Перевод помещения из жилого в нежилое

Такой вопрос: есть 3-х комнатная квартира на 1-м этаже, сталинка приличной площади. Возможно ли перевести в нежилой фонд часть квартиры, а именно одну комнату, если, например, замуровать из нее вход в квартиру и выбить вход с улицы (санузла при этом в комнате не будет). Хотим сдавать в аренду под офис или магазин. В остальной части квартиры будем жить. Реально ли осуществить такой вариант?

Чтобы использовать жилой дом или квартиру под офисы и в иных целей связанных с осуществлением хозяйственной деятельности необходимо руководствоваться положениями Закона Украины «Об основах градостроительства» и Правил пользования помещениями жилых домов и придомовых территорий, утвержденными постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92 N 572. Это возможно в том случае, если не ограничиваются интересы других граждан, проживающих в данном доме. Чтобы получить разрешение на постройку и размещение в жилых помещениях офисов, различных торговых организаций, а так же помещений для других целей непромышленного назначения необходимо получить разрешение на перевод помещения из жилого фонда в нежилой. Такое разрешение можно получить обратившись в исполнительный комитет района, в котором находится помещение. Само разрешение выдается по решению исполнительных органов городских (районных) советов при согласовании органов градостроительства и архитектуры, санитарных и противопожарных служб, а также жильцов дома в котором находится помещение. Что касается нежилых помещений, то они должны быть размещены на цокольном, первом или втором этаже и обязательно иметь отдельный вход.

Разрабатывать проектную документацию на переоборудование и перепланировку квартир необходимо осуществлять согласно требованиям действующих строительных норм и правил (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания», СНиП 2.04.08-87 «Газоснабжение», ДБН А.2.2-3-97 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства» и другие) и согласовывать с местными органами государственного надзора.

Условия, которые необходимо соблюдать для того, чтобы перевести помещение из жилого в нежилой фонд:

  • — помещение должно находиться на первом этаже или являться цокольным, подвальным или полуподвальным;
  • — помещение может находиться на втором этаже при условии, что на первом этаже помещения нежилого фонда;
  • — необходимо получить согласие соседей и ЖЕКа;
  • — у помещения которое переводится в нежилой фонд должна быть возможность для обустройства отдельного входа;
  • — здание в котором находится помещение не должно быть памятником архитектуры.

Процедура перевода помещений из жилого в нежилой фонд законодательством Украины четко не определена. Данная процедура регулируется в отдельных регионах локальными нормативно-правовыми актами.

Основаниями для такого перевода могут являться:

  • — если нежилое помещение признают в установленном порядке непригодным для постоянного проживания;
  • — если признают целесообразным изменение функционального назначения жилого помещения;

Чтобы перевести помещение из жилого в нежилой фонд необходимо обратиться в местную гос. администрацию и подать заявление определенной формы к которому приложить копии нотариально заверенных документов, а именно правоустанавливающий документ на помещение, копию паспорта собственника, технический паспорт, справку из ЖЭКа об отсутствии зарегистрированных и проживающих лиц, а так же справку об отсутствии задолженности.

Далее необходимо обратиться в санэпидемстанцию, в органы пожарного надзора, газовую службу и получить соответствующее разрешение. После вышеуказанной процедуры исполком принимает решение о переводе помещения в нежилой фонд. Вам выдается Свидетельство о праве собственности уже на нежилое помещение, изготавливается новых технический паспорт. Но для того чтобы зарегистрировать в бюро технической инвентаризации правоустанавливающий документ на нежилое помещение Вам необходимо обратиться в управление архитектуры для присвоения отдельного адреса нежилому помещению. И уже вместе с решением архитектуры о присвоении адреса подавать в БТИ соответствующий пакет документов на регистрацию права собственности на ваше помещение. Без решения архитектуры о присвоении отдельного адреса БТИ напишет отказ в регистрации, а это лишнее время и затраты.

Таким образом, чтобы перевести часть квартиры в нежилой фонд, для начала нужно обратиться в суд с исковым заявлением и в судебном порядке выделить части квартиры в натуре. Это возможно лишь в том случае, если есть спор о праве, т.е. имеются две состязательные стороны. Лучше всего конечно, если квартира принадлежит двум собственникам. В таком случае квартира выделяется в натуре на две равные части по ½ на каждого собственника с установлением общего порядка пользования коридором, кухней, ванной и туалетом. После вступления такого решения суда в законную силу можно приступать к процедуре перевода Вашей ½ части квартиры в нежилой фонд при условии согласия второго сособственника.

legitlex.com

Как сделать перевод жилого помещения в нежилое

Хотя сейчас и пестрят дома на оживленных улицах растяжками и объявлениями типа «сдается», «аренда», полно разного рода бизнес-центров, некоторые организации стараются приобрести под офисные помещения квартиры в жилых домах. 

 

Поскольку не всех устраивают варианты аренды в разнообразных бизнес-центрах и прочих «муравейниках» — скоплениях фирм и фирмочек, самых различных организаций, с разным уровнем, например, дисциплины и порядка, посещаемости. Да и местоположение оказывается не всегда удачным в силу ряда причин.

В общем, для кого-то представляется более целесообразным пойти путем именно выкупа квартиры. Однако впоследствии ее необходимо перевести в разряд нежилых помещений, чтобы получить право организовать, оборудовать и открыть там магазин, офис, парикмахерскую, зубоврачебный кабинет…

Ошибки руководителей организаций, которые решили использовать жилые помещения, переоборудовав их для целей коммерческой организации, могут привести к значительным финансовым потерям.

Как нередко на практике выглядит такое «переселение». Сначала квартиру в приглянувшемся доме покупают, а потом задаются вопросом: а как бы теперь ее перевести в нежилую площадь, что делать? Причем сделать это необходимо в строгом соответствии с действующим законодательством (иначе, в случае судебного разбирательства, гарантировано проигранное дело).

То есть сделать нужно юридически чисто и, что для бизнеса всегда важно, быстро. А процедура эта не такая уж и простая, и включает в себя, в общем виде, следующие этапы.

В соответствии с нашим законодательством к нежилым помещениям предъявляется ряд требований. Необходим отдельный от жилой части дома, изолированный вход. Второй или третий этажи жилого дома могут быть приспособлены под офисные помещения только в том случае, если ниже располагаются также организации.

В квартире не должно быть зарегистрированных лиц, а дом не должен быть официально признан аварийным, не должно быть планов по его капитальному ремонту.

В обязательном порядке должны быть инженерные коммуникации: вода, канализация, отопление, вентиляция.

Если уверены, что этим четким критериям приобретенная вами, вашей организацией квартира соответствует, то дальше занимаетесь не очень-то и приятной, времязатратной, но, тем не менее, необходимой процедурой: сбором требуемых документов.

Документы необходимые для перевода в нежилой фонд

Необходимо будет «пройтись» по целому ряду государственных организаций, отметиться в разного рода «надзорах» и службах, ведомствах. И подготовить для них комплект документов, начиная от правоустанавливающих, заверенных нотариально. С полным их перечнем всегда лучше ознакомиться либо лично придя в организацию, либо на её сайте. К великому удовлетворению нужно сказать, что сайты эти, включая «главный сайт» Госуслуги сейчас очень развиты, информативны, удобны в практическом использовании.

То есть вам необходимо собрать следующий пакет документов:

  • Заявление о переводе в нежилой фонд. Его пишет собственник помещения
  • Документы подтверждающие право собственности на данное помещение. Их нужно нотариально заверить.
  • План поэтажной планировки. Понадобиться, если в здании более одного этажа.
  • Проект перепланировки помещения. Понятно, что перепланировка понадобиться. Этот проект нужно заверять в соответствующих инстанциях.

Могут потребоваться дополнительные документы, в процессе рассмотрения вашей заявки.

Уже пройдя все необходимые инстанции, получив все необходимые визы и согласования, резолюции и заключения, следует подавать документы в соответствующий комитет, который ведает жилищной политикой. Далее уже межведомственная комиссия будет решать вопрос по существу. Допустимо ли использовать заявленное жилое помещение под нежилое, можно ли произвести указанную перепланировку. И, в случае одобрения, также согласовывает и проектное решение.

Результат решения вы должны получить в срок не превышающий 45 дней.

Теперь можете вздохнуть спокойно: самые большие трудности уже позади. Осталось лишь закрепить официально свои права на помещение. В ходе этого, заключительного этапа, подаете пакет документов в регистрационную палату, предварительно оплатив государственную пошлину.

Это уже финальная, требующая не столько нервотрепки, сколько ожидания, стадия перевода приобретенной квартиры в нежилое помещение.

Наверное, даже общий алгоритм этого действа для многих показался настолько «муторным», что поневоле напрашивается мысль: лучше обратиться для решения этого вопроса к профессионалам, которым эти «двери» проходить не впервой.

laudator.ru

Перевод из жилого в нежилое помещение

Оглавление статьи

Для многих людей, в частности со складом ума бизнесмена, очень важным бывает сделать перевод из нежилого фонда в жилой своих помещений или же купленных. Как бы то ни было, для того, чтобы сделать из квартиры какое-то коммерческое предприятие, необходимо вывести его из жилого фонда. А теперь предыстория.

Из жилья на первом этаже многие делают коммерческие предприятия. Но перед этим нужно перевести их из жилого в нежилой фонд.

Наверняка нет таких городов, в которых бы не существовало нескольких оживлённых улиц, вдоль которых простирается огромное количество всевозможных лавочек, магазинчиков и/или кафе и ресторанов. Особенно это характерно для некоторых станций метро или узловых остановок, которые соединяют несколько автомобильных дорог, пересадочных станций и просто имеют в округе достаточно большое количество компаний и офисов.

Вдоль таких улиц еще с советских времен выстроились дома, первые этажи которых, как нельзя лучше подходят для того, чтобы открыть там небольшую фирму по продаже товаров или оказанию определенного вида услуг.

Представьте себе, что Вы — счастливый обладатель квартиры на первом этаже такого вот дома и в один прекрасный день Вам в голову приходит идея, а что если использовать свою квартиру для какого-то коммерческого помещения. К примеру, Вы можете открыть там небольшой магазинчик (продуктовый, ювелирный, киоск) или оборудовать булочную или хлебопекарню. Вариантов на самом деле много. Но также много и трудностей, которые являются постоянными спутниками в этом нелегком деле.

Итак, вроде бы помещение у Вас есть, Вы — собственник и ответственный квартиросъемщик, казалось бы делай со своей квартирой что душе угодно. Однако, не все так просто. Для того, чтобы открыть здесь какое-либо производство или торговую точку, для начала, необходимо перевести помещение из жилого в нежилой фонд. А проблем и головной боли с этим делом, как оказалось, хоть отбавляй!

Сейчас постараемся рассказать подробнее о том, с чем Вам предстоит столкнуться в процессе переоформления документов. Для начала давайте все-таки разберемся, что же такое жилое и нежилое помещение, в соответствии с формулировками закона.

На оба этих вопроса даст ответ Жилищный Кодекс Российской Федерации, в котором дано четкое определение данных понятий.

В соответствии с частью второй статьи 15 ЖК РФ, жилым помещением признается помещение, которое является изолированным, одновременно является движимым имуществом и так же подходит для проживания граждан в этом помещении.

Жилое помещение

Любое жилое помещение, согласно ЖК, должно отвечать следующим юридическим признакам:

  • Изолированность. Суть данного признака заключается в том, что данное помещение должно быть отдельным от других; другими словами, данное пространство должно быть ограничено.
  • Недвижимость. Суть признака недвижимости заключается в том, что перенос данного помещения (строения) на иное место невозможен без ущерба для его физического состояния и, непосредственно, назначения.
  • Пригодность для проживания. Данное помещение должно отвечать все требованиям, предъявляемым к помещению, дабы оно могло носить статус жилого. Оно должно отвечать всем установленным санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым к жилому помещению.

Статья 17 ЖК РФ гласит, что жилое помещение должно быть использовано непосредственно для проживания граждан и при этом, пользование данным жилым помещением возможно и допускается с учетом соблюдений всех заявленных норм пожарной безопасности, технической, санитарно-гигиенической безопасности, а ваше проживание не должно никаким образом мешать соседям.

Жилое помещение, согласно законодательству возможно использовать с целью осуществления профессиональной деятельности, только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы соседствующих граждан, а также соблюдение всех требований, предъявляемых к данному виду помещения.

В бывшей своей квартире вы можете заниматься хотя бы тем, что давать людям информацию.

Жилые помещения категорически запрещены для размещения в них промышленных производств.

Нежилые помещения

Нежилые помещения в отличие от жилых имеют несколько ключевых моментов, которые очень отличаются от определения жилого. К примеру, если жилое помещение используется в большинстве случаев для проживания граждан, то нежилое имеет гораздо более широкий спектр вариантов использования. Без такого рода помещений (нежилых) порой бывает трудно обойтись для осуществления общественной, творческой, предпринимательской деятельности.

Нежилые помещения можно условно разделить на два основных вида:

  • те помещения, которые являются пригодными для самостоятельного целевого использования (офисы)
  • служебные помещения (коридоры, проходы, фойе и т.д). Причем, именно в отношении последних, необходимо установление общей долевой собственности.

Как альтернативное определение, применяемое к нежилым помещениям, к ним также можно отнести такое понятие как «нежилой фонд». Определение «нежилой фонд» отсутствует в федеральном законодательстве, зато оно встречается в ряде региональных законов.

Исходя из этого, можно дать следующее определение субъекту нежилого фонда:

Субъект нежилого фонда – это здания, сооружения, строение и/или их части, которые находятся в муниципальной или частной собственности субъекта (субъектов) Российской Федерации. Сюда же могут относиться нежилые помещения, пристройки, входящие в состав жилых домов, временные сооружения, которые построены на отдельном участке земли. Данные сооружения должны в обязательном порядке состоять  на учете органов технической, пожарной безопасности; они не предназначены для какого бы то ни было проживания людей и не относятся к жилищному фонду государства.

Теперь перейдем непосредственно к действиям, которые необходимы, чтобы перевести помещение (строение) из жилого в нежилое.

В помощь нам будет предоставлен Жилищный Кодекс Российской Федерации, а именно Глава З, статья 22.

Не будем цитировать содержание Кодекса, а остановимся лишь на главных, ключевых нюансах.

Как вы уже наверняка, поняли, перевод помещения из жилого в нежилое, допускается только с учетом выполнения всех требований, которые будут предъявляться к данному помещению.

Априори, Вам не разрешат перевести помещение, если оно имеет смежные коридоры или проходы с жилыми помещениями. То есть нельзя сделать так, чтобы в одной комнате было жилое помещение, а другая была бы признана нежилым объектом. Может быть вам поможет перепланировка квартиры, но вряд ли.

Также, если в переводимом помещении проживают лица в количестве от одного и более, и у них официально есть документы на эту территорию, то подобный перевод в отношении данного помещения будет запрещён.

Если дом многоквартирный, то переводу в нежилые подлежат лишь квартиры, которые располагаются на первом этаже. В противном случае, если квартира расположена на втором или ином этаже, помещения, расположенные под ней, не должны носить статус жилых.

Перевод из жилого помещения в нежилое возможен только в том случае, если данная территория не обременена правами на нее каких-то лиц, а также полностью отвечает требованиям и соответствует стандартам, которые применяются при процедуре перевода.

Это, что касалось условий перевода из жилого в нежилое (статья 22).

Теперь рассмотрим порядок, в котором данная процедура должна по закону совершаться (статья 23).

Перевод жилого помещения в нежилое проводится под руководством местного органа самоуправления, который далее по тексту будет указываться как орган, осуществляющий перевод помещений.

Чтобы перевести помещение из нежилого в жилое, собственник, или уполномоченное им лицо должен в обязательном порядке предоставить в орган, который осуществляет перевод помещений (редакция Федерального Закона от 28 июля 2012 года № 133-Ф3),  следующий перечень документов:

  1. Заявление о переводе помещения. В нем Вы должны указать  какое именно помещение Вы хотите перевести и для каких нужд, а также расписать характеристики помещения, включающие полезную площадь, особенности планировки и т.д
  2. Правоустанавливающие документы на помещение, которое нуждается в переводе. Возможна сдача, как подлинных экземпляров, так и копий, которые обязательно должны быть засвидетельствованы в нотариальной конторе. *Документы на квартиру называются правоустанавливающими, если в законном порядке устанавливают, кто является собственником той или иной площади. Вопросами регистрации и выдачи данного перечня занимается государственный регистрирующий орган (одно из подведомственных учреждений Министерства Юстиции).
  3. План помещения, которое нуждается в переводе с прилагаемым к нему подробным техническим описанием.
  4. Подробный план каждого этажа дома, в котором находится данное переводимое помещение. Это нужно для того, чтобы государственные работники могли удостовериться в том, что помещение (в плане планировки и расположения) полностью соответствует всем заявленным требованиям.
  5. Непосредственно проект переустройства с подробным и продуманным описанием переоборудования данного помещения, а также включающим основные моменты, относительно вопросов перепланировки (если таковая  планируется).

Для перевода жилого помещения в нежилое, вам понадобится многие документы.

Существует один момент, который гласит, что Заявитель вправе не предоставлять документы под номерами 3 и 4, то есть План помещения и Поэтажный план дома, в том случае, если его право на перевод данного помещения зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

В этом случае уполномоченный орган запрашивает лишь заявление, правоустанавливающие документы, а также детальный план проекта переоформления помещения.

После того, как Заявитель сдал все необходимые документы, ему выдается расписка, в которой указывается перечень предоставленных документов, дату и время их принятия. Все запрашиваемые сведения и документы могут предоставляться в бумажном виде, на электронных носителях, а также возможно предоставление нотариально заверенных копий.

Решение, которое затем будет приниматься в уполномоченных органах относительно перевода (или запрета) перевода, должно быть принято не позднее сорока пяти дней с момента принятия. В случае, если Заявитель предоставил документы в многофункциональный центр, данные сорок пять дней исчисляются с момента предоставления центром документов в органы, которые непосредственно, осуществляют процедуру перевода.

Орган, который уполномочен заниматься вопросами перевода, обязан в течение трех рабочих дней уведомить Заявителя о принятом решении,  касательно о данном вопросе. Если орган получил необходимые документы через Многофункциональный центр, то и извещение о принятии решения по данному вопросу, он отсылает в тот же самый Многофункциональный Центр, если не указан иной адрес.

В случае благоприятного исхода данного вопроса, при непосредственном проведении перепланировки, необходимо обязательное соблюдение всех норм пожарной, технической, санитарно-гигиенической безопасности, а также иные, установленные в законодательном порядке требования, в том числе требования к последующему использованию уже нежилого помещения!

Еще посмотрите здесь:

socratstroy.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о