Содержание

Что такое долевое строительство. Преимущества и недостатки долевого строительства

Риски при долевом строительстве, конечно, имеются, но это вовсе не означает, что нужно пренебрегать такой возможностью приобрести собственные квадратные метры. К тому же в связи с тем, что сегодня в стране сложилась такая сложная ситуация, это будет хороший способ сохранить свои сбережения. Ведь именно недвижимость является одним из самых безопасных и выгодных видов инвестирования. Тем более что долевое строительство имеет не только недостатки, но и очень привлекательное преимущество!

Долевое строительство – это…

То, что сегодня многие россияне решаются на приобретение недвижимости с помощью программы долевого строительства, вовсе не удивительно. Ведь экономическое состояние в стране оставляет желать лучшего, а риск дефолта все ближе. Если говорить простым языком, то долевое строительство – это вид строительства, при котором застройщик, для того чтобы реализовать свой проект, привлекает средства физических лиц, которые впоследствии становятся полноправными владельцами собственных квартир в этом доме. Стоит отметить, что именно на эти средства и ведутся строительные работы. Выгода от этого достаточно ясна. Застройщик не использует кредит для реализации проекта, а участник долевого строительства приобретает свои законные квадратные метры по достаточно невысокой стоимости и имеет возможность выплачивать стоимость до конца стройки. К сожалению, в нашей стране очень часто встречаются случаи мошенничества, поэтому многие не рискуют связываться с подобными программами. Но для тех граждан, которые не располагают крупными суммами на приобретение жилья, такой способ наиболее выгодный. В принципе, он может быть достаточно безопасным, если участник долевого строительства будет соблюдать некоторые меры предосторожности. Например: проверять наличие необходимой документации у застройщика, разрешение на строительство, лицензию и другое.

Как приобрести квартиру в многоквартирном доме

В условиях постоянно растущих цен на недвижимость в нашей стране, долевое строительство является очень выгодным способом приобретения жилья. Ведь после того, как проект полностью реализован, квартиры в нем существенно возрастают в цене. Для того чтобы приобрести недвижимость при помощи такого инвестиционного инструмента, необходимо заключить специальный договор между застройщиком и клиентом. Как уже говорилось выше, прежде чем начинать сотрудничество с определенным застройщиком, необходимо проверить все необходимые документы, которые подтверждают легальность его работы. Не стоит забывать о том, что речь идет о крупных суммах денег и что риск при их передаче очень высок. Стоит обратить внимание на то, сколько домов уже построил этот застройщик, а также на наличие проблем во время реализации предыдущих проектов.

Многие компании зачастую используют новое юридическое лицо для строительства нового дома. Очень важно проверить, кто именно является его учредителями. И не стоит забывать о том, что недвижимость должна нравиться. Участники долевого строительства зачастую остаются разочарованы после того, как заселяются на приобретенные квадратные метры. Чаще всего это связано именно с тем, что владельцы не уделили должного внимания таким мелочам, как инфраструктура. Важно обратить внимание на ее наличие поблизости: детский сад, магазин, отделение банка, поликлиника, парковка и другое.

Документы, необходимые для заключения договора

В связи с тем, что зачастую на покупку квартиры не хватает средств, многие выбирают приобретение квадратных метров при помощи такого инвестиционного инструмента, как долевое строительство. Документы, которые предоставляет выбранный застройщик, необходимо тщательно проверить. В этот список в обязательном порядке должны входить: разрешение на застройку, проектная документация, договор аренды или право собственности на земельный участок, государственная регистрация и учредительные бумаги. «Подводных камней» при оформлении договора достаточно много. Прежде всего, договор долевого участия (ДДУ) должен содержать точный почтовый адрес. Если же он не определен, то необходимо проверить наличие временно присвоенного адреса, а в дальнейшем проконтролировать дополнительное приложение к договору с подписями и печатями.

Сложность ДДУ заключается в том, что не существует одного единственно верного образца, поскольку объекты и условия строительства зачастую отличаются. Но основные моменты, как правило, неизменны везде. Обязательными пунктами такого документа должны быть: детальное описание приобретаемого объекта, сроки исполнения и ответственность за их неисполнение, права и обязанности сторон, перечень форс-мажоров, а также условия и порядок досрочного расторжения и др. Список необходимых пунктов достаточно длинный. Зачастую ДДУ содержит несколько страниц. Прежде чем подписывать важный документ, необходимо перечитать все условия. А лучше всего обратиться за помощью к юристу. В этом случае риски будут минимальными.

