Содержание

Почему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка (выросла, основания)

Практически каждый год собственники земельных участков сталкиваются с проблемой повышения кадастровой стоимости конкретных территорий. В основном это происходит по факту наличия оснований у местных администраций, которые могут по собственному усмотрению проводить дополнительные процедуры межевания или изменение действительной площади земель.

Каждый конкретный пользователь территориальных наделов может на вполне законных основаниях обратиться к представителям межведомственной комиссии с заявлением, содержащим в себе прошение о пересмотре кадастровой стоимости в общем установленном порядке.

Для понимания особенностей того, почему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка, требуется в первую очередь ознакомиться с определением понятий, с влиянием показателей, с факторами увеличения, с последними законодательными изменениями, а также с возможными способами уменьшения цены.

Определение понятий

В 2018 году кадастровой стоимостью считается установленная органами государственной власти цена, в полной мере отражающая полезность конкретных территориальных наделов при постоянном использовании. Другими словами, данный показатель является публичным аналогом рыночной цены, на основании которой происходит определение налоговой ставки по кадастру, выкупной стоимости и прочих выплат.

Стоит отметить, что каждое земельное владение сразу после регистрации в едином государственном реестре получает индивидуальный кадастровый номер, на основании которого может быть проведена оценочная процедура.

Рассматриваемая стоимость выступает в качестве основополагающего критерия, определяющего экономическую эффективность использования наделов, а также все затраты, совершаемые для их стабильного содержания.

На что влияет показатель

В получении сведений о действующей кадастровой стоимости могут быть заинтересованы следующие категории лиц:

  • собственники участков;
  • арендаторы;
  • пользователи муниципальных наделов.

Стоит отметить, что от этого показателя прямо зависит размер налогового сбора на землю.

Помимо прочего, сведения о данной стоимости применяются для решения следующих задач:

  • установление минимального значения в рамках налогового сбора;
  • определение наименьшей стоимости выкупа из государственного или муниципального фонда;
  • расчет фактических выплат по аренде;
  • формирование наименьшего налога на организационную недвижимость;
  • реализация прочих целей – например, это актуально в тех ситуациях, когда непосредственный собственник имеет четкую заинтересованность в повышении кадастровой стоимости объекта, особенно для судебных разбирательств по факту определения прав на земельные участки.

Стоит отметить, что некоторые категории граждан могут рассчитывать на определенные льготы, которые значительно снижают стоимость по кадастру.

Образец справки о кадастровой стоимости земельного участка

Кто устанавливает

Кадастровая стоимость земли в каждом конкретном случае определяется территориальными органами власти, отвечающими за кадастр. На федеральном уровне этим занимается соответствующая палата. Соответствующие организации осуществляют свою профессиональную деятельность в самостоятельном порядке, без учета уведомления тех лиц, которые имеют законное право на использование земли. Используется способ массированной оценки.

Стоимость по кадастру с некоторой периодичностью изменяется в каждом федеративном субъекте – зачастую это происходит раз в пять лет. Такое мероприятие официально именуется кадастровой оценкой. Выполнение соответствующих работ полностью финансируется средствами региональных уровней бюджета.

Под оценку попадает следующее имущество:

  • территориальные наделы;
  • строения;
  • квартиры;
  • частные дома и так далее.

Результатом кадастровой оценки является разработка специального постановления, в которое в обязательном порядке включается информация о:

  • категориальной принадлежности земли;
  • удельных единицах стоимости на отдельный квадратные метр – такие параметры устанавливаются с учетом территориальной принадлежности участков;
  • средних значениях стоимости по кадастру в рамках отдельного муниципального образования;
  • о дате применения нового формата кадастровой оценки.

Стоит отметить, что до момента последующего официального изменения стоимости ее актуальное значение является действующим на законных основаниях, в результате чего оно может применяться для совершения самых разнообразных расчетов.

Почему увеличился размер кадастровой стоимости земельного участка

Обычно рынок остро реагирует на показатели спроса изменение цен в сторону увеличения. Например, одним из факторов может являться повышение количества объявлений о строительстве новых домов. Рыночная стоимость напрямую влияет на кадастровые показатели, в зависимости от которых, в свою очередь, происходит формирование сумм по налоговым сборам.

Кадастровой стоимостью является средняя цена, которая может быть предложена покупателем за конкретный территориальный надел. Повторная оценка показателей проводится один раз в 5 лет.

Конкретные федеративные субъекты самостоятельно принимают компетентное решение о проведении оценочной процедуры оценки кадастра, после чего представители территориального отделения Росреестра занимаются заполнением списков зарегистрированных земель.

После этого государственный реестр привлекает к процессу сторонние оценочные учреждения, имеющие соответствующий допуск. Сотрудники таких организаций определяют удельные показатели рассматриваемой стоимости.

