Как проходит сделка по ипотеке? :: ДЕ-ЮРЕ

Ипотека – сделка с банком, которая очень популярна сегодня у большинства россиян, так как порой ипотека – сделка, которая единственным образом позволяет получить собственное отдельное жилье.

Тех, кто впервые сталкивается с такой сделкой, интересует вопрос, как проходит сделка по ипотеке? Интересуясь тем, как проходит сделка по ипотеке, большое внимание следует уделить изучению перечня документов, которые необходимо предоставить, так как проведение ипотечной сделки возможно только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации. К вопросу о том, как происходит сделка по ипотеке, стоит сразу сказать, что процесс оформления ипотечной сделки обычно происходит в помещении кредитной организации, которая выдает кредит.

Как происходит сделка по ипотеке?

Та как происходит сделка по ипотеке? Главным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, является кредитный договор. Но поскольку ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами будут договоры купли-продажи и ипотеки. В случае получения ипотечного кредита под залог имеющейся недвижимости на любые цели договор купли-продажи будет отсутствовать, т.к. в этом случае недвижимость не будет покупаться. При подписании договора купли-продажи и ипотеки присутствует представитель кредитной организации – банка, а также заемщик, который и подписывает эти бумаги.

Перед началом сделки или в процессе ее оформления заемщик заключает договор страхования. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Поэтому заемщики обычно страхуют предусмотренные ипотечной программой виды рисков.

После подписания основных документов по ипотечной сделке заемщику открывается текущий счет. Банк зачисляет сумму кредита на счет заемщика. После этого действия могут немного различаться, все зависит от договоренности сторон. Но результатом этих действий будет организация процесса взаиморасчетов между заемщиком (покупателем) и продавцом.

Сколько длится сделка по ипотеке?

Еще один вопрос, который волнует тех, кто собирается брать ипотеку – сколько длится сделка по ипотеке? Сама сделка, а именно заключение договоров может занять несколько часов, а вот другие процессы – дни и недели. Так, например, решение выдать вам ипотеку или нет может приниматься банком от трех дней до четырех недель, сбор документов также может занять около десяти дней, регистрация – до месяца. Если то, сколько длится сделка по ипотеке в реальных условиях вас не устраивает, и кажется слишком долгим – обратитесь к юристам и риэлторам. Они помогут значительно сократить сроки, и более грамотно подойдут к решению вопроса, а также оформлению всех документов.

Ипотека: схема сделки

Если вы решили, что ваш вариант приобретения жилья – ипотека, схема сделки примерно такова:

  1. Выбор банка
  2. Консультация по кредитованию
  3. Подготовка документов
  4. Рассмотрение банком кредитной заявки
  5. Выбор объекта недвижимости
  6. Сбор информации о потенциальном варианте недвижимости
  1. Предоставление банку подписанного предварительного договора купли-продажи квартиры, с подтверждением оплаты первоначального взноса.
  2. Передача Банку и страховой компании полного комплекта документов на квартиру.
  3. Независимая оценка подобранной квартиры. Оценщиком может быть только компания, которая аккредитована непосредственно банком.
  4. Рассмотрение банком предоставленного пакета документов на квартиру. Банк выносит свое окончательное решение. Кредит дают под конкретную, оцененную оценщиком и проверенную на юридическую чистоту квартиру. Любая квартира проходит проверку, ее  проверяют банк и страховая компания.
  5. Заключение Договоров страхования. Предоставление в Банк копии документа, подтверждающего оплату страховой премии.
  6. В случае положительного решения банк назначает день подписания кредитного договора и закладной.
  7. Открытие кредитного счета в отделении банка.  Оплата комиссии Банка за выдачу кредита.
  8. Оформление и подписание основного  договора купли-продажи квартиры (акта приема-передачи).
  9. Оплата госпошлина  за государственную регистрацию  прав на недвижимое имущество и сделок с ним
  10. Государственная регистрация договора купли продажи квартиры, Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровской области в городе Новокузнецке расположено по адресу: ул. Кирова,57, (регистрация сделки купли-продажи квартиры с привлечением ипотечного кредитования занимает 5 дней). После регистрации Вы получаете свидетельство о праве собственности на квартиру и  становитесь ее собственником. В свидетельстве о собственности в разделе «Обременения» будет записано, что квартира находится в залоге.
  11. Копия свидетельства о собственности предоставляется в банк, после чего происходит полный расчет заемщика с продавцом (перечисление суммы ипотечного кредита на счет продавца).

