Три российских кризиса: как падал рынок жилья в 1998, 2008 и 2014 годах :: Жилье :: РБК Недвижимость

К 20-летию дефолта вспоминаем о трех кризисах в российской экономике, которые существенно повлияли на рынок недвижимости и привели к значительному падению цен на жилье

Фото: РБК-Недвижимость

17 августа исполнилось 20 лет со дня первого глобального кризиса в российской экономике, который существенно обвалил зарождающийся тогда рынок недвижимости. С тех пор в России произошли еще два кризиса — 2008 года и 2014 года, последствия последнего все еще отражаются на рынке жилья.

Особой разницы по влиянию на первичный и вторичный рынки жилья эти кризисы не имеют: падали доходы населения, ослабление рубля приводило к новому витку инфляции — и в итоге на покупку, аренду жилья или ипотеку денег у россиян оставалось меньше. В результате снизились цены на жилье, которые в среднем падали в периоды кризисов на 30% и более. Но все же у всех трех кризисов есть существенные отличия их влияния на разные сегменты недвижимости. Вспоминаем о трех кризисах, как они изменили рынок, что у них общего и чем отличались друг от друга.

1. Дефолт. Первый удар по рынку

  • Период: 17 августа 1998 года — начало 2000 года
  • Причины и предпосылки: обвал рынка ГКО (государственных краткосрочных облигаций с доходностью до 150%), огромный госдолг России, кризис на азиатских рынках, падение цен на нефть
  • Падение цен: на 30–35% в долларах (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Первый серьезный удар по российскому рынку жилья был нанесен в результате дефолта. 17 августа 1998 года правительство России объявило технический дефолт — ввела мораторий на погашение внешних долгов российских банков и принудительную реструктуризацию долгов по ГКО/ОФЗ. Когда пирамида рухнула, власти не смогли залатать дыры в бюджете. По сути, на тот момент девелоперский рынок только зарождался — новостройки почти не возводились, застройщикам было практически невозможно получить проектное финансирование, ипотеки не было.

В результате основной удар принял на себя рынок вторичного жилья. Стоит отметить, что тогда большинство россиян получало зарплату в долларовом эквиваленте, а цены на жилье были также выставлены в валюте. Кризис привел к оттоку экспатов, которые в основном снимали квартиры в Москве, что подтолкнуло падение цен и спроса на этом рынке. «Владельцы квартир на вторичном рынке отказывались снижать цены, а покупатели не хотели приобретать жилье по старым ценам. В результате все сделки на рынке встали на длительный период», — вспоминает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, который тогда работал рядовым риелтором.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— В 1998 году казалось, что все рухнуло и на рынке российской недвижимости образовался глобальный кризис невиданных ранее масштабов. Однако если сегодня взглянуть на этот период, то дефолт в России больше напоминает временную коррекцию рынка жилья, когда цены упали с $1000 до уровня $700 за 1 кв. м — на 30%. Для сравнения: на историческом максимуме (перед кризисом 2008 года) цены на жилье составляли около $6200 за 1 кв. м, на сегодняшний день от этого максимума они рухнули в три раза — до уровня $2000 за «квадрат».

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— Кризис 1998 года на рынке недвижимости сказался не только и не столько в негативном свете, как на других отраслях экономики. Как и любое другое глобальное потрясение, дефолт перед миллениумом стал не просто причиной разорения многих строительных компаний, но и средством санации рынка, началом процессов импортозамещения в стройотрасли и развития рынка в целом.

В первые дни после дефолта разорились неэффективные застройщики, с рынка ушли зарубежные промматериалы, покупать которые стало экономически нецелесообразно, а отечественные промпредприятия только начали осваивать модернизацию старого советского оборудования и не могли удовлетворить спрос застройщиков на качественные стройматериалы. Поэтому стали развиваться компании, наладившие собственный промышленный комплекс. История промпредприятий концерна «Крост» начинается как раз в постдефолтные годы.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— Жилье резко подорожало после девальвации рубля, даже снизившиеся долларовые расценки все равно означали многократный рост рублевых цен, которые на время отрезали от рынка огромное число покупателей. Кризис нанес удар и по покупательской аудитории дорогостоящих сегментов. Не стоит забывать, что сильнее всего дефолт ударил именно по банковской системе страны. Работники финансового сектора потеряли работу, а значит, покинули рынок дорогого жилья. Оправился рынок жилой недвижимости только к 2002–2003 годам.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука жилья»:

— В конце 90-х годов первичный рынок жилой недвижимости еще только зарождался. Поэтому основные последствия кризиса сказались на вторичном жилом рынке. В среднем стоимость квартир с августа по декабрь 1998 года снизилась на 15–20%.

