Содержание

Как оформляется ипотека на нежилое помещение?

Приобрести в ипотеку можно не только жилое помещение. Многие банки предоставляют своим клиентам возможность взять кредит на покупку объектов коммерческой недвижимости. Это может быть как помещение, так и отдельно стоящее здание.

В последнем случае обременение накладывается не только на само сооружение, но и на земельный участок, на котором оно расположено, либо на право аренды его владельца.

Законодательная база:

Ипотека на нежилое помещение получила повсеместное распространение после принятия в 2009 году поправок к закону об ипотеке. До этого закон регламентировал в основном залог жилых объектов.

Сделки с коммерческой недвижимостью проходили по соглашению банка и клиента, и правила их прохождения устанавливались только договором залога.

Новая редакция закона регламентировала процесс оформления сделки, момент регистрации собственности на приобретаемый объект, нормы взыскания задолженности в случае невозврата кредита заемщиком.

Таким образом, риски банков существенно снизились, что привело к увеличению предложений кредитов на нежилые объекты.

С принятием закона представители малого и среднего бизнеса (подробнее тут) могут пользоваться всеми преимуществами и льготами ипотечного кредитования.

Несколько слов об оформлении:

Основная сложность оформления коммерческой недвижимости в кредит заключается в том, что объект недвижимости после сделки должен будет принадлежать не организации, а физическому лицу. То есть, и заемщиком будет выступать не Ваша компания, а именно Вы как ее учредитель. И подтверждать Вам придется именно свои доходы, а не доходы Вашей фирмы.

Это может вызвать затруднения при покупке в кредит именно коммерческой недвижимости – офиса, склада, производственных помещений. Если Вы хотите приобрести нежилое помещение в ипотеку для частных нужд – баню, гараж, дачный дом – подтверждение доходов не станет для Вас проблемой.

Особенности залога зданий и сооружений:

Если объектом будущего залога является здание, стоящее на арендованном участке, необходимо согласие собственника участка на передачу его прав аренды в ипотеку.

Ипотека здания возможна только с одновременным залогом участка, на котором оно расположено. Залог здания и участка производится по общему ипотечному договору. Если участок не оформлен должным образом в собственность, взять здание, стоящее на нем, в ипотеку будет невозможно.

infapronet.ru

Ипотека нежилого помещения в силу закона — Советник

Регистрация ипотеки в силу закона по договору купли-продажи недвижимости.

4. Ипотека в силу закона (п. 5 ст. 488 ГК РФ).
Если в договоре купли-продажи объекта недвижимости указано, что Покупатель производит оплату после перехода права собственности на недвижимость к Покупателю, то согласно п. 2 ст. 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.

Если стороны договора купли продажи объекта недвижимости не заинтересованы в регистрации ипотеки в силу закона, в договоре купли продажи здания или договоре купли продажи помещения можно прописать, например, так «Стороны договорились, что в отношении Помещения залог в силу закона, согласно п. 5 ст. 488 Гражданского Кодекса Российской Федерации, не возникает».

5. Обременения объектов недвижимости. Если объект недвижимости обременен правами третьих лиц (аренда, ипотека, сервитуты и др.), то все обременения нужно обязательно указать в договоре купли-продажи недвижимости. Уведомление, направленное Покупателю с перечнем обременений (как можно сделать в случае ипотеки объекта недвижимости – ст. 12 Закона об ипотеке) здесь не подойдет (законодатель не предусмотрел такой возможности в отношении договора купли-продажи).

Прописать в Договоре это можно, например, так: «Указанное в п. 1.1. Договора купли продажи недвижимости здание имеет следующие обременения:
— Аренда, номер регистрации №77-77-02/002/2010-117 от 01 апреля 2010 г., срок: с 05.03.2009 до 11.05.2016, арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Квартал плюс».
— Ипотека, номер регистрации №77-77-02/002/2010-096 от 01 февраля 20010 г., срок исполнения основного обязательства, обеспеченного ипотекой – до 01.05.2019, залогодержатель: АКБ «КРЕДИТНЫЙ» (ОАО).»

Если арендаторов много и покупатель заведомо согласен купить объект с любыми обременениями, то в договоре купли-продажи недвижимости можно прописать, например, так: «Покупатель выражает свое согласие принять Здание, обремененное любыми правами третьих лиц, при условии наличия каких-либо обременений (включая ипотеку, аренду, сервитуты и др.).»

Указывать обременения нужно в силу cт. 460 ГК РФ, согласно которой товар (объект недвижимости) Продавец обязан передать Покупателю свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять недвижимость с обременениями.

6. Порядок подачи сторонами договора документов в регистрирующий орган. Порядок уплаты государственной пошлины.

Подать заявления в регистрирующий орган должны обе стороны.
Обязанность по государственной регистрации перехода права собственности на имя покупателя можно возложить на любую из сторон договора.
В этом случае одна из сторон вместе с комплектом необходимых для регистрации документов предоставляет другой стороне нотариально удостоверенную доверенность с полномочиями по регистрации права собственности (перехода права собственности).

