Особенности залога недвижимости (ипотеки).

⇐ ПредыдущаяСтр 12 из 48Следующая ⇒

Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

3. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке.

В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

4. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

5. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

6. Если права залогодержателя в соответствии со статьей 13 настоящего Федерального закона удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же до-говору земельного участка, на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей заклады-ваемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участ-ка» . В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет залога про-изводится либо по решению суда, либо на основании соглашения сторон, удо-стоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или куль-турную ценность. Такое соглашение может предусматривать несколько вариан-тов реализации имущества должника – от свободной продажи недвижимости со свободных торгов до приобретения ее банком в собственность.

Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с уста-новлением первоначальной цены недвижимости по соглашению между сторо-нами (либо по решению суда). Причем эта цена не должна быть ни слишком высокой (иначе имущество не найдет покупателя), ни слишком низкой (так как в таком случае банк не сможет возместить свои затраты). Если же торги не со-стоялись, банк имеет право заключить соглашение с залогодателем о приобре-тении имущества по его начальной цене и зачтении его стоимости в счет своего требования. В таком случае ипотека прекращается.




©2015 arhivinfo.ru Все права принадлежат авторам размещенных материалов.

arhivinfo.ru

Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).




⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 4Следующая ⇒

Залог недвижимого имущества (ипотека) устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем. Залогодержатель — кредитор по кредит. договору или иному обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет пр. на удовлетворение своего денежного требования к должнику по этому обязательству за счет заложенного недвижимого имущества залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть как должник, так и третье лицо. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя.

Общие правила гражданского законодательства, а также положения Закона Российской Федерации «О залоге» применяются к отношениям по ипотеке, если законом, в котором найдут отражение настоящие Основные положения, не будут установлены иные правила.

Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования о ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной.

Ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество, которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом. Ипотека не допускается в отношении имущества, на которое по закону не может быть обращено взыскание.

Если на отчуждение имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа управления, то такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества.

Ипотека может быть установлена на: земельные участки, в том числе участки из состава земель сельскохозяйственного назначения; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома и квартиры; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; иное недвижимое имущество.


Правила, регулирующие ипотеку, применяются к залогу подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания «река — море» и космических объектов.

На имущество, находящееся в общей совместной собственности (без определения доли каждого из сособственников), ипотека может быть установлена лишь при наличии письменного согласия всех сособственников. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других сособственников. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на эту долю при ее продаже применяются правила гражданского законодательства о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным собственникам.

Ипотека может быть установлена в обеспечение любого денежного обязательства, в том числе обязательства, основанного на займе, купле-продаже, найме, подряде, ином договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному основному обязательству полностью либо в части, предусмотренной закладной.

Если в закладной не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства;

2) в виде процентов за пользование чужими средствами, предусмотренных кредитным или иным договором либо законом;

3) в возмещение судебных и иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки;

4) в возмещение расходов по реализации предмета ипотеки.

В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями закладной или в силу необходимости вынужден нести расходы по содержанию и охране предмета ипотеки либо погашению задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам и коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет стоимости предмета ипотеки.



 

Задаток и удержание имущества должника как способы обеспечения исполнения обязательств.

Суть удержания как способа сост. в том, что кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и др. убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 Ст. 359 ГК). Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом (п. 2 Ст. 359 ГК). К удержанию может прибегнуть комиссионер, кот. комитент не оплатит комиссионное вознаграждение; хранитель в отношении вещи, переданной ему на хранение, если поклажедатель уклоняется от уплаты вознаграждения или расходов, предусмотренных договором.

Удержание, как способ обеспечения исполнения обязательств, имеет много общего с залогом. В ряде случаев удержание перерастает в залог. Напр., при привлечении к ответственности за нарушение таможенных правил, когда стоимости находящегося под таможенным контролем имущества, подлежащего изъятию, оказывается недостаточно, с согласия таможенного органа РФ изъятие товаров и транспортных средств может быть заменено на их залог.