Особенностью кризиса являлось то, что на тот момент не было развито ипотечное кредитование, как и проектное финансирование. В результате на выходе из кризиса девелоперы чувствовали себя свободнее. Кризис, скорее, подстегнул развитие рынка недвижимости. Началась активная массовая жилая застройка. Спрос в период кризиса вначале резко подскочил. Однако уже осенью 1998 года снизился из-за того, что покупатели не могли вывести свои деньги из банков. Снижение покупательской активности и привело к снижению цен на недвижимость.

2. Мировой экономический кризис. Крах девелоперов

  • Период: 2008–2010 годы
  • Причины и предпосылки: ипотечный кризис в США, кризис ликвидности развивающихся стран, падение цен на нефть
  • Падение цен: на 30–35% в долларах, на 10–15% в рублях (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Кризис 2008 года как и 1998 года стал следствием в основном внутренних проблем российской экономики, хотя спусковым крючком послужил ипотечный кризис в США. Ипотечный мыльный пузырь лопнул, что привело к снижению оборотов мировой торговли, а также падению ликвидности развивающихся странах, в том числе в России. «Чрезмерная закредитованность российского корпоративного сектора иностранными банками довершила дело. Одновременно мировой финансовый кризис отразился на рынках сырья — цены на топливо пошли вниз: средняя стоимость барреля обвалилась с $120–140 до $50–60. Фактически из того кризиса Россия не вышла», — считает Мария Литинецкая.

По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Особенностью кризиса на рынке жилой недвижимости в 2008–2010 годах стало относительно быстрое восстановление, которое не наблюдалось после коллапса 1998 года. Объем сделок и темпы строительства начали расти уже в 2011 году.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа» (экс-глава ГК «Мортон»):

— Кризис 2008 года стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Исчезли «длинные» деньги и компании, которые имели валютные позиции, строили на этих кредитах и были вынуждены их закрывать. В тот период многие компании с высокой долговой нагрузкой отошли банкам («Донстрой», «Система-Галс») или просто прекратили свое существование (Mirax). Кризис спроса на рынке недвижимости в то же время был спровоцирован паническими настроениями: покупатели ждали, что цены упадут, продажи жилья встали, а на рынке начался глобальный передел. Цены действительно упали, но падение было быстро отыграно, спрос вернулся и рынок достаточно быстро восстановился.

Кризис 2008 года совпал с периодом, когда у ГК «Мортон» на фоне минимальной кредитной нагрузки был большой задел в части интересных площадок и четкая, эффективная оргструктура. Это позволило вывести большой объем ликвидного предложения в примыкающих к МКАД районах Московской области по лучшей на рынке цене. Мы выстроили грамотную воронку продаж, оттянули на себя спрос, за счет чего нам удалось не остановиться, а сделать рывок вперед.

Юлия Иванова, руководитель департамента аналитики компании «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

— Этот кризис — первый и единственный, когда объемы ввода сокращаются. Девелоперы терпят ряд громких банкротств: совладельцы теряют МИАН, Mirax, «Галс», ПИК, «Донстрой» — компании переходят под контроль банков в обмен на реструктуризацию долгов. «Антикризисной мерой» все в один голос провозглашают максимально дешевые товары.

Марина Любельская, первый заместитель генерального директора концерна «Крост»:

— За десять лет после дефолта спрос на новостройки только активизировался, и строительство стало одной из самых бурно развивающихся отраслей. Недвижимость, особенно в Москве, оказалась наиболее эффективным инструментом сохранения и приумножения средств жителей. Квартиры росли не только в цене и спросе, но и в площадях — покупатели предпочитали двух-, трехкомнатное жилье и даже больше!

К 2008 году рынок достиг такого пика, что нам стало ясно — скоро последует резкий откат вниз. В ожидании этого спада (никто не думал, что будет кризис такого масштаба) мы изменили наш подход к проектированию — сократили площади квартир. Возможности покупателей снизились, и предпочтения рынка развернулись в сторону небольшого, малогабаритного жилья — что наблюдается и до сих пор.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:

— По сравнению с 1990-ми годами рынок недвижимости сильно изменился. Наряду со вторичным рынком жилья образовался крупный сегмент строящихся домов. Экономический кризис ударил по всем источникам финансирования проектов застройки. Кризис ликвидности в банковской сфере привел к ужесточению условий по проектному финансированию. Резкий рост безработицы и падение доходов ударили по платежеспособности дольщиков. Обвал фондового рынка ограничил возможности застройщиков привлекать средства через выпуск корпоративных облигаций. Спад спроса начался на рынке новостроек, так как данный сегмент был плохо отрегулирован и рассматривался покупателями как более рискованный в сравнении со «вторичкой». Уже по итогам 2008 года общая площадь реализованных в столице новостроек сократилась на 60%, в том числе по ипотеке — на 62%.