 

Напоминаем вам, что нет нерешаемых с юридической точки зрения проблем. Однако каждый случай индивидуален, а поэтому исчерпывающий ответ на свой вопрос вы можете получить исключительно от юриста, детально описав ему суть своей проблемы. Компания «ДЭ-юре» дает вам уникальную возможность получить бесплатную консультацию юристов и адвокатов по телефону8-800-346-55-12,  или приезжайте к нам в офис по адресу: СПб, Невский проспект 151, офис 412.

de-ure.info

Правильность сделки ипотеки

Сделка по ипотеке – это заключение договора, а так же главный этап в документальном оформлении займа на приобретение недвижимости.

В ходе данной сделки осуществляется заключения соглашения по кредиту между кредитозаемщиком и финансовым учреждением (кредитором), а также договор купли-продажи жилья, с привлечением заемных денежных средств между заемщиком и продавцом. Об этом на Банк Кредиты Ру.

как происходит сделка по ипотеке

В свою очередь, банк должен составить и оформить закладную по ипотеке. Этот документ составляется на конкретное лицо, и подтверждает право финансового учреждения на получение исполнения по данной ипотеке. Обычно, финансовые учреждения просят от кредитозаемщиков составить закладную до получения ими ипотечных денежных средств.

После того, как кредитозаемщик приобретает в личное владение объект недвижимости, а так же осуществилась регистрация сделки, залог входит во владение банка. Данная «ценная бумага» будет находиться у заимодателя до окончательного погашения ипотеки.

Важно знать, что договор купли-продажи, составляется после подписания ипотечного соглашения, после получения кредитозаемщиком заемных средств от кредитора (взятия ипотеки).

Подписание всех видов документов осуществляется в отделении банка, который предоставляет ипотеку на покупку объекта желаемой недвижимости.

Многие банки требуют от кредитозаемщика, в обязательном порядке, страховать жилье, жизнь и трудоспособность, данное страхование необходимо сделать до ипотечной сделки. Так же банк может потребовать заемщика предоставить поручителей. Этим банк себя подстраховывает от невозврата данных денежных средств в оборот банка.

С момента наступления ипотечного соглашения, в зависимости от выбранного способа погашения займа, необходимо взять в аренду   ячейку в банке (сейфовая ячейка), или открыть безотзывный аккредитив (аккредитив — это денежное обязательство, которое по заказу заемщика принимает банк). Аккредитив не подлежит аннулированию. Расплата с продавцом может осуществиться с помощью безналичного денежного перевода.  На Российском финансовом рынке стали популярны наличные и безналичные расчеты  через ячейки, так как этот способ более понятен и предпочтителен заемщику и продавцу объекта недвижимости.

сделка купли продажи по ипотеке

Далее следует – государственная регистрация соглашения о купли-продажи, где от лица покупателя выступает представитель финансового учреждения. Обычно, срок регистрации описанной сделки осуществляется за пять рабочих дней.

Так же продавцу недвижимости необходимо предоставить банку соглашение купли-продажи с пометкой государственной регистрации. Полученную сумму продавец может забрать   из банковской ячейки или снять со счета.

После погашения долга полностью, в течение трех дней банк обязан снять наложение залога с объекта недвижимости, а регистрационная отделение выдаст   свидетельство о собственности заемщика без ограничения права на нее.

Для большей уверенности и правильности оформления сделки по ипотеки, прочтите еще статьи на нашем сайте.

