Содержание

Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой 🚩 Ипотека

Самовольная перепланировка помещений – незаконная деятельность, если произведенный действия на согласованы с надзорными органами. В дальнейшем такие квартиры становятся настоящей проблемой. Особенно если планируется продать объект.

Несколько лет назад у покупателей, использующих ипотеку, не было возможности приобретать жилье даже с незначительными изменениями. Сегодня банки, функционирующие при поддержке государства, тоже не всегда готовы выдать средства.

Сегодня, в борьбе за своего клиента, стали появляться коммерческие банки, готовые выдать средства на приобретение жилья с неузаконенной перепланировкой. Главное требование – новый владелец должен в срок до года (этот период у всех учреждений разный) узаконить перепланировку и предоставить об этом документы в банк. Финансовые учреждения настаивают на соблюдении сроков, поскольку объект при ипотеке выступает в качестве залога.

Если нарушить требование, то есть риск столкнуться с последствиями:

  1. Финансовое учреждение имеет право провести проверку. Если условие не выполнено, то придется досрочно оплатить кредит.
  2. При наступлении страхового случая страховщики могут отказать в выплатах.
  3. Кредитная организация может наложить штраф.
  4. В редких случаях через суд квартира отходит банку, поскольку является залогом.

Это обстоятельство никак не сказывается на процентной ставке, но заемщик может сэкономить, поскольку недвижимость с перепланировкой продается всегда по сниженным ценам. Покупатель может потребовать и дополнительную скидку, соразмерную сумме, временным затратам на согласование преобразований во всех государственных органах.

Сделать это можно, пригласив техника. Он производит независимую оценку, которая позволяет установить, какие именно скрытые и явные работы были произведены. Если перепланировка сделана в допустимых местах, проблем с оформлением документов не возникнет. Если же затронуты несущие стены, был перенос кухни или санузла, могут возникнуть проблемы. Техник поставит красные линии в БТИ. Это может стать причиной того, что никаких сделок с таким объектом совершено не может быть.

В случае продажи в свидетельстве будет указано: «Несанкционированная перепланировка», что станет пожизненным обременением. Самыми серьезными нарушениями являются:

  • снос стен;
  • изменение границ санузлов;
  • корректировка параметров квартиры за счет создания пристроек;
  • разрушение вентиляции;
  • перенос водопровода и канализации.

Если вы решили купить в ипотеку квартиру, где были проведены такие работы, лучше отказаться от сделки. Кроме указанных, нарушением может считаться объединение комнаты и кухни, если для приготовления применяется газовая плита. Перепланировка не должна затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям. Кроме этого, под запретом установка батареи и системы теплого пола на балконе или лоджии. Если в процессе ремонтных работ никакие правила не были нарушены, жилье остается безопасным, не нарушает конструктивные особенности всего дома, в БТИ примут заявление и сделают законной перепланировку. Вам останется:

  •  получить в руки новые документы на квартиру;
  • обратиться в архитектурный отдел администрации;
  • предоставить документы в банк.

Если вы берете ипотеку, банк с большей долей вероятности согласиться оформить договор при наличии простой перепланировки. Она включает перестановку сантехники, передвижение газовой плиты или батарей, разбор не несущих перегородок. В этом случае согласование происходит по эскизу, занимает не больше 4 месяцев в БТИ.

При сложной перепланировке потребуется около 6 месяцев. При этом придется много времени потратить на организацию проведения проверки различными службами. Учитывайте это: если в ипотечном договоре прописано, что узаконить работы нужно в срок до 6 месяцев, вы можете просто не успеть это сделать.

В заключение отметим: ответственность за несогласованную перепланировку лежит на том, кто является собственником в настоящее время. Поэтому перед покупкой квартиры изучите кадастровый паспорт и план квартиры, получите консультацию у агента по недвижимости или юриста. В некоторых случаях легче найти новую квартиру, отвечающую вашим требованиям, чем заниматься решением вопроса, связанного со сложной перепланировкой.

www.kakprosto.ru

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой: риски, ипотека

В прошлом сам термин «перепланировка» звучал как нечто запретное, но и заманчивое. Типовые квартиры с их унылым единообразием и бросающимися в глаза недостатками надоели всем. Большинство владельцев внесли какие-либо изменения, или хотели бы это сделать, но беготня по инстанциям и необходимость собирать кучу справок становились серьезным препятствием.