Особенности оформления ипотеки

Еще несколько лет назад оформление ипотеки на приобретение недвижимости при помощи долевого участия было невозможно. Но уже сегодня практически каждый банк предлагает такую услугу. Порядок получения ипотечного кредита на долевое строительство значительно отличается от оформления такого же договора на готовое жилье. Прежде всего, необходимо заключить договор с застройщиком. Обо всех тонкостях проведения этой операции было сказано выше. Но все же необходимо обратить внимание на сведения об объекте, стоимости недвижимости, на срок и порядок оплаты, гарантии на объект строительства, план и площадь помещения, срок передачи недвижимости. В обязательном порядке банк потребует нотариально заверенные документы о согласии супруга (если он есть) и органов опеки (при проведении сделки с участием имущества несовершеннолетних). Договор проходит обязательную процедуру в органах Госрегистрации. Это обычно занимает не более месяца для одного участника. После того как документ полностью готов, необходимо обратиться с ним в банк. Дальнейшее оформление бумаг может значительно отличаться, в зависимости от выбранного кредитного учреждения. Процентная ставка, пакет документов, требования к залогу и др. — все это может существуенно разниться. Единственное, что требует абсолютно каждый банк, – это комплексное ипотечное страхование.

Переуступка права требования

Достаточно часто возникает потребность перепродать строящееся жилье. Такая процедура называется «переуступка долевого строительства» или «переуступка права требования». Эту схему можно осуществить еще до того, как построенное здание войдет в режим эксплуатации и будут получены правоустанавливающие документы на жилплощадь. Владелец, который заключил договор с застройщиком, может в любое время перепродать другому физическому лицу свое право на получение недвижимости, после того, как завершится строительство. Важно отметить, что любая такая сделка в обязательном порядке будет облагаться налогом. Ее уплата по закону возлагается на первого инвестора. Хотя в процессе торгов можно переложить эту обязанность и на плечи нового дольщика. Но при этом стоит учитывать, что размер налога рассчитывается от всей суммы сделки, а не от разницы между суммой инвестиций и размером уступки. Приобретение недвижимости по договорам переуступки всегда актуально, так как это невероятно выгодно для большинства инвесторов.

Равнодолевое участие или совместная собственность?

Чаще всего на приобретение новой недвижимости решаются молодые семьи. По этой причине объект долевого строительства не только выбирается совместно с супругом, совместно также принимается решение о том, какой тип договора необходимо будет заключить. Под понятием совместной собственности имеется в виду, что при разводе недвижимость будет поделена поровну, то есть в равных долях между ее владельцами. Это происходит оттого, что в договоре не прописаны определенные условия. Вместо супруга может выступать родственник или любой посторонний человек, который будет внесен в этот договор. Если же заключить и равнодолевый договор, то по его правилам каждый владелец определенной части недвижимости может распоряжаться ею по своему усмотрению. Единственное ограничение – это то, что первое право покупки принадлежит второму долевому участнику. И, например, при разводе недвижимость делиться уже не будет, так как заранее поделена между владельцами.

Оплата

Что касается оплаты данной услуги, то здесь достаточно много вариантов. От того, сколько будет составлять первоначальный взнос, будет зависеть стоимость жилплощади в целом, а также условия, на которых будут производиться выплаты. Например, при внесении полной суммы в течение трех рабочих дней клиент получает скидку от застройщика с каждого квадратного метра недвижимости. В противном случае расчет договора проводится в оговоренные сроки, а стоимость, прописанная изначально, не может изменяться, даже под давлением инфляции или же просто в процессе строительства. Преимущества оплаты стоимости квартиры в рассрочку в том, что даже обладая небольшой суммой, участник может решить свой «квартирный вопрос». При этом жилье может быть выбрано со всеми пожеланиями клиента, начиная с количества квадратных метров и заканчивая характеристиками и сроками ее получения в собственность. К тому же благодаря небольшим ежемесячным выплатам, долевой участник может успешно контролировать свой бюджет.

Плюсы и минусы долевого участия

Главное преимущество приобретения недвижимости с помощью долевого участия – это невысокая стоимость. Покупая строящееся жилье, можно очень хорошо сэкономить. Для нынешней ситуации в стране это значительный плюс. К тому же сделку можно заключить непосредственно в национальной валюте. Говоря о минусах, прежде всего хочется сказать, что при оформлении долевого договора клиент покупает не квартиру, а всего лишь право требовать эту жилплощадь у застройщика. К сожалению, рынок устроен таким образом, что вероятность получить свою недвижимость в срок крайне невысокая. Да и количество мошенников достаточно большое. Поэтому необходимо очень внимательно относиться к выбору застройщика и оформлению документов. Ну а если есть вопросы, на которые сложно ответить самостоятельно, то лучше всего обратиться за помощью к опытному специалисту. Долевое строительство многоквартирных домов всегда будет популярно на рынке недвижимости.

fb.ru

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко
Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко
Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

pro-ddu.ru

ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ — это… Что такое ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ?



ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ
ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ — мера, в которой участник общего дела вносит в долевую собственность собственные ресурсы, денежные средства.

Экономический словарь.
2010.

Экономический словарь.
2000.