Однако в отличие от залога, устанавливаемого специальным соглашением сторон обычно в момент возникновения основного обязательства, необходимость применения удержания может появиться в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обязательства, независимо от наличия условий об удержании в основном или дополнительном соглашении.

В залоговом обязательстве уже в момент его совершения фиксируется определённое имущество, за счет которого при необходимости будет удовлетворяться основное требование. Имущество, обремененное залогом, может оставаться у залогодателя, а может передаваться залогодержателю. При удержании же вещь во всех случаях находится у кредитора, причем не в связи с заключением обеспечительного обязательства. Пр. на применение такого способа обеспечения исполнения, как удержание, кредитору предоставляется законодательством.

Задаток. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей др. стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 Ст. 380 ГК).

Задатком чаще всего обеспечиваются обязательства между гражданами (договоры аренды дачных и жилых помещений, купля-продажа и пр.), хотя нет оснований для исключения задатка из числа способов обеспечения обязательств, складывающихся между юридическими лицами различных организационно-правых форм.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В отношениях по поводу задатка участвуют стороны основного обязательства: должник — задаткодатель и кредитор — задаткополучатель. Задаток выполняет три функции: платежную, удостоверительную и обеспечительную.

Действующим ГК введено новое правило, согласно которому, задаток должен быть возвращен, если основное обязательство прекращено до его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельствам, не зависящим от сторон (п. 1 Ст. 381 ГК). Отсутствие вины сторон и прекращение основного обязательства делают бессмысленным существование обеспечительных обязательств вообще и задатка в частности. Оставление задатка у стороны, получившей его, приводило бы к неосновательному ее обогащению.

 



Рекомендуемые страницы:

lektsia.com

Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

1. Понятие ипотеки. Ипотека является видом залога, получившим заметное распространение в современном имущественном обороте. Она используется при предоставлении крупных кредитов, а также приобретении жилья с рассрочкой платежа. Предмет ипотеки — недвижимое имущество, которому присущи правовые особенности. Это требует создания специальных правил, определяющих порядок оформления ипотеки и процедуру ее реализации, если обеспеченное ипотекой обязательство не будет исполнено.

Необходимость принятия специального закона об ипотеке предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон был в середине 1998 г. принят. Закон об ипотеке содержит развернутую регламентацию ипотеки (78 статей), его положения как специальные нормы имеют преимущество перед общими правилами ГК о залоге, и это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Некоторые нормы Закона об ипотеке текстуально повторяют правила ГК о залоге, что объясняется однородностью залоговых отношений, регулируемых этими законодательными актами. Однако в Законе много дополнительных правил, отражающих особенности ипотеки. Ряд специальных правил в отношении ипотеки морских судов обусловлен наличием международных договоров в этой области и содержится, напомним, в КТМ.

Ипотека как обеспечительный институт — это право залогодержателя получить удовлетворение его денежных требований к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой, из стоимости заложенного недвижимого имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке). Особенности ипотеки предопределяют ее предмет, которым может быть только недвижимое имущество, и введение особой формы для договора об ипотеке — закладной, представляющей ценную бумагу (об этом далее).

2. Заключение договора об ипотеке. Ипотека возможна в силу закона, но обычно возникает в силу договора, который должен быть совершен в письменной форме и зарегистрирован в соответствии с правилами законодательства о регистрации недвижимости. Закон об ипотеке определяет круг условий этого договора, которые должны быть достаточными для идентификации предмета ипотеки и содержать его оценку в денежном выражении.

При залоге земельного участка, поскольку договором об ипотеке не предусмотрено иное, право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на этом участке здания и сооружения залогодателя. Ипотека здания (сооружения) допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором оно находится.

Права залогодержателя по ипотеке могут быть удостоверены особым документом — закладной, которая является именной ценной бумагой и может в дальнейшем передаваться, как и другие ценные бумаги, посредством совершения на ней передаточной надписи, а также быть предметом залога.

Закон об ипотеке определяет обязательные реквизиты закладной (ст. 14) и устанавливает, что она составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после проведения регистрации (ст. 13). Законный владелец ипотеки может требовать государственной регистрации его в качестве такового в государственном реестре прав на недвижимое имущество.

