Содержание

Как регистрировать Договор долевого участия (ДДУ)?


Последнее обновление: 16.07.2018

Вопрос:

Я подписал со строительной компанией Договор долевого участия. Как его теперь зарегистрировать, что для этого нужно, и могу ли я сделать это самостоятельно?


Ответ:

Да, зарегистрировать ДДУ самостоятельно дольщик может. Но есть некоторые особенности. Поясним подробнее.

 

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) является единственным договором, который прямо предусмотрен законом для оформления инвестиционных отношений между дольщиком и Девелопером/Застройщиком. И чтобы не возникло недоразумений с правами требования на квартиру в строящемся доме, этот договор регистрируется в Росреестре. В отличие, например, от предварительного ДДУ, который тоже встречается на рынке, но никакого отношения к настоящему ДДУ не имеет (подробнее по ссылке).

 

Закон, который регулирует порядок и условия заключения Договора участия в долевом строительстве – это знаменитый в народе «закон о защите прав дольщиков» ФЗ-214 (основные его положения см. по ссылке в Глоссарии). В частности, он устанавливает, что ДДУ считается заключенным только после его государственной регистрации (п.3, ст.4, ФЗ-214).

 

Что из себя представляет сам договор ДДУ – его структура, состав, перечень условий, а также образец ДДУ – можно посмотреть в отдельной статье Глоссария по указанной ссылке. Здесь же мы расскажем только о порядке его регистрации.

 

 

Особенности государственной регистрации ДДУ в период строительства

 

Процесс государственной регистрации Договора долевого участия несколько отличается, в зависимости от того, регистрируется ли первый ДДУ конкретного строительного проекта (многоквартирного дома), или любой из последующих ДДУ этого же проекта. Отличия здесь – в составе документов, подаваемых в Росреестр.

 

Для регистрации первого договора нужно гораздо больше документов, а для регистрации каждого последующего – самый минимум. Договор с первым дольщиком тщательно разрабатывается юристами Девелопера, и после регистрации изменению не подлежит. Договоры со всеми остальными дольщиками уже штампуются по образцу первого (зарегистрированного).

Именно поэтому Застройщики редко идут на уступки дольщикам в корректировке отдельных условий ДДУ – тогда придется заново переделывать и перерегистрировать уже заключенные договоры по этому проекту.

 

Чтобы зарегистрировать первый ДДУ, Застройщику нужно предоставить в Росреестр не только сам договор и данные первого дольщика, но и ряд документов по проекту строительства и по деятельности строительной компании как юрлица (см. ниже Список-1).

Чтобы зарегистрировать любой последующий ДДУ (начиная со второго), регистратору требуются всего лишь – сам Договор участия в долевом строительстве, данные дольщика и данные о продаваемой квартире (см. ниже Список-2). Документы о проекте строительства и о компании-застройщике уже не требуются (они уже есть в базе Росреестра).

 

Оплата ДДУ (в т.ч. первый взнос по договору) по закону производится тоже только после его регистрации (п.3, ст.5, ФЗ-214). А с 2017 года дольщики могут оплачивать ДДУ через специальные счета эскроу, которые дают дополнительную финансовую защиту инвесторам строительства от возможного затягивания или замораживания стройки (подробнее – см. по ссылке).

 

 

Документы для регистрации Договора долевого участия

 

Списки необходимых документов для государственной регистрации Договора долевого участия представлены ниже – см. Список-1 и Список-2.

Для первого ДДУ Застройщик сам готовит весь пакет документов (включая данные первого дольщика), и сам обеспечивает регистрацию этого договора. А регистрация всех последующих ДДУ происходит уже по упрощенной схеме, и ее может выполнять как Застройщик (партиями, например), так и каждый дольщик по отдельности самостоятельно.

 

Документы, необходимые Застройщику для регистрации первого Договора долевого участия (Список-1):

 

  • разрешение на строительство;
  • план создаваемого дома, с указанием количества квартир в нем и их площадей;
  • проектная декларация о данном проекте строительства дома;
  • заключение контролирующих органов о соответствии Застройщика требованиям ФЗ-214;
  • и другие документы о проекте и о компании, включая сам экземпляр первого ДДУ и документы, требуемые от дольщика (т.е. включая Список-2, представленный ниже).

 

Обязательные документы, которые требуются от Застройщика для регистрации договора с первым дольщиком, указаны в п.2, ст.48, ФЗ-218.