Снижение спроса стало одной из причин уменьшения объемов строительства в связи с тем, что основной схемой финансирования стройки являлось привлечение дольщиков. Объемы ввода жилья в столице рухнули в 2008 году на 32% относительно предыдущего года. В этот период было заморожено до 40% проектов.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Главное отличие влияния кризиса 2008 года от кризиса 1998 года заключается в том, что к этому времени рынок недвижимости уже был в состоянии перехода с долларов на рубли, что позволило смягчить шок от случившегося. После кризиса 2008 года рынок жилья классов эконом и комфорт перешел на расчеты в рублях (сегмент премиум остается долларовым). Сегодня это его подушка безопасности, которая позволяет избежать катастрофических последствий от обрушения рубля. В 2008 году участники рынка, наученные горьким опытом прошлого кризиса, оказались более «договорноспособными» и скорее шли на уступки, поэтому такого коллапса, как в 1998 году, удалось избежать.

Покупательский бум, начавшийся в 2000-х годах, после дефолта, привел не только к восстановлению высокой стоимости столичной «вторички», но и к ее переоценке, приведшей к тому, что к 2008 году в этом сегменте надулся ценовой пузырь. Каждая вторая сделка проходила с инвестиционными целями — люди скупали городское жилье, надеясь на то, что в скором времени все эти объекты сильно вырастут в цене. И в 2008 году этот пузырь лопнул. И вот как раз в такие-то моменты на игроков рынка недвижимости, образно говоря, и обрушивается холодный душ.

3. Последний кризис или новая экономическая реальность

  • Период: 2014 —?
  • Причины и предпосылки: падение цен на нефть и рубля, антироссийские экономические санкции, введение контрсанкций
  • Падение цен: на 55% в долларах, на 15–20% в рублях (по индексу IRN.RU)

Фото: РБК-Недвижимость

Экономический кризис 2014 года можно назвать новым этапом рецессии и продолжением кризиса 2008 года. Причины, по сути, те же: структурные проблемы в экономике (сырьевая зависимость, низкий уровень внутреннего потребления, отсутствие доступных источников финансирования) не были решены за прошедшие десять лет. Это привело к тому, что страна оказалась вновь неготовой к ухудшению внешней конъюнктуры: внешнеполитическому давлению и падению цен на нефть.

Рынок недвижимости отреагировал на очередной виток кризиса так же, как и в предыдущие годы: сокращением спроса, снижением темпов строительства, уменьшением рублевых цен, которые с учетом падения уровня жизни фактически выросли для большинства покупателей. Новым явлением стал рост значения ипотечного кредитования, которое фактически спасает жилищное строительство в условиях рецессии.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:

— Кризис 2014 года во многом отличается от кризисов 1998 и 2008 годов. Он развивается очень медленно — за постепенным снижением цен на вторичном рынке жилья мы наблюдали в течение примерно трех лет. Образно говоря, если предыдущие кризисные периоды были для вторичного рынка недвижимости Москвы шоком, от которого он быстро отходил — как тяжело заболевший человек, пролежавший в больнице под капельницей неделю, а затем вернувшийся к своим повседневным делам, — то нынешний кризис можно сравнить с тяжелым хроническим заболеванием в активной стадии.

За это время люди окончательно убедились в том, что вторичную недвижимость уже нельзя называть инвестиционно привлекательной, ведь ее цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать ее с выгодой для себя невозможно. Более того, с 2015 года покупатели перестали рассматривать вторичную недвижимость как средство для хранения своих накоплений.

Александр Ручьев, президент ГК «Основа»:

— Кризис 2014 года носил иной, более системный характер, и это локальная российская история, которая, к сожалению, продолжает развиваться. В этот кризис совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на стройку. И 2014 год — только начало кризиса. Он носит затяжной характер, по сути, его влияние ощущается и сейчас. Да, понизив ипотечную ставку, государство существенно поддержало рынок. Но падение покупательной способности и отсутствие доступа к недорогому финансированию на фоне постоянного роста издержек привели к тому, что в этот кризис рухнули такие крупные компании, как СУ-155, Urban Group и большое количество мелких застройщиков по всей России — все те, у кого была низкая маржа и неоптимальные модели управления.

Кризис преодолеют компании с большим собственным капиталом, низкой кредитной нагрузкой и высоко маржинальными проектами. Но таких компаний очень мало! Сейчас новые законодательные инициативы заставляют компании меняться — избавляться от гигантизма. Рынок переходит к новой модели девелопмента, которая ближе к европейской: проектное финансирование, небольшие проекты и максимум рентабельности с каждой площадки. Крупным компаниям в эти реалии встроиться будет гораздо сложнее. И это, пожалуй, одно из самых существенных отличий сегодняшнего дня от кризиса 2008 года.

Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:

— Рынку вторичного жилья «повезло» меньше. Сократилось количество ипотечных сделок: если в 2014 году он доходил до 45%, то в 2015-м их объем составлял порядка 20–25%. В начале лета 2015 года порядка 40–50% объектов на вторичном рынке продавалось с дисконтом, то осенью — 90%, а средней размер скидки составлял 7%. Владельцы, чьи квартиры располагались в старом жилом фонде и требовали капремонта, предоставляли даже 15–20%-ный дисконт от среднерыночной стоимости. Что касается рынка аренды, то главное его отличие в 2014 году от предыдущих кризисных лет — существенное превышение предложения над спросом и значительное (по сравнению с прошлым годом) падение спроса.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «Бест-Новострой»:

— Кризисные явления стали проявляться с начала 2014 года: пиком кризиса считается 15 и 16 декабря — «черный понедельник» и «черный вторник», когда произошло резкое падение курса рубля. Весь 2015 год курс рубля был нестабилен, показывая в некоторые периоды сильное ослабление. За время кризиса рубль обесценился в два раза и более по отношению к доллару и евро (к концу 2015 года). Хотя ослабление рубля в 2015 году (27%) было более скромным, чем в 2014-м (58%), оно привело к резкому спаду потребительского спроса и реальных доходов населения. В течение 2016 года курс стабилизировался на уровне 2015 года, население привыкло к новым реалиям, начался постепенный выход из кризиса.

Резкий обвал курса рубля в декабре 2014 года привел к ажиотажному спросу на московскую недвижимость как попытке сохранения накопленных населением средств. Однако ослабление рубля привело к спаду реальных доходов населения, и во втором полугодии 2015-го уже отмечено резкое снижение средней цены 1 кв. м для поддержания (а в реальности — увеличения) темпов продаж.

Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.RU:

— Это не кризис, а новая геополитическая и макроэкономическая реальность. С осени 2014-го и навсегда. 

realty.rbc.ru

Почему цены на недвижимость растут: девять фундаментальных причин

Prian.ru обратился к экспертам по недвижимости из разных стран – как раз тех, где сейчас квадратные метры быстро дорожают – и составил список причин, которые приводят к росту стоимости жилья и коммерческих помещений. Статья будет полезна всем, кто ищет объект для инвестиций и хочет выбрать регион с хорошим потенциалом повышения цен.

1. Недооцененная недвижимость

Для оценки потенциала повышения цен важна «отправная точка». Если стоимость «квадрата» невелика по отношению к зарплатам местных жителей, доходам от аренды и ценам в других городах похожего масштаба, значит, рано или поздно рост начнется. А если к этому прибавить общий экономический подъем в регионе, всплеск может быть впечатляющим.

Именно это происходит сейчас в Будапеште, где, по оценкам Knight Frank, за последний год жилье подорожало на 14,4%.

«Цены на недвижимость в Будапеште были намного ниже, чем в других столицах Европы, например, в Праге, город считался недооцененным. Хотя в Будапеште множество достопримечательностей, великолепная архитектура… Город признан единственной столицей-курортом в Европе, так как находится на лечебных источниках и привлекает множество туристов со всего мира в независимости от сезона», – поясняет Илона Чик, менеджер компании Perfect Invest Hungary Ltd.

Болгария тоже на низком старте, т.к. цены только начали подниматься после затяжного кризиса.

«За прошедший год цены на недвижимость в Софии заметно повысились и продолжают расти. И все-таки нынешний уровень еще очень далек от докризисного (2008-2009), когда стоимость квадратного метра достигала €2000-2500», – рассказывает Людмила Шабанина, менеджер компании New Estate Bulgaria.

Недвижимость в Будапеште подорожала на 14,4% за год. Смотрите примеры

2. Стабильная экономика

Расширение экономики, рост деловой активности, снижение безработицы и повышение доходов населения – все это сигналы к тому, что ценник на недвижимость будет корректироваться. Посмотрите на Болгарию. В 2017 году ВВП страны увеличился на рекордные 3,6%. А по итогам первого квартала 2018-го София вошла в число мировых лидеров по росту цен на недвижимость – плюс 11,3% за год.

«Болгарская экономика сейчас на подъёме. Многие иностранные компании находят в Софии успешную реализацию для своего бизнеса, открывают рабочие места и нанимают людей из различных городов страны. Средняя зарплата в столице уже достигла уровня €750-800 (а по всей Болгарии – €500), – говорит Людмила Шабанина.

– Наши наблюдения подтверждают статистику Knight Frank. Сделки по Софии показывают, что цены увеличились чуть более чем на 12%. По цене ниже €900 за кв. м практически невозможно купить апартамент. А для покупки обычной двухкомнатной квартиры (холл + спальня) необходим бюджет не меньше €70000».

«Рост цен на недвижимость вызван, прежде всего, стабильным экономическим положением в Болгарии. Складывается очень благоприятная ситуация для бизнеса, низкий налог на прибыль, – добавляет Дмитрий Кара, брокер болгарского агентства недвижимости «КВАДРАТ».

