Администрация муниципального образования «Ирхидей» | Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью

Сделки с недвижимостью сопряжены с определенной долей риска как для покупателя, так и для продавца. Обеспечить правомерность и законность продажи, дарения или завещания имущества может нотариус.

В большинстве случаев нотариальное удостоверение сделок не является обязательным и проводится по желанию сторон. Но законом определены ситуации, в которых обратиться к нотариусу все же придется. Так, нотариальное удостоверение потребуется при совершении сделки по отчуждению (продаже, дарению и т.д.) долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Закон требует обязательного удостоверения у нотариуса сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом при опеке или если речь идет о доверительном управлении, а также при отчуждении недвижимости, собственником которой является несовершеннолетний или гражданин, признанный недееспособным. Получить удостоверение также придется при заключении договора уступки прав требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке, а также соглашения об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора. С августа этого года список сделок, для которых нотариальное удостоверение является обязательным, был дополнен. Теперь заверять у нотариуса необходимо договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.

Если заявление и документы на регистрацию сделки или на регистрацию права, ограничения или обременения права на ее основании представляются почтовым отправлением, то такая сделка также требует нотариального удостоверения. При этом должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке подлинность подписи заявителя на заявлении, а также в нотариальном порядке должна быть удостоверена доверенность, подтверждающая полномочия представителя заявителя как на представление документов на государственный кадастровый учет и регистрацию прав, так и подтверждающая полномочия лица, совершившего сделку (если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимости или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право или ограничение права и обременение объекта недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности).

Государственный регистратор при получении нотариально удостоверенных документов проводит правовую экспертизу на предмет наличия или отсутствия установленных законодательством оснований для приостановления кадастрового учета или регистрации прав. Регистрация прав по таким документам проводится максимально быстро — в течение трех рабочих дней с даты приема или поступления в Росреестр заявления и указанных документов. Если заявление и документы поступают в ведомство в электронном виде, то оформление прав на недвижимость проводится в течение одного рабочего дня.

Стоит также отметить, что нотариус самостоятельно составляет проект сделки и гарантирует ее законность. Ответственность нотариуса застрахована, а если страхового лимита недостаточно, то нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом. 

Ирина Кондратьева

специалист-эксперт отдела организации, мониторинга и контроля

Управления Росреестра по Иркутской области

Дата создания материала: 21-11-2018. История изменений

xn--d1achah2b9a.xn--p1ai

Рассуждения об участии нотариусов в сделках с недвижимостью – BonaVilla

Споры об участии нотариусов в сделках купли-продажи недвижимости ведутся уже давно. Каждый раз высказываются противоположные точки зрения о работе нотариусов, их профессионализме и беспристрастности. Одни говорят – если нотариус заверил сделку, это гарантия ее действительности и так будет лучше для всех ее сторон. Другие утверждают, что большинство нотариусов при удобных обстоятельствах могут совершить незаконные действия с выгодой для себя и приводят конкретные примеры неблагонадежности нотариусов. Новый законопроект об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью в очередной раз «подлил масла в огонь», и старый спор о репутации нотариусов приобретает новые очертания, только уже на государственном уровне. С практической точки зрения было бы целесообразным выяснить, а так ли важна роль нотариусов при совершении сделок купли-продажи недвижимости? Попробуем в этом разобраться, однако хотелось бы перед этим пояснить, что выводы по одним и тем же вопросам могут разниться и, возможно, каждый из специалистов, высказывающих свое мнение, в чем-то будет прав.

 

Кто за то, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?

1. Первые в списке – сами нотариусы, и не верьте тому, кто скажет, что это им не интересно. Всем известно, что нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью – это достаточно трудоемкий процесс, который занимает много времени и высоко оплачивается. Можно предположить, что нотариальное лобби сознательно и последовательно продвигает свои интересы по предложенному законопроекту, уж очень «лакомый кусок», эти сделки с недвижимостью.

Желание нотариусов удостоверять сделки объясняется тем, что нотариальная деятельность является коммерческой операцией, и им, конечно, необходимо расширение перечня предоставляемых услуг, чтобы увеличить свои доходы.