 

Важно! Перед регистрацией каждого ДДУ (как первого, так и всех последующих), Застройщик обязан сделать отчисления в единый Компенсационный фонд долевого строительства, в размере 1,2% от цены каждого договора (п.3, ст.48, ФЗ-218). При регистрации ДДУ, Росреестр проверяет факт оплаты этого взноса. И если отчисления не было – договор не зарегистрируют.

Но есть исключение! Если дольщик вносит деньги на счет эскроу (по условиям ДДУ), то Застройщик не обязан делать отчисления в Компенсационный фонд.

 

 

Перечень документов для регистрации каждого следующего Договора долевого участия (Список-2):

 

  • Подписанный сторонами Договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями к нему, в трех экземплярах: для Застройщика, для Росреестра и для дольщика. Причем, количество экземпляров ДДУ может быть увеличено, в зависимости от количества дольщиков, указанных в договоре.
  • Заявление о государственной регистрации ДДУ от дольщика и от Застройщика.
  • Паспорта всех дольщиков по договору. А если в числе дольщиков есть дети до 14 лет, то потребуется их свидетельство о рождении.
  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на покупку квартиры в строящемся доме. Если оба супруга являются участниками одного ДДУ, тогда такое согласие не нужно.
  • Договор залога права требования – для случаев покупки квартиры на кредитные деньги (сразу регистрируется обременение прав дольщика в виде ипотеки).
  • Документ с описанием квартиры в строящемся доме с указанием его площади и расположения на поэтажном плане (идентификация объекта).

 

При этом Росреестр не вправе требовать ранее предоставленные документы по проекту строительства (п.4, ст.48, ФЗ-218). То есть от дольщика не будут требовать каких-либо дополнительных документов – о строительном проекте или о компании-застройщике.

 

Дольщик может самостоятельно проверить, сделал ли Застройщик отчисления в Компенсационный фонд на сайте самого фонда – здесь.

 

Если дольщик захочет поручить регистрацию своего договора Застройщику, то ему нужно будет оформить нотариальную доверенность на представителя компании. Если дольщик решит зарегистрировать свой договор ДДУ самостоятельно, то ему нужно придерживаться следующего порядка действий (см. ниже).

 

Росреестр. Регистрация прав и кадастровый учет – см. здесь (официальный сайт).

 

Порядок регистрации Договора долевого участия в Росреестре

 

Так как регистрация первого ДДУ – это забота Застройщика, и основной пакет документов по проекту он готовит для Росреестра сам, то здесь имеет смысл рассмотреть только случай с регистрацией последующих договоров, которые каждый дольщик может подавать в Росреестр самостоятельно.

 

Процесс регистрации Договора долевого участия (ДДУ) для дольщика можно разбить на несколько шагов, которые происходят в следующем порядке:

 

  1. Подготовка документов для регистрации ДДУ
    — Перечень документов, которые требуются от дольщика – см. выше (Список-2).
  2. Оплата госпошлины за регистрацию
    — Пошлина уплачивается каждой стороной сделки (размер госпошлины указан на сайте Росреестра здесь, в п.26 в таблице). Квитанцию об уплате госпошлины предоставлять необязательно, но желательно, чтобы не возникло накладок из-за задержки информации об оплате.
  3. Передача всех документов на регистрацию в Росреестр
    — Это можно сделать путем личного обращения в отделения Росреестра или в МФЦ «Мои документы» (в т.ч. независимо от места нахождения строящегося дома), либо почтовым отправлением с уведомлением о вручении, либо передать документы в электронном виде на сайте Росреестра (подписанные электронно-цифровой подписью).
    При личном обращении необходимо присутствие как дольщика, так и представителя Застройщика. По факту передачи документов на регистрацию, заявителю выдается расписка в получении с указанием даты, перечня документов и ФИО лица, принявшего документы.
  4. Получение документов после регистрации
    — После истечения установленного срока регистрации, документы возвращаются дольщику по предъявлении им паспорта и выданной ему расписки. Зарегистрированный Договор участия в долевом строительстве будет иметь специальную регистрационную надпись, сделанную на самом договоре (п.2, ст.28, ФЗ-218).

 

Срок регистрации ДДУ

 

Срок государственной регистрации Договора долевого участия не должен превышать 7 рабочих дней (п.1, ст.16, ФЗ-218). При этом, если документы подавались через МФЦ, то к этому сроку добавляются еще 4 дня – по два дня на доставку документов из МФЦ в Росреестр и обратно.

 

 

Как проверить зарегистрирован ли Договор долевого участия (ДДУ)?