Именно получаемые параметры и являются средними показателями стоимости за каждый квадратный метр. Кроме того, на итоговую сумму прямо влияет вид разрешенного использования территории, например, индивидуальное строительство.

По факту, операция по определению новой кадастровой стоимости проводится не муниципальными органами власти, а представительствами федерального контролирующего учреждения.

Каждое заинтересованное лицо моет без особых проблем ознакомиться с актуальной стоимостью собственного участка земли. Это можно сделать в режиме онлайн путем перехода на официальный сайт Росреестра и ввода там же кадастрового номера земли.

Изменения в законодательстве

Многих граждан РФ интересует актуальный вопрос о том, почему увеличилась кадастровая стоимость земельного участка. Данная проблема в полной мере находит свое отражение в действующем земельном законодательстве. Суммы арендной оплаты и налоговых сборов, собираемых по факту пользования землей, зависят от кадастровой стоимости, которая, в свою очередь, заметно выросла в последние годы.

Изменением данных показателей могут заниматься сами собственники территориальных наделов, а также муниципальные администрации. Плановая кадастровая оценочная процедура проводится представителями органов власти раз в пять лет. Например, если предыдущая оценка была проведена в 2013 году, то следующее изменение кадастровой стоимости будет проведено уже в 2018 году.

Стоит помнить о том, что что на местном уровне рассматриваемая оценка может проводится и несколько чаще.

Среди ключевых оснований для инициирования процедуры стоит выделить следующие:

  • изменение фактического метража земельного объекта по результатам объединения или разделения;
  • межевание;
  • изменение вида разрешенного пользования;
  • введение ранее незавершенного объекта в официальную эксплуатацию;
  • изменение инфраструктуры на конкретной местности – это может быть прокладывание новых транспортных развязок, открытие муниципальных учреждений и прочее.

Рыночные показатели стоимости земель изменяются на постоянной основе. Это прямо указывает на факт того, что любые связанные операции могут выступать в качестве объективного основания для инициации органами муниципальной власти повторной оценки. По результатам таких мероприятий в следующую налоговую квитанцию будет включена увеличившаяся сумма налогового сбора.

Что касается владельцев земель, то они могут проводить самостоятельную переоценку неограниченное количество раз. После изменения любых земельных параметров, поправки должны быть в обязательном порядке внесены в единый государственный реестр кадастрового обеспечения.

Возможно ли уменьшить

Изменение или уменьшение кадастровой стоимости может быть проведено на вполне законных основаниях. Самым эффективным способом является обращение с исковым заявлением в компетентные судебные инстанции с просьбой об оспаривании последних оценочных итогов и об установлении новой кадастровой стоимости участка земли. На территории Российской Федерации подобные иски удовлетворяются с завидным постоянством.

Стоит отметить факт того, что существуют и прочие способы уменьшения рассматриваемых показателей. Однако, в подавляющем большинстве случаев они являются прикладными, что позволяет только дополнить основной метод защиты прав граждан, в качестве которого выступает обращение в суд.

Скачать образец иска об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка

Например, на основании нормативов, четко прописанных в Федеральном Законе №135 от 29 июля 1998 года, который регламентирует оценочную деятельность в рамках кадастра на территории Российской Федерации, величина суммы кадастровой стоимости может быть обжалована при обращении в специальные межведомственные комиссии, основным направлением деятельности которых является как раз рассмотрение подобных споров.

Важно помнить о том, что аналогичные комиссии действуют далеко не во всех федеративных субъектах.

1kvartirka.ru

Для чего нужна кадастровая стоимость

В законодательстве РФ содержится информация о различных видах оценки стоимости земли: кадастровая, рыночная и нормативная. В данной статье будет рассмотрен первый из них.

Кадастровая стоимость – проведение оценки земельного участка с учетом его классификации, уровня рыночных цен, тарифов за арендную плату земель на момент выполнения расчета.

Данное мероприятие проводится на основании закона РФ «Об оценочной деятельности» (ст. 66 3К РФ). От полученного результата зависит размер земельного налога, требуемого к уплате. Такая процедура требуется для установления ограничения по использованию имущества: аренды, выкупа и проведения других операций, оговоренных в ЗК РФ.

На величину показателя могут оказывать влияние установленные цены на рынке, ставка арендной оплаты, площадь участка, категория исследуемой зоны, местонахождение. Кадастровая стоимость переоценивается каждое пятилетие. Управление Росреестра предоставляет список земельных участков, нуждающихся в оценке. После совершения данного действия следует выполнение требуемых расчетов.

Кадастровая стоимость участка рассчитывается в Росреестре. Ее владелец может ознакомиться со сведениями, потребовав соответствующую справку, либо самостоятельно воспользоваться услугами сайта Росреестра. Для этого понадобится ввести адрес участка, кадастровый либо условный номер и другие данные, после чего станет возможным сделать запрос.