  • ДОЛГОСРОЧНЫЙ ПЕРИОД ВРЕМЕНИ
  • ДОЛЖНИК НЕСОСТОЯТЕЛЬНЫЙ

Смотреть что такое «ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ» в других словарях:

  • долевое участие — доля в капитале Словарь русских синонимов …   Словарь синонимов

  • долевое участие — ‘участие’ Syn: доля в капитале …   Тезаурус русской деловой лексики

  • ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ — совместное наряду с другими партнерами вложение финансовых ресурсов в дело с целью создания новых предприятий и фирм на основе кооперирования нескольких предприятий и организаций …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • долевое участие —    мера, в которой участник общего дела вносит в долевую собственность собственные ресурсы, денежные средства …   Словарь экономических терминов

  • долевое участие в доходах от эксплуатации скважины — Распределению подлежат не все получаемые доходы, а только те, что остаются после оплаты роялти, косвенного роялти и процентов от доходов от реализации добычи. Как правило, распределение пропорционально участию в затратах на бурение и завершение… …   Справочник технического переводчика

  • отсроченное долевое участие в эксплуатации скважины — Долевое участие, при котором одна из сторон не участвует ни в расходах, ни в доходах до определённого момента или события, напр. до погашения другой стороной затрат на бурение и ввод в эксплуатацию скважины [http://slovarionline.ru/anglo russkiy… …   Справочник технического переводчика

  • пропорциональное долевое участие — Участие, при котором доходы распределяются между участниками (сторонами) пропорционально их затратам на бурение и завершение скважины [http://slovarionline.ru/anglo russkiy slovar neftegazovoy promyishlennosti/] Тематики нефтегазовая… …   Справочник технического переводчика

  • УЧАСТИЕ ДОЛЕВОЕ — (см. ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ) …   Энциклопедический словарь экономики и права

  • Участие — (PARTICIPATION) долевое участие в доходах и/или в собственности …   Словарь инвестиционных и оценочных терминов

  • участие долевое — Финансовое, имущественное участие в деле, проекте, сделке и т. д. На правах долевой собственности. [http://www.lexikon.ru/dict/buh/index.html] Тематики бухгалтерский учет …   Справочник технического переводчика

Книги

  • Стратегия семейной жизни. Как реже мыть посуду, чаще заниматься сексом и меньше ссориться, Дженни Андерсон, Пола Шуман. Устали от споров со своей второй половиной? Изнываете от домашних забот, взаимонепонимания, недостатка секса? Заметили, что ваш спутник жизни — совсем не тот человек, каким был в начале… Подробнее  Купить за 593 грн (только Украина)
  • Договор участия в долевом строительстве объектов недвижимости. Проблемы правового регулирования, Петрухин М.. Долевое участие в строительстве является одной из распространенных форм приобретения недвижимости на «первичном» рынке жилья. Несмотря на то, что в 2005 г. вступил в силу Закон о долевом… Подробнее  Купить за 462 руб
  • Стратегия семейной жизни. Как реже мыть посуду, чаще заниматься сексом и меньше ссориться, Дженни Андерсон,Пола Шуман. О чем книга Долевое участие в браке? Супружеские франшизы? Правила пользования гостиной? Какой бред! — скажете вы. Уверяем вас, прочитав эту книгу, вы измените свое мнение и убедитесь: брак -… Подробнее  Купить за 318 грн (только Украина)

Другие книги по запросу «ДОЛЕВОЕ УЧАСТИЕ» >>

dic.academic.ru

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: типы, варианты участия, особенности.

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

 

 

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее — участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор долевого участия.

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

  • Дольщика регулярно вносить взносы.
  • Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора.

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
  • Срок сдачи здания в эксплуатацию.
  • Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
  • Срок гарантии на квартиру.
  • Права и обязанности сторон.
  • Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
  • Дополнительные условия.
  • Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Виды участия в долевом строительстве.

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ ДДУ.

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

  • Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
  • Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
  • Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования.

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

  • Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
  • Необходимость получения согласия застройщика.
  • Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
  • Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК.

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов,  размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

  • Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
  • Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
  • Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы сделки долевого участия.

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом.  Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи.

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

  • Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
  • Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик.

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

  • Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
  • Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
  • Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
  • Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия.

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

topurist.ru

долевое участие в строительстве много квартирных домов, на что обратить внимание,

Приобретение недвижимости является желанной, но труднодостижимой целью для многих людей в силу экономических причин.

Одним из способов получения собственной квартиры стало долевое строительство.

 

 

Долевое участие в строительстве

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,
но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать,
как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-15-47 — Москва
8 (812) 309-50-34 — Санкт-Петербург

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

При возведении строения, помещения в котором предназначены для последующей продажи или сдачи в аренду, требуется огромная масса ресурсов. Средства одной организации будут заморожены на несколько лет, пока большая часть здания не будет продана.

Инвестирование распространяется на все отрасли экономики. В строительстве оно приобрело достаточно интересную форму: застройщики продают то, чего фактически ещё нет.

Дольщики приобретают не акции, паи или иные формы имущественных прав, а сразу квадратные метры в ещё непостроенном здании.  

Стоит отметить: сторонами сделки долевого строительства могут быть как граждане, так и юридические лица.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов

Наибольшее распространение привлечение средств дольщиков получило в сфере возведения многоквартирных домов для граждан.

Девелопер получает участок под застройку, разрабатывает детальный проект и размещает рекламу для привлечения заинтересованных лиц. Граждане ищут подходящие квартиры и заключают договоры.

Люди получают возможность приобрести жильё по сниженной стоимости, заплатив за него в несколько этапов.