 

Чтобы узнать, зарегистрирован ли Договор долевого участия в Росреестре или нет (особенно в случае, когда регистрацией занимался Застройщик), можно выполнить одно из следующих действий:

 

  • Запросить информацию у Застройщика: если ДДУ зарегистрирован, то проверить наличие штампа о регистрации на договоре; если процесс еще идет – то проверить расписку Росреестра о приеме этого договора на регистрацию.
  • Самостоятельно заказать Выписку из ЕГРН в бумажном виде при личном обращении в местное отделение Росреестра или МФЦ «Мои документы» (в электронном виде – в XML-файле – такая выписка пока не доступна). В этой «выписке о зарегистрированных ДДУ» будет информация обо всех дольщиках конкретного строительного проекта, зарегистрированного на конкретном земельном участке. Выписка выдается на сам участок, а зарегистрированные ДДУ показаны там в качестве обременений участка – единым списком. Ищем по номеру договора или по ФИО свой ДДУ в списке зарегистрированных.
  • Посмотреть на сайте Росреестра в режиме онлайн – здесь. В первую графу вводим кадастровый номер земельного участка (его мы найдем в нашем ДДУ). Жмем внизу кнопку «Сформировать запрос». Получаем ссылку на наш объект. Кликаем по этой ссылке. Получаем информацию по объекту (земельному участку) из базы ЕГРН. Нас интересует строка «Права и ограничения» – кликаем на нее. Открывается список всех зарегистрированных договоров ДДУ (в столбце «Ограничения»). Ищем свой номер договора в этом списке (списке обременений участка).

 

Для чего нужна эта проверка государственной регистрации ДДУ? Как минимум, для того, чтобы знать, стоит ли вносить по нему деньги (в оплату квартиры). Как максимум – убедиться, что вся процедура прошла в соответствии с законом ФЗ-214 (договор считается заключенным только с момента его регистрации), и «двойная продажа» нам не грозит.

 

Что делать дольщику, если ДДУ не зарегистрирован?

 

Если Договор долевого участия окажется не зарегистрированным (т.е. его нет в списке обременений по участку), то паниковать не стоит. Для начала смотрим в той же онлайн-справке об участке строку «Дата обновления информации». Возможно, наш ДДУ еще не успели внести в базу (сроки регистрации – см. выше).

 

Если же сроки давно вышли, а нашего договора в списке нет, то следует воздержаться от оплаты ДДУ, и задать вопрос Застройщику – почему договор до сих пор не зарегистрирован. Чаще всего, такое случается по техническим причинам – не корректно оформленные документы. Бывает и обычная халатность исполнителей – ДДУ просто теряется на пути в Росреестр.

 

 

Каждый дольщик, покупающий квартиру по Договору долевого участия, должен помнить, что после его регистрации он имеет право:

 

 

К слову, с момента оформления права собственности на построенную квартиру, дольщик становится плательщиком налога на имущество физических лиц.

А до этого, с момента подписания Передаточного акта, он получает право на налоговый вычет со своих доходов (с зарплаты, например), и может вернуть себе уплаченный ранее НДФЛ (подробнее обо всем этом – см. по ссылкам).

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости — ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

kvartira-bez-agenta.ru

Государственная регистрация договора долевого участия в строительстве в Росреестре – права, оплата госпошлины, необходимы документы



м. Автово



м. Адмиралтейская



м. Академическая



м. Площадь Александра Невского



м. Балтийская



м. Большевиков пр.



м. Василеостровская



м. Горьковская



м. Гостиный двор



м. Гражданский пр.



м. Девяткино



м. Достоевская



м. Улица Дыбенко



м. Елизаровская



м. Звездная



м. Кировский Завод



м. Комендантский пр.



м. Крестовский остров



м. Купчино



м. Ладожская



м. Ленинский пр.



м. Лесная



м. Лиговский пр.



м. Ломоносовская



м. Маяковская



м. Международная



м. Московская



м. Московские ворота



м. Нарвская



м. Новочеркасская



м. Обухово



м. Озерки



м. Парк Победы



м. Парнас



м. Петроградская



м. Пионерская



м. Площадь Восстания



м. Площадь Ленина



м. Площадь Мужества



м. Приморская



м. Пролетарская



м. Проспект Ветеранов



м. Проспект Просвещения



м. Рыбацкое



м. Старая Деревня



м. Удельная



м. Фрунзенская



м. Черная речка



м. Чернышевская



м. Электросила



м. Политехническая



м. Выборгская



м. Невский проспект



м. Чкаловская



м. Спортивная



м. Садовая



м. Сенная



м. Спасская



м. Владимирская



м. Обводный канал



м. Волковская



м. Бухарестская



м. Технологический институт



м. Пушкинская



м. Звенигородская



м. Проспект Славы



м. Дунайская



м. Шушары



м. Новокрестовская



м. Беговая



м. Театральная



м. Горный институт



м. Юго-Западная



м. Путиловская

spbhomes.ru

!!!Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве

  • Акт (решение, протокол) об избрании (назначении) руководителя

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    В случае обращения представителя юридического лица-застройщика, имеющего право действовать от имени юридического лица без доверенности.