Иногда возникают ситуации, в которых кадастровая стоимость после переоценки становится необоснованно выше. Для таких случаев в законодательстве предусмотрена защита интересов владельца в судебном и внесудебном порядке (ст.24.19 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

В первом варианте собственники недвижимости (юридические и физические лица) должны подать заявление в Росреестр и приложить к нему такие документы:

  • кадастровый паспорт;
  • акты, подтверждающие недостоверность информации в реестре;
  • копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости, заверенный нотариусом;
  • результаты оценки рыночной стоимости;
  • заключение экспертов о соответствии результатов требованиям законодательства.

Когда оспаривается кадастровая стоимость, все вышеперечисленное следует предъявлять в течение полугода с момента изменения данных в реестре. В противном случае спор может быть разрешен только с вмешательством судебных приставов. При отсутствии необходимых документов заявление рассматриваться не будет. Опротестовывать результаты переоценки во внесудебном порядке удобно тем, что сроки конкретны (в течение месяца). Однако заявителю не возмещаются расходы, связанные с подобными мероприятиями. Для этого потребуется обращаться в суд.

Оспаривание недостоверности данных оценки имущества в судебном порядке осуществляется несколькими способами защиты:

1. Кадастровая стоимость земельных участков была изменена согласно отчету о рыночной стоимости.

2. Опровержение документа, содержащего результаты оценки.

3. Соответствие оценки объекта недвижимости удельным показателям.

fb.ru

Кадастровая стоимость участка. На что влияет и когда оспаривать ее невыгодно


17.09.2017




Ольга Позднякова,
ведущий юрисконсульт
КСК групп

Cтоимость земельного участка по новым методическим указаниям — ориентировочная цена, за которую данный участок можно приобрести. Она учитывает рыночные предложения по соответствующему региону, но определяется посредством методов массовой оценки, например, группировки объектов, схожих по характеристикам.

Результаты массовой оценки не отличаются точностью, кадастровая стоимость в итоге оказывается намного выше рыночной стоимости индивидуализированного объекта. Массовость нередко становится причиной ошибок, когда при оценке неверно указывается расположение или площадь участка, группировка влечет значительные погрешности, отчего стоимость конкретного участка сдвигается в сторону увеличения.

Государственная кадастровая оценка имеет периодичность раз в пять лет, но есть ограничения – переоценка не чаще одного раза в три года везде, кроме городов федерального значения, там земли можно оценивать только раз в два года.

Кадастровая стоимость – отправная точка для исчисления земельного налога, отнесенного к местным. Собственники могут рассчитать платеж самостоятельно, используя сведения из единого реестра недвижимости. Ставка земельного налога разнится в зависимости от того, для какой цели участок предназначен. По меньшей ставке в 0,3% налог считается для земель:

— которые участвуют в сельхозпроизводстве;

— под жилищным фондом и инженерными объектами ЖКХ,

— полученных для строительства жилья;

— для подсобного, садово-огороднического, дачного хозяйства или разведения животных;

— ограниченных в обороте.

В остальных случаях с собственника возьмут 1,5%.

Публичный собственник повсеместно использует кадастровую стоимость для расчетов по аренде земли, назначения цены земельных участков при приобретении их в собственность. Скажем, при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения запрашивают выкупную цену, равную стоимости в реестре недвижимости.

Арендная плата берется в процентах от кадастровой стоимости. Когда арендована не вся площадь участка, к примеру, арендаторы — сособственники расположенного на нем здания, арендная плата для каждого сособственника зависит от количества арендованных метров.

Для некоторых видов разрешенного использования земельного фонда имеются льготы при определении арендных платежей и выкупной цены. Подобная льготная цена действует для собственника возведенного на участке строения.

Стоит отметить, что арендатор имеет право без согласования с собственником пересмотреть кадастровую стоимость, если участок находится в публичной собственности. Для частной собственности оспаривание разрешается по соглашению сторон договора аренды.

Оспаривание кадастровой стоимости в последние годы стало насущной проблемой граждан и организаций – собственников и арендаторов земельных участков. Конечно, чем больше кадастровая стоимость, тем значительнее для собственника или арендатора последствия ее завышения, особенно, если земельный участок необходим организации, но прибыли пока не приносит, как при простое земли из-за неполучения разрешения на строительство.

Нормативная база в данной сфере динамично меняется. В 2015 г. КАС РФ установил специальные процессуальные нормы, которые целиком перевели категорию споров по пересмотру в суды общей юрисдикции, параллельно появились подробные разъяснения ВС РФ относительно изменившейся процедуры и неочевидных моментов.

Следом за этим вышел закон о государственной кадастровой оценке (ГКО), и введен своеобразный запрет проводить массовую оценку по закону об оценочной деятельности. Однако, власти Москвы успели провести переоценку земель перед вступлением «моратория» в силу. Кроме того, на проведение соответствующих мероприятий по новому закону о государственной кадастровой оценке заморозка не распространяется.

Ограничений для оспаривания кадастровой стоимости указанными законами не предусмотрено.

Например, у госорганов, выполняющих полномочия публичного собственника, есть возможность пересматривать стоимость недвижимости в связи с недостоверностью сведений. Так, в 2016 г. Москвой проведен масштабный пересмотр кадстоимости офисных помещений в связи с недостоверностью сведений об их назначении, стоимость многих офисов взлетела в десятки раз. Небезынтересно, что проводилась переоценка ближе к концу года, что лишило заинтересованных лиц возможности оспорить кадастровую стоимость за соответствующий год – копию решения комиссии они получили только в декабре.

Процедура осуществлялась путем обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре (далее – «комиссия»), и если для частных лиц шанс получить положительное решение комиссии невелик, то подобные заявления рассматриваются результативно. С января 2017 г. недостоверными характеристиками участков будут заниматься созданные государством учреждения.

Итак, неожиданно увидев поразительную цифру, перепроверив информацию по ЕГРН, собственник или арендатор добивается замены массово определенной стоимости реальной рыночной. Какие сложности могут возникнуть, и какие особенности учесть?

Закон о ГКО, включая новые процедуры пересмотра результатов массовой оценки, подлежит применению, если новое постановление утверждено после 01 января 2017 г. Это подтверждается решениями Московского городского суда, который рассматривает дела об оспаривании стоимости, утвержденной Москвой в ноябре прошедшего года, по Закону об оценочной деятельности. По новому закону споры будут рассматриваться после следующей переоценки земель. Это важный момент, учитывая, что прежний закон требует от юридических лиц досудебного обращения в комиссию, а новым законом такая обязанность не установлена.

Комиссия, по наблюдениям, принимает решение о пересмотре только если разница заявленной стоимости и кадастровой составляет не больше 10-20%, а также отсутствуют явные недочеты в отчете оценщика. Чем меньше разница, тем больше вероятность пересмотра. Комиссия пристально рассматривает объекты, предложенные в отчете для сравнения, особенно их назначение и расположение.

Заявление относительно кадастровой стоимости, которая подлежит применению в истекающем налоговом периоде или служит для определения годовой арендной платы, арендатор или налогоплательщик вправе подать до начала применения новой массово определенной стоимости, если на дату обращения сохраняется право на использование результатов пересмотра для вышеуказанных целей.

В первом полугодии текущего года Мосгорсуд удовлетворил немало жалоб на отказы комиссии рассмотреть заявления арендаторов на пересмотр, поданные после принятия ноябрьского постановления об утверждении результатов переоценки земель, но до даты, когда новая стоимость стала применяться, а именно — 01 января 2017 г.

Неосмотрительно начинать оспаривание в первом полугодии, так как пересмотреть кадастровую стоимость за предыдущий год уже не получится, а в текущем власти могут инициировать адресное увеличение индивидуальной кадастровой стоимости, потребуется повторное несение расходов.

Перед тем, как инициировать пересмотр, желательно произвести подсчет затрат. Процесс оспаривания (за редкими исключениями) приводит к положительному результату, но требует финансовых вложений.

Расходы предстоят ощутимые: оплата отчета оценщика для обоснования предлагаемой стоимости в комиссии и суде, расходы на судебное разбирательство. Госорганы в суде не соглашаются с досудебной оценкой по формальным основаниям, поэтому суд предпочитает назначать судебную экспертизу, оплата которой ложится на истца.

В июле 2017 г. наметилась положительная тенденция по возмещению расходов. Конституционный Суд РФ разъяснил, что судебные расходы, понесенные по делам об оспаривании кадастровой стоимости, которая намного выше рыночной, должны возмещаться даже если органы публичной власти – соответчики не выразили несогласия с требованием истца. До этого вопрос возмещения оставался спорным, требовал отдельного доказывания и затягивался.

Вывод

Оспаривать кадастровую стоимость имеет смысл, если снижение действительно поможет существенно сэкономить на налоге или арендатор планирует выкупить участок у государства и ему интересно единовременное уменьшение цены.

Когда сумма налога, которую требуется уплатить по «заоблачной» кадастровой стоимости, сравним с расходами на пересмотр, особенно на услуги оценочной организации, оспаривать кадастровую стоимость невыгодно. Аналогично обстоят дела с потенциальной разницей между величиной годовой оплаты аренды, кроме того, могут разладиться отношения с арендодателем.


Источник: — Аналитическое агентство RWAY

rway.ru

Что такое кадастровая стоимость | pravbaza.ru