Чаще всего люди просто делали ремонт, не ставя в известность соответствующие организации, что делало продажу такого жилья крайне затруднительным или вовсе невозможным событием. С недавнего времени покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой стала доступным действием, но необходимость легализации внесенных изменений осталась.

Что такое перепланировка

Говоря простым языком, перепланировка — это изменение конфигурации жилища, при котором оно полностью или частично перестает соответствовать данным технического паспорта. На практике это означает снос или уменьшение площади перегородок, объединение двух или более комнат в одну, увеличение площади комнат за счет коридоров и т.д.

Не следует путать перепланировку и переустройство

. Если в первом случае имеется вмешательство в архитектуру, то для второго характерно изменение состояния инженерных коммуникаций, перенос или установка дополнительных элементов системы водоснабжения, электрических сетей. Несмотря на необходимость оформления работ по переустройству, проблем и административных запретов в данном случае намного меньше, а получить нужные разрешения — проще.

Чего делать нельзя

Категорически запрещается:

  1. Производить вмешательство в состояние несущих стен.
  2. Расширять площадь комнаты за счет балкона с демонтажом части стены и переносом радиаторов отопления на территорию балкона.
  3. Объединять комнату с кухней в газифицированных квартирах.
  4. Изменять расположение кухни, санузла и ванной, размещая их над жилыми помещениями соседей снизу.
  5. Переносить стояки водо- и газоснабжения, канализации, отопления.
  6. Монтаж «теплых полов», подключенных к общедомовой сети отопления.
  7. Демонтаж или отсечка вентиляционных каналов.

При осмотре квартиры необходимо внимательно следить за тем, какие работы произведены и насколько они соответствуют списку разрешенных изменений. Если обнаружена перепланировка, запрещенная действующими законодательными нормами, от покупки лучше отказаться. Приобретать себе неразрешимую проблему нецелесообразно, а надеяться на «авось» в таких делах неразумно.

Какие действия допустимы

Разрешены действия:

  1. Не затрагивающие несущие конструкции.
  2. Не изменяющие режим тепло- или водоснабжения.
  3. Не нарушающие работу естественной вентиляции.

На сегодняшний день если вы решили убрать межкомнатную дверь и оставить проем «голым» а также убрать окно разделяющее комнату и балкон, то это перепланировка! Кадастровый инженер с местного БТИ обязательно попросит вас вернуть все как было или придется узаконить перепланировку через суд. Получить технический паспорт не получится без приведения жилья в прежнее состояние.

Необходимо учитывать, что любые действия владельца требуют соответствующего оформления и считаются незаконными, если выполнены без согласования с компетентными организациями. В этом состоит немалая сложность — списка дозволенных действий не существует, поэтому определение, насколько перепланировка допустима, ведется по принципу «от противного». С одной стороны, разрешено все, что не запрещено. С другой — каждый чиновник старается максимально снизить личную ответственность за оформление сомнительных действий.

Какие риски возникают у нового владельца квартиры

Покупка проблемной квартиры на свои деньги может не иметь никаких последствий. Проблемы могут возникнуть, если жилье приобретается в ипотеку. Некоторые банки смотрят на подобные вещи достаточно легко, но для других неузаконенная перепланировка является фактором риска.

Например, если квартира приобретается в ипотеку Сбербанка, возможен либо полный отказ от кредита, либо предписание в полугодичный срок исправить ситуацию. Банк имеет право проверить состояние квартиры, и, при обнаружении несоответствий, может принять решений о расторжении ипотечного договора, потребовав досрочного погашения кредита. После перепланировки технический паспорт де-факто становится недействительным, что для банка равносильно порче залога.

Все обязанности по приведению квартиры в соответствие действующему законодательству лежат на плечах владельца.

Риски, возникающие при покупке перепланированной квартиры, достаточно велики — все возможные проблемы передаются новому владельцу. Приобретая квартиру с несоответствием реального состояния и документации, необходимо понимать, чем грозит это новому владельцу. Несмотря на существующие в стандартных договорах фразы о том, что продавец гарантирует отсутствие признаков неразрешенной перепланировки (или переустройства), решать проблему придется собственнику.

С покупкой перепланированной квартиры может возникнуть ситуация, когда сделка состоялась, а внесенные изменения оказались недопустимыми. В таком случае новый владелец окажется обязан либо узаконить перепланировку, если это возможно, либо восстановить состояние квартиры в соответствии с техпаспортом БТИ.

