Перевод жилого помещения в нежилое

Вопросы по переводу жилого помещения в нежилое интересуют многих. С развитием коммерческих отношений в России первые этажи многих жилых домов стали занимать магазины, аптеки, офисы или парикмахерские. Покупка помещения под бизнес – довольно дорогостоящее удовольствие. Выходом из ситуации становится использование жилья для осуществления коммерческой деятельности.

Поскольку законодательство определяет использование жилого помещения исключительно для проживания людей, то использование квартир для профессиональной деятельности допускается только при соблюдении необходимых условий. Для этого требуется изменение целевого назначения такой площади — перевод жилого помещения в нежилое.

Условия перевода жилого помещения в нежилое

При переводе каждого жилого помещения в нежилое следует учитывать следующие моменты:

  • помещение не должно иметь смежных проходов и коридоров с жилым объектом;

  • лицо, которое желает изменить статус объекта, является единоличным собственником переводимого помещения;

  • отсутствие залога и прочих ограничений на недвижимость, подлежащую переводу;

  • при необходимости одновременного проведения перепланировки — наличие документов, подтверждающих ее законность;

  • должны учитываться права других граждан;

  • перевод объекта возможен только для всего помещения. Нельзя перевести часть квартиры, например, одну комнату;

  • возможность оборудования для этого нежилого помещения индивидуального входа;

  • соблюдение установленных пожарных и санитарно-технических требований;

  • расположение нежилого помещения выше первого этажа допустимо только при условии, что ниже находящиеся объекты тоже нежилые;

  • невозможно изменить статус недвижимости, которая подлежит сносу, требует капитального ремонта либо находится в аварийном здании.

Невыполнение одного из этих условий автоматически исключает перевод жилого помещения в нежилое.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Процедуру перевода помещения необходимо начать с заявления в специальную комиссию по использованию жилищного фонда. Такие комиссии существуют при местных администрациях. К заявлению прилагается определенный пакет документов, включающий в себя:

  • заявление с указанием объективных причин для изменения статуса помещения;

  • документы, подтверждающие права на недвижимость, которая подлежит переводу;

  • технический паспорт БТИ на переводимый объект собственности;

  • домовая книга или выписка из нее;

  • справка ДЕЗ, характеризующая находящиеся рядом помещения;

  • заключение органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора;

  • техническая характеристика организации, осуществляющей содержание дома;

  • для юридических лиц — копии учредительных документов организации.

В случае положительного рассмотрения заявления требуется определение стоимости перевода жилого помещения в нежилое. Это функция комиссии по управлению жилфондом. Для определения стоимости подаются следующие документы:

  • копия паспорта;

  • документы о правах на недвижимость, которая подлежит переводу;

  • копия акта комиссии по использованию жилищного фонда;

  • заключение БТИ, оценивающее разницу в стоимости объекта при его использовании в жилом и нежилом фонде;

  • копии учредительных документов – для юридических лиц.

Соответствующее решение комиссия обязана принять на протяжении 45 дней. Затем в трехдневный срок решение направляется заявителю.

Завершающим этапом изменения юридического статуса является государственная регистрация права собственности в Росреестре. В регистрационный орган подаются:

  • заявление о регистрации нежилого помещения;

  • правоустанавливающие документы;

  • справка БТИ, характеризующая объект;

  • поэтажный план регистрируемой собственности;

  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Но не всегда приложенные усилия приведут к благополучному решению вопроса по переводу жилого помещения в нежилое. Существуют случаи отказа. Отказ происходит при подаче документов в несоответствующий орган, несоблюдении требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, несоответствии перепланировки проекту или отсутствии какого-либо необходимого документа. В решении об отказе в переводе четко указывается причина, по которой невозможно осуществить перевод.

Обжалование отказа в переводе жилого помещения в нежилое

Решение об отказе в переводе подлежит обжалованию в соответствующий суд. Подсудность гражданских дел определена Гражданско-процессуальным кодексом РФ. Инициирование судебного процесса заключается в подаче заявления в порядке публичных отношений (жалоба на действия должностных лиц). Срок подачи заявления в суд составляет 3 месяца с момента получения отказа в переводе жилого помещения.

Такое заявление может быть составлено в произвольной форме. Необходимо максимально подробно описать обстоятельства и указать причину отказа. К заявлению прилагаются копии документов, подтверждающие изложенные факты.

Обжалование в суд незаконного отказа влечет определенные судебные расходы. В случае отсутствия возможности у заявителя присутствовать во время судебного процесса необходимо направить в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие истца.

Последствия перевода жилого помещения в нежилое

Зачастую перевод жилого помещения в нежилое сопровождается реконструкцией, переустройством или перепланировкой объекта. В случае изменения внешних границ помещения в результате таких действий происходит прекращение права собственности на прежний объект и возникновение прав на новый. Регистрация таких прав, кроме дополнительных финансовых затрат, влечет расторжение всех имеющихся по этому жилью договоров. Кроме того, в результате перевода помещения в нежилое его нельзя будет использовать для проживания граждан.

iskiplus.ru

Перевод жилого помещения в нежилое: судебная практика

Дефицит помещений для коммерческого использования несколько лет назад породил волну многочисленных обращений по переводу жилых помещений в нежилые.  И на сегодняшний день, несмотря на то что построено большое число коммерческих объектов, многие владельцы бизнеса стоят перед необходимостью осуществить  подобный перевод.

Условия перевода

Порядок перевода жилого помещения в нежилое четко регламентируется ст. 23 Жилищного кодекса РФ, а ст. 24 этого кодекса определяет основания для отказа в переводе. Закон закрепляет право заявителя обжаловать данный отказ в судебном порядке, и, как показывает практика, именно обжалование отказов в переводе составляет  основную часть судебных разбирательств по данному вопросу.

Основной причиной отказа органов местной власти перевести жилое помещение в нежилое является отсутствие необходимых документов. Чаще всего указывается непредставление согласия от других собственников жилых помещений в многоквартирном доме.  Однако  в ст. 23 ЖК РФ в перечне документов, необходимых для перевода, не указано такое согласие. Между тем, другие нормы жилищного законодательства предусматривают обязательное получение согласия остальных собственников. Например, необходимо получить согласие всех собственников помещений при проведении реконструкции дома. Именно в неоднозначном понимании термина «реконструкция» кроется основная причина отказов перевести жилое помещение в нежилое без согласия собственников. Раскрывается данное понятие в Градостроительном кодексе РФ. Согласно этому документу под реконструкцией понимается внесение изменений в планировку помещения, которая приводит к уменьшению или увеличению площади, этажности и т.д. Кроме того, данный документ содержит еще такие понятия:

  • Переоборудование – внесение изменений в инженерно-технические сети помещения, требующие внесения изменений в технический паспорт. К таким изменением относится перенос санузла, устройство дополнительных электрических розеток и т.д.
  • Перепланировка – внесение изменений в архитектурно-планировочные решения в пределах одного помещения, которые изменяют его планировку, но не изменяют его площадь, объем и т.д.

Как показывает судебная практика по обжалованию отказов в переводе жилого помещения в нежилое, у органов местной власти и у суда часто разные взгляды на планируемые в рамках перевода действия по изменению помещения. К примеру, орган местной власти отказал в переводе жилого помещения в нежилое на том основании, что заявитель не представил решение общего собрания дома с согласием на реконструкцию, так как планируется демонтаж простенка и устройство отдельного входа в помещение с улицы. Орган власти посчитал, что планируемые работы являются реконструкцией, суд же признал данные работы перепланировкой, поэтому заявителю нет необходимости получать согласие остальных собственников, следовательно, органы местной власти должны выполнить перевод жилого помещения в нежилое.

Совет: при подаче документов в органы местной власти для перевода жилого помещения в нежилое желательно приложить к проекту изменения переводимого помещения заключения экспертной организации о характере планируемых работ, где будет четко указано, что будет выполняться: перепланировка, переоборудование или реконструкция.

Иные споры по переводу жилых помещений в нежилые

Однако с переводом жилых помещений в нежилые связаны судебные споры не только по отказу местных властей выполнить такой перевод. На практике нередки ситуации, когда другие собственники обжалуют в суде разрешение на перевод помещения в нежилое. В качестве оснований для отмены перевода также выступает неоднозначное понимание выполняемых собственником нежилого помещения работ по его изменению. Например, в суд обратились собственники жилых помещений, посчитавшие, что их права ущемлены другим собственником, который перевел свою квартиру в нежилое помещение. В иске было указано, что к нежилому помещению было пристроено крыльцо, соединяющее вход в подъезд с входом в данное помещение. Истцы указали, что таким образом без их согласия на реконструкцию произошло увеличение их общего имущества, то есть ответчиком нарушена ст. 247 ГК РФ.  Однако суд не согласился с заявителями, признал проведенные работы перепланировкой, которые не требуют получения согласия остальных собственников.

Нередко в отношении собственников нежилых помещений, переведенных из жилых, заявляется негаторный иск. К примеру, истец В. потребовал от владельца соседней квартиры, переоборудованной под магазин, вернуть квартиру в жилой фонд или убрать козырек, который, по мнению истца, значительно снижает уровень инсоляции его квартиры. Суд проанализировал законность перевода помещения в нежилое, а также провел экспертизу соответствия квартиры заявителя нормативным требованиям. На основе полученных данных суд отказал в удовлетворении иска, отметив, что перевод жилого помещения в нежилое выполнен согласно требований законодательства, а выполненные собственником нежилого помещения работы не препятствуют праву истца пользоваться и распоряжаться своей собственностью.

Несколько иной подход у судов, когда собственники помещений, переведенных из жилых в нежилые, возводят возле них самовольные  постройки. В большинстве случаев суд выносит решение о сносе подобных объектов.

Совет: в некоторых ситуациях самовольную постройку можно узаконить. Для этого необходимо получить согласие всех собственников общего имущества, а также заключение экспертизы о соответствии данной постройки всем требованиям нормативных документов к строениям данной категории. Но данная процедура производится только в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилое — процедура относительно несложная, но требующая определенных знаний законодательства. Учет всех нюансов нормативно-правового регулирования этого вопроса позволяет избежать конфликтной ситуации и длительного судебного разбирательства. Судебная же практика по спорным вопросам перевода в большинстве случаев носит положительный характер для большинства желающих вывести свою недвижимость из жилого фонда.

sudebnayapraktika.ru

Перевод жилого помещения в нежилое

Деятельность субъектов хозяйствования в настоящее время все чаще организуется в жилых домах. Предпринимательская работа в помещениях, которые могут служить в качестве квартир, запрещена действующими законодательными актами. Использование жилья под офис возможно только после осуществления ряда процедур. Решение этих вопросов регулируется нормативно-правовыми документами. Для того чтобы в квартире мог разместиться офис, необходимо сделать перевод жилого помещения в нежилое. Документами, позволяющими начать данный процесс, могут служить:

— решения, принятые государственными органами, в том числе и судами;

— постановления органов, относящихся к системе местного самоуправления;

— различные виды договоров, например, социального займа;

— решения владельцев квартир и иные виды сделок.

Перевод жилого помещения в нежилое регулируется Кодексом. Этот документ устанавливает определенные требования к условиям, существующим в квартирах, для того, чтобы они приобрели статус офиса. Статья двадцать вторая ЖК РФ определяет основные моменты, при наличии которых возможен перевод жилого помещения в нежилое. Ими являются:

— отсутствие прав собственности на квартиру;

— существование к помещению отдельного доступа;

— нахождение квартиры не выше первого этажа;

— выселение граждан (если у них имеется социальный договор найма) с предоставлением благоустроенного жилья;

— установление непригодности квартиры для проживания.

Для того чтобы процедура изменения статуса квартиры начала осуществляться, необходимо выполнение всех вышеперечисленных условий. Перевод жилого помещения в нежилое в ряде определенных случаев разрешен при выполнении оговорки, указанной во втором пункте семнадцатой статьи ЖК РФ. Она позволяет расположить в квартире офис при сохранении прав других сограждан, гарантируемых законом. При этом требования нормативов к жилым помещениям должны быть также соблюдены.

Если после предоставления пакета документов в государственную организацию, занимающуюся вопросами изменения статуса квартир, вопрос решен положительно, то уведомление о проведении данной процедуры является основанием для открытия офиса. Орган самоуправления местного уровня может потребовать произвести перепланировку или иные работы в помещении. В таком случае все указания будут содержаться в выданном уведомлении. Этот документ для данного варианта развития событий будет выполнять лишь промежуточную функцию.

Первый пункт двадцать четвертой статьи ЖК РФ указывает на случаи, когда возможен отказ отнесения квартиры к нежилому фонду. К ним относятся:

— непредставление необходимого пакета документов;

— решение вопроса не по месту территориального расположения квартиры;

— несоответствие требованиям статьи двадцать второй ЖК РФ, например, отсутствие возможности в устройстве отдельного входа.

В повседневной жизни часто возникают случаи, когда требуется перевод нежилого помещения в жилое. Эта процедура также регулируется ЖК РФ. Данной проблеме в законодательном акте посвящена третья глава.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое разъясняет двадцать вторая статья. Условиями для изменения статуса являются:

— отсутствие прав собственности;

— наличие отдельного доступа;

— соответствие нормативам и стандартам, разработанным для жилого помещения, после необходимого ремонта и перепланировки;

— признание помещения пригодным для проживания.

В квартире должны быть соблюдены экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и иные требования, согласно нормативно-правовых актов.

В переводе помещения в жилой фонд может быть отказано, если не выполняется хотя бы одно из вышеперечисленных условий.

fb.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о