ДОПОЛНИТЕЛЬНО СТАТЬИ

ИПОТЕЧНАЯ ССУДА В ВАШЕМ ГОРОДЕ

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ПО ССУДЕ

НАКОПИТЕЛЬНАЯ ИПОТЕКА

ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ НА КВАРТИРУ

Автор: Банк Кредиты Ру. Добавлено — 30 Июн, 2014

bankcrediti.ru

Ипотечная сделка. Этапы ипотечной сделки, регистрация сделки

 

Содержание статьи подробное:

Ипотечная сделка

Это фрагмент книги «Ипотечная сделка. Залог приобретаемой недвижимости» из серии Сделка от А до Я.

Автор: Слободчикова Ольга. Практикующий специалист рынка недвижимости.

Глава 1. Особенности ипотечных сделок

  • Ипотечными сделками, на сленге игроков рынка недвижимости и банковских специалистов, называются сделки покупки недвижимости за счет кредитных средств, обязательным условием которых является залог  недвижимости под обеспечение возвратности кредита.

Ипотечные кредиты банки выдают  под залог как покупаемой недвижимости, так и имеющейся у заемщика на праве собственности.

В этом пособии мы подробно разберем все этапы ипотечной сделки, в которой кредитные средства выдаются под залог приобретаемой недвижимости

  • Для банка исключительно важным  обстоятельство является возможность в 100% случаев  возместить свои потери, связанные с невозвратом кредита, за счет реализации залоговой недвижимости.

Поэтому банк проводит специальную оценку предмета залога, причем не только ликвидационную стоимость, но и другие факторы возможной продажи недвижимости и обстоятельств  препятствующих этому.

 

Кроме того условия выдачи кредита диктует банк и эти условия заемщику необходимо учитывать при планировании сделки.

 

Часто банки  имеют мало аккредитованных оценщиков и страховщиков или настоятельно рекомендуют только «своих», у которых тоже особые требования к заемщику.

 

Ошибка только в одном звене сделки  ведет к ее срыву  на финальных этапах и большим потерям у участников купли-продажи.

Впрочем,  банк это мало волнует!

И хотя  менеджер по ипотечному кредитованию кровно заинтересован в выдаче кредита, далеко не всегда он  подскажет, как избежать ошибок в сделке, у него очень узкий сегмент обязанностей и знаний.

Как всегда, спасение утопающих – это дело рук самих  утопающих.

Чтобы избежать ошибок сначала составим план сделки, а потом подробно разберем все этапы.

 

 

Глава 2  Пошаговый план сделки

Исходной точкой для начала просмотра квартир для покупки является получение из банка уведомления  о предоставлении кредита.

Без этого документа  риелтор высокой квалификации и попу от стула не оторвет.

Ведь глупо начинать просмотр вариантов для клиента, не зная условий сделки.

— Ну как же так, мне клиент все рассказал, и сколько денег ему дают и под какой процент.

Для риелтора-дилетанта этих данных вполне достаточно.

Но я хочу иметь дело с профессионалами.

Итак, на каждом шаге оцениваем риски в сделке и ищем «подводные камни».

Ведь риелтор должен провести сделку «как по маслу», то есть на пять с плюсом. Иначе риелтор не нужен. Допустить ошибки участники сделки и без вас могут, к тому же бесплатно.

 

Итак, план. Пошаговый.

 

 Ипотечная сделка. Шаг 1.

Получение из банка уведомления о предоставлении кредита с  условиями выдачи заемных средств.

Важно понимать:

  • Размер кредитных средств
  • Размер собственных средств, в качестве первоначального взноса. Как правило, это процент от цены недвижимости. Например, не менее 20%.  НО у некоторых банков это процент считается от рыночной стоимости, определенной независимой оценкой. Если этот момент пропустить, у Покупателей может не оказаться нужной суммы, для первоначального взноса..
  • Наличие созаемщиков и поручителей тоже важно учесть, порой они не понимая важности мероприятия, планируют отпуск или длительную командировку или смену места работы.
  • Оформление страхования: жизни и здоровья заемщика и созаемщика, страхование предмета залога, страхование титула собственника. Расходы на страхование могут быть весьма значительными, поэтому их необходимо оценить на первом шаге. К тому же страхование жизни требуется перед подписанием кредитного договора, для снижения процентной ставки.
  • Обязательное оформление между супругами брачного договора, если один из них не является созаемщиком

 

В уведомлении о предоставлении кредита, как правило, нет информации об условиях выдачи денежных средств. А это исключительно важная информация.