Минусом долевого участия в строительстве является то, что застройщик может затянуть сроки возведения дома или обанкротиться. В таком случае возможность получения квартиры становится малореальной.

Замечание юриста: отношения гражданина и застройщика регулируются законодательством и положениями ДДУ, что расшифровывается как договор долевого участия. Этот документ разрабатывается специально для продажи каждой конкретной квартиры в будущем доме.

ДДУ 214 ФЗ на что обратить внимание


Государство принимает дополнительные меры правовой защиты граждан в данной сфере.

Сегодня действует закон № 214-ФЗ, который регулирует участие в возведении многоэтажных домов, где установлены требования к содержанию договоров с дольщиками.

В стандартном ДДУ должны быть прописаны следующие условия:

  1. Предмет договора. В данном разделе должно быть подробное описание помещения, которое должно быть передано после завершения строительства. Речь идёт о номере квартиры, расположении на этаже, количестве комнат, метраже каждого из помещений, характере отделки и так далее. Чем точнее описание, тем меньше возможностей у строительной организации изменить проект.
  2. Срок передачи квартиры. Нужно понимать, что дату ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и момент передачи жилого помещения дольщику могут разделять несколько месяцев.
  3. Стоимость ДДУ, срок и порядок уплаты. Обычно деньги вносятся поэтапно, сообразно тому, на какой стадии находится возведение дома.
  4. Гарантийный срок на квартиру.
  5. Гарантия исполнения застройщиком своих обязательств. Обычно это страхование ответственности или поручительство банков.
  6. Ответственность сторон за неисполнение договора.

Специалисты советуют: дольщикам следует внимательно читать договор и сверять данные в соглашении с тем, что говорит представитель девелопера.

Изменения и поправки 214 ФЗ на 2018 год

С начала 2018 года вступает несколько новых требований для долевого жилищного строительства:

  1. Более подробно расписываются требования к описанию объекта договора. Теперь стороны должны указать место расположения объекта на этаже, срок службы отделки и инженерно-технического оборудования.
  2. При неисполнении застройщиком своих обязательств граждане смогут инициировать расторжение договора только через суд.
  3. 1% от всех выплат дольщиков должен быть заморожен до момента завершения строительства.
  4. Организация-застройщик обязана уметь полностью сформированный уставный фонд и не иметь долгов перед бюджетом и внебюджетными фондами.
  5. Создан единый реестр застройщиков. Сведения из этой базы данных доступны каждому.
  6. Запрет на нецелевое использование привлечённых средств. Теперь финансовая отчётность ведётся по каждому дому отдельно. Застройщик не сможет «перекидывать» деньги на возведение иного объекта.
  7. Проектная документация размещается в интернете. Гражданин может самостоятельно ознакомиться с ней в удобное время.

Указанные поправки направлены на дополнительную защиту интересов дольщиков и на устранение возможных злоупотреблений граждан своими правами.

Сегодня долевое строительство уже не является лотереей. Интересы и имущество граждан надёжно защищается законодательством.

Смотрите видео, в котором разъясняется, на что обратить внимание в 214 ФЗ касаемо долевого участия в строительстве:

sovetnik.guru

Условия долевого строительства: разъяснения юриста

Условия долевого строительства и обязательные пункты договора долевого участия в строительстве сегодня для вас разъяснит наш ведущий юрист по недвижимости. Свои вопросы вы можете задать онлайн или по бесплатному телефону.

Далеко не каждому человеку известно, что такое долевое строительство. Между тем, оно для многих становится единственной возможностью обзавестись, наконец, собственной жилплощадью. У данного способа покупки жилья есть и плюсы, и минусы. Но если взглянуть на вопрос в общем, то можно перефразировать известное выражение: «кто не рискует – тот не имеет собственного угла».

Что же это такое?

Под долевым подразумевается строительство, в основе которого лежит договор об участии в нем (ДДУ). Проще говоря, это соглашение сторон, по которому застройщик берет на себя обязательство возвести, получить разрешение на ввод в эксплуатацию, и сдать в указанные сроки многоквартирный дом. Этой стороной может быть только юридическое лицо. Застройщик является либо владельцем участка, отведенного для строительства объекта, либо арендует его. А вот средства, необходимые для возведения дома, привлекаются со стороны.

Инвестор этого мероприятия – дольщик, он тоже имеет свои обязательства, а именно – выплачивает согласованную заранее сумму, которая и идет на строительство, а в конце сложившегося отношения принимает готовый для эксплуатации объект. Участниками ДДУ могут быть и физические, и юридические лица. По договору они получают на построенный объект право собственности.

Что представляет собой договор

Договор долевого строительства в обязательном порядке является письменным документом и подлежит обязательной регистрации в Росреестре – только после этого ДДУ считается заключенным. Если при этом участник приобретает квартиру в ипотеку, то и этот договор также непременно требует государственной регистрации. Но дольщикам предоставляется еще и другое право – оплата в рассрочку, которая, как правило, дается до конца строительства. В последнем случае не нужно переплачивать банку проценты, ведь рассрочку предоставляет сама сторона ДДУ.