2. Заинтересованной стороной также могут выступать различные преступные элементы, которые отслеживают изменения законодательства с целью разработки новых схем мошенничества или других видов преступлений. Вовлечь в преступное сообщество отдельно взятого нотариуса намного проще, чем, например, сотрудника Росреестра, который является «винтиком» в большом механизме. Более того, некоторые преступники уже давно состоят в связях с нотариусами и при необходимости некоторые из них готовы выступить соучастниками, а порой и  организаторами преступлений, связанных с незаконным оборотом недвижимости.

Это подтверждается наличием в Уголовном кодексе РФ специальной статьи 202, касающейся злоупотреблений нотариусами своими полномочиями. Так, например, согласно Кассационному определению от 17.05.2011 г. № 50-011-17 Верховного суда РФ, частный нотариус действовал в составе преступной группы, оформляя сделку с недвижимостью, закрыл глаза на алкогольное опьянение продавца недвижимости, что является нарушением законодательства РФ. Это лишь один пример преступных действий нотариуса, который нанес материальный ущерб собственнику недвижимости. К сожалению, нотариусов-преступников сейчас достаточное количество.

3. Заинтересованной стороной в нотариальном удостоверении сделок с недвижимость выступает и государство, раз уж оно в лице соответствующих органов разработало законопроект.

Нельзя игнорировать и тот факт, что в настоящее время при использовании простой письменной формы договора купли-продажи недвижимости совершается масса преступлений в отношении собственников имущества, что неизбежно подталкивает власти к введению практики удостоверения сделок нотариусами.

4. Граждане, которые имеют положительный опыт взаимодействия с нотариусами, готовы заплатить за удостоверение сделки нотариусом, и их можно понять, так как спокойствие, все-таки, важней всего, особенно если речь идет о больших деньгах.

Мнение нотариуса города Москвы Екатерины Лексаковой:

«Нотариальное удостоверение сделки дает большие гарантии защиты прав сторон в сравнении с простой письменной формой сделки купли-продажи недвижимости. Нотариальное удостоверение – это пожизненная правовая и финансовая гарантия прав собственника. Более того, в случае нотариального удостоверения сделок с недвижимостью предполагается, что уменьшится загрузка судов, так как сделки, удостоверенные нотариусом, намного реже оспариваются в судах, и с этим нельзя не согласиться».

Кто против того, чтобы нотариусы удостоверяли сделки с недвижимостью?

1. Российские граждане, которые пострадали в результате действий недобросовестных нотариусов, будут против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

2. Также вряд ли с удовлетворением новость об обязательности удостоверения сделок примут малоимущие граждане, которые с трудом сводят концы с концами, а тут еще и нотариусу платить придется за куплю-продажу недвижимости. Что ни говори, а дополнительные расходы всегда вызывают раздражение у сторон сделки.

3. Против введения обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают в том числе и различные консалтинговые и юридические компании, для которых сопровождение данных сделок является «хлебом насущным», а при обязательном нотариальном удостоверении сделок они потеряют часть своих доходов.

Однако Екатерина Лексакова утверждает, что для участников сделки обязательное нотариальное удостоверение обойдется дешевле, чем оплата работы каких-то непонятных посредников.

4. Против обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью выступают и граждане, разбирающиеся в тонкостях купли-продажи недвижимости, так как они способны и сами грамотно оформить свою сделку, и платить лишние деньги нотариусу им незачем.

 

Плюсы и минусы нотариального удостоверения сделок с недвижимостью

1. Несомненный плюс нотариального удостоверения в том, что если нотариус добросовестный, грамотный, с большим опытом, то участникам сделки можно не беспокоиться о возможности наступления негативных последствий в результате совершения сделки. Нотариус в соответствии со своими обязанностями может помочь гражданам оформить сделку в присутствии обеих сторон.

Вполне возможно, что при нотариальном удостоверении сделки оплачивать юридические услуги не придется, но это не факт, так как соответствующее юридическое заключение по объекту недвижимости, пакету документов и т.д. никогда помешает, однако это дополнительная переплата в рамках сделки.

