при наличии требований члена кооператива к приобретаемому жилому помещению, указанных в заявлении. При этом ЖНК заключает договор участия в долевом строительстве от своего имени, и после окончания строительства приобретает право собственности на переданное ему по договору жилое помещение.

ЖНК осуществляет передачу жилья члену кооператива в пользование:

— после регистрации права собственности ЖНК на приобретенное жилое помещение;

— на основании решения, принятого уставом ЖНК.

Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова «Жилищный накопительный кооператив».

Юридические лица, не отвечающие требованиям закона, не вправе использовать слова «Жилищно — накопительный кооператив».

Договор долевого участия в строительстве являются предметом консенсуального договора, который считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Соответственно после его подписания стороны вправе требовать его надлежащего исполнения. Договор является двухсторонним, у каждой из сторон есть права и обязанности, и возмездным.

Перед заключением договора потенциальный участник долевого строительства вправе потребовать у застройщика для ознакомления следующие документы:

mirznanii.com

Пути решения проблем долевого строительства домов

Пути решения проблем долевого строительства домов

Дата публикации: 9 октября 2012


Путь первый: органы власти и застройщик


При выборе первого варианта решения проблемы неоконченного или замороженного долевого строительства, у дольщиков есть все основания требовать от органов власти достроить их дома за счет ресурсов тех органов власти, которые предоставили застройщику участок земли под строительство жилого дома. При этом права дольщиков, которые являются также гражданами Российской Федерации, защищены Конституцией России, действующим Гражданским Кодексом РФ и целым рядом нормативных актов, из которых можно особенно выделить Федеральные Законы «О защите прав потребителей» и «Об участии в долевом строительстве…».


Почему же стоит требовать достроить дом те органы государственной власти, которые предоставили застройщику участок земли под строительство. Потому что они, предоставляя землю для строительства жилых многоквартирных домов, заключают соответствующие инвестиционные соглашения с застройщиком, а значит, несут ответственность перед дольщиками, которые вложили денежные средства в строительство жилья. При этом, если земля была предоставлена компании-застройщику с отрицательной или сомнительной репутацией и без проведения необходимых проверок, то все возникшие вследствие этого проблемы у дольщиков автоматически становятся проблемами органа власти, предоставившего землю. Участники долевого строительства, которые внесли денежные средства на строительство дома и исполнили свои обязательства не должны страдать от недоработок и неосмотрительности в работе властей.


Кроме местных властей есть смысл обратиться и к органам государственной власти с конкретными требованиями. Нередко нерадивые чиновники, выдавшие разрешение на строительство компаниям, пытаются сложить с себя груз ответственности на самих участников долевого строительства, которые, по их мнению, самостоятельно, на свой страх и риск отдали деньги недобросовестному застройщику. Следовательно, если дольщиков обманули, то это проблема их, а не властей. К сожалению после получения таких ответов многие опускают руки и не используют весь арсенал правовых средств защиты, которые предоставлены законом. Например, несмотря на наличие законодательной базы в сфере регулирования долевого строительства домов, еще ни один обманутый дольщик, не попробовал защитить себя, к примеру, обратившись в Страсбургский суд по правам человека с исковым заявлением к Российской Федерации.


Смена застройщика


Иногда при возникновении проблем в ходе строительства дома происходит смена застройщика, при помощи которой участники долевого строительства собираются решить имеющиеся проблемы. И если она осуществляется без переуступки новому застройщику обязанностей по предоставлению дольщикам квартир от предыдущего застройщика, то могут возникнуть новые проблемы. Как правило, к моменту смены застройщика, в основном инвестиционном контракте права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, внесшим денежные средства. Следовательно, у нового застройщика, помимо права продолжить строительство, появляется дополнительная обязанность предоставить квартиру каждому участнику долевого строительства. Однако в соответствии со статьей 391 Гражданского Кодекса РФ уступка этой обязанности должна происходить в отношении каждой квартиры только с согласия конкретного дольщика. Но на практике такого согласия с дольщиков новые застройщики не берут, как и не возлагают на себя обязанности по передаче квартир в собственность дольщиков после завершения строительства. Следовательно, в самой неблагоприятной ситуации опять оказываются дольщики, которые вообще рискуют остаться без квартир, если новый застройщик, к примеру, решит продать строящиеся квартиры от своего имени, а властные структуры закроют на это глаза. Ведь формально новый застройщик никому ничего не должен.


Если сложилась подобная ситуация, то участникам долевого строительства в Иваново или другом городе России рекомендуется без промедления обратиться в суд с исковым заявлением «О признании переуступки прав по инвестиционному контракту новому инвестору ничтожной» на основании несоответствия требованиям статьи 391 ГК РФ. Важно, что такая сделка является недействительной и на основании статьи 168 ГК РФ как сделка, не соответствующая действующему законодательству РФ.


Путь второй: дольщики


Многие участники долевого строительства выбирают именно второй путь решения проблемы – достроить дом своими силами за счет собственных средств. Безусловно, этот способ не является единственным и верным, но дольщики, не желая расставаться с мечтой о собственной квартире, решают еще раз вложиться и получить желаемый результат. Кроме того, в пользу этого варианта играет и то обстоятельство, что «недострой» является лакомым кусочком для алчных коммерсантов, которые готовы заполучить недостроенный дом за бесценок, чтобы в дальнейшем продать его. Поскольку при осуществлении данной операции можно хорошо заработать, то каждый недостроенный объект вызывает интерес у десятка предпринимателей, которые намерены отобрать оплаченные дольщиками квартиры и продать их еще раз. Поэтому чтобы защитить свою недвижимость, участникам долевого строительства рекомендуется не только отстраивать дом, объединив усилия и капиталы, но и защищать свои интересы.


Не смотря на то, что этот путь решения проблемы незаконченного долевого строительства домов выбирают все больше и больше дольщиков, они продолжают сталкиваться с массой проблем, главной из которых остается необходимость собрать дополнительные денежные средства для оплаты строительных работ. Кроме того, денежные средства, которые готовы внести далеко не все дольщики по самым различным причинам, потребуются и после сдачи дома в эксплуатацию. Следовательно, чтобы решение о завершении строительства многоквартирного дома было обязательным для всех будущих собственников, его необходимо принять на общем собрании будущих собственников. На этом же собрании необходимо утвердить решение о создании Товарищества Собственников Жилья в строящемся доме, которое принимается собственниками всех помещений и считается принятым, если за него проголосовали собственники, владеющие более половины будущих площадей дома. На данном этапе потребуется также вести переговоры с каждым из участников долевого строительства, который сомневается или не хочет достраивать дом своими силами и убедить их, что вложение денег в завершение строительства это выгоднее, нежели заново вкладываться в новое строительство.


Права можно уступить


Если же ни одни из аргументов не подействует на тех участников долевого строительства, которые не хотят вкладывать деньги в достройку дома, то ТСЖ может им предложить уступить право требования на их квартиры. Таким образом, бывший дольщик, получит денежные средства от нового участника долевого строительства, который при оформлении уступки прав сразу же вносит доплату на завершение строительства. Выбрав этот вариант, в выигрыше будет и старый дольщик, получивший денежные средства, и новый участник долевого строительства, приобретший права на квартиру по выгодной цене, и само ТСЖ, которое получит необходимые средства на завершение строительства. Иногда быстро найти покупателя невозможно. В аналогичных ситуациях рекомендуется самому ТСЖ выкупить права на квартиру у дольщика и потом продать квартиру на рынке, таким образом, окупив все расходы, связанные с ее достройкой.


Когда поможет суд


Еще одной распространенной ситуацией являются дольщики, которые не продают свою квартиру и не желают доплачивать за что либо. К таким участникам долевого строительства могут предъявить денежные претензии их соседи, руководствуясь статьей 245 Гражданского Кодекса РФ. Помимо дольщиков, потратившихся на достройку дома, свои требования к недоплатившему участнику долевого строительства о взыскании с него сумм неосновательного обогащения, может предъявить и Товарищество Собственников Жилья. Таким образом, к соседу, получившему улучшение своего имущества за счет остальных участников долевого строительства, ими могут быть предъявлены десятки исковых заявлений. В рамках исков на квартиру нерадивого соседа могут быть наложены обеспечительные меры, следовательно, ему останется доплатить или переуступить права на квартиру новому дольщику.


Основанием для подачи исковых заявлений станет решение общего собрания будущих собственников о достраивании дома за счет средств дольщиков, определившее такой взнос как обязательный. «В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах, ТСЖ имеет право в судебном порядке потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов». Данное правило закреплено в статье 137 действующего Жилищного Кодекса РФ, как и положение о том, что «ТСЖ может потребовать полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по оплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов в судебном порядке». Следовательно, у Товарищества Собственников Жилья имеются все законные основания потребовать от неплательщиков взыскания суммы доплат на завершение строительства дома и возмещения убытков, связанных с несвоевременным внесением данных платежей через суд.


А здесь необходим специалист


Еще одним вопросом, который предстоит решить тем участникам долевого строительства, которые решили достраивать дом своими силами является ведение строительно-монтажных, пусконаладочных, отделочных и иных работ, необходимых для достраивания дома. Поскольку данный блок вопросов требует специфических знаний, то без помощи специалиста не обойтись. Нередко он входит в число дольщиков и готов помочь Товариществу Собственников Жилья разобраться в строительной документации, договориться с подрядчиками и решить сопутствующие вопросы. Однако если подобный специалист среди участников долевого строительства отсутствует, то ТСЖ придется воспользоваться возмездными услугами сторонней организации или консультанта, что в итоге должно окупиться. Сложившаяся практика по самостоятельному и за свой счет достраиванию жилого дома дольщиками показывает, что объединив усилия можно не только достроить дом с минимальными потерями, но и изучить все тонкости и этапы взаимодействия со строительными организациями и государственными органами.


Взаимодействие с властями


При выборе варианта – достроить дом самостоятельно, дольщикам придется наладить взаимодействие и с властными структурами. К сожалению, рассчитывать на помощь органов власти дольщикам не стоит, поскольку даже получить от властей разрешение на завершение строительства силами дольщиков не всегда удается с первого раза. Для того чтобы официально начать работы по достраиванию дома, участникам долевого строительства необходимо выступить в инвестиционном контракте в качестве застройщика. Уже на этом этапе дольщики встречают сопротивление как со стороны прежнего застройщика, так и нечистых на руку чиновников. Омрачает ситуацию и то, что порой только органы власти, в лице местной администрации могут убедить бывшего застройщика уйти и передать строительную площадку участникам долевого строительства.


Иногда возникают ситуации, когда застройщик исчезает и найти его по юридическому адресу или иному местонахождению просто невозможно. Здесь дольщикам следует убедить местные власти заключить новый инвестиционный контракт с Товариществом Собственников Жилья. При этом предметом договора будет завершение строительства и ввод в эксплуатацию жилого многоквартирного дома. Наиболее проблемной для участников долевого строительства является ситуация когда застройщик находится в процедуре банкротства, а дольщики намерены заключить договор на переуступку его прав по инвестиционному контракту. В аналогичных ситуациях переуступка прав застройщиком возможна исключительно с согласия арбитражного управляющего либо с согласия собрания кредиторов.


Явочный порядок


В последние несколько лет были случаи, когда объединенные в Жилищно — Строительные Кооперативы участники долевого строительства, отчаявшись получить разрешение и права на самостоятельную достройку дома, достраивали его, не являясь стороной инвестиционного контракта. А после достройки предъявляли готовый дом местной администрации и строительному надзору, в так называемом явочном порядке. Но здесь проблематичным становилось уже закрепление прав дольщиков.

37re.ru

10. Проанализируйте долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости как форму инвестиционной деятельности. Перечислите проблемы и перспективы развития долевого строительства.

Федеральный
закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об
участии в долевом строительстве
многоквартирных домов и иных объектов
недвижимости и о внесении изменений в
некоторые законодательные акты Российской
Федерации» (с изменениями и дополнениями).

Статья
3. Право на привлечение денежных средств
участников долевого строительства для
строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости

1.
Застройщик вправе привлекать денежные
средства участников долевого строительства
для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости
только после получения в установленном
порядке разрешения на строительство,
опубликования, размещения и (или)
представления проектной декларации в
соответствии с настоящим Федеральным
законом и государственной регистрации
застройщиком права собственности на
земельный участок, предоставленный для
строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иных объектов недвижимости,
в состав которых будут входить объекты
долевого строительства, либо договора
аренды, договора субаренды такого
земельного участка или в случаях,
предусмотренных Федеральным законом
«О содействии развитию жилищного
строительства», договора безвозмездного
срочного пользования таким земельным
участком.

2.
Право на привлечение денежных средств
граждан для строительства (создания)
многоквартирного дома с принятием на
себя обязательств, после исполнения
которых у гражданина возникает право
собственности на жилое помещение в
строящемся (создаваемом) многоквартирном
доме, имеют отвечающие требованиям
настоящего Федерального закона
застройщики на основании договора
участия в долевом строительстве

3.
В случае привлечения денежных средств
граждан для строительства лицом, не
имеющим в соответствии с настоящим
Федеральным законом на это права и (или)
привлекающим денежные средства граждан
для строительства в нарушение требований,
установленных частью 2 статьи 1 настоящего
Федерального закона, гражданин может
потребовать от данного лица немедленного
возврата переданных ему денежных
средств, уплаты в двойном размере
предусмотренных статьей 395 Гражданского
кодекса Российской Федерации процентов
от суммы этих средств и возмещения сверх
суммы процентов причиненных гражданину
убытков.

Достоинства
долевого строительства очевидны –
качественное жилье по допустимо низкой
цене в разумные сроки, именно это и
подкупает потенциальных дольщиков и
подогревает интерес к долевому
строительству в целом. А вот о недостатках
известно немного. Помимо проблем,
связанных с обманом дольщиков и
последующей заморозкой объектов
строительства, существует и ряд других
не менее неприятных моментов.

Просрочка
со сдачей дома.

Одна
из самых частых проблем, бороться с
которой можно посредством взыскания
неустойки. Однако ситуация осложняется
тем, что в договоре долевого строительства
часто вместо конкретного срока сдачи
указывается плановый, который не является
строго обязательным. Проблема усугубляется
тем, что в ряде случаев инвесторы
заключают договора с подрядчиком, а не
застройщиком, и все они пытаются
переложить ответственность за невыполнение
обязательств друг на друга. Чтобы
избежать подобной ситуации, тщательно
проверяйте договор перед подписанием.
В нем должна быть указана дата
непосредственной передачи недвижимости
в собственность дольщика, именно из неё
вы будете исходить в случае просрочки.

Брак
при строительстве.

Довольно
распространённое явление, которым
славится долевое строительство.
Теоретически дольщик имеет право на
полное возмещение понесенных убытков
и компенсацию морального вреда. На
практике застройщик в большинстве
случаев избегает наказания, прикрывая
свои погрешности результатами незаконно
проведенной экспертизы. Единственной
возможностью дольщика вернуть свои
деньги остается судебное разбирательство
с обязательным проведением независимой
экспертизы.

Незаконное
взыскание средств за оплату коммунальных
услуг.

Долевое
участие в строительстве не предусматривает
оплаты коммунальных услуг вместо
застройщика, который не может вовремя
передать жилье в пользование дольщика.
До тех пор, пока не подписан передаточный
акт, расходы на содержание жилья несет
строительная компания. Однако в некоторых
случаях застройщик отказывается передать
квартиру в собственность, пока не будут
погашены долги за коммунальные услуги.
Такие требования неправомерны и требуют
судебного разбирательства.

Проблемы
с регистрацией прав собственности.

Они
возникают в случае, если застройщик не
может собрать нужную документацию. В
ряде случаев органы государственной
власти не готовы принять в эксплуатацию
объект строительства ввиду его
несоответствия установленным требованиям.
Эта ситуация является логическим
продолжением проблемы с просрочкой
сдачи дома и решается аналогичным
образом.

Необходимость
доплаты, непредусмотренной в договоре.

Нередко
застройщики не включают в первоначальную
стоимость расходы на отделочные или
иные работы, необходимые для сдачи
застройки. Если в договоре конкретно
не указано, что именно входит в
установленную сумму, то инвестору,
вполне возможно, придется вносить
дополнительную плату за работы,
непрописанные в договоре. Такие ситуации
чаще становятся следствием затянувшегося
строительства и просрочкой со сдачей
дома. При этом дольщик стоит перед
непростым выбором: доплатить и получить
наконец-таки свое жильё, или отказаться
от доплаты, обратиться в суд и остаться
без квартиры на неопределённый срок. В
этой ситуации решение нужно принимать
совместно с другими дольщиками,
участвующими в строительстве.

Сдача
квартиры площадью, отличной от указанной
в договоре, как правило, в меньшую
сторону, то есть дольщик оплачивает
несуществующие квадратные метры. Или
застройщик сознательно увеличивает
площадь, требуя доплаты за дополнительные
квадратные метры. В первом случае
инвестор вправе требовать выплату
неустойки и компенсацию морального
вреда. Во втором – все зависит от того,
как был составлен договор. Если застройщик
предусмотрел возможность увеличения
площади квартиры и возможное увеличение
цены, то дольщик обязан уплатить указанную
сумму.

Самая
частая проблема долевого строительства,
о которой упоминалось выше, высокий
риск оказаться обманутым дольщиком и
остаться вовсе без жилья. Как показывает
практика, договор долевого строительства
не является гарантом безопасности, и
количество обманутых дольщиков по всей
стране растет в геометрической прогрессии.
Введение обязательного страхования
застройщиков незначительно изменит
ситуацию, поскольку их ответственность
в этой ситуации фактически станет ещё
меньше, а финансовые нагрузки за
страхование лягут на плечи дольщиков.
На сегодняшний день обезопасить себя
от обмана со стороны застройщика можно
только тщательным подбором строительной
компании, хорошо зарекомендовавшей
себя на строительном рынке.

studfiles.net

6 основных проблем долевого строительства

Загрузка…

31 августа 2018

При долевом строительстве, возникают проблемы, о которых нужно знать. В этой сфере с большой государственной инвестиционной поддержкой, появился ряд недобросовестных застройщиков, а также нечистых на руку должностных лиц при финансировании тех или иных этапов работ.

Проблемы при долевом строительстве

Проблемные ситуации, с которыми сталкиваются участники при долевом строительстве, могут быть следующими.

Проблемная ситуация No1.Возведение квартир на стадии завершения может задерживаться по следующим обстоятельствам:

1. Застройщик допустил не целевое расходование средств, то есть возводил другие объекты, не предусмотренные договорами с использованием средств дольщиков.
2. Возникли срывы сроков поставки материалов для строительства со стороны субподрядчиков или подрядчиков, а поиск новых поставщиков требует дополнительного времени.
3. Для финансирования объекта средств недостаточно, так как застройщик предполагал продавать жилье, еще не окончив строительство, так как не имел достаточно денег для вложений в возводимый объект.
4. Застройщик с подрядчиком между собой рассчитываются не с помощью денег, а путем предоставления возводимых квартир, которые затем выставляются на продажу.
5. Неправильно составлен Договор с долевым участием может быть составлен без указания срока сдачи объекта по плану, то есть без указания конкретной даты завершения работ.

Проблемная ситуация No 2. В договоре застройщик старается предусмотреть внесение дополнительных сумм, причинами которых могут являться:

1.Если в договоре не включена стоимость за 1кв. Метр квартиры, то при проведении работ по благоустройству около домов территории, застройщик имеет право включать дополнительные суммы выплат к первоначальной стоимости жилья.
2.Если в договоре не оговорены риски и кто нет ответственных при их возникновении, то застройщик дано право потребовать от дольщиков внесения дополнительных выплат.

Проблемная ситуация No 3. Договор долевого участия может быть расторгнут преждевременно. Для предотвращения этого нужно в этом документе подробно указать:

1. Причины, которые могут явиться основанием для прекращения его действия.
2. Сроки возврата денег дольщику.

Проблемная ситуация No 4. При регистрации прав собственности дольщика могут возникнуть затруднения по причинам:

1.Застройщик не выполняет взятые на себя обязательства перед инвестором.