  • Договор поручительства по обязательствам застройщика

    Требуется, если размер уставного капитала застройщика не соответствует требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ.


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Договор страхования гражданской ответственности застройщика (либо договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств)

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.


    В случае, если договор долевого участия с первым участником заключен до 20.10.2017 года (даты регистрации фонда защиты участников долевого строительства).

  • Документ, подтверждающий полномочия лица на подписание договора

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    Если договор подписан со стороны застройщика представителем по доверенности.

  • Документ, подтверждающий полномочия на подачу заявлений и иных необходимых для государственной регистрации прав документов

    Документ выдается нотариусом, скрепленный его подписью и печатью. Может быть оформлен в виде приказа, распоряжения и т.д.


    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Документ, подтверждающий факт установления опеки или попечительства

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    Если заявление участника долевого строительства подается опекуном малолетнего (до 14 лет) или недееспособного лица.

  • Закладная с приложениями, которая после регистрации выдается залогодержателю.

    Оригинал и копия, оригинал выдается залогодержателю после предоставления услуги.


    Предоставляется при наличии, если ипотека в связи с использованием кредитных средств подтверждается составлением закладной.

  • Заключение контролирующего органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ

    Заключение ОГВ субъекта РФ, осуществляющего госконтроль в области долевого строительства на территории субъекта, выданное не ранее чем за 60 дней до дня представления заявления о государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства. Предоставляется по желанию.


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Заявление о государственной регистрации ипотеки в силу закона

    Оригинал. От каждого участника ДДУ.


    Представляется залогодателем (участником долевого строительства) или залогодержателем (лицом, выдавшим кредит) при оплате объекта долевого строительства с использованием кредитных средств или средств займа.

  • Заявление об уточнении вида назначения платежа

    Оригинал заявления + копия платежного документа.


    Заполняется в случае, если государственная пошлина была оплачена не по КБК МФЦ.

  • Кредитный договор

    Оригинал и копия, оригинал возвращается после сверки с копией.


    Предоставляется в случае возникновения ипотеки в силу закона в связи с использованием кредитных средств.

  • Лицензия на право нотариальной деятельности

    Если документы подаются нотариусом либо его работником.


    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Нотариальная доверенность на представителя

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    В случае обращения представителя участника долевого строительства, действующего по доверенности.

  • Нотариально удостоверенное согласие супруга на заключение договора

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается заявителю с результатом услуги.


    Если договор долевого участия заключен в период брака, но на имя одного супруга.

  • Отчет об оценке

    Предоставляется при наличии, если была произведена оценка.


    Оригинал и копия, оригинал возвращается после предоставления услуги.

  • Письменное согласие законного представителя

    Оригинал.


    Если заявление участника долевого строительства подается несовершеннолетним от 14 до 18 лет или ограниченно дееспособным лицом

  • План создаваемого объекта недвижимого имущества

    Содержит указание местоположения объекта, количества находящихся в его составе жилых и нежилых помещений, машино-мест, планируемой площади каждого из указанных помещений и машино-мест.


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Приказ территориального органа Министерства юстиции РФ о назначении на должность нотариуса (помощника)

    Если документы подаются нотариусом либо его работником.


    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.

  • Проектная декларация


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • Разрешение на строительство

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства. Представляется по желанию.

  • Свидетельство о рождении

    Оригинал и копия. Оригинал возвращается после сверки с копией.


    В случае обращения родителя ребенка до 14 лет.

  • Списки граждан, имеющих право на приобретение жилья стандартного класса

    Требуется в случае строительства жилья экономического класса, которое построено или строится на участках единого института развития в жилищной сфере или на участках, которые переданы в безвозмездное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса. Предоставляется по желанию.


    Предоставляется застройщиком при регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства.

  • www.mfcsakha.ru

    122-ФЗ — Статья 25.1 — Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства

    1. На государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, представляются документы с описанием объекта долевого строительства, составленные застройщиком и согласованные с соответствующим участником долевого строительства, с указанием местоположения объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества и планируемой площади объекта долевого строительства.

    1.1. В случае заключения лицом, заключившим в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации договор об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения, соответствующего условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства (далее также — жилье экономического класса), с гражданином, имеющим в соответствии с законодательством Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации право на приобретение жилья экономического класса (далее — гражданин, имеющий право на приобретение жилья экономического класса), по цене и в сроки, которые определены договором об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса или договором о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, для государственной регистрации данного договора участия в долевом строительстве представляется также выписка из утвержденного органом местного самоуправления списка граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, подтверждающая включение этого гражданина в такой список. Застройщик или участник долевого строительства вправе не представлять указанную выписку. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает выписку в органе местного самоуправления, который обязан предоставить ее в срок не более чем пять дней с даты получения запроса.

    2. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в соответствии с настоящим Федеральным законом, застройщиком представляются:

    1) разрешение на строительство;

    2) проектная декларация;

    3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;

    4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» документов:

    договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

    договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства;

    5) списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на земельных участках, которые находятся в федеральной собственности и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» выполняет функции агента Российской Федерации (далее — земельные участки единого института развития в жилищной сфере), или на земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена и которыми единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, если такие земельные участки переданы в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для их комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства». Застройщик вправе не представлять указанные списки. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает указанные списки у уполномоченного органа местного самоуправления, который утвердил указанные списки в соответствии с Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства» и обязан предоставить запрашиваемые сведения в срок не более чем пять дней с даты получения такого запроса.

    Застройщик вправе не представлять разрешение на строительство. В этом случае орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает разрешение на строительство (сведения, содержащиеся в данном документе) в органе, выдавшем разрешение на строительство.

    На государственную регистрацию последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан представлять договор страхования, указанный в подпункте 4 настоящего пункта, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с таким договором страхования, в случае, если такой договор заключен в отношении каждого участника долевого строительства.

    2.1. Государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, осуществляется в течение десяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

    После государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, обязанность по представлению которых возложена на заявителя.

    2.2. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

    2.3. В течение пяти рабочих дней со дня проведения государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет об этом уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    В уведомлении должно быть указано, какой из документов, предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи, представлен застройщиком.

    3. Запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

    3.1. Помимо предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Федерального закона случаев в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве может быть отказано в следующих случаях:

    1) наличие государственной регистрации другого договора участия в долевом строительстве в отношении того же объекта долевого строительства;

    2) непредставление одного из предусмотренных подпунктом 4 пункта 2 настоящей статьи документов;

    3) заключение лицом, которому земельный участок единого института развития в жилищной сфере или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и которым единый институт развития в жилищной сфере распоряжается по поручению федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению федеральным имуществом, передан в безвозмездное срочное пользование либо аренду для строительства жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства такого жилья, или аренду для строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса, в том числе для его комплексного освоения в целях строительства в минимально требуемом объеме жилья экономического класса и иного жилищного строительства, в порядке и на условиях, которые предусмотрены Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства», договора участия в долевом строительстве жилья экономического класса с лицом, не имеющим права на заключение этого договора, либо с нарушением иных требований, предусмотренных Федеральным законом «О содействии развитию жилищного строительства»;

    4) заключение договора участия в долевом строительстве, указанного в подпункте 5 пункта 2 настоящей статьи, с лицом, не имеющим права на заключение указанного договора, или с нарушением иных предусмотренных федеральными законами требований.

    3.2. В течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве по основанию, указанному в подпункте 2 пункта 3.1 настоящей статьи, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

    4. Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке — копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора.

    5. На государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, необходимыми в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, представляется один экземпляр — подлинник договора участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации данного права возвращается правообладателю.






    Положения статьи 25.1 закона №122-ФЗ используются в следующих статьях:




    • Статья 7

      Открытость сведений о государственной регистрации прав

      3.1. Сведения, внесенные в соответствии со статьей 25.1 настоящего Федерального закона в Единый государственный реестр прав, предоставляются органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, по запросу Банка России или уполномоченного на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Открыть статью

    kodeks.systecs.ru

    Условия для иска о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве

    Пункт 6 «Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017):

    6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

    А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершении строительства жилого дома передать в собственность истца жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры.

    На момент обращения в суд, по утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.

    Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и застройщиком, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.

    Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

    В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

    Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

    По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

    В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.

    Основанием для заключения данного договора послужили инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от 15 апреля 2004 г., дополнительное соглашение от 22 октября 2008 г. о переводе прав и обязанностей общества на застройщика по инвестиционному контракту перед третьими лицами в рамках заключенных с ними договоров; договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 14 марта 2007 г. между обществом и А.

    Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

    Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

    Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

    Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм процессуального права должной правовой оценки суда не получили.

    (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91)

    logos-pravo.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о