Можно предъявить претензии к прежнему владельцу, инициировать судебное разбирательство, но это уже другая история. Расторжение не всегда является желательным вариантом, и времени на тяжбу уйдет очень много. Кроме того, суд нередко отказывает в расторжении сделки на основании того, что покупатель осматривал квартиру и дал согласие на покупку в том виде, в каком она была представлена. Точка зрения суда понятна — покупатель имел все возможности сравнить состояния жилища с документальными данными.

Незаконная перепланировка жилья, совершенная без вреда для третьих лиц, облагается штрафом:

  • Для граждан — до от 2 до 2,5 т.р.;
  • Для должностных лиц — от 4 до 5 т.р.;
  • Для юридических лиц размер штрафа значительно выше — от 40 до 50 т.р.

Если перепланировка затронула чьи-либо интересы и был нанесен ущерб, величина штрафа соответственно возрастает:

  • Для граждан — до 5 т.р.;
  • Для должностных лиц — до 50 т.р.;
  • Для юридических лиц — до 300 т.р.

Помимо уплаты штрафа, собственник жилья обязан ликвидировать все изменения или узаконить их в существующем порядке.

Что делать, если куплена квартира с неузаконенной перепланировкой

Приобретение проблемной квартиры ставит собственника перед необходимостью узаконить перепланировку. Для этого надо определить, насколько произведенные изменения допустимы, не затронуты ли несущие конструкции и магистрали инженерных коммуникаций. Если внесенные изменения допустимы, необходимо оформить перепланировку «задним числом».

Обычно изменения, сделанные бывшими владельцами, не относятся к недопустимым, так как при оценке квартиры проводится осмотр инженером БТИ, и недопустимые действия сразу будут отмечены. Появится т.н. «паспорт БТИ в красных линиях», которыми отмечаются участки изменений в несущих конструкциях или иные недопустимые действия, что существенно усложнит процесс продажи и снизит цену квартиры.

Как узаконить существующие изменения

Для того, чтобы узаконить перепланировку, необходимо:

  1. Собрать первичную документацию — свидетельство собственника, техпаспорт, лицевой счет, выписка из домовой книги, письменное согласие всех проживающих и соседей.
  2. Подать заявление на перепланировку в муниципальный отдел архитектуры.
  3. Приложить к нему проект изменений.
  4. Согласовать проект со службами пожарного надзора, ТСЖ, Роспотребнадзоре.
  5. Получить разрешение в отделе архитектуры.

На принятие решения обычно отводится 48 дней. Большинство справок платные, тарифы у каждой организации свои, что также потребует некоторых расходов. После получения положительного решения приглашаются инженер БТИ и работники жилинспекции для внесения изменений в техпаспорт, после чего перепланировка считается узаконенной.

Написано статей

20

yur01.com

Ипотека квартиры с 📘 неузаконенной перепланировкой в квартире: риски, как провести сделку

Самовольное переоборудование помещения считается незаконным деянием, в том случае, если изменения, произведённые на объекте, не были согласованы с надзорными органами. Такие квартиры не редко становятся настоящей проблемой для собственника, ведь продать обременённую недвижимость  значительно сложнее.

Пускай незаконная перепланировка и считается обременяющим фактором в продаже, но вот покупать такую недвижимость законом не запрещено. О том, как оформить ипотеку на квартиру с незаконной перепланировкой и что стоит при этом учесть, мы расскажем нашим читателям.

Трудности с переоборудованной недвижимостью

Собственник, приступая к ремонту квартиры, может даже не предполагать, что некоторые его действия способны повлиять на стоимость недвижимости, как в позитивном, так и в негативном ключе. Конечно, по всем правилам, владелец должен, сперва составить эскиз или план перепланировки, в зависимости от сложности работ, провести их с привлечением сертифицированных специалистов, и окончательно узаконить все свои действия, внеся изменения в кадастровую документацию. Весь этот механизм мало привлекает собственников, желающих улучшить свои жилищные условия, и не редко они пренебрегают этим алгоритмом, что бы как можно скорее воплотить свою идею, не думая о последствиях.

Многие граждане, сталкивающиеся с тем, что желаемое имущество потребует дополнительных вложений, и разбирательств с администрацией, и предпочитают подыскать иной вариант. Это заставляет собственника недвижимости с незаконными изменениями, снижать цену, для привлечения клиентов. Порой, выбирая квартиру, не стоит упускать из внимания подобные варианты, ведь они могут оказаться куда более выгодными, чем аналогичные, даже с учётом незаконной перепланировки.