3. Обязательства участников ипотеки. При установлении ипотеки ее предмет всегда остается во владении залогодателя. Он вправе пользоваться заложенным имуществом и извлекать из него плоды и доходы. Вместе с тем залогодатель обязан обеспечивать сохранность имущества, в отношении которого установлена ипотека. Эта его обязанность включает обязательства трех групп.

Во-первых, он должен за свой счет страховать заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, причем залогодержатель вправе претендовать на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения, независимо от того, в чью пользу было проведено страхование.

Во-вторых, залогодатель обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию, в частности производить текущий и капитальный ремонт имущества. Залогодержатель вправе проверять выполнение залогодателем этой его обязанности.

В-третьих, на обязанности залогодателя лежит защита заложенного имущества от притязаний третьих лиц с использованием для этого способов защиты имущественных прав, предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель бездействует, способы защиты залогодержатель может использовать самостоятельно без специальной на то доверенности от залогодателя.

Установление ипотеки не лишает залогодателя права распоряжаться заложенным имуществом путем его продажи, обмена, внесения в качестве вклада, сдачи в аренду, а также совершать в отношении этого имущества последующую ипотеку. Однако на отчуждение предмета ипотеки должно быть получено согласие залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, а последующая ипотека может быть запрещена этим договором или в нем могут быть установлены условия совершения последующей ипотеки.

4. Реализация прав по ипотеке. В случае неисполнения обязательств, обеспеченных ипотекой, залогодержатель, как и при других видах залога, вправе требовать удовлетворения за счет реализации того имущества, которое было предметом ипотеки.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по ипотеке, на основании решения суда. Закон об ипотеке определяет круг вопросов, которые решает суд, и позволяет суду при наличии уважительных причин отсрочить исполнение решения о принудительном взыскании на срок до года.

Закон об ипотеке содержит правила об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (ст. 55). Такое урегулирование, как и при других видах залога, в определенных случаях не допускается. В иных случаях стороны (залогодатель и залогодержатель) заключают соглашение, в котором определяют суммы, подлежащие уплате залогодержателю, и способы реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем в счет погашения задолженности.

www.gragdan-pravo.ru

3. Ипотека как разновидность залога

 Отсутствуют публикации ипотеки

Датская система промежуточная, объединяет и то, и другое.

В дореволюционной России ипотека, как юридическое право действовала с момента внесения записи в вотчинную книгу. Кредитор в случае неисполнения заемщиком обязательства имел право на удовлетворение своих требований из стоимости заложенного имущества при его реализации, в чьей бы собственности оно не находилось.

Ипотека – разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного кредитного обязательства. Важное значение ипотеки определяется следующими факторами:

1)Является механизмом формирования и привлечения дополнительных финансовых

ресурсов в материальное производство

2)Является инструментом формирования жилищного рынка

3)Является инструментом формирования долгосрочного капиталадля целей ипотечного кредитования

4)Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранностьпредмета залога на момент погашения обязательства

5)Ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворять свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами (залоговый кредитор).

6)Реальная опасность потерять имущество, находящееся в залоге, является стимулом для исполнения заемщиком своих обязательств своевременно и в полном объеме.

Ипотека возникает в силу договора и в силу закона. Основой ипотеки является закон. Вместе с тем, правило или положение о залоге, возникающие из условий договора, применяются к ипотеке в силу закона.

С точки зрения ФЗ: государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности на имущество того лица, чьи права обременяются ипотекой. Залог вступает в силу после его государственной регистрации (?).

По договору об ипотеке предметом залога может быть имущество, права на которое официально зарегистрированы. К такому имуществу относятся:

1)Земельные участки

2)Здания, сооружения, и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательских целях, а так же предприятия как имущественный комплекс

3)Жилые дома, квартиры, и их части (комнаты),

4)Дачи, садовые дома, гаражи, и другие строения потребительского назначения

5)Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Ипотека земельных участков (гл.11 ФЗ об ипотеке)

Отличительной особенностью недвижимости является её неразрывная связь с землей. Поэтому и земля является предметом ипотеки.

Ст.64 ФЗ об ипотеке рассматривает ипотеку земельного участка, на котором имеются здания и сооружения, принадлежащие залогодателю:

При ипотеке земельного участка право залога распространяется так же на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания или сооружения залогодателя

Особенности ипотеки предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений (гл.12)

Основой ипотеки указанных объектов является то, что ипотека зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором они находятся (ст.69).

Предприятия, как имущественные комплексы, представляют собой специфический объект гражданских прав, т.к. включает материально-вещественныеэлементы (здания, оборудование, сырье, готовая продукция), денежные средства, ценные бумаги, а так же нематериальные активы, долги, товарные знаки и т.д. (ст.70)

Учитывая экономическую и социальную значимость предприятия, ФЗ устанавливает ряд мер, направленных как на защиту прав заемщиков, так и прав кредитора. Согласно ст. 71:

1)Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества предприятия

2)Денежное обязательство (кредитное) должно подлежать исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке.

Согласно ст. 74 ипотека может быть применена к жилым домам и квартирам, предназначенным для постоянного проживания и находящимся в собственности граждан или юридических лиц. Обращение взыскания на заложенную квартиру, находящуюся в собственности физического лица, осуществляется только в судебном порядке.

Для того, чтобы возникло ипотечное право, необходимо наличие двух правообразующих действий:

1)Нотариальное удостоверение договора ипотеки (по желанию сторон)

2)Государственная регистрация договора об ипотеке. Процедура гос регистрации регулируется ФЗ «о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон о регистрации прав на недвижимое имущество определяет государственную регистрацию ипотеки как юридический акт признания и подтверждения государством обременения на недвижимое имущество. Государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеке в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является публичной.

studfiles.net

§ 4. Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки).

1. Понятие ипотеки.
Ипотека является видом залога, получившим
заметное распространение в современном
имущественном обороте. Она используется
при предоставлении крупных кредитов,
а также приобретении жилья с рассрочкой
платежа. Предмет ипотеки — недвижимое
имущество, которому присущи правовые
особенности. Это требует создания
специальных правил, определяющих порядок
оформления ипотеки и процедуру ее
реализации, если обеспеченное ипотекой
обязательство не будет исполнено.

Необходимость
принятия специального закона об ипотеке
предусмотрена п. 2 ст. 342 ГК, и такой закон
был в середине 1998 г. принят. Закон об
ипотеке содержит развернутую регламентацию
ипотеки (78 статей), его положения как
специальные нормы имеют преимущество
перед общими правилами ГК о залоге, и
это прямо предусмотрено в п. 2 ст. 334 ГК.

Некоторые нормы
Закона об ипотеке текстуально повторяют
правила ГК о залоге, что объясняется
однородностью залоговых отношений,
регулируемых этими законодательными
актами. Однако в Законе много дополнительных
правил, отражающих особенности ипотеки.
Ряд специальных правил в отношении
ипотеки морских судов обусловлен
наличием международных договоров в
этой области и содержится, напомним, в
КТМ.

Ипотека как
обеспечительный институт — это право
залогодержателя получить удовлетворение
его денежных требований к должнику по
обязательству, обеспеченному ипотекой,
из стоимости заложенного недвижимого
имущества (п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке).
Особенности ипотеки предопределяют ее
предмет, которым может быть только
недвижимое имущество, и введение особой
формы для договора об ипотеке — закладной,
представляющей ценную бумагу (об этом
далее).

2. Заключение
договора об ипотеке. Ипотека возможна
в силу закона, но обычно возникает в
силу договора, который должен быть
совершен в письменной форме и
зарегистрирован в соответствии с
правилами законодательства о регистрации
недвижимости. Закон об ипотеке определяет
круг условий этого договора, которые
должны быть достаточными для идентификации
предмета ипотеки и содержать его оценку
в денежном выражении.

При залоге земельного
участка, поскольку договором об ипотеке
не предусмотрено иное, право залога
распространяется также на находящиеся
или строящиеся на этом участке здания
и сооружения залогодателя. Ипотека
здания (сооружения) допускается только
с одновременной ипотекой по тому же
договору земельного участка, на котором
оно находится.

Права залогодержателя
по ипотеке могут быть удостоверены
особым документом — закладной, которая
является именной ценной бумагой и может
в дальнейшем передаваться, как и другие
ценные бумаги, посредством совершения
на ней передаточной надписи, а также
быть предметом залога.

Закон об ипотеке
определяет обязательные реквизиты
закладной (ст. 14) и устанавливает, что
она составляется залогодателем и
выдается первоначальному залогодержателю
органом, осуществляющим государственную
регистрацию ипотеки, после проведения
регистрации (ст. 13). Законный владелец
ипотеки может требовать государственной
регистрации его в качестве такового в
государственном реестре прав на
недвижимое имущество.

3. Обязательства
участников ипотеки. При установлении
ипотеки ее предмет всегда остается во
владении залогодателя. Он вправе
пользоваться заложенным имуществом и
извлекать из него плоды и доходы. Вместе
с тем залогодатель обязан обеспечивать
сохранность имущества, в отношении
которого установлена ипотека. Эта его
обязанность включает обязательства
трех групп.

Во-первых, он должен
за свой счет страховать заложенное
имущество в полной его стоимости от
рисков утраты и повреждения, причем
залогодержатель вправе претендовать
на удовлетворение своего требования
по обязательству, обеспеченному ипотекой,
непосредственно из страхового возмещения,
независимо от того, в чью пользу было
проведено страхование.

Во-вторых,
залогодатель обязан поддерживать
заложенное имущество в исправном
состоянии и нести расходы по его
содержанию, в частности производить
текущий и капитальный ремонт имущества.
Залогодержатель вправе проверять
выполнение залогодателем этой его
обязанности.

В-третьих, на
обязанности залогодателя лежит защита
заложенного имущества от притязаний
третьих лиц с использованием для этого
способов защиты имущественных прав,
предусмотренных ст. 12 ГК. Если залогодатель
бездействует, способы защиты залогодержатель
может использовать самостоятельно без
специальной на то доверенности от
залогодателя.

Установление
ипотеки не лишает залогодателя права
распоряжаться заложенным имуществом
путем его продажи, обмена, внесения в
качестве вклада, сдачи в аренду, а также
совершать в отношении этого имущества
последующую ипотеку. Однако на отчуждение
предмета ипотеки должно быть получено
согласие залогодержателя, если иное не
предусмотрено договором об ипотеке, а
последующая ипотека может быть запрещена
этим договором или в нем могут быть
установлены условия совершения
последующей ипотеки.

4. Реализация прав
по ипотеке. В случае неисполнения
обязательств, обеспеченных ипотекой,
залогодержатель, как и при других видах
залога, вправе требовать удовлетворения
за счет реализации того имущества,
которое было предметом ипотеки.

Взыскание по
требованиям залогодержателя обращается
на имущество, заложенное по ипотеке, на
основании решения суда. Закон об ипотеке
определяет круг вопросов, которые решает
суд, и позволяет суду при наличии
уважительных причин отсрочить исполнение
решения о принудительном взыскании на
срок до года.

Закон об ипотеке
содержит правила об обращении взыскания
на заложенное имущество во внесудебном
порядке (ст. 55). Такое урегулирование,
как и при других видах залога, в
определенных случаях не допускается.
В иных случаях стороны (залогодатель и
залогодержатель) заключают соглашение,
в котором определяют суммы, подлежащие
уплате залогодержателю, и способы
реализации заложенного имущества либо
условие о его приобретении залогодержателем
в счет погашения задолженности.

studfiles.net

Особенности залога недвижимого имущества.

Как Закон «О залоге», так ГК залог вещей делится на залог движимого и недвижимого имущества (ипотека).

Основное назначение ипотеки заключается в обеспечении выданных кредитов залогом недвижимого имущества (ипотечное кредитование).

Гражданский кодекс под ипотекой признает залог земельных участков, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (п. 2 ст. 334 ГК). В силу ст. 130 ГК и ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей (т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, включая, в частности, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Одновременно предусмотрена возможность отнесения специальным законом к недвижимым вещам и любого иного имущества.

Таким образом, предметом ипотеки может быть только недвижимость. Вместе с тем Закон об ипотеке делает из этого правила изъятие, предусматривающее запрет ипотеки участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного недвижимого имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с Законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона), а также имущества, в отношении которого в установленном Федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена (п. 2 ст. 6 Закона). В этот список входит также часть недвижимого имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (п. 4 ст. 5 Закона). Однако подобное ограничение не касается квартир в многоквартирных жилых домах (ст. 75 Закона).

Еще два требования, предъявляемых к предмету ипотеки, состоят в том, что он должен, во-первых, принадлежать залогодателю на праве собственности либо на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 6 Закона) и, во-вторых, права на него должны быть зарегистрированы в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, ипотека может быть установлена на любое недвижимое имущество (за исключением изъятий, установленных Законом в отношении отдельных категорий недвижимости), которое залогодатель вправе продавать или отчуждать иным образом, причем залогодателем может быть как должник по основному обязательству, так и третье лицо.

Имущество, передаваемое по договору об ипотеке, остается во владении и пользовании залогодателя (п. 1 ст. 1 Закона). Это правило корреспондирует с п. 1 ст. 338 ГК, относящим ипотеку к залогу без передачи заложенного имущества залогодержателю.

Лицо, отдавшее свое имущество в ипотеку, ограничивается в праве распоряжения этим имуществом. Согласно п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю долга по обеспеченному ей обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспечением ипотекой обязательством либо Федеральным законом.

Закон об ипотеке ввел в гражданский оборот новый вид ценных бумаг — закладную. Введением этой ценной бумаги делается попытка интегрировать рынок недвижимости и рынок ценных бумаг. Закладная не может заменить договор о залоге, однако при ее наличии права по договору о залоге могут перейти только путем передачи прав по закладной.

Как следует из п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является не эмиссионной, именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме. При этом она влечет последствия уступки требований (цессии).

Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное. Обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей указанную в договоре об ипотеке общую твердую сумму требований залогодержателя, обеспеченных ею, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на: возмещении судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещении расходов по реализации заложенного имущества (ст. 3 Закона).

Закон предусматривает, что ипотекой могут быть обеспечены и другие дополнительные расходы залогодержателя (расходы на содержание и (или) охрану заложенного имущества, на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам).

students-library.com

Особенности залога недвижимого имущества.

Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации»

Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях»

Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:

Ипотека в силу закона (легальная ипотека) — ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.

Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:

Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.

Продажа в кредит.

Рента.

Залог имущественных прав.

Ипотека в силу договора (договорная ипотека) — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.

Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то — такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

Имущество, которое может быть предметом ипотеки, определено в статье 5 Закона об ипотеке — недвижимые вещи, указанные в статье 130 ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К таким вещам относят: земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Закона об ипотеке; предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Особенности ипотечного кредита

Кредит выдается на длительный срок (до 50 лет). Процентная ставка по ипотечному кредиту ниже, чем по другим видам кредитов. Заемщик ипотечного кредита должен иметь в наличии так называемый «первоначальный взнос» — часть стоимости недвижимости, приобретаемой без учета ипотечного кредита (хотя в некоторых банках это условие не обязательно). Размер первоначального взноса обычно влияет на процентную ставку кредита и варьируется от 0 % до 70 % стоимости ипотечной недвижимости. Банк выдвигает к заемщику ипотечного кредита ряд специальных требований: о подтверждении дохода, о наличии непрерывного стажа работы и пр. Обязательными участниками ипотечного кредитования являются страховые и оценочные компании, которые обеспечивают банку безопасность сделки. Погашение ипотечного кредита осуществляется обычно равными платежами — аннуитетами.

 

www.gragdan-pravo.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о