Если обязанность подать документы на регистрацию будет возложена на Продавца в договоре можно прописать, например, так: «Обязанность по совершению действий, направленных на регистрацию перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лежит на Продавце.
Покупатель обязан предоставить Продавцу в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента подписания настоящего Договора комплект документов, необходимый для государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области перехода прав собственности на нежилое помещение».
Если на момент подписания договора купли-продажи не известно, какая сторона договора будет подавать документы в регистрирующий орган, можно прописать, например, так: «Стороны совместно осуществляют действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Нежилое помещение на имя Покупателя в Управлении Росреестра по Московской области.
Стороны обязуются подать необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение на имя Покупателя не позднее 10 (Десяти) рабочих дней с момента подписания настоящего договора.
В случае уклонения одной из сторон договора от государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, виновная сторона возмещает другой стороне убытки, вызванные задержкой государственной регистрации перехода прав собственности на нежилое помещение.».

7. Ответственность сторон.
Если по результатам проведенного Дью Дилижанс объекта недвижимости (подробнее здесь) Покупатель полагает, что существует риск признания сделки недействительной, можно прописать в договоре купли продажи здания, например, так: «Если Покупатель в течение 5 (лет) с даты государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение от Продавца к Покупателю лишится возможности осуществлять свое право собственности на нежилое помещение на основании судебного решения по основаниям, которые возникли до подписания настоящего договора, Продавец обязан возместить убытки Покупателя, связанные с приобретением нежилого помещения в течение 20 (Двадцати) дней с момента его уведомления, если не предоставит документального подтверждения, что Покупатель знал о наличии оснований повлекших признание права собственности Покупателя недействительным.».

8. Цена договора. Цена договора купли продажи объекта недвижимости может быть указана в любой валюте, с указанием, что оплата осуществляется в рублях по курсу, например, ЦБ РФ на какую-либо дату согласно какого-либо графика оплаты.

К примеру, можно прописать так: «По соглашению сторон цена нежилого помещения составляет 3 000 000,00 (Три миллиона долларов CШA), в том числе НДС 18% в размере 457 627,12 (Четыреста пятьдесят семь тысяч шестьсот двадцать семь долларов двенадцать центов США), которая подлежит оплате согласно следующего графика:
— 200 000,00 (Двести тысяч долларов CШA) – не позднее «15» марта 2012 года;
— 800 000,00 (Восемьсот тысяч долларов США) – в течение 10 (Десяти) рабочих дней после государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю.

Оплата производится в рублях по официальному курсу Банка России на день списания денежных средств с расчетного счета Покупателя».

9. Уступка по договору. Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, право требования денежных средств по договору купли-продажи объекта недвижимости может быть передано продавцом другому лицу без согласия покупателя, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предусмотреть иное, к примеру, полный запрет на передачу любых прав и обязанностей по договору можно прописав в договоре купли-продажи объекта недвижимости следующее: «Ни одна из Сторон не в праве передавать, продавать, переуступать или отчуждать каким бы то ни было иным образом, формально или фактически свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам или иным образом обременять свои права и обязанности по настоящему Договору или в связи с его исполнением без предварительного письменного согласия на то другой стороны, оформленного в виде дополнительного соглашения к настоящему Договору.
Только подписание дополнительного соглашения является надлежащим уведомлением другой Стороны о произошедшей замене Стороны в денежном обязательстве по настоящему Договору.
Любое такое обременение или передача прав и обязанностей, совершенные без письменного предварительного согласия второй Стороны и оформления соответствующего дополнительного соглашения к настоящему договору, являются ничтожными.
За нарушение данного условия Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты штрафа в размере уступленного права денежного требования.»

Начало статьи здесь, продолжение здесь.

ВНИМАНИЕ! О юридических тонкостях взыскания неустойки по договору долевого участия можно прочитать в статье взыскание неустойки по ДДУ.

В статье в том числе указано, как бесплатно получить наш проект искового заявления, образец претензии и файл в Excel для расчета неустойки.

Примечание: Если регистрация ипотеки в силу закона сторонами согласована, в договоре это можно никак не прописывать – императивная норма ГК РФ будет действовать по умолчанию.

Примечание: с 07.03.2012 вступили в действие изменения в порядок регистрации ипотеки, в т.ч. ипотеки в силу закона, согласно которым залогодатель и залогодержатель должны подать отдельные заявления о регистрации ипотеки в силу закона, раньше такие заявления не требовались.
Подать заявление о государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, теперь может еще и нотариус, удостоверивший договор.
Ипотека земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений регистрируется в течение пятнадцати рабочих дней, причем, если ипотека возникает в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, срок сокращается до пяти рабочих дней.

Примечание: Обременения нужно указывать строго по выписке из ЕГРП. Данные указанные в выписке из ЕГРП могут отличаться от данных, указанных в договоре, являющегося основанием обременения.

Примечание: Краткосрочные договоры аренды необходимо также отражать в договоре купли-продажи.

Примечание: Регистрирующий орган можно в договоре поименовать и без указания его официального названия, например, так «орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Расходы по государственной регистрации перехода права собственности всегда несет Покупатель, в договоре это можно прописать, например, так: «Расходы по государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение несет Покупатель.»
Данная обязанность следует из требований Налогового Кодекса, а именно ст. 333.17, согласно которой организации или физические лица признаются плательщиками в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий.

Как взять ипотеку на нежилое помещение

При ведении собственного бизнеса может встать вопрос, как взять ипотеку на нежилое помещение.