2. Застройщик не подготовил все нужную документацию, предназначенную для регистрации в соответствующих структурах управления.

В таких ситуациях признание прав дольщика на жилую площадь могут быть решены после обращения в суд.

Проблемная ситуация No 5. Жильё продано нескольким дольщикам, причинами которого являются:

1. Договоры не прошли регистрацию в соответствии с действующим законодательством.
2. Застройщик оказался недобросовестным и заключил без регистрации договора с участием нескольких дольщиков.

Проблемная ситуация No 6. Квартиры приобретаются не у застройщика.

При заключении договоров с долевым участием, нужно выяснить, кому принадлежит жилье, если оно принадлежит подрядчику, то выполнил ли он свои обязательства по отношению к застройщику.

Заключительная часть

Учитывая, что контроль не ведется надлежащим образом за работой застройщиков со стороны органов управления, с целью исключить всевозможные риски, необходимо выяснять: сроки ввода в эксплуатацию жилья, сколько стоит 1кв. метр жилья к окончательному сроку окончания работ.

regurs24.ru

Долевое участие в жилищном строительстве, правовые проблемы и пути их разрешения

В государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта;

2) не предоставление договора поручительства, если при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, застройщиком в качестве способа обеспечения своих обязательств по договору выбрано поручительство.

Согласно ст. 17 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не только договор, но и уступка прав требование по договору долевого строительства подлежат государственной регистрации. Однако, ни ГК РФ, ни указанным Законом порядок этой процедуры не предусмотрен.

Заявление о внесении в Единый государственный реестр права записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора с приложением документов, подтверждающих его расторжение. В случае если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны об одностороннем отказе от его исполнения в форме заказного письма с отметкой об отправке.

При расторжении договора в судебном порядке прилагается копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение.

Орган по государственной регистрации при предоставлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме другую сторону договора.

В зависимости от существенности нарушений условий о качестве объекта долевого строительства у участника долевого строительства имеются различные варианты защиты своих прав.

Так, в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлением от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

а) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

б) соразмерного уменьшения цены договора;

в) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемом сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача осуществляется не ранее после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта долевого строительства. После получения разрешения застройщик обязан передать объект долевого строительства в течение 2-х месяцев, но не позднее предусмотренного законом срока. Досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта не допускается.

Застройщик, не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта, или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, но не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия объекта, обязан в письменной форме уведомить участника долевого строительства о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия. Сообщение должно быть направлено заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении его участнику долевого строительства. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее, чем за четырнадцать рабочих дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока начала передачи объекта.

Участник долевого строительства, получив сообщение застройщика о завершении строительства (создании) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок. Если он не был установлен, то участие в приемке осуществляется в течение семи рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности объекта долевого строительства.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства его участнику (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления одностороннего акта или иного документа о передаче объекта.

За несвоевременную уплату денежных средств по договору дольщик уплачивает неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут, как по общим основаниям, предусмотренным гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям.

Общие основания для расторжения договора участия в долевом строительстве:

— по соглашению сторон;

— по требованию одной из сторон по решению суда;

— во внесудебном порядке при одностороннем отказе стороны договора от его исполнения полностью или частично.

Специальными основаниями для расторжения являются основания, указанные в ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это:

— неисполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок;

— неисполнение застройщиком, с отступлением от условий, договора, которые делают его непригодным для использования;

— существенные нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

— нарушение застройщиком требований, предусмотренных ч. 3 ст. 151 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

— в иных установленных законом и договором случаях.

Изменение договора по требованию одной из сторон может быть изменен или расторгнут судом только:

1. при существенном нарушении договора другой стороной;

2. в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Кроме того, согласно ч. 7 ст. 19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в федеральный или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

При этом, в случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.

При перемене лиц на стороне застройщика и(или) участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 ГК РФ, но с особенностями, отмеченными в Законе «Об участии в долевом строительстве». Так, согласно п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Следует, что до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником долевого строительства в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга — обязанности по уплате цены. Такая замена стороны договора возможна лишь в согласия застройщика.

mirznanii.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о