В долевом участии участникам не стоит беспокоиться о судьбе объекта, например, его случайной гибели, до момента сдачи по акту, ведь в этом случае риски несет застройщик. Если же дольщик скончается, его права принимают наследники. Любые нарушения соглашения дают право стороне обратиться за защитой в суд. Если же речь касается существенных условий, которые были либо изменены, либо вообще не оговорены документально, то вообще может идти речь о недействительности сделки. При этом, участники, приобретшие жилье не для ведения бизнеса, а для личных нужд, в защите своих прав руководствуются ФЗ «О защите прав потребителей». 

Даже если это никак не зафиксировано или не соответствует ДДУ, в отношении долевого участия действуют гарантии, прописанные в ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». После приемки квартиры, в течение 5 лет, при обнаружении покупателем отступлений от согласованных в договоре условий, связанных с качеством товара, его недостатками, он может потребовать их устранения, уменьшения продажной цены, или вправе устранить их и уже потом потребовать возмещения расходов. На это застройщику отводится разумный срок, а платить дольщику ни за что не придется.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему, то спросите об этом нашего дежурного юриста онлайн. Это быстро, удобно и бесплатно!

или по телефону:


  • Москва и область: +7-499-350-97-04

  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91

  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Достоинства и недостатки ДДУ

Главная проблема участия в долевом строительстве – нужно платить за то, чего либо еще вообще нет, либо дом уже строится, но жить в нем, по понятным причинам, еще нельзя. То есть, участникам еще и нужен на время строительства другой угол, и, как правило, им становится съемная квартира, а это дополнительные затраты. И хорошо еще, если застройщик неукоснительно соблюдет свою часть обязательства и вовремя сдаст объект, а не заморозит его на неопределенный срок, превратит в долгострой. Это второй возможный существенный минус данной затеи.

Но, понимая это, люди охотно становятся дольщиками, по ряду весомых причин:

  • Квартира достается новенькая, чистая, попросту – не б/у. В ее стенах жильцы начинают все с нуля, не напрягаются мыслями о том, кто и как здесь жил до них, им не придется выгребать чужую грязь и со временем обнаруживать неприятные сюрпризы;
  • Низкая стоимость жилья – и чем на более ранней стадии строительства подписать ДДУ, тем меньше обойдется квадратный метр. К моменту сдачи дома этот показатель может увеличиться аж до 50%;
  • В отличие от квартир в уже сданном доме, на этапе его строительства куда больше выбор и по этажности, и по квадратуре, и по планировке. Можно обговорить с застройщиком некоторые нюансы, подстроив под себя жилье, чтобы после заселения не пришлось ничего переделывать;
  • Возможность отслеживать и контролировать процесс – дольщики с удовольствием следят за стадиями строительства, периодически наведываясь на объект в допустимое время. Можно смело снимать на фото и видео свой будущий дом и квартиру, чтобы показать потом своим детям, как это было. Да и за качеством строительства нелишне понаблюдать, а если что не так – требовать делать как положено.

Существенные условия ДДУ

Существуют обязательные условия договора долевого участия в строительстве, которые непременно должны быть включены в данный документ при его составлении и подписании. Речь идет в данном случае о:

  1. Объекте – на него предоставляется проектная документация. Обычно указываются строительный адрес, типовая серия будущего дома, его этажность, номера этажа, секции и самой квартиры, площадь последней. В последующем, в процессе строительства, каждый квартал застройщик публикует отчетность по осуществленной деятельности. Таким образом, притворяется в жизнь государственный надзор за ходом строительства, что регламентируется Правительством в Постановлении №645 от 27.10.2005 года;
  2. Цене и порядке ее уплаты – единовременно или в конкретный период. Если дольщик должен внести всю сумму сразу и задерживает исполнение более чем на 3 месяца, то другая сторона по договору вправе отказаться от его исполнения в одностороннем порядке;
  3. Сроке передачи объекта дольщикам – для всех участников он должен быть одинаковым. Сама же передача осуществляется посредством подписания передаточного акта сторонами. Это возможно только после того, как объект будет допущен к эксплуатации;
  4. Государственной регистрации – для участника это гарантия того, что не случится так, что его квартиру параллельно продадут еще кому-то.

К договору, как правило, прилагаются планы помещений, с визуализацией передаваемого объекта.

Документация застройщика

Долевое участие станет почти стопроцентным риском потерять деньги и не получить жилье, если связаться с недобросовестным застройщиком. Значительно обезопасить себя от этого можно, если заблаговременно проверить проектную декларацию. Иногда она публикуется в СМИ, но если застройщик не использует рекламу, то с документацией можно ознакомиться непосредственно в офисе оного. По первому требованию декларация должна предоставляться любому желающему, который выступает в роли потенциального участника.

Проектная декларация представляет собой информацию не только о самом застройщике, но и об интересующем объекте. В ней указывается:

  • Его фирменное наименование, где находится и каков режим работы, наличие государственной регистрации, кто учредители и участники. Если возникают какие-то сомнения, то указанные сведения можно проверить в ЕГРЮЛ;
  • Вид деятельности, номер и срок действия лицензии;
  • Какие строительные проекты были за последние 3 года, где они находятся, когда были введены в эксплуатацию и были ли нарушены заявленные сроки. Именно данная информация говорит о том, как зарекомендовал себя застройщик на практике и стоит ли иметь с ним дело;
  • Финансовое состояние в текущем году, задолженность дебиторская и кредиторская.