Возможна ли ипотека

Ранее банки и финансовые организации имели гораздо более строгие правила ипотечного кредитования. Так, нельзя было взять в ипотеку вторичное жильё, или квартиру где собственник произвёл технические работы без согласования. Это было обусловлено тем, что подобное жильё сложнее реализовать, чем «голую» квартиру в новостройке, что ставит под сомнение оформление кредита под залог недвижимости, чем, по сути, является ипотека. Многие банки и по сей день не рассматривают возможность ипотечного кредитования «проблемного» жилья, но это в основном финансовые организации, частично субсидируемые государством.

Сегодня рынок изобилует, предложениями банков в оформлении ипотеки. Если вы желаете приобрести квартиру с незаконной перепланировкой в ипотеку, то стоит учесть, что банк проконтролирует ваши действия в отношении имеющейся проблемы. При этом наличие такого обременения на недвижимости не должно сказаться на условиях кредитования. Такие квартиры передаются заёмщикам на определённых условиях, учесть которые, при оформлении сделки с собственником будет необходимо.

Сложности с незаконной перепланировкой

В первую очередь, кандидат желающий приобрести в ипотеку квартиру с незаконной перепланировкой, должен будет узаконить все произведённые прежним собственником перестройки и перестановки. Перепланировкой с точки зрения закона считается, как изменение дверного проёма, так и перенос несущей конструкции. Основным условием, при оформлении ипотеки на такую недвижимость будет то, что изменения не противоречат нормам законодательства. То есть незаконные изменения должны быть произведены по всем правилам, в противном случае вам не удастся их узаконить, а соответственно и получить кредит на такое жильё.

Самым правильным будет произвести независимую оценку, которая позволит установить какие именно скрытые и явные работы были проведены, что потребуется для их регистрации, и сколько времени и средств потребуется приобретателю на это. Оценив, таким образом, недвижимость, продавец и покупатель смогут определить, на какую сумму будет проведена сделка.

Как правило, квартиры с незаконными изменениями продаются по заниженной цене. Так подобная недвижимость продаётся приблизительно на 10% дешевле своей рыночной стоимости, а вот квартиры в которых перепланировка была узаконена, наоборот дороже на 10%.  Банк заинтересован в снятии с жилья обременения, поскольку квартира является залогом. В связи с этим, банки настаивают на том, что бы изменения в квартире были узаконены в определённый срок. Не исполнение этого условия может повлечь за собой серьёзные последствия, начиная от требования погасить задолженность досрочно, и заканчивая реализацией недвижимости «с молотка».

Как подготовить сделку

Для того что бы наиболее грамотно приобрести жильё с незаконной перепланировкой в ипотеку, стоит как можно более внимательно изучить не только сам объект недвижимости, но и убедиться в его юридической «чистоте». Банк даст ипотеку только в том случае, если со всеми бумагами у продавца будет всё хорошо.

В дальнейшем стоит убедиться в том, что перепланировка не противоречит законодательству и может быть узаконена. Грамотный оценщик справится с этой задачей и поможет с определением цены недвижимости. В противном случае, если изменения произведены с нарушениями, стоит отказаться от приобретения, ведь вам не только не удастся санкционировать перепланировку, но и скорее всего кредит вы не получите.

При оформлении кредита стоит уделить особое внимание срокам, которые предложены банком для устранения нарушения. Если они будут слишком короткими, то вы рискуете потерять не только деньги, но и недвижимость. Для оформления договора купли-продажи квартиры с незаконным переустройством или перепланировкой, стоит обратиться к грамотному юристу. Он поможет составить соглашение на выгодных условиях, и предусмотреть в нём все риски подобных следок.

Loading…

zakon.center

Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

При выборе квартиры для покупки в ипотеку, банки предъявляют строгие требования, одно из которых — узаконенная перепланировка. Встает вопрос, возможно ли ипотека при неузаконенной перепланировке и что нужно сделать, чтобы получить денежные средства от банка на покупку недвижимости?

Начнем с того, что перепланировка в квартире бывает различной, и прибегая к ипотечному кредитованию, покупатель должен уделять внимание документации на квартиру, в частности документы из БТИ (технический паспорт квартиры, экспликация и т.д.).

Если на плане БТИ, есть так называемые красные линии (неузаконена перепланировка), то банк квартиру не одобрит к сделке, потому, что может быть, что перепланировка ипотечной квартиры по своим параметрам нарушает действующее законодательство, а затраты на приведение либо документов в соответствие с действующей ситуации в квартире, либо квартиру в соответствии с действующими документами заранее не известны. Ведь кредит выдаётся под залог квартиры по документам с одними параметрами, а на самом деле там все по другому. Например, увеличили жилую за счёт общей, расширили ванную комнату за счет кухни, демонтировали вентиляционный короб, вследствие чего общая площадь квартиры стала существенно больше и т.п.