Удостоверение нотариусом сделки с недвижимостью может превратиться в большую проблему для покупателя квадратных метров, так как сам факт удостоверения может ослабить внимание покупателя к деталям сделки, чего ни в коем случае допускать нельзя. Особенно это касается покупателей недвижимости, которые могут закрыть глаза или не проверить всю «подноготную» объекта недвижимости, начиная от приватизации, наследования, прав детей и заканчивая вопросом, а не является ли этот объект совместно нажитым имуществом супругов?

Полагаясь на «непроверенных» нотариусов, покупатель может потерять как денежные средства, так и недвижимость, так как сделку могут признать недействительной судом после ее заключения.

2. Нотариальное удостоверение сделок само по себе мероприятие важное, свидетельствующее о законности сделки, но зачем обязательность заверения? В настоящее время стороны, заключающие сделку с недвижимостью, могут на добровольной основе заверить ее у нотариуса, какой смысл это менять? Есть право заверить сделку, а не обязанность, и это сейчас всех устраивает. Если обяжут заверять сделки у нотариуса, то тогда справедливы вопросы некоторых специалистов.

Зачем нам нужна сложная процедура регистрации сделки с недвижимостью в Росреестре, сотрудники которого в силу своих полномочий также проверяют законность регистрации права? Получается – там плати, здесь плати, везде плати. Так и хочется спросить, «куда крестьянину податься»?

3. К минусам можно отнести и то, что при обязательном нотариальном удостоверении будет требоваться личное присутствие всех участников на сделке, что не совсем удобно, так как порой по тем или иным причинам стороны наделяют этими полномочиями своих доверенных лиц.

 

Выводы

Некоторые специалисты придерживаются мнения о том, что нет никакой необходимости в нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, потому что это отягощает и так достаточно сложную процедуру регистрации недвижимости.

Если законопроект будет рассмотрен положительно и нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью станет необходимостью, можно с большой долей вероятности утверждать, что сообщество нотариусов подвергнется существенному давлению со стороны криминалитета. Оно будет оказываться на нотариусов с одной-единственной целью – завлечь их в свое преступное сообщество, что гарантирует преступникам «дивиденды». Правоохранительным органам надо готовиться к увеличению преступлений, связанных с недвижимостью, в том числе со стороны преступных групп, в составе которых будут нотариусы и «оборотни в погонах».

В результате принятия законопроекта о нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью сторонам необходимо быть готовыми к дополнительным расходам по оплате услуг нотариусов. Возможно, участникам сделок придется оплачивать обязательно услуги нотариусов, и дополнительно услуги юристов (риэлторов) по сопровождению сделок, что приведет к еще одним незапланированным расходам граждан.

 

Рекомендации

1. Если обязательность нотариального удостоверения будет утверждена законодательно, то, как минимум, надо ввести более жесткую уголовную ответственность для нотариусов за злоупотребления своими полномочиями. Например, можно увеличить сроки лишения свободы для нотариусов, предусмотренные ст. 202 Уголовного кодекса РФ, вдвое, так как за «хорошие деньги» те сроки, которые предусмотрены действующим кодексом, можно и отбыть. Вероятно, последнему предложению нотариусы возмутятся, но о чем переживать специалистам, у которых руки чисты? Не о чем! У нас говорят, что «от тюрьмы да от суммы не зарекайся», но, даже отдавая дань мудрости народной пословице, нотариусам с чистой совестью можно не переживать.

2. Следует четко понимать – если нотариусы будут удостоверять сделки с недвижимостью, их услуги не могут стоить дешево, так как невысокая оплата услуг нотариусов может подтолкнуть их к совершению преступлений. Услуги нотариусов должны оплачиваться достойно, только при таких обстоятельствах можно надеяться на надежность при заключении сделки по купли-продаже недвижимости.

3. Стоит также ранжировать тарифы за услуги нотариусов для малоимущих слоев населения, так как их возможности по оплате нотариальных услуг ограничены. Особенно это касается жилья, приобретаемого или продаваемого малоимущими российскими гражданами, а также там, где затрагиваются интересы недееспособных граждан, в том числе наших пенсионеров и несовершеннолетних детей.