Что же касается интересуемого объекта строительства, то его проект должен включать указание:

  1. Цели, этапов и сроков его реализации, наличие и результаты его экспертной проверки, наличие разрешение на осуществление строительства;
  2. Права на земельный участок, его месте нахождения и описания строящегося объекта с указанием состава и количества его частей (квартир), наличия нежилых помещений, не являющихся общим имуществом, и их назначение, а также состав общего имущества дома;
  3. В какие сроки предполагается ввод в эксплуатацию объекта;
  4. Возможных рисков и их страхование застройщиком;
  5. Стоимости строительства;
  6. Подрядчиков по строительно-монтажным и иным работам;
  7. Способов обеспечения исполнения застройщиком обязательств;
  8. Наличия иных сделок по привлечению финансов на нужды строительства объекта.

Условия долевого строительства квартир потенциальных участников привлекают и пугают одновременно. Закон предоставляет обширные права и гарантии дольщикам в этом вопросе, но для того, чтобы ими воспользоваться, их нужно знать, понимать и использовать. Уже на этапе подписания договора следует уделить данному аспекту должное внимание, не упустив из виду важные моменты. Это залог удачной сделки, которая обеспечит выгодным и надежным жильем. 

law03.ru

Нюансы долевого участия в строительстве многоквартирных домов

Купить квартиру не так просто. Многим россиянам это не под силу. Долевое участие — один из способов сэкономить средства.

Что это такое — «долевое участие»? Какие есть нюансы!

Что это такое?

Поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома может любой гражданин нашей страны, имеющий достаточно собственных денежных средств для этого.

Этот процесс подразумевает под собой инвестирование гражданами своих средств в строительство дома, в котором они будут владеть квартирой.

Этот способ приобретения недвижимости привлекателен тем, что купить помещение (как жилое, так и нежилое) можно на 30% дешевле такого же, но готового.

И такая разница не только в Москве, но и в других регионах. Но не стоит связываться с первой попавшейся строительной компанией.

Необходимо тщательно изучить её репутацию, так как риск «нарваться» на недобросовестного заказчика всё-таки существует.

Чтобы этого не произошло, нужно собрать информацию о застройщике. И обратиться стоит к всемирной паутине. У каждой порядочной строительной компании есть свой сайт в интернете.

На нём представлена вся необходимая информация об уже построенных объектах, о возводящихся объектах и о тех, которые только планируется строить.

Также здесь можно найти и проектную документацию. Не стоит бояться обратиться к тем гражданам, которые уже купили жильё с помощью этого застройщика.

Нужно послушать внимательно их отзывы, и расспросить о плюсах и минусах сотрудничества.

Обязательно нужно получить информацию об учредительных документах девелопера, а также реквизиты разрешения на строительство.

Отражение в законе

Основной закон, регулирующий долевое партнёрство для возведения многоквартирного дома — это Федеральный закон от 30. 12. 2004 года № 214-ФЗ.

В этом законе есть следующие положения:

 Права каждой стороныа также их обязанности по отношению друг к другу
  Ответственность каждой стороныесли она нарушает действия договора
 Условияпри которых ДДУ может быть расторгнут или изменён
 Способы обеспеченияобязательств по договору
 Другие меры государственнойи прочей защиты прав обеих сторон

Отношения между партнёрами в строительстве регулируются с помощью одноимённого договора — договора долевого участия — ДДУ.

Видео: защита прав участников долевого строительства

Он заключается только в письменной форме. Существенные условия договора, без которых он будет недействителен, перечислены в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Это:

 Месяц и годкогда застройщик передаст дольщику право собственности на инвестированный им объект строительства
 Договор долевого участия в строительстве многоквартирного доманужно обязательно зарегистрировать в Росреестре
 Договор считается заключёнными начинает своё действия только после проведения процедуры госрегистрации
 Подробное описание инвестированного дольщикомобъекта недвижимости:

  1. Точное описание именно так, как указано в проектной документации.
  2. Стоимость купленного помещения, а также порядок и сроки уплаты.
  3. Гарантийный срок на объект долевого строительства.
  4. Способы, которыми стороны обеспечивают взятые на себя обязательства по договору.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что застройщик должен передать во владение дольщику объект недвижимости, который полностью соответствует условиям договора, проектной документации, техническим и градостроительным регламентам.

А также иным нормам и положениям действующего законодательства.

Также стоит обратить внимание на нормы следующих законов:

Что является объектом

Дольщик инвестирует свои средства в покупку жилого или нежилого помещения. Именно оно и является объектом долевого участия в строительстве.

Это помещение должно:

  1. Располагаться в многоквартирном доме.
  2. Быть передано дольщику от застройщика после ввода этого дома в эксплуатацию.