Архитектурно-проектное бюро «Проект+» предлагает услуги по техническому обследованию сооружений. С опытными специалистами компании возможны проекты любого масштаба для владельцев как нежилых помещений, так и собственников домов и коттеджей. Обследование сооружений и конструкций зданий необходимо при аварийных ситуациях, при перепрофилировании помещения, а также полного его переоборудования.

Возможна ли ипотека после перепланировки квартиры?

Таким образом, ипотека по квартире с неузаконенной перепланировкой невозможна. Но в последнее время, в банках все более лояльно относятся к перепланировкам в ипотечных квартирах. Зачастую в штате банков, даже есть собственный специалист, который может оценить сложность перепланировки и дать рекомендации для проведения сделки. Данная сфера становится все более прозрачной и во многих случаях, при желании, собственник квартиры может сам согласовать несложную перепланировку.

В случае, если данная сделка одобряется, то банк дает собственнику предписание об узаконивании перепланировки в установленном порядке.

Срок предписания в каждом банке различный, но обычно его вполне достаточно, что бы привести все документы в порядок. Стоит отметить, что для согласования перепланировки в будущем понадобится согласие банка для перепланировки. Жилищная инспекция, при приеме документов, обязательно обратит внимание на пункт в свидетельстве о собственности «ипотека в силу закона» и попросит дополнительно предоставить согласие формального собственника — банка.

Как узаконить перепланировку в квартире?

Если сделали перепланировку, но не узаконили. Вызывается техник. С ним согласовывается перепланировка (если перепланировка сделана в допустимых местах), либо не согласовывается (если перепланировка сделана в недопустимых местах, как например, перенос мокрого места-кухни или с/у).

Если продавец хочет узаконить несогласованную перепланировку, например, мокрое место перенесли в спальню, то по закону это не возможно и техник поставит красные линии в БТИ, не согласованная перепланировка. Это значит, что продавец не может ее передать в наследство и подарить.

Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.

Если у Вас не 1-ый жилой этаж, то согласовать перенос кухни на жилую комнату невозможно.

Самыми серьезными нарушениями в перепланировке обычно являются:

  • снос капитальных стен
  • изменение границ санузлов, если только оно происходит не за счет коридора
  • изменение границ квартиры путем создания пристроек
  • разрушение вентиляционных каналов
  • перенос водопровода и канализации в жилые комнаты (в коридор допустимо).

Что недопустимо при перепланировке?

  1. Нельзя объединять гостиную или любую другую жилую комнату и кухню, в которой для приготовления пищи используется газовая плита, переносить кухню в помещение спальни или другую жилую комнату
  2. Нельзя при перепланировке затруднять доступ служб к инженерным сетям и коммуникациям, вентилям и задвижкам общего назначения.
  3. Нельзя полностью разрушать стены, являющиеся несущими
  4. За счет площади комнат не разрешается увеличивать площадь кухни, ванной или санузла.
  5. И наоборот нельзя увеличивать площадь жилых комнат за счет кухни или ванной комнаты, а так же санузла.
  6. Нельзя устанавливать батареи отопления или монтировать теплый пол на балконах и лоджиях.
  7. Нельзя проводить работы, влияющие на вентиляционные каналы, приводящие к их заужению или перекрыванию.
  8. Нельзя выход из санузла делать в жилую комнату.

Данный вопрос один из самых распространенных при перепланировке квартир. В большинстве случаев, это сделать невозможно, так как действующие санитарные номы и правила запрещают размещение зоны кухни (которая является «мокрой» зоной) над жилыми зонами квартир расположенных этажом ниже.

Однако, есть исключения

Перенос кухни в комнату возможен в случаях:

  • если квартира находится на первом этаже.
  • если квартира находится на 2-ом и выше этажах, но при условии, что ниже находятся нежилые помещения.

При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.

Проекты перепланировки переноса кухни в комнату, удовлетворяющие данным условиям, успешно проходят согласование.

ФРС регистрирует документы с неузаконенной перепланировкой. Другое дело, что для некоторых потенциальных покупателей это обстоятельство будет иметь значение.

Как и в других квартирах, перепланировка в ипотечной квартире не отличается по своему приципу по согласованию от других перепланировок.