Ниже мы вернемся к этому вопросу.

 


Ипотечная сделка.
Шаг 2. Подбор вариантов для просмотра с учетом ипотечной сделки.
  • Ведь далеко не все Продавцы идут на сделку за счет кредитных средств и этому есть несколько обстоятельств:

 

Малая толика  банков выдает кредитные средства  по расписке Росреестра или МФЦ о приеме документов на регистрацию права собственности, а  это значит,  сначала объект недвижимости уходит в залог банку, и только через несколько дней при благоприятном стечении обстоятельств, с Продавцом рассчитаются за квартиру.

 

То есть, наступает момент, когда у Продавца уже нет права собственности, но и нет расчета, а может и не быть вовсе.

Вот в декабре 2014 года банки отказались выдавать кредитные средства по свершившимся сделкам в связи с резким увеличением  ставки рефинансирования.

Поэтому часть Продавцов откажет в продаже по этим соображениям.

  • Еще большая часть Продавцов, уходя от выплаты налога с дохода физических лиц (НДФЛ), попросят занижения цены в договоре, что невозможно или очень трудно в ипотечной сделке.

Ведь банк требует независимую оценку профессионального оценщика.

Хотя, если стоимость выбранной квартиры ниже рыночной, с независимым оценщиком можно договориться о некотором, разумном завышении оценки.

Договариваясь с продавцом о просмотре объекта, сразу скажите, что у вас ипотечная сделка и обязательно назовите банк-кредитор.

  • На момент встречи с Продавцом за столом переговоров имейте на руках список документов, требующихся для банка, и информацию об условиях выдачи кредитных средств.

 

Это позволит вам оценить сроки подготовки к сделке.

Как проходит ипотечная сделка

 

Всегда рада разъяснить. Автор

Разъяснение других сложных моментов

exspertrieltor.ru

Ипотечный кредит — 3. Подготовка и проведение ипотечной сделки.

В прошлых выпусках рассылки  — «Ипотечный кредит. Курс молодого бойца» и «Ипотечный кредит -2. Поиск квартиры и аванс»- было рассказано об особенностях поиска квартиры, которую вы планируете покупать с помощью ипотечного кредита, об особенностях соглашения, подписываемого при внесении аванса /задатка.

 


Итак, квартиру нашли, аванс внесли, надо готовиться к сделке купли-продажи и покупать. 

1.      ПОДГОТОВКА ДОКУМЕНТОВ Помимо того, что для получения ипотечного кредита на покупку данной квартиры, надо получить  свежие справки из БТИ (список документов уточняйте в банке в зависимости от того, где именно находится приобретаемая недвижимость), покупателю надо еще обратиться в оценочную компанию для получения отчета об оценке  выбранной квартиры. Не надейтесь, что вы сможете выбрать любую независимую компанию, входящую в СРО-саморегулирующуюся организацию оценщиков. Список «достойных» компаний у каждого банка свой, причем некоторые крупные банки, например, ВТБ24, признают только «своих» оценщиков  ( конкретно в этом банке заказывает оценку ваш  кредитный инспектор, поэтому при получении кредита надо к «расчетному времени» выхода на сделку добавлять 2-3 дня на выезд оценщика). Какие здесь могут быть «грабли»? Не всегда оценщики оценивают квартиру корректно. Об одном таком случае я писал в выпуске рассылки. И если цена оценщика будет ниже той, за которую вы реально приобретаете объект, готовьтесь искать «разницу» не в стенах банка. Самая большая проблема может возникнуть вот в каком случае. Вы нашли подходящий вам по всем статьям объект, но в квартире была произведена неузаконенная перепланировка, и купить эту квартиру ОЧЕНЬ ХОЧЕТСЯ (самое худшее- когда планировка провеедена такая, что ее и узаконить невозможно). А брать на себя обязательство по приведению состояния жилья в соответствии с законом- не хочется В этом случае некоторые «особо одаренные» личности «договариваются» с сотрудником оценочной компании о том, чтобы предоставить фото в отчете квартиры этажом выше или ниже. Сотрудник –оценщик, как правило, молодой человек с зарплатой чуть выше, чем у курьера. Сегодня он работает в компании, а завтра-нет. Лицензии у компаний-оценщиков нет, терять им особо нечего в случае, если обман покупателем  банка будет обнаружен. Вы чувствуете? Кто будет «договариваться» не важно- вы,  хозяин квартиры или его риелтор, но проблемы возникнут у вас!  Что вы «получите» в этом случае? По  условиям кредитного договора, без подписания которого не будет кредита, вы обязаны будете выплатить оставшуюся сумму долга на этот момент. А то, что перепланировка «была на момент продажи»- в банке никого не заинтересует и оправданием служить не будет. Плюс гарантированное попадание  вашего имени в «черный» список личностей, которым кредиты банками выдаваться не будут. Может, лучше еще поискать варианты других квартир?

 Еще один источник возможной головной боли. В последнее время в Москве сложилась ситуация, при которой ускорить получение выписки о правах на жилье из Департамента жилищной политики, невозможно практически ни за какие деньги. (предлагаемая стоимость услуг «помощников» сопоставима с комиссией риелторов). Указанная справка требуется для квартир, правоустанавливающие документы на которые датируются до 1997 года, она  делается законным путем любому заявителю в течение 20 дней, и раньше этого времени сдать пакет документов  на приобретаемую в кредит квартиру в юридический отдел банка будет проблематично (брать у вас документы или нет под обещание принести указанную бумагу на сделку будет решаться юристами банка  в индивидуальном порядке). После того, как полный комплект документов, включающий оценочный отчет, ксерокопии документов на квартиру, справки  из диспансеров (ПНД-НД), будет сдан на проверку юристам, вам предстоит общение со страховой компанией. По своему опыту знаю, большинство покупателей относятся к страхованию как к неизбежному злу, не сильно заботясь о том, чтобы подобрать надежную компанию, вычитать внимательно договор. Выбора у вас большого не будет, есть список из 4-5 компаний, в разных банках разный, причем «свою» компанию банк будет «продавливать» с особым усердием. Так, предлагаются разные условия по срокам выхода на сделку- с «чужими» надо будет еще дополнительно потратить 3-4 дня. Какую страховую компанию выбирать- решать вам, но совет будет один. Читайте договора до сделки! Поверьте, сделка покупки квартиры в ипотеку- большой стресс, длится она будет почти целый день, и наивно надеяться, что вы сможете хотя бы понять, что будет написано 3 или 4 кеглем в договоре страхования (страхование сделки- это, вообще-то, тема  не для одного выпуска рассылки).