Покупая помещение с помощью ДУ, дольщик покупает не сам объект, а право требования передачи этого объекта ему в собственность.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов в России

Долевое участие осуществляется на основании одноимённого договора.

В этих правоотношениях участвуют 2 стороны:

  Дольщикчаще всего это физическое лицо, которое инвестирует свои средства в строительство многоквартирного дома
 Застройщикчаще всего это юридическое лицо, которое осуществляет деятельность по строительству

Он должен иметь все учредительные и разрешительные документы, как позволяющие ему осуществлять именно этот вид деятельности, так и на земельный участок, на котором будет происходить строительство.

Копии всех этих документов он должен быть готов предъявить по требования дольщиков.

Участок, на котором будет построен дом, должен находится либо в собственности у застройщика, либо в долгосрочной аренде или он владеет им на основании права бессрочного пользования.

После внесения последних изменений в закон № 214-ФЗ, которые полностью обезопасили права дольщиков, популярность долевого строительства растёт.

Таким способом можно купить жильё до 30% дешевле, чем аналогичное, но уже построенное.

Кроме того, банки выдают кредиты на покупку такого жилья на более выгодных условиях.

Дело в том, что заёмщиком, в данном случае, выступает не дольщик или покупатель, а сам застройщик, имеющий в этом банке аккредитацию.

Правовые взаимоотношения

Отношения между дольщиком и застройщиком регулируются договором. Согласно этому документу, у каждой стороны есть свои обязанности по отношению к другой стороне.

Обязанности дольщика это:

  • своевременный финансовый расчёт;
  • приёмка купленного жилого помещения, если в нём нет недостатков и недоработок;
  • эксплуатация купленного помещения по его прямому назначению.

Дольщик имеет право:

 Требовать от застройщикагосударственной регистрации договора ДУ
 Требовать купленное помещение в тот сроккоторый указан в договоре
 Требовать уплаты неустойкиза просрочку передачи права собственности на помещение
 Подать в суд в случаеесли не удалось уладить конфликт в несудебном порядке
 Требовать устранения недостаткови недочётов в купленном помещении. Все они должны быть указаны в акте приёмки

Дольщик не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик полностью выполняет условия договора.

В свою очередь, застройщик имеет следующие права:

 Построить многоквартирный домотвечающий всем требованиям и нормам
 Требовать расторжения в судебном порядке договора ДУ с дольщикомесли он систематически не вносит средства на оплату покупки

В обязанности застройщика входит:

 Публикация в открытых и публичных источникахпроектной декларации на возводимый объект
 Строительство многоквартирного домав сроки, указанные в договоре
 Обязательная регистрация договора ДУв органах Росреестра
 Трата полученных от дольщиков денежных средствисключительно на строительство оговоренного многоквартирного дома
 Передача объекта недвижимости в собственность дольщиковпосле ввода многоквартирного дома в эксплуатацию

Риски и подводные камни

У такого способа приобретения жилья есть свои плюсы и минусы.

Плюсы для дольщика в том, что он:

 Покупает жильё по ценениже рыночной на аналогичное жильё на первичном и вторичном рынке
 Оплачивает покупку поэтапноесли это предусмотрено договором
 В случае оформления ипотекикредит выдаётся на более выгодных условиях
 Снижение рисков двойных продажнеобходимость регистрации договора ДУ в Росреестре сводит к минимуму возможность продать объект недвижимости другому лицу
 Строительство объекта не может начаться без согласования и получения разрешения в различных инстанцияхто есть, дом не будет введён в эксплуатацию, если будут нарушения. Следовательно, сроки сдачи будут нарушены, и дольщик имеет право требовать неустойку. Расчет неустойки поможет произвести специалист
 Если договор будет расторгнут по вине одной из сторонто застройщик должен будет вернуть вложенные дольщиком средства
 Застройщик не имеет права изменить проектировкуи стоимость строящегося многоквартирного дома
 Дольщик может расторгнуть договорв одностороннем порядке по нескольким условиям

Но не стоит забывать и об отрицательных моментах такого способа покупки жилья.

Это:

 Риск заключить договорс недобросовестным застройщиком есть
 Заключая договор со строительной компаниейклиент покупает не саму квартиру, а только право требовать её у застройщика
 Вероятность того, что жильё не будет готово в срок достаточно невысокаянапример, в Москве, просрочка составляет в среднем полгода
 Застройщик не может изменить цену за 1 кв. мдаже в сторону снижения

И хотя сейчас действует одноимённый федеральный закон, мошенничество в данной области имеет место быть.

Но, закон гарантирует дольщикам возврат вложенным ими средств. Но для этого сделка должна быть совершена в законном порядке.