 

Заключение

Каждое мнение, вывод или рекомендация в той или иной степени могут быть спорными, и зависят от рода деятельности или опыта конкретного специалиста. Риэлтор, нотариус, юрист или другие специалисты имеют свое собственное мнение в отношении обязательности нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, и это их право. Все, по сути дела, рассматривают проблему «со своей колокольни», но при этом надо не забывать, что любые действия по совершенствованию законодательства и соответствующих процедур должны быть направлены прежде всего на защиту прав и интересов обычных российских граждан.

 

Источник: Realty.dmir.ru

bonavilla.ru

Нотариус при совершении сделок с недвижимостью


Читайте также

Нотариус при покупке участка, квартиры или дома необходим по
закону. Покупка участка, квартиры или дома, совершенная без участия
нотариуса, считается недействительной.
Нотариус необходим и тогда, когда оформляется долгосрочная аренда на
землю под будущий дом. Это требование закона существует исключительно
для защиты интересов договаривающихся сторон, а вовсе не для того, чтобы
осложнить им жизнь и заставить потратить дополнительное время и
дополнительные деньги.

Нотариус, как независимый консультант

Нотариус выполняет роль независимого консультанта, призванного
контролировать качество договора. Сделки с недвижимостью – самые крупные
сделки в частной жизни. Обычно это суммы, потеря которых рушит
финансовое благополучие семьи на многие годы. Поэтому так важно, чтобы
пункты договора превращали сделку в области недвижимости в честный и
равноправный договор.

Ни покупатель, ни продавец не являются специалистами в области закона
и не могут самостоятельно оценить достоинства и недостатки заключаемого
ими договора. Роль независимого и квалифицированного третьего лица и
выполняет, согласно закону, нотариус.

Ответственность нотариуса

Обязанность нотариуса — предупредить обе договаривающиеся стороны о
тех сложностях, потерях и рисках, которые, возможно, несет для них (или
для одной из сторон) данный договор. Нотариус несет полную юридическую
ответственность за соответствие договора действующему законодательству.

Это не означает, что в нотариальном договоре не может найтись места
каким-то нестандартным пунктам, которые захотят, по обоюдному согласию,
включить туда участники сделки. Внести свои личные поправки в
стандартный текст договора, конечно, можно. Но нотариус вас предупредит,
какие из этих поправок соответствуют закону, а какие не будут признаны
судом действительными в случае судебного разбирательства. Дальше – ваше
дело. Хотите — оставляйте в тексте «вольные» поправки, хотите – нет.
Предупреждение вы услышали, и в этом расписались.

Нотариус в процессе заключения договора играет по отношению к
участникам сделки нейтральную роль. Он только предупреждает о тех или
иных обстоятельствах и разъясняет те или иные проблемные «зоны», но
нотариус не имеет права влиять на решение свободно договаривающихся
сторон, выдвигая доводы в пользу одного из решений. Если бы нотариус это
делал, он превратился бы из нейтрального лица в участника сделки, а это
абсолютно недопустимо с точки зрения закона.

Предупреждение о рисках

Конечно, нотариусы, как и все люди на свете, бывают разные. Одни
подробно разъясняют пункты договора и предупреждают о той или иной
ответственности или рисках, другие делают все это бегло. Между тем
существующие риски, как правило, могут быть ослаблены или и вовсе
предупреждены. Для этого существует давно и хорошо отработанная на
практике систем взаимных соглашений, обеспечивающая блокирование
недобросовестных действий любой из договаривающихся сторон. Есть
гарантии, которые вполне могут превратить договор в безопасное плавание.

Когда действия сторон после подписания договора совершаются в
правильной и разумной последовательности, вероятность «прокола» резко
снижается. Правильная схема действий сама по себе выступает в роли
гарантии. Добросовестный нотариус расскажет об этих гарантиях подробно,
не очень добросовестный – бегло, не заостряя на них внимание.
Предупредят о рисках нотариусы, правда, в любом случае. Это обязанность
нотариуса — Aufklaerungspflicht. Но характер объяснения, степень его
подробности порой играют все-таки очень важную роль.