2.      ПРОВЕДЕНИЕ  СДЕЛКИ Документы собраны, одобрение юристов на выдачу кредита для приобретения подобранного вами жилья получено. Кредитный инспектор назначил вам день сделки. Как мы говорили, сделка будет проводиться в стенах банка, выдавшего ипотечный кредит. Во всяком случае, кредитные деньги будут заложены в ячейку именно в этом банке (использование для расчетов в некоторых банках безотзывного аккредитива можно отнести скорее к экзотике). Помимо этого, некоторые банки достаточно категорично требуют, чтобы регистрацию договоров купли-продажи недвижимости проводили «карманные» юристы, которых банк знает. Рекомендация- рассчитайте количество денег, которые вам будут необходимы на сделке. Собственные средства, все платежи и  комиссии банку за выдачу кредита, деньги на страховку, оплата договора аренды банковской ячейки, оплата регистраторам- «специально обученным людям», которые будут заниматься регистрацией договора купли-продажи. Немаловажный вопрос- каким образом вы покажете банку внесение собственных средств. Варианты могут быть следующие. А. Внесение «своих» денег в кассу банка. В  случае, если вы внесли аванс, этот факт должен быть подтвержден документально в виде расписки (это если вам повезло и аванс вы внесли продавцу квартиры). Б. Предоставление расписки (расписок) от продавца недвижимости в получении части денег за квартиру. А вот если аванс  был внесен в агентство недвижимости, получить оформленные правильно  документы от юридического лица на внесение наличных денег практически нереально (надеюсь, у вас нет иллюзий по поводу того, что ваш аванс в кассу фирмы не поступит?). А если еще сумму порядка 2-5% от стоимости квартиры, которые агентство получает за продажу, надо довнести либо под гарантийное письмо (помните выпуск рассылки про «гарантийки»?) или в отдельную ячейку? Практически для вас будет необходимо изыскать эти деньги в дополнение к тем средствам, которые составляют ваш личный вклад в оплату квартиры. Понятно, что на сделке вы их заберете обратно, но для того, чтобы забрать деньги из кассы, их туда надо сначала положить… Перед тем, как проводить сделку, надо выяснить, проводятся в выбранном банке только ипотечные сделки (так называемые «ипотечные центры»), или же депозитные ячейки «открыты для народа». Почему это важно? Во-первых, продавцу может понадобиться просто для временного хранения денег арендовать свою личную ячейку после проведения сделки. Во-вторых, если вдруг по каким-то причинам вам придется разорвать альтернативу, банк может отказаться проводить сделку по покупке альтернативной квартиры вашим продавцом в своих стенах. В-третьих, если вы решите заложить комиссию агентства в отдельную ячейку, вам тоже может быть отказано- агентство не является стороной ни по вашему договору (в качестве продавца или покупателя не фигурирует в договоре купли-продажи), ни по альтернативе СЛУЧАЙ ИЗ ПРАКТИКИ. Сделка не предвещала каких-либо сложностей: продажа квартиры с покупкой альтернативы — равноценной квартиры- в другом районе.  Ипотеку получали в одном из самых крупных банков страны. Перед сделкой риелтор продавца узнал о стоимости аренды сейфа, проверки денег и условиях закладки денег- узнал по телефону, который был размещен на сайте банка. Но вот дальше вышла осечка- по ряду причин назначенное время не устраивало продавцов подменной квартиры, а срок одобрения заемщика подходил к концу. Было принято решение «разорвать» альтернативу- сначала сделать куплю-продажу квартиры по ипотеке, а потом- купить подменную квартиру. Вот только провести вторую сделку в этом банке не удалось: «У нас проводятся только ипотечные сделки!, — с удивлением сказали сотрудники банка. –У нас же ИПОТЕЧНЫЙ ЦЕНТР!» Логика проста- пусть хоть десять сделок делаются, прицепившись к ипотечной сделке, это будет квалифицироваться как «одна ипотечная сделка». Если же цепочка из двух квартир регистрируется не одновременно- это уже не ипотечные сделки! Все попытки объяснить, что данная сделка является «кусочком» ипотечной покупки, которую проводили неделю назад, потерпели фиаско. Не помог даже тот факт, что покупатель ипотечной квартиры был сотрудником этого банка. В результате пришлось нанимать охрану и перевозить деньги в другой банк.