Все больше банков реализуют программы коммерческого ипотечного кредитования, рассчитанные как на компании, так и на частных предпринимателей.
Банки, чтобы поддержать коммерсантов, предлагают им разнообразные кредитные продукты удовлетворения их предпринимательских нужд.

Если ранее для покупки офисного помещения приходилось оформлять потребительские займы с повышенными ставками и существенно ограниченным максимальным порогом суммы, то с 2009 г. появилась возможность получить ипотеку на покупку любого нежилого помещения.

Многих бизнесменов стало интересовать, как взять ипотеку на нежилое помещение. С какими условиями банки предоставляют средства?

Законодательная база

Вопросы ипотеки помещений предпринимательского назначения урегулированы законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ.

Важно понимать, что закон не рассматривает процедуру оформления самого кредита на приобретение недвижимости, затрагивает только общие моменты в части заложенного имущества.

Акт создан для регулирования отношений залога недвижимости.

Какие требования предъявлять заемщикам, формы анкет, заявок, списки документов и другие условия банки вправе устанавливать самостоятельно.

Особенности кредитования

Высокая стоимость коммерческой недвижимости оказала влияние на сами отношения по кредитованию такой ипотеки.

Особенности кредитования нежилой недвижимости по сравнению с жилищной ипотекой следующие:

На особый характер кредитования оказал влияние и объект залога – помещение для предпринимательства.

Ведь такие объекты реже реализовываются из-за своего целевого назначения, в отличии от жилого комплекса.

Условия выдачи

Законодательно не ограничена возможность банков предъявлять условия претендентам.

Потому необходимо для выяснения требований к заявителям обращаться непосредственно к банковским сотрудникам.

Банк может требовать претендента удовлетворять таким условиям:

Конкретный банк может выдвигать дополнительные требования.

Если потенциальный заемщик удовлетворяет им всем, то кредитор может даже предоставить ему определенные скидки, например:

  • понизить ставку по займу;
  • увеличить размер суммы;
  • предоставить отсрочку;
  • уменьшить сумму первого взноса за счет средств заемщика.

При выдаче ипотеки на нежилое помещение до заключения договора оговариваются такие условия ее оформления:

Шансы получить кредит убыточной фирме или бизнесмену на недвижимость практически равны нулю.

Видео: как получить ипотечный кредит

Для таких компаний при удачно разработанном бизнес-проекте существует в некоторых банках иные программы, но не ипотечные, а простые потребительские с совершенно другими условиями.

Если компания или предприниматель успешно действую на рынке, то покупка дополнительной коммерческой недвижимости может расширить территорию охвата бизнеса.

Это позволит быстро окупить убытки по кредиту (высокие проценты за пользование средствами).

Ипотека на нежилое помещение для физических лиц

С самостоятельными предпринимателями в настоящее время рискуют работать только крупные банки.

Как минимум такие банки имеют общие программы кредитования, рассчитанные как на фирмы, так и на ИП.

Ипотечным кредитованием на нежилые помещения частных предпринимателей занимаются, например, такие крупные банки:

  1. Сбербанк.
  2. РайффайзенБанк.
  3. Банк Москвы.
  4. Банк «Возрождение».
  5. РоссельхозБанк.

Успешному предпринимателю можно обратиться за коммерческим кредитом на нежилую недвижимость в любой банк, но нужно быть готовым, что тогда решение будет приниматься исключительно в индивидуальном порядке.

Чаще в таких случаях требуется ИП представить бизнес-план о том, как он планирует использовать помещение в деле.

Можно ли взять

Все больше банков разрабатывает ипотечные программы, направленные на поддержку малого бизнеса, представителями которых являются чаще отдельные предприниматели.

Некоторые потенциальные кредиторы позволяют закладывать ИП не только помещение, которое они приобретают на заемные средства, но и любые имеющиеся в собственности помещения, в том числе и жилые.

Предприниматель как обычное простой физическое лицо может оформить кредит на гараж.

Некоторые банки (например, Сбербанк) выдают средства на цель приобретение или строительство гаража.

При обращении в другие банки, где отсутствует необходимая целевая программа, можно оформить обычный потребительский кредит или коммерческую ипотеку.

Важно понимать, что не каждый гараж является недвижимостью. Чтобы воспринимать его как таковой, то объект должен быть неразрывно связан с землей и его перемещение без ущерба назначению невозможно.

Так, гараж как недвижимость должен стоять, как минимум, на фундаменте. Так называемые «ракушки» не могут рассматриваться как недвижимое имущество.

Так как их свободно перемещают с одного места на другое и самой гаражной коробке вреда не приносится во время этого.

По закону предметом ипотеки может быть также машино-место. Сбербанк на приобретение его уже выдает кредиты.

Причем закладываться может не только машино-место, гараж, но и любая другая имеющаяся недвижимость.

Например, Сбербанк выдает кредит на гараж при следующих условиях:

Законодательная база Российской Федерации

Юридический словарь

Вопрос-ответ

Возможно ли приватизировать жилое помещение без согласия одного из совместно проживающих членов семьи нанимателя?

Техосмотр сейчас можно пройти в любом регионе или только где стоит машина на учете?

Приходилось ли Вам участвовать в коррупции (брать или давать взятку) в этом месяце?
  • Главная
  • Энциклопедия ипотеки
  • Ипотека на нежилое помещение

Ипотека на нежилое помещение

16 апреля 2018 года

Возможность использования ипотечного кредита не только для улучшения жилищных условий, но и для коммерческих проектов, наверняка, будоражит пытливый ум российских предпринимателей. Если инструмент ипотеки на жилое помещение с его последующей сдачей в наем на сегодняшний день достаточно широко освоен нашими предпринимателями, то покупка коммерческой недвижимости по ипотечным программам встречается достаточно редко.