Дело в том, что в Германии прямой подвох со стороны нотариуса
практически исключен. Взяток он не берет и в каком-либо сговоре
участвовать не будет. Нотариусы традиционно относятся к числу самых
высокооплачиваемых из «свободных профессий» в Германии, и рисковать
своим положением немецкий нотариус не будет. Но вот если нотариус
небрежно объясняет, какие именно обоснованные сомнения вызывает у него
данный договор, дело другое.

Небрежное объяснение не способно насторожить покупателя, который
вполне может пропустить такое объяснение мимо ушей. Именно на этом
иногда играют недобросовестные продавцы. Они знают, какие нотариусы
отличаются стремлением побыстрее закончить свои объяснения, и намеренно
предлагают именно такого нотариуса ничего не подозревающему покупателю.
Если даже и будут озвучены те пункты, которые могут вызвать в будущем
убытки покупателя, есть немалая вероятность того, что «убаюканный»
обещаниями ловкого продавца покупатель пропустит эти объяснения мимо
ушей.

Правда, это невозможно устроить, если покупатель недоверчив и
дотошен, так что лучше всего выбирать нотариуса вместе. Это так же
невозможно устроить, если участок или дом являются частью проекта
какой-нибудь крупной фирмы. В этом случае нотариус является лицом,
выбираемым фирмой. Это нотариус, который постоянно оформляет договора
этой фирмы, так называемый центральный нотариус. В любом случае
нотариальный договор надо посмотреть до того, как стороны будут
приглашены на его подписание. Тогда будут и время, и возможность
детально разобраться с теми пунктами договора, которые вызвали у вас
желание прояснить их. Не жалейте на это время нотариуса: оно уже
оплачено общей платой за составление проекта нотариального договора.

Слушайте внимательно!

А между тем любые предупреждения нотариуса следует перед подписанием
договора слушать очень внимательно. Очень важную роль играет
предупреждение нотариуса, если, например, в поземельной книге содержатся
претензии третьих лиц к покупаемому участку. Нотариус обязан, согласно
закону, предупредить участников сделки о возможных убытках, если эти
убытки прямо связаны с известными нотариусу обстоятельствами. Но полную
материальную ответственность за качество договора нотариусы несут в
любом случае, независимо от того, сколько времени они потратили на
объяснения в процессе сделки.

В случае если покупатель или продавец понесут убытки в результате
действий (или бездействия) нотариуса, нотариус обязан возместить эти
убытки целиком и полностью, по решению суда. Точнее, убытки на самом
деле будет возмещать страховая компания, в которой в обязательном по
закону порядке застрахована юридическая ответственность нотариуса. Вам
все вернут.

Так что деньги, потраченные на оформление нотариального договора, по
сути, ваш страховой взнос. Вы страхуетесь здесь от убытков, точно так
же, как страхуете от пожара свой дом. Срок давности претензий, которые
можно выставить к нотариусу, огромен. Он равен, согласно закону,
тридцати годам с момента заключения нотариального договора. Этого вполне
достаточно.

Кто платит за услуги нотариуса

Услуги нотариуса обычно оплачивает покупатель, хотя, в принципе, это
не является строгим правилом. Расходы на нотариальную пошлину покупатель
и продавец могут, если они об этом добровольно договорятся, разделить
пополам. Это обычно один – два процента от указанной в нотариальном
договоре цены объекта. При этом сам факт обращения к нотариусу уже
обязывает тех, кто обратился, оплатить нотариальные услуги, независимо
от того, будет заключен нотариальный договор или нет.

Дело в том, что с момента обращения нотариус начинает готовить
договор, опираясь на предоставленные ему документы. Так как нотариус в
любом случае выполнит свою работу, то есть подготовит договор, отказ от
заключения сделки одной или обеими ее сторонами, никак не влияет на
обязанность оплатить работу нотариуса.

Другое дело, что сумма оплаты подготовки договора, конечно, заметно
меньше той суммы, которую надо платить при заключении договора. Но
платить все равно нужно. Конечно, платит обычно та сторона, которая
отказалась от сделки. Если же от сделки отказались обе стороны
одновременно, расходы, естественно, делятся поровну.

Цену нотариус не определяет

Цена – фактор, который находится вне зоны действий полномочий
нотариуса. Никаких советов по поводу того, насколько выгодна или
невыгодна предложенная цена покупателю или продавцу участка, нотариус не
имеет права давать. Это было бы вмешательством в добровольную
деятельность покупателя и продавца. Нотариус не может возражать против
указанной цены даже в тех случаях, когда цена явно занижена. Это бывает,
если покупатель и продавец сознательно вносят в договор заниженную цену
с целью снизить поземельный налог.

Размер поземельного налога прямо зависит от цены участка, поэтому
желание занизить официальную цену возникает не так уж редко. Но если на
фиктивность указанной цены обратит внимание финансовое ведомство или
другие государственные органы, сделка будет по суду признана
недействительной. В этом случае нотариус не несет никакой материальной
ответственности перед договорившимися сторонами. Они знали, что делали и
сделали свой выбор добровольно.

В стандартном тексте нотариального договора есть указание, что
договаривающиеся стороны не заключали вне нотариального договора
побочных соглашений и ими указана реальная цена участка. Пункт об
отсутствии побочных соглашений требует, чтобы все существующие
договоренности без исключения были отражены в нотариальных документах.

Так что, если побочные соглашения, заключенные помимо нотариуса,
потом кем-то из участников сделки будут нарушены, суд может отказаться
принять подобного рода претензии к рассмотрению, так как побочные
соглашения не должны были иметь место. Под указанием об отсутствии
побочных соглашений покупатель и продавец ставят, между прочим, свои
подписи, и факт этих подписей, в случае разбирательства, оспорить
невозможно.

Соглашение о праве собственности

Роль нотариуса, как нейтрального третьего лица, которому доверяют обе
договаривающиеся стороны, очень важна и при любых дополнительных
договоренностях, необходимость которых порой диктует сама жизнь. Помимо
договора (Kaufvertrag) нотариус оформляет и еще один документ —
Соглашение о передаче права собственности на недвижимость (Auflassung).
Это соглашение, необходимое и само по себе, при покупке участка играет
особенно важную роль.

Дело в том, что между договором и регистрацией участка на нового
владельца в поземельной книге проходит немало времени, порой до
нескольких месяцев. Пока этой регистрации в поземельной книге нет,
покупатель не становится полноправным владельцем участка, несмотря на
существование нотариального договора. Теоретически, если продавец
участка за это время найдет покупателя, согласного заплатить за участок
более высокую цену, чем вы, он может все переиграть, и оформить
нотариальный договор с другим покупателем.

Чтобы защитить себя от такого поворота событий, в нотариальную книгу
заносится, по требованию покупателя, „ Предварительная пометка о
передаче права собственности» (Eintragung der Auflassungsvormerkung ins
Grundbuch). Такая пометка надежно защищает добросовестного покупателя от
недобросовестного продавца.

Предварительные договоренности

Нотариус нужен и тогда, когда необходимо заключить предварительную
договоренность (Vorvertrag) о покупке. Такая необходимость возникает,
если покупатель хочет ознакомиться, например, с поземельной книгой или
другими документами в официальных инстанциях. Без нотариального
удостоверения, что тот, кто хочет ознакомиться с документами,
действительно собирается купить участок или дом, нужные документы могут
не показать.

Предварительная договоренность нужна и в случае, если покупатель или
продавец сомневаются в твердости намерений своего партнера по сделке. В
этом случае тот или другой берут на себя материальную ответственность за
результат сделки, то есть обязуются ее совершить в определенный срок и
платят какую-то сумму в качестве возмещения ущерба противоположной
стороне, если откажутся от совершения акта купли-продажи. Нотариус как
раз и играет роль третьего лица, гарантирующего исполнение указанных в
предварительном соглашении обязательств.

Артур Гутман, Neue Zeiten — Франкфурт-на-Майне, Германия

www.investa24.com

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о