3. Рост числа сделок

Без сильного спроса, прежде всего от местных жителей, не стоит ждать роста цен на недвижимость. Для примера можно посмотреть на Испанию: именно с повышения числа сделок началось восстановление местного рынка от кризиса, а уже затем подтянулись и цены. По данным Knight Frank, в начале 2018-го жилье в Малаге подорожало на 10,4% в годовом исчислении.

«По нашим оценкам, цены на недвижимость в Малаге поднялись все-таки не на 10%, а максимум на 5%, — рассказывает Эрик Розенфельд, эксперт компании Habita International Estates Ltd. — Зато количество сделок возросло в 2017 году более чем на 14%, что, скорее, связано с тем, что сами испанцы стали больше приобретать недвижимость в этом регионе (возможно, и каталонский кризис оказал свое влияние). Доля же иностранных покупателей остается на уровне 30% от общего количества сделок (она даже несколько снизилась по сравнению с предыдущим годом). При этом львиная доля проданной недвижимости (более 80%) приходится на вторичный рынок жилья».

Впрочем, и иностранных инвесторов не стоит списывать со счетов. Существенный приток зарубежных инвестиций безусловно толкает цены на локальном рынке вверх.

«Причина роста цен в Будапеште — увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов на доходную и коммерческую недвижимость с долгосрочной отдачей в политически стабильной среде, — рассуждает  Роберт Хауэр, представитель Immotrading GmbH.

Влияет на цены спрос на хорошие офисные и гостиничные предложения, которые в настоящее время очень сложно найти, а также растущий экономический рост в Венгрии и усилия венгерского правительства по созданию благоприятной среды для иностранных инвесторов».

Недвижимость в Малаге подорожала на 10,4% за год. Смотрите примеры

4. Нехватка предложений

Когда товар становится дефицитным, его цена повышается – классический закон экономики справедлив и для рынка недвижимости. Пожалуй, самый характерный пример можно наблюдать в Берлине, где за последний год недвижимость подорожала на 14,9%.

«Подобную картину роста цен мы наблюдаем уже около 10 лет. В последние годы на рынке недвижимости Берлина становится все теснее и теснее, спрос превышает предложение, – рассказывает Любовь Баумгертнер, исполнительный директор L&B Immobiliya. – Мы можем назвать три основные причины такого ажиотажа. Во-первых, прирост населения (около 50 000 человек в год). Во-вторых, низкие ипотечные ставки в районе 1,5-2% годовых. И в-третьих, рост благосостояния населения и отсутствие выгодных альтернативных видов капиталовложения для среднего класса. В настоящий момент мы можем смело сказать, что в Берлине царит рынок продавца, сейчас гораздо проще выгодно продать недвижимость, чем ее выгодно приобрести».

«Берлин начал уверенно расти в цене с 2004 года, когда наблюдался последний кризис цен после падения стены и последующего оттока населения. Сегодня Берлин – одна из крупнейших европейских столиц, развитый бета-город с большими возможностями на рынке инноваций и высоким уровнем жизни. В соответствии с городским планом застройки, в Берлине был снесен ветхий жилой фонд ГДР, – добавляют в немецкой компании Graf Immobilien. – Но несмотря на строительный бум последних лет, город не успевает удовлетворить спрос на жилье. А Берлин как раз переживает небывалый приток населения, и мы убеждены, что это не предел».

5. Низкие ставки по кредитам

Дешевая ипотека стимулирует покупать недвижимость. Если при этом наблюдается рост цен на аренду жилья, интерес к покупке собственного дома становится еще сильнее. Буквально во всех странах, где сейчас квадратные метры дорожают, кредитование находится на подъеме.

«Банки Болгарии активно выдают кредиты на покупку жилья на выгодных условиях. Процентные ставки иногда даже ниже 3% годовых. Кроме того, некоторые банки предлагают 100% финансирование (без первоначального взноса) при покупке недвижимости в Софии», – говорит Людмила Шабанина.

«Низкая ставка по ипотечным кредитам, она достигла в среднем 3%, повлияла на внушительное оживление среди коренных жителей. Также значительное повышение активности наблюдается и в сегменте аренды, что влечет за собой приобретение с целью инвестиций и получения приличных дивидендов», – отмечает Дмитрий Кара.

В Германии ставки по кредитам еще ниже – от 1,7% до 2,3% годовых.

«Если европейский Центробанк примет решение поднимать ставки по кредитам – рост цен на недвижимость в Берлине приостановится на время привыкания к новым ставкам и снижению доходности, – рассуждают специалисты немецкой компании Graf Immobilien, – Но в долгосрочной перспективе цены продолжат расти. Поэтому риск в данной ситуации есть только у спекулятивного капитала».

Недвижимость в Софии за год подорожала на 11,3%. Смотрите примеры

6. Низкие ставки по депозитам

Когда ставки по депозитам приближаются к критически низкому уровню, люди начинают искать другие инструменты для сохранения капитала. Нередко этим инструментом становится недвижимость – коммерческий объект или простая квартира для сдачи в аренду.

Самый характерный пример – Германия. Там ставки по депозитам нулевые, а порой и вовсе отрицательные, т.е. не банк платит вам за пользование средствами, а вы ему.

«Несмотря на сравнительно невысокий доход от аренды в Берлине (в районе 3% годовых), вкладывать средства в недвижимость на фоне нулевых процентов по депозитам стало чуть ли не единственным способом для среднего класса сохранить свои сбережения», — объясняет Любовь Баумгертнер.

«Пользуясь возможностью выгодного финансирования, многие покупают недвижимость в Софии с целью инвестиции и последующей сдачи в аренду (особенно популярны районы вблизи станций метро, бизнес-парка и др.). Недвижимость как инвестиционный продукт вернула свою привлекательность и для людей с готовыми денежными сбережениями. Многие сейчас предпочитают вкладывать деньги в недвижимость, а не держать их в банках, акциях или золоте», – добавляет Людмила Шабанина.

7. Развитие рынка аренды и повышение цен на съемное жилье

Если в городе хорошая экономика и много работы, там обычно увеличивается число жителей, следовательно, растет спрос на аренду. Прямо пропорционально интересу съемщиков повышаются ставки и появляются инвесторы, которые хотят на этом заработать.

«Из-за роста цен на аренду население стремится приобретать собственное жилье, а низкие ипотечные ставки делают покупку выгоднее найма. Таким образом, в Берлине, известном как «город арендаторов», все больше растет доля собственников жилья и снижается доля съемщиков. Рост арендных плат также привлекает и инвесторов в недвижимость», – говорит Любовь Баумгертнер.

Подогреть рынок аренды могут не только новые жители, но и туристы. Главное, чтобы власти страны не ограничивали посуточную аренду.

«Благодаря растущему потоку туристов большим спросом пользуются квартиры в центре Будапешта под суточную аренду, круглогодичная высокая загруженность и растущие цены на аренду делают привлекательным покупку квартир в центре с целью инвестиции для получения высокого дохода», – добавляет Илона Чик.

Недвижимость в Берлине за год подорожала на 14,9%. Смотрите примеры

prian.ru

Цены на недвижимость в 2019 году прогноз: стоимость жилья упадет

Цены на недвижимость в 2019 году прогноз – жилье подешевеет,
выбор станет больше, но упадет и покупательская способность. Итак, почему чем
дальше, тем выгоднее покупать жилье?

 

 

Главная причина падения цен на недвижимость в 2019 году – снижение
покупательской способности россиян, что положит начало крупному кризису в строительном секторе, несмотря на последние попытки простимулировать ипотечный сектор путем снижения ставки на 0,5%. Те проекты, которые были начаты в последние несколько
лет, будут продаваться с минимальной наценкой, дабы застройщикам не уйти в полный минус. На вторичном рынке будет наблюдаться та же ситуация – в России
из-за ликвидации предприятий и сокращения доходности банковского сектора, начинающейся безработицы, начнется
миграция населения из одних районов в другие. Поэтому цены на жилье упадут,
особенно, это касается глубинки.

Наиболее выгодно смогут приобрести жилье и те, кто хранил
свои сбережения в валюте – цены на квартиры и дома в России не привязаны к доллару или евро. Так что стоимость жилья хоть и может в центральных регионах и крупных городах несколько повыситься из-за инфляции, но все равно тот, кто
отталкивается от валютных сбережений – выиграет.

Но не только снижение
цен на недвижимость в 2019 году прогноз может подразумевать. Снизится
зависимость цены от наличия ремонта, отделки и других показателей. Ведь
тотальная безработица, которая грозит стране в ближайшие годы, подтолкнет
многих к овладению строительными специальностями. Плюс, общее падение ликвидности на жилье. Дорогие квартиры и дома с евроремонтом продать сложнее, чем стандартные и дешевые варианты.

Миграция в крупные города, наоборот, положительно сыграет на стоимости бюджетного жилья. Например, в Подмосковье, в самой Москве и Питере жилье будет терять в стоимости меньше всего, а эконом-варианты даже подорожают. Особенно это касается районов, где улучшилась транспортная инфраструктура.

Скупка земель и жилья

Необходимо отметить, что ряд предприимчивых граждан
воспользуются тотальным снижением цен на недвижимость. Скупка дешевеющих земель
и жилья началась уже сегодня, но она не носит глобального характера.
Безусловно, кризисы рано или поздно заканчиваются, потерявшее стоимость жилье
можно будет когда-то выгодно продать. Однако, в отношении России у экспертов
крайне пессимистичные прогнозы – судя по рейтингам правительства, народ вообще
плохо понимает, в какой экономической яме он оказался. Пока к людям придет
озарение, пока они начнут поднимать экономику, пока строительная сфера начнет
восстанавливаться и расти – пройдут долгие годы.