На это есть несколько причин. Во-первых, ипотека в силу закона при покупке коммерческой недвижимости согласно действующему законодательству в принципе невозможна. Это обстоятельство ведет к использованию различных схем с предварительным переходом прав собственности, требующих высокого уровня доверия между покупателем, продавцом и банком или стальных нервов у всех участников потенциальной сделки. Во-вторых, кредитование юридических лиц, как правило, основных покупателей коммерческой недвижимости, всегда связано с повышенными требованиям к заемщику со стороны банка, вызванными существующими предпринимательскими рисками. В-третьих, определенные сложности доставляет оценка коммерческого помещения в качестве объекта залога: цена более субъективна, а возможности его рыночной реализации в очень сильно зависят от состояния экономики, в то время, как параметры оценки жилой недвижимости более прозрачны и унифицированы. Развитию ипотеки на коммерческую недвижимость препятствует и ее низкая ликвидность при необходимости рефинансирования кредита через продажу закладной.

Тем не менее, ипотека на объекты нежилой недвижимости, помимо апартаментов, доступна физическим лицам. Из самых популярных в прошлом объектов кредитования – гаражей и нежилых помещений в многоквартирных домах – сегодня востребованными остаются в основном последние. В то же время рисковая составляющая как самого объекта, так и возможностей его выгодного коммерческого использования сегодня весьма велики, поэтому условия некоторых банков, все еще кредитующих граждан по этому направлению, не самые привлекательные: ставки в районе 13%-16%, высокий уровень первоначального взноса и непродолжительный срок кредита. Впрочем, эти объекты сохраняют свою инвестиционную привлекательность и довольно часто, если они находятся в новостройках, даже аккредитуются банками для целей кредитования.

Согласно недавним заявлениям главы Центробанка коммерческая ипотека в чистом виде в ближайшее время может появится в России. Очевидно, что самым доступным ее вариантом станет появление возможности ипотеки в силу закона. Пока же приобретение коммерческой недвижимости возможно исключительно в силу договора: через обеспечение другим объектом недвижимости или предварительную передачу прав собственности. В последнем случае покупатель сначала передает продавцу часть оплаты в виде собственных средств, затем продавец под гарантию банка передает право собственности, а после этого покупатель регистрирует обременение в пользу банка.

Следует иметь в виду, что согласно действующему законодательству нежилыми помещениями являются и апартаменты. Однако, механизм их приобретения при помощи ипотечного кредита ничем не отличается от ипотеки на квартиру.

Кредит на покупку нежилого помещения. Офисы в кредит.

В банках можно получить кредит на покупку нежилого помещения, и купить офис в кредит. Но практически, кредитование нежилой недвижимости сопряжено с рядом сложностей, о которых надо знать

Кредит на покупку нежилого помещения

Стало возможным получить кредит на покупку нежилого помещения.
Вы рады?
Я тоже.

Вы не заметили моей бурной радости по данному вопросу?
Не удивительно, потому что тонкостей в данном вопросе столько, что получить кредит на покупку нежилого помещения — возможно (теоретически), а практически — достаточно сложно.
Но давайте разбираться.

Для чего покупаются нежилые помещения?

Не открою страшной тайны, если скажу, что офисы покупаются для сдачи в аренду, с целью получения прибыли;
или для обеспечения жизнедеятельности фирмы.
Логично было бы предположить, что если офис нужен для деятельности фирмы, то и оформляться он должен на фирму, как на юридическое лицо.
Так?

Но ситуация складывается таким образом, что банки готовы выдать кредит на приобретение нежилого помещения: офиса, магазина, склада, и проч., лишь при условии, что оформлено оно будет на физическое лицо. Это требование банков можно рассматривать и как положительный момент, и как отрицательный: тут каждый решает сам, я же хочу отметить, что это так, а не иначе (по существующим программам банков).

Почему это можно рассматривать как отрицательный момент?
Потому что доход фирмы — не равен доходу учредителей фирмы.
А для того чтобы банк выдал кредит, необходимо чтобы доходы заемщика были бы понятны банку.
Оборот фирмы может быть огромным, но учредители все доходы могут пускать на развитие бизнеса, а потому, доход учредителей — может быть равен их зарплатам, без дивидендов от бизнеса.
Мал доход — мал кредит: хочется офис прикупить, — а не получается.

Земля под офисом.

Когда приобретается квартира, то мало кто задумывается о том, что дом стоит на земле и о том, в чьей собственности находится земля и чем обременена.

Когда речь идет о покупке нежилого помещения, то вопрос о земле — один из первостепенных.
Земля приобретается вместе с офисом.
И, если земля у бывших хозяев нежилого помещения не в собственности, а по договору аренды, то один из вопросов банка: а на сколько лет?
На три года?
То максимальный срок кредитования будет равен трем годам, поскольку арендодатели имеют право и не продлевать договор аренды.
(Если банк вообще согласится дать кредит).

Но и это еще не все: подходим к самому интересному.
Чтобы все было понятно, я напомню основные этапы покупки квартиры, а потом сравним их с процедурой приобретения офиса.

Как покупается квартира в кредит?

Вкратце процесс можно представить следующим образом:

  1. Собираете пакет документов, подтверждающих Вашу платежеспособность;
  2. Подаете документы в банк и получаете решение кредитного комитета;
  3. Зная, сколько денег банк готов Вам дать в кредит, ищите квартиру;
  4. Найдя квартиру, авансируете ее, подтверждая свою готовность купить эту квартиру;
  5. Собираете документы по квартире, подаете их в банк и в страховую компанию;
  6. Если с документами все в порядке и они вопросов ни у банка, ни у страховой не вызывают, назначается день сделки;
  7. За день до сделки или в день сделки происходит страховка квартиры и подписание кредитного договора;
  8. В день сделки банк перечисляет Вам деньги, и Вы с продавцом квартиры выходите на сделку.
  9. Подписанный договор сдается на государственную регистрацию. Поскольку приобретение квартиры происходит с использованием кредитных средств, возникает ипотека в силу Закона.
    Обратите особое внимание на то, что (в большинстве случаев, по кредитным программам большинства банков): Квартира оказывается в залоге у банка одновременно с приобретением квартиры заемщиком-покупателем. Все довольны и смеются: продавец получает свои деньги; покупатель — квартиру, банк — обеспечение кредита в виде залога квартиры.

Как покупается офис в кредит?

Действия покупателя-заемщика при покупке офиса в кредит, почти такие же как и при покупке квартиры (до пункта 7). Дальше начинается самое интересное.
Когда банк выдает кредит, то банку требуется обеспечение этого кредита. То есть, банк выпустит деньги из под своего контроля тогда, когда офис окажется в залоге у банка: есть залог — Уважаемый Продавец, получите деньги.
По существующему законодательству, ипотека в силу Закона при покупке нежилых помещений — не возможна: только в силу договора.
То есть, процедура покупки офиса в кредит могла бы выглядеть следующим образом:

  • Банк подписывает кредитный договор с Заемщиком;
  • Банк выдает заемщику деньги;
  • Заемщик покупает офис и продавец получает деньги;
  • Заемщик закладывает банку.
    И вот тут у банка начинаются сомнения: а вдруг не заложит, и кредит будет не обеспеченным?
    А ведь не секрет, что стоимость «среднего» офиса — намного дороже «средней» квартиры. А раз стоимость — дороже, то и рисков у банка — больше.

Как быть?
Готовы веселиться? (А те, кто покупает офис в кредит — веселятся сквозь слезы):

    • Заемщик должен убедить продавца офиса, что тот должен заложить офис банку. Еще раз: не Заемщик, а продавец должен заложить офис банку.
    • Потом Заемщик покупает заложенный офис у Продавца. То есть, выполняются два условия: офис оказывается в залоге у банка и Заемщик становится собственником офиса.
      Только при выполнении обоих этих условий, продавец получает деньги за офис.

    Законный вопрос продавца: «А что будет, если покупатель откажется покупать офис: офис заложен банку и Продавцу, чтобы его продать кому-либо другому, нужно снять залог?»
    И еще более законный вопрос продавца: «А зачем мне все это нужно?»

    Отвечать на этот вопрос рекомендуется некоторой кучкой «шуршиков». Но даже при таком ответе продавцы соглашаются не охотно.

    • Заемщик покупает офис у продавца, но продавец не получает деньги до тех пор, пока офис не заложен покупателем-заемщиком банку.
    • Собирает документы для залога
    • Закладывает офис банку
    • Только теперь продавец офиса может получить за него деньги

    Законный вопрос продавца: «Я офис продал. Долго я буду ждать, пока мой покупатель заложит этот офис банку?»
    И еще более законный вопрос продавца: «А зачем мне все это нужно?»

    (Убеждаем так же, как и в первом случае).

(Вижу, сквозь расстояния нас разделяющие, как Вы готовитесь спорить.
Напрасно: если Вы хотите получить ипотечный кредит на покупку нежилого помещения, то схема, увы, такова. Если решили поспорить со мной — тем более напрасно: не я эти схемы придумывал, я лишь рассказываю то что есть и сейчас laquo»работает»raquo.)

Вам нужен офис в кредит или просто кредит?

Допустим, Вы хотите пить. Если я предложу Вам чай с сахаром (или без оного) Вы напьетесь?
А теперь, коварный вопрос: «Чтобы напиться, Вам обязательно нужен чай?»
Так и с офисом: Вам нужен офис в кредит или кредит с помощью которого можно купить офис?

  • Приобрести офис можно с помощью лизинговых схем. (Сразу оговорюсь: не моя тема, поэтому, кроме теоретической возможности, что это возможно в принципе, по лизингу все вопросы не ко мне)
  • Деньги можно взять под залог имеющейся у Вас квартиры.
  • Деньги можно взять под залог имеющегося у Вас коттеджа.
  • Деньги можно взять под залог имеющейся квартиры, находящейся в собственности Вашей жены (мужа, если таковые имеются), родителей, родителей жены/мужа (то есть тещи/свекрови).
  • Остался, правда, еще один способ решения вопроса: можно купить квартиру в кредит, и перевести ее затем в нежилой фонд. Этот способ — один из самых простых, но если Вы хотите купить магазин (с большими витринами) или офис в офисном центре (где жилой недвижимости отродясь не было), то этот путь, увы, не для Вас.
  • Не получается?
    Ну что ж, тогда деньги на покупку офиса можно получить взяв кредит под залог приобретаемого офисного помещения: этот путь — не самый простой, хотя банки не только выдавали кредиты теоретически, но и практически, а о сложностях, с которыми столкнетесь — я предупреждал: стало быть Вы к ним уже готовы.

Объявление

  • Регистрация: 24.09.2001
  • Сообщений: 10015

Комментарий

  • Регистрация: 07.05.2003
  • Сообщений: 13466

Комментарий

  • Регистрация: 24.09.2001
  • Сообщений: 10015

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 сентября 2011 г. N ВАС-12384/11

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

.
Отказывая в иске Сбербанку об обращении взыскания на 2 непоименованных в договоре объекта незавершенного строительства, и признавая этот пункт договора недействительным, суды первой и апелляционной инстанции исходили из того, что правило, установленное пунктом 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (согласно которому если в договоре ипотеки не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя) применимо только в случае, когда предметом ипотеки является сам земельный участок, в настоящем же случае предметом договора залога является право аренды земельного участка и названное правило применению не подлежит.
На основании изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что подпункт «д» пункта 1.2 названого договора об ипотеке противоречии закону и является ничтожным.
Не согласившись с этим выводом, суд кассационной инстанции правильно указал, что согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции признал, что вывод судов о недействительности названного подпункта договора сделан с нарушением норм материального права.
Кроме того, суд кассационной инстанции обосновано сослался на нормы общей части Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие правило о свободе договора, ограниченное исключительно случаями, предписанными законом и иными правовыми актами (статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поскольку действующее законодательство не содержит запрета на распространение права залога на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения при передаче в залог права аренды земельного участка, стороны по своему усмотрению имели право согласовать названное условие в договоре.

Довод заявителя о том, что нормы пункта 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» применяются только в случае, если земельный участок или право его аренды являются самостоятельным предметом залога, в то время как в данном случае право аренды земельного участка передано в залог в связи с ипотекой незаконченных строительством объектов, не принимается судебной коллегией.
В данном случае залог зданий, находящихся на земельном участке, право аренды которого передано в залог, установлен не только названными нормами права, носящими диспозитивный характер, но и волеизъявлением сторон при заключении договора. При этом данное условие договора действующему законодательству не противоречит .
.

Это интересно:

  • Приказ об имуществе от 2010 года Об утверждении регламента Федерального агентства по управлению государственным имуществом
    Зарегистрировано в Минюсте РФ 23 сентября 2010 г. N 18517
    МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
    ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ ГОСУДАРСТВЕННЫМ ИМУЩЕСТВОМ
    ПРИКАЗ
    от 11 […]
  • Уведомление о списании начисленных сумм неустоек по контрактам Уведомление о списании начисленных сумм неустоек по контрактам
    (с изменениями на 14 июня 2016 года)
    ____________________________________________________________________Фактически утратил силу в связи с истечением срока действия,установленного пунктом 2 настоящего […]
  • Материнский капитал 20 т Какие документы нужны для получения 20 тысяч с материнского капитала в 2018 году?
    Не так давно в Интернете появилась информация, что в ближайшем будущем на рассмотрение в Госдуму поступит законопроект, согласно которому определенный круг граждан будет иметь право получить единоразовую […]
  • В редакции приказа фмс россии от 12032018 n 149 В редакции приказа фмс россии от 12032018 n 149
    ФЕДЕРАЛЬНАЯ МИГРАЦИОННАЯ СЛУЖБА
    от 28 июня 2010 года N 147
    О формах и порядке уведомления Федеральной миграционной службы об осуществлении иностранными гражданами трудовой деятельности на территории Российской Федерации
    (с изменениями на 12 […]
  • Рассмотрение заявления 30 дней Срок рассмотрения госорганами обращений граждан предлагается сократить до 15 дней
    Максимальный срок рассмотрения обращений граждан государственными и муниципальными органами, а также должностными лицами предлагается сократить с 30 дней (столько он составляет сегодня) до 15. Такая […]
  • 1001 приказ мвд изменениями Приказ МВД РФ от 24 ноября 2008 г. N 1001 «О порядке регистрации транспортных средств» (с изменениями и дополнениями)
    Приказ МВД РФ от 24 ноября 2008 г. N 1001″О порядке регистрации транспортных средств»
    С изменениями и дополнениями от:
    27 августа 2010 г., 20 января, 29 августа 2011 г., […]
  • Закон о защите прав юридических лиц и ип Статья 20. Недействительность результатов проверки, проведенной с грубым нарушением требований настоящего Федерального закона
    Статья 20. Недействительность результатов проверки, проведенной с грубым нарушением требований настоящего Федерального закона
    См. Энциклопедии и другие […]
  • Приказ о норме суточных приказ на выплату командировочных
    Вы можете добавить тему в список избранных и подписаться на уведомления по почте.

    О возмещении расходов по командировкам
    В целях упорядочения расходов на командировки, в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ […]

agentsovetnik.ru

Ипотека на нежилое помещение: преимущества данного вида ипотеки

С каждым годом условия для развития малого бизнеса в России становятся все лучше. Например, не так давно было принято решение о выдаче коммерческих кредитов на недвижимость. Если раньше предприниматель был вынужден каким-то образом договариваться с продавцом о приобретении недвижимости под офисы и склады, используя рассрочку и потребительские кредиты, кроме того, в ход мог пойти и кредит под развитие бизнеса. Сейчас же появилось такое понятие, как ипотека на нежилое помещение.

Такой кредит можно оформить пока только в крупнейших банках России, многие негосударственные банки пока не решаются на выдачу столь крупных сумм. Дело в том, что коммерческая ипотека, так широко используемая в США и Европе, в России находится буквально в зачаточном состоянии. Поэтому и условия ее оформления очерчены символически, что абсолютно не означает того, что ипотеку на нежилое помещение может взять буквально каждый.

Четко сказано, что подавать заявку стоит только тем компаниям, которые работают полноценно в течение полугода или года, в зависимости от требований кредитора. Также обязательным условием является положительный баланс, то есть предприятие должно иметь доход. На деле же оказывается, что мелкие предприятия оказываются недостаточно прибыльными, и в ипотеке на нежилое помещение им отказывают.

На данный момент заявку на выдачу ипотеки на нежилое помещение можно подать в Сбербанке, в ВТБ24, Челябинвестбанке и банке Интеза.

Пути оформления ипотеки такого рода также продуманы недостаточно. Тем не менее, существеут три законных «дорожки»:

  1. Предприниматель сам договаривается с продавцом, заключают договор купли-продажи, регистрируют переход собственности в ФРС. При этом покупатель отдает часть денег (первоначальный взнос) продавцу сразу. Затем с договором купли-продажи идет в банк и оформляет кредит под залог приобретенной недвижимости. Это путь самый долгий и трудоемкий.

  2. Если вы желаете воспользоваться этой «дорожкой», то вам придется заключать предварительный договор с продавцом, заплатить ему часть денег, а затем оформить договор займа с обязательством залога приобретаемого имущества. В этом случае банк перечислит недостающие средства на счет продавца.

  3. Риэлторский путь. Примечателен тем, что выкупается не только недвижимость, а предприятие целиком.

Если проанализировать все эти способы, то становится понятно, что законодательство в данной сфере еще не существует как таковое. Не разработаны пути передачи собственности и хлопот с такой ипотекой огромное количество. Тем не менее, это неплохой вариант для молодых предприятий, арендующих помещения. Ведь процент по сравнению с другими видами кредитования на нежилые помещения и бизнес, довольно невысокий – 15-17%, а сроки выдачи ВТБ24 и Сбербанк растянули на десять лет.

Все это позволяет предприятию получить офис или склад с выплатой взносов, не многим превышающих арендную плату.

Владельцам пластиковой карты Сбербанка России в обязательном порядке нужно рассмотреть условия ипотеки в этом банке. Причем такие уникальные условия Сбербанк предоставляет только тем, кто получает зарплату на его пластиковую карту. Порой эти условия кредитования оказываются самыми выгодными.

creditwit.ru

Ипотека на нежилое помещение: для физических лиц

 

Ипотека предоставляет возможность приобретения в собственность не только жилого имущества, но и нежилого сооружения. Ипотека на нежилое помещение менее популярна в нашей стране, нежели ипотека на жилье. Да и сами финансовые учреждения не стремятся выдавать кредиты на покупку таких нежилых площадей.

Специфика приобретения нежилых помещений

Ниже будет приведен перечень причин, по которым финансовые организации не всегда спешат на помощь физическим лицам по данному виду займов.

  • Такие помещения нестандартны в сравнении с жильем, ведь возникают трудности в их оценке на предмет ликвидности и в определении реальной цены.
  • Традиционно нежилые площади сопровождаются массой рейдерских манипуляций, а также незаконных сделок, поэтому их юридическое положение не всегда чистое.
  • Банки полагают, что вряд ли надежные заемщики когда-либо будут иметь интерес к кредитованию в целях приобретения личных или коммерческих нежилых сооружений.
  • Отсутствуют какие-либо законодательные нормы и проработки в плане анализа, оформления кредитов, что сопряжено с дополнительными рисковыми факторами для банковской организации.

Есть несколько особенностей, которые стоит принимать во внимание, решившись взять заем на покупку нежилой недвижимости.

  1. Купленный недвижимый объект выступит в роли залога – гарантии надежности и платежеспособности заемщика для кредитора.
  2. В случае приобретения апартаментов их невозможно зарегистрировать, то есть прописаться в них, поэтому могут возникнуть трудности в плане образования несовершеннолетних детей, медицинского сервиса, постановки на учет в военных структурах.
  3. В рамках нежилых помещений предполагается более высокая стоимость коммунальных услуг, в отличие от классических домов и квартир.
  4. При взятии такого займа у вас не получится погасить его часть посредством финансов материнского капитала и прочих субсидий со стороны государства.
  5. Не предусмотрено и никаких налоговых вычетов по процентам, которые были уплачены за пользование кредитными средствами.

Если изучить специфику данного рынка более детально, то следует отметить, что он только начинает процесс своего развития, и данный факт связан с поиском банками новых вариантов привлечения клиентов для применения их услуг. Поэтому в рамках некоторых программ предусмотрен шанс получения данной разновидности ипотеки.