3.      СДЕЛКА. Я уже писал о том, что все документы должны быть подготовлены и вычитаны заранее. Почему? На сделке надо будет проверить и подписать большое количество документов. Кредитный договор, закладная Договор аренды банковского сейфа Договор страхования Договор купли-продажи недвижимости. На работу с каждым документом, по-хорошему, требуется от 1 до 2 часов в спокойной обстановке. Но спокойной обстановки в день сделки не будет. Выглядеть это будет так. Вам постоянно будут предлагаться всевозможные документы на подпись, речь о том, чтобы вдумчиво прочитать просто не идет. Только вы опустили голову, чтобы вникнуть в содержание очередного абзаца- новая бумага, потом приезжает сотрудник страховой компании, и вам надо срочно читать и подписывать договор страхования, вы пытаетесь понять, от чего же вас страхуют- а мобильный разрывается от звонков, прибыли продавцы вашей квартиры, их риелторы, продавцы альтернативы. В переговорной, где теперь сидят 3-4-5 человек, тишины не будет. Добавьте сюда крутой замес эмоций, интересов, амбиций собравшихся людей… Кредитный инспектор попросит вас прийти на полчаса раньше времени, когда планируется проводить куплю-продажу. Эти «грабли» подсовывают покупателям из раза в раз… За полчаса вы не успеете даже проверить свои паспортные данные в кредитном договоре. Поэтому приходить надо за полтора-два часа  до назначенного времени сделки. Все перечисленные документы должны быть изучены, составлены и тщательно вычитаны вами накануне, чтобы ваша задача была бы только еще раз проверить паспортные данные и сравнить текст с тем, что вы уже изучили. Особенно внимательно проверяйте кредитный договор. Распространенная ошибка- дата и номер договора остались из шаблона – договора для предыдущей сделки. Страховка- представитель страховой компании приезжает, как правило, на сделку, добавляя суматохи в процесс. Без договора страхования кредит вам не выдадут- поэтому планируйте время заранее. После того, как подписан кредитный договор, заключен договор страхования, можно переходить непосредственно к самому главному- закладке денег в индивидуальную ячейку. Этот процесс подробно освещался в рассылке, поэтому описывать поэтапно его сейчас не буду.  Надо только помнить, что при ипотечной сделке существуют свои тонкости в расчетах через банковский сейф. Речь идет о довольно специфичных условиях доступа продавца к деньгам после сделки, которые существенно могут отличаться от того, что принято при сделках с «живыми» деньгами. Вспоминаем, главное – подготовка к сделке заранее. Заранее- значит еще на этапе получения одобрения банка вас как заемщика. Как уже говорилось, очень рекомендуется получить у кредитного инспектора в банке образец договора купли-продажи и образец договора аренды банковской ячейки, которая будет использоваться для расчетов. И не просто получить, а внимательно изучить и быть готовым ответить на возможные вопросы продавца или его риелторов. Самое пристальное внимание — условиями доступа. В каждом банке свои правила- где-то необходимо предъявить заверенную у нотариуса копию свидетельства на покупаемую вами квартиру, где-то будет достаточно договора купли-продажи с отметкой об ипотеке. Хуже не придумаешь ситуацию, когда при закладке начинаются дебаты о доступе в ячейку после сделки. Но поставьте себя на место продавца свободной квартиры, которую покупает «ваш» продавец как альтернативу. Человек почитал статьи в интернете, послушал рассказы «бывалых», а тут на сделке в качестве нагрузки ему предлагают предъявить еще договор купли –продажи на квартиру (или что хуже- свидетельство о праве собственности на нового владельца), в котором он не фигурирует ни как покупатель, ни как продавец. Понятно, что его шансы на получение денег- ипотечных денег- равны нулю без вашего участия. Подписание договора купли-продажи (во многих банках оно происходит еще на стадии подписания кредитного договора) не отличается от того, что происходит при обычной сделке. Особенно внимательным надо быть при сборе пакета документов, которые потребуются в регистрационную палату- в обязательном порядке к стандартному пакету надо добавить кредитный договор, закладную, отчет об оценке.

4.      ПОТОМ. Регистрация прошла успешно. Вы получили свидетельство о собственности ( с обременением в виде ипотеки), зарегистрированный договор купли-продажи. Что надо не забыть, поддавшись эйфории обладателя жилья? Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена закладная (ценная бумага, регистрируется одновременно с договором купли-продажи). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из ЕГРП, в которой отражен тот факт, что вы стали собственником, а банк- держателем закладной (если это прописано в кредитном договоре). Надо проследить, чтобы в банк была предоставлена выписка из домовой книги, подтверждающая, что предыдущие хозяева сняты с регистрационного учета по данному адресу. Имейте в виду, что в Москве регистрация по новому месту жительства происходит в течение 7-15 дней, а снимут людей с учета только тогда, когда по почте в паспортный стол придет корешок формы, подтверждающей факт регистрации по новому месту жительства. Особо интересные варианты возможны, когда люди уезжают из столицы —  корешок в этом случае может путешествовать очень долго. Вопрос о сдаче купленного жилья в аренду. Согласно кредитного договора, есть некий ограниченный  список лиц, которые будут проживать в приобретаемой квартире. Сдача квартиры в аренду, согласно положениям договора, должна производиться строго с разрешения банка. Санкции за сдачу в аренду без согласования с банком- вплоть до расторжения кредитного договора и выплаты всей оставшейся суммы задолженности. Рисковать или нет- решать вам. Вопрос о страховании. Страховка, которую вы оплатили, будет действовать в течение года. Есть банки, которые не будут требовать от вас возобновления договора в следующем году.. То есть решение о том, будете ли вы страховать свою жизнь, риск уничтожения жилища, риск потери права собственности – принимать вам. А есть банки, которые вам напоминать о страховке не будут, но в случае ее отсутствия или просрочки с ежегодным страховым платежом вас оштрафуют. Ремонт и перепланировка. Так хочется приспособить планировку квартиры для себя и своей семьи, чуть подвинуть стену в ванной, или заменить убогий стенной шкаф в коридоре. Все изменения планировки должны быть в обязательном порядке узаконены и согласованы с банком! Да, такого порядка, что сотрудник банка проверяет ВСЕ ипотечные  квартиры- не существует. Пока не существует. Но выборочные проверки проводятся, и гарантии, что это «счастье» не станет вашим- нет. А дальше- после полного расчета — вам предстоит снимать обременение с квартиры, но это уже тема для отдельной статьи.

Удачных вам покупок и хороших специалистов в помощь!









re77.ru

Как происходит ипотечная сделка? | Ипотека

Алина

Как происходит ипотечная сделка?

Ира Иванова

лучший ответ
О неудобстве ипотечных сделок ходят легенды, но так ли это на самом деле? С точки зрения риелторов, для продавца процесс реализации квартиры ипотечному покупателю почти ничем не отличается от обычной купли-продажи.

Главное — в отношениях «продавец-риелтор-покупатель» появляется еще страховая компания, которая более тщательно проверяет титул и ипотечный банк. Но различия в схемах расчетов отсутствуют: например, получение наличных через банковскую ячейку уже давно применяется на рынке.

Кроме того, обязательно производится независимая оценка квартиры. «Необходимо, чтобы оценочная компания, аккредитованная при банке, дала свое заключение о стоимости квартиры на сегодняшний день, — рассказывает начальник отдела ипотечных сделок „Фосборн хоум» Наталья Россошанская. — Основываясь на этом заключении, банк определяет конечную сумму кредита. Продавца это никак не ущемляет — естественно, все затраты несет покупатель».

Проверка страхователем титула тоже на продавце не сказывается. Как правило, оценку и страховку делают одновременно. Разумеется, если собственники недееспособны, то квартира скорее всего не будет одобрена для ипотеки, но такое препятствие усложняет любую продажу. Само страхование продавца уже не касается. Сначала заключается договор предварительной продажи. В нем оговариваются цена и внесение задатка, срок, на который фиксируется цена, предварительное намерение продавца продать жилье именно этому покупателю в течение определенного времени. Окончательно сделка заверяется в банке.

По словам директора центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елены Пановой, встречаются ситуации, когда заемщик берет кредит в московском банке, а квартира продается в Московской области. Не все продавцы соглашаются ехать в столицу для подписания договора и закладки денег в банковскую ячейку. Впрочем, по мере расширения филиальной сети банков такое случается все реже.
Продолжение здесь

Наталья

Все очень доступно понятно’спасибо!

Похожие обсуждения

ipoteka-news.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о