Поэтому практически со 100%-ной уверенностью можно сказать,
что на цены на недвижимость в 2019 году прогноз только положит начало глобальному
падению цен. Продлится оно наверняка около 5 лет, так что чем дальше вы будете
откладывать покупку квартиры, тем за меньшую цену вы ее приобретете. То же
самое касается и людей, желающих выгодно продать жилье, а тем более дачу, гараж
или земельный участок – делайте это сейчас, поскольку потом стоимость придется
ронять до минимума. Так что, несмотря на обесценивание денег, спрос на крупные
покупки будет падать.




novosti-online.info

novosti-online.info

Почему цены на рынке недвижимости не падают

На рынке недвижимости сегодня огромная конкуренция и согласно любому учебнику по экономике цены на жилье должны снижаться, однако с каждым годом они все больше растут.

Стоимость аренды жилья так же продолжает расти и объявления о сдаче посуточных квартир в Иркутске поражают своими ценами. При этом все мы периодически слышим о том, что расценки на жилье в ближайшее время должны упасть. С чем связана такая ситуацию на рынке недвижимости и стоит ли ждать снижения цен на жилье?

На стоимость предложения оказывает влияние его эластичность, т.е. скорость изменения цены. В каждом городе нашей страны ежедневно продаются тысячи квартир, и когда в одном регионе расценки начинают меняться под влиянием какого-либо фактора, в другом продавцы не успевают среагировать на это изменение. Зачастую каждый продавец реализует свое жилье по той стоимости, которую считает нужной. При этом он может ориентироваться на расценки в других объявлениях или обратиться к оценщику, который посоветует ему не продавать свою квартиру ниже определенной стоимости, чтобы не продешевить. В результате выходит, что каждому продавцу недвижимости безразличен кризис и падение цен, он стремится продать свою жилплощадь по той стоимости, которую считает наиболее выгодной и чаще всего ему это удается. Иногда продажа может затянуться, но рано или поздно любая квартира находит своего покупателя. Спрос на недвижимость практически никогда не снижается, даже во время экономического кризиса. Поэтому и расценки остаются на прежнем уровне.

А вот быстрый рост цен на жилье наоборот возможен, он может произойти по нескольким причинам. Например, в связи с ограничением застройки города или изменение какого-либо закона касающегося покупки или продажи жилья. Цены на жилье так же растут в связи с увеличением дохода населения и развития ипотеки, ведь это дает возможность приобретать недвижимость тем, кто раньше не мог себе этого позволить, что естественно ведет к повышению спроса.

Поэтому если вы панируете приобретать жилье, то делать это необходимо как можно быстрее. Цены на недвижимость могут либо стоять на месте, либо продолжать расти, именно поэтому большинство специалистов в этой области советуют не откладывать покупку жилья. Если есть возможность, то непременно стоит инвестировать средства в недвижимость, так как через несколько лет вы сможете продать ее значительно дороже, к тому же квартиры на сутки в Томске со всеми удобствами и в любом другом городе, будут всегда пользоваться спросом.

 

 

stiel.ru

Почему цены на недвижимость не падают?

Казалось бы, при большой конкуренции цены на товар должны падать. Это основное правило экономики. Почему же оно не действует на рынке недвижимости?

Пожалуй, самое главное влияние на стоимость объекта, оказывает его эластичность (скорость изменения цены). В любом уголке страны одновременно продаются много квартир (домов), и если где-то меняется стоимость (под влиянием внешних факторов), то это не значит, что в другом месте тоже произойдут изменения. Ведь каждый хозяин своей жилплощади сам выставляет такую цену, которую считает нужной. И по большей части ему все равно – кризис в стране или процветание. Пока есть предложение – будет и спрос, как на финский дом из клееного бруса. Даже в периоды кризиса спрос на жилье есть, поэтому нет смысла снижать цену.

Поскольку собственное жилье – такое место, где человек чувствует себя хозяином, поэтому и спрос на жилье всегда есть. Ко всему прочему недвижимость в настоящее время является формой сбережений. Люди вкладывают деньги в жилье, покупая его впрок, не смотря на то, что цены стабильно растут. Ведь это надежное вложение денег.

Негативно повлиять на рынок недвижимости могут три фактора: понижение цен на нефть, кризис ипотечных кредитов, сокращение штатов высокооплачиваемых людей (что поспособствует снижению платежеспособности населения в целом).

А экономических причин для прогнозируемого кризиса в стоимости недвижимости нет, можно только искусственно создавать панику.

Если даже кризис и коснется рынка недвижимости, то, скорее всего, это приведет к уменьшению предложений по купле-продаже дорого жилья, а не к понижению, и, конечно же, не к падению цен.

Изменениям подвержена лишь стоимость однокомнатных квартир, а двух и трехкомнатные сохраняют стабильность.