В чем суть ипотечной ссуды на нежилое помещение

Основополагающий принцип кредитования нежилого фонда заключается в том, что в качестве залога выступает покупаемое помещение. При этом заемщики могут рассчитывать на весьма длительный срок пользования ссудными финансами. По различным соображениям юридические лица не могут рассчитывать на получение данной ипотеки, так как им выдаются деньги на более короткие сроки в связи с высокими банковскими рисками. При этом залогом выступают активы и депозиты в банках. Чаще всего такая ссуда актуальна для физических лиц. И она может быть подразделена на два вида – кредит для недвижимого имущества потребительского назначения и ссуда на коммерческие объекты.

Оформление соглашений по этому продукту представляет собой достаточно сложный процесс, что можно связать с несовершенной системой действующих законов.

В частности, на объект недвижимого имущества можно избежать залогового обременения до тех пор, пока не будет происходить передача права собственности от одной стороны к другой. Данная ситуация сопряжена с определенными рисковыми факторами для всех сторон, в том числе для банковской структуры.

Особенности кредитования для покупки нежилой недвижимости потребительского характера

Проще всего рядовому гражданину отыскать кредитора, который может одобрить заем на приобретение этого вида недвижимости. К основным объектам можно отнести следующие строения:

  1. гараж или место на автомобильной парковке;
  2. домик садового типа;
  3. дачное сооружение;
  4. участок под ИЖД;
  5. постройка приусадебного типа;
  6. апартаменты.

Шансы на положительный ответ по вашей заявке могут заметно повыситься, если реализация нежилых объектов осуществляется в рамках единого соглашения совместно с жильем. В этом случае вы сможете рассчитывать на ставки, которые предлагаются по классическим ипотечным договорам.

Кредитование нежилой недвижимости коммерческого назначения

Сделки, связанные с приобретением коммерческой недвижимости для физических лиц, встречаются редко. Тем не менее, к таким объектам можно отнести следующие сооружения:

  1. складские территории;
  2. офисные пространства;
  3. производственные цеха и комплексы;
  4. торговые залы.

Ситуация, в связи с которой физические лица могут рассчитывать на более выгодные условия в сравнении с зарегистрированными ИП или фирмами, может быть объяснена достаточно просто: рядовые граждане получают возможность кредитоваться по более низкой ставке процента, нежели юридические лица. А для кредиторов это сродни упущенной выгоде. Поэтому чаще всего на получение таких займов могут рассчитывать определенные категории заемщиков:

 

  • частные предприниматели;
  • начальства фермерских хозяйств;
  • учредители компаний малого бизнеса;
  • руководящие звенья юридических лиц.

В этих ситуациях ипотечное кредитование под нежилой фонд выдается на базе проведения детального анализа хозяйственной деятельности компании, в интересах которой и заключается подобная сделка. Непосредственным заемщиком в этом случае готовится классический  пакет документов, который будет рассмотрен далее. В целях минимизации рисков для собственных активов финансовыми структурами было создано несколько базовых схем оформления ипотечной ссуды на коммерческую недвижимость:

  • поначалу производится оформление сделки купли-продажи, а впоследствии используется залог, однако продавец может рассчитывать на обретение конечной суммы строго после оформления залога;
  • изначально происходит оформление залога на объект еще при участии старого владельца, а впоследствии постоянно передается право собственности и еще одно обременение;
  • ситуация, в которой происходит передача недвижимого объекта в собственность юридического лица, а покупатель, в свою очередь, выкупает право владения.

Пакет необходимых документов

Для физических лиц процесс получения займа является упрощенным, тем не менее, придется постараться, чтобы собрать необходимый перечень бумаг.

  • Отксерокопированная версия для всех страниц удостоверения личности.
  • Оригинальный документ в целях идентификации личности.
  • Ксерокопии бумаг, свидетельствующих о заключении брачного союза.
  • Свидетельства на детей, если они имеются, причем подаются копии и оригинальные формы.
  • Ксерокопии на заполненные странички военного билета для лиц, относящихся к группе военнообязанных граждан, а также предоставляется оригинальные документы для их проверки.
  • Оригиналы свидетельств, связанных с постановкой на учет в соответствующие органы.
  • Персональные материалы о текущем состоянии банковских счетов.
  • Информация о движимых и недвижимых объектов имущества, владельцем которых является потенциальный заемщик.
  • Проект договорного соглашения на совершение сделки по приобретению объекта недвижимости.
  • Заключение об оценочной экспертизе.
  • Оформленная в соответствии с общими правилами страховка.
  • Свидетельство о том, что лицо владеет правом собственности на недвижимость.

Общие требования к объектам недвижимости

Вдобавок к тому, что не каждый банк готов сходу предоставить коммерческое кредитование, регионы, в которых данная программа распространена, тоже являются весьма ограниченными.

Поэтому условия для разных населенных пунктов неодинаковы.

Там, где есть возможность взятия ссуды на приобретение такого объекта, существует несколько совокупных требований к нему:

  1. показатель общей площади составляет не меньше 150 квадратов;
  2. постройка, в которой располагается приобретаемый объект, должна быть капитальной;
  3. важно, чтобы недвижимость не предполагала права третьих лиц на собственность, а также какие-либо финансовые обременения;
  4. объект должен располагаться в соответствии с регионом, в котором и происходит получение кредита.

Таким образом, для физических лиц при получении этой ссуды предлагаются выгодные и рациональные условия.

Прочитите также: Кредит под залог недвижимости: где взять и как это работает?

© 2017, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

vseofinansah.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о