Форма типового договора

О договоре долевого участия в строительстве многоквартирных домов говорится в ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Здесь сказано, что он:

 Заключается только в письменной формеустной формы договора не предусмотрено
 Подлежит обязательной государственной регистрациитак как его предметом является объект недвижимости
 Вступает в законную юридическую силуне с момента подписания, а с момента регистрации
 Должен, в обязательном порядкесодержать в себе следующую информацию:

  1. Детальное описание объекта недвижимости, который был возведён с помощью инвестиций данного дольщика. Описывается не полностью многоквартирный дом, а конкретная квартира.
  2. Срок, когда застройщик обязуется передать дольщику купленное им помещение. Достаточно будет указать месяц и год.
  3. Должна быть указана цена договора. Она указывается в национальной валюте нашей страны. В валюте других стран ДДУ заключаются очень редко. Но если обе стороны согласны с таким условием, то нужно сделать примечание относительно курса данной валюты.
  4. Способ и порядок выплаты цены, указанной в договоре. Если оплата происходит в рассрочку, то к договору нужно обязательно приложить график платежей, с указанием точной суммы каждого платежа. А также даты внесения.
  5. Способ, которым застройщик обеспечивает взятые на себя перед дольщиком обязательства
 Гарантийный срок на возведённый объект недвижимостиэтот срок устанавливается самим застройщиком, исходя из разумности его определения

В ст. 4 Закона № 214-ФЗ сказано, что если в договоре не будет, хотя бы одного из этих условий, он не может быть подписан и зарегистрирован в законном порядке.

Это существенные условия заключения договора, без которых он не будет законной силы.

Содержание сделки

Согласно договору долевого участия, его сторонами являются дольщик и застройщик. У каждого из них есть свои обязательства друг перед другом.

Суть сделки заключается в том, что застройщик обязуется передать право собственности на объект недвижимости дольщику.

Сделать он это должен в срок, который указывается в данном договоре.

Такая обязанность возникает из того, что застройщик имеет право привлекать денежные средства других лиц (чаще всего физических) для строительства многоквартирного дома.

Дольщик оплачивает конкретное помещение определённой площади, исходя из цены за 1 кв. м.

После того, как застройщик получит разрешение на ввод в эксплуатацию данного многоквартирного дома, он обязан передать право собственности, на оговоренный объект, дольщику.

У дольщика также есть свои обязанности по отношению к строительной компании.

Он должен уплатить указанную в договоре ДУ сумму тем способом, который также определён ДДУ.

Если стороны нарушают взятые на себя обязательства, то каждая из них имеет право потребовать от другой стороны выплаты неустойки, в законном размере, а также расторжения договора в одностороннем порядке. Сделать это можно только через суд.

Индивидуальные условия

Существует типовая форма договора, которая установлена законом. Но закон не запрещает сторонам вносить дополнительные условия для его заключения.

Обе стороны хотят, чтобы сделка состоялась на выгодных, для обеих сторон, условиях. Поэтому в договоре ДУ появляются индивидуальные условия.

К нюансам договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, которые желательно учесть в документе, можно отнести:

 Порядок корректировки цены договора на тот случай, если изменится площадь купленного объекталучше, чтобы цена не менялась, так как площадь купленного помещения не должна меняться. Но перед тем, как подписать акт приёмки помещения у строителей, необходимо вызвать независимого специалиста, который укажет на недостатки. Если будет документами подтверждено, что площадь не та, что указана в договоре (меньшей площади), то дольщик может требовать, в судебном порядке, изменения цены договора в меньшую сторону и возврата части уплаченных средств
  Максимальное количество раз сдачи объекта государственной комиссииесли застройщик превысит это количество, то договор расторгается дольщиков в одностороннем порядке, а все вложенные средства ему возвращаются
 Колебания курсов валютэто условие актуально, если цена договора указана в иностранной валюте. Необходимо предусмотреть возможные колебания курса
  Сроки, в течение которых застройщик должен устранить недочёты в квартиревсе недочёты должны быть отражены в акте приёмке, который составляется при передаче квартиры дольщику. Если застройщик эти неполадки не устраняет, дольщик может требовать от него выплаты всех расходов по самостоятельному устранению
 Сведения о формеуправления будущим домом
  Порядок оформления данного объекта в собственностьа также сроки и стоимость процесса

Образец документа

С типовым образцом ДДУ нужно ознакомиться заранее, чтобы, разобраться со всеми нюансами.

Предоставление гарантии

Застройщик должен гарантировать своим дольщикам своевременную передачу купленной недвижимости в собственность.

В ст. 7 Закона № 214-ФЗ сказано, что гарантийный срок не должен быть меньше 5 лет.

В течение этого срока застройщик должен будет устранять:

 Любые неисправностиинженерных коммуникаций
 Другие недостаткикоторые могут быть выявлены собственником во время эксплуатации жилого помещения

Если собственник сам решает устранять обнаруженные недостатки, то застройщик должен будет возместить ему расходы в разумных пределах.

Использование материнского капитала

Материнский капитал имеет целевое назначение, и одной из целей его использования является улучшение жилищных условий семьи.

Закон не запрещает использовать эти средства для оплаты долевого участия в строительстве будущей квартиры.

Для использования этих средств в указанных целях, нужно обратиться в ПФ по месту регистрации заявителя.

Также его можно использовать для оплаты первого взноса, если квартира покупается с помощью ипотечных средств банка.

Сейчас закон обезопасил граждан, инвестирующих свои средства в строительство.

Новые положения закона практически исключают использование застройщиком «серых» схем.

domdomoff.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о