Из всего сказанного выше можно сделать однозначный вывод: на недвижимость цены падать не будут, как бы многим этого не хотелось. Недвижимый рынок будет только подстраиваться к новым экономическим кризисным ситуациям в стране. Много жилья не будет, а дефицит качественного жилья только увеличит цены.

shutdownday.org

Почему цены на недвижимость упали?

Антон Могило, исполнительный директор АН «Юнидом» в новом «Обзоре цен» расскал, что переживал рынок недвижимости Тюмени в июне, какие факторы влияли на стоимость квартир, и почему цены на недвижимость упали. А также поделился главными новостями ипотеки и дал советы продавцам и покупателям.

Антон Могило, исполнительный директор АН «Юнидом» в новом «Обзоре цен» рассказал, что переживал рынок недвижимости Тюмени в июне, какие факторы влияли на стоимость квартир, и почему цены на недвижимость упали. А также поделился главными новостями ипотеки и дал советы продавцам и покупателям.

 

В мае мы подробно остановились на факторах, влияющих на количество сделок купли-продажи, рассказали, как формируются прогнозы по сделкам в агентствах недвижимости и что нужно для динамики рынка и постоянного покупательского спроса.

 

Июньский «Обзор цен» стал продолжением, он раскрывает основные факторы изменения стоимости квартир. Что нужно делать сейчас, чтобы выгодно продать недвижимость – снижать или поднимать цену? А чтобы купить – занять выжидательную позицию или действовать? На эти и на многие другие вопросы я отвутил в «Обзоре цен. Июнь».

В «Обзоре цен. Июнь» вы узнаете:

  • Почему за два летних месяца цены упали на всю недвижимость?
  • Почему сделок купли-продажи летом 2016 года в несколько раз больше, чем за этот же период в прошлом году?
  • Что делать покупателю и как действовать продавцу, чтобы не остаться в проигрыше?
  • Реальные цифры изменения цен с начала 2016 года.

А также новости ипотечного рынка недвижимости, актуальные ставки и горячие предложения – все это в «Обзоре цен. Июнь».

 

«Обзор цен» составляется после тщательного анализа реально прошедших сделок в компании «Юнидом». За основу берется только стандартное ликвидное жилье. Доступный язык и четкие цифры позволят быстро оценить ситуацию на ранке недвижимости даже простым обывателям, желающим быть в курсе его последних событий.

 

Следите за новостями. В следующем выпуске расскажем, какую ошибку совершает продавец недвижимости, когда цены идут вниз, а также — как ее избежать.

 

Подписаться на «Обзор цен. Июнь»

 

АН «Юнидом»,

г.Тюмень, ул.М.Горького, 76

Тел: 670-777

www.ndv72.ru

Конкуренция на рынке недвижимости. Почему цены не падают?

Огромное
влияние на стоимость предложения влияет его эластичность. Эластичность – это
скорость изменения цены. Тысячи квартир по всей стране в этот момент продаются.
Если в одной части рынка недвижимости начинают под влиянием других факторов
меняться цены, то в другой части продавцы не успевают так быстро среагировать
на это. При этом частенько они даже не пытаются это сделать.

Каждый
продавец выставляет стоимость своей квартиры (дома, участка) так, как он
считает нужным. Он смотрит на цены соседних квартир, оценивает ее в специальных
фирмах, которые говорят, что ниже определенной стоимости он опускаться не может
– продешевит.

Виноваты
продавцы?

Поэтому
каждому продавцу безразлично, что говорят про кризис или падение цен – ему
важно продать квартиру за ту цену, которую он назначил. «Купить квартиру всегда
будет кому…» — думает он, и это логично.

Как
насчет снижения спроса? Даже в кризисное время спрос на недвижимость не падает
настолько, чтобы заметить значительные изменения. Соответственно, предложение
не реагирует на спрос, и не снижает цены настолько, насколько хотелось бы.

«Пузырь»
на рынке недвижимости

Но
существует понятие «пузырь» (быстрый рост цен), которое также можно отнести к
рынку недвижимости. Возникает он по нескольким причинам, к Москве можно отнести
следующие:

1) Ограничение застройки
города со стороны застройщиков.

2) Естественное
ограничение застройки города.

3) Ожидание роста цен на
недвижимость со стороны продавцов.

4) Увеличение доходов
населения – этот пункт относится не ко всему населению, а к «богатым» — тем,
кто может вкладываться в недвижимость.

5) Развитие ипотеки –
этот вид кредитования позволяет покупать недвижимость тем, кто раньше не мог
себе этого позволить. А значит, спрос на московские квартиры постоянно
повышается.

Если
вы хотите купить квартиру

Прогнозы
падения цен на недвижимость будут составляться всегда, и очень часто – вообще
без оснований. При этом цены на недвижимость в лучшем случае стоят на месте, в
худшем – повышаются. Если вы хотите купить квартиру, то действовать нужно
сейчас! И лучше пользоваться рекомендациями профессионалов!

gsk-estate.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о