Виды перепланировок

Все перепланировки делятся на три вида:

  • перепланировка по эскизу.
  • перепланировка по проекту.
  • перепланировка по проекту с затрагиванием несущих конструкций.

Самый простой и соответственно самый бюджетный вид перепланировки, это перепланировка по эскизу.

Данный вид согласования, не подразумевает заказ проектной документации и применяется для самых простых переустройств — например, демонтаж шкафов, устройство/демонтаж ненесущих перегородок, перестановка сантехнического оборудования в пределах существующих площадей санузла и ванной. Согласование происходит при наличии действующих документов БТИ. Обычно перепланировка в ипотечной квартире по эскизу полностью согласовывается за 2-3 месяца. Результатом являются документы БТИ в «черных линиях» которые отражают существующую планировку квартиры.

Следующий по сложности вид согласования — это «перепланировка по проекту». Данный вид согласований применяется для более сложных перепланировок — например, расширение ванной комнаты за счет коридора, с установкой на присоединенную площадь сантехнического оборудования, устройство новых санузлов, ванн, изменение конструкции полов и т.д. Здесь, для согласования уже необходимо заказывать проетную документацию. По требованияю жилищной инспекции, возможны согласования с СЭС, УГПС, АПУ и т.д. Но в целом и этот вид перепланировок в ипотечных квартирах не представляет особой сложности. Как правило, согласие банка и на этот вид перепланировок получить возможно.

И наконец, самым сложным видом согласований, является «перепланировка с затрагиванием несущих конструкций». В ипотечных квартирах встречается крайне редко, так как данный вид перепланировок крайне непредсказуем в плане согласований. Зачастую, ранее затронутые несущие конструкции согласовать в существующем виде невозможно и единственным выходом является возвращение планировки квартиры к первоначальному плану БТИ.

Подписывайтесь на каналы «Informatio.ru» в TamTam или присоединяйтесь в Facebook, добавляйте нас в Яндекс.Дзен или приходите в группу ВКонтакте, если хотите быть в курсе главных событий в Москве и регионах РФ.

informatio.ru

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой

Перед покупкой недвижимого объекта необходимо тщательно проверить техническую документацию. Обычно этим занимаются риелторы или юристы, сопровождающие сделку. Однако нередко случается, что человек покупает квартиру на вторичном рынке, которая по факту выглядит не так, как должно быть по документам. Покупка квартиры в многоэтажке с неузаконенной перепланировкой может грозить новому владельцу большими неприятностями. Что же делать, если в результате обмана со стороны продавца вы стали обладателем такого объекта?

Особенности перепланировки

Многие жильцы стараются улучшить свою квартиру. Поскольку большинство недвижимых объектов строятся по типовым проектам, неудивительно, что перестройка является одним из самых распространённых видов улучшения помещения.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Звоните:

+7(499)755-81-96

Это быстро и бесплатно!

Мнение эксперта

Наталья Титова

Юрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом — 11 лет. Большое количество выигранных дел

Смотреть комментарии юриста

Посмотрите комментарии. Возможно, юрист-эксперт уже ответил на ваш вопрос

Не стоит путать перепланировку с ремонтом, пусть и капитальным. В процессе ремонта не происходит практически никаких изменений, а его результаты никак не отображаются на плане помещения. Однако иногда замены окон и сантехники недостаточно и владелец жилплощади хочет перепланировать её.

Работы по перепланировке требуют согласования в жилищном комитете. Прежде чем начинать работы, нужно пригласить специалиста архитектурного бюро, который, в зависимости от сложности работ, составит эскиз или проект. В случае перепроектирования может понадобиться консультация проектировщиков, строивших дом.

После того как проект изменений получен, его согласуют с санитарно-эпидемиологической комиссией, пожарной службой и передают в жилищный комитет. Только после получения разрешения от комитета можно приступать к работам.

Согласования требуют следующие изменения:

  • перенос оконных и дверных проёмов;
  • перенос сантехнического, отопительного и газового оборудования;
  • снос ненесущих стен;
  • объединение комнат;
  • организация автономного отопления.

На некоторые работы разрешение не выдаётся. Это те изменения, которые могут повлечь за собой нарушение целостности здания, нанести вред соседям и повлиять на безопасность проживания. Запрещено:

  • сносить несущие стены;
  • организовывать ещё один санузел в квартире;
  • переносить санузел или кухню на то место, где снизу у жильцов жилая комната;
  • объединять жилую комнату с кухней, если там установлено газовое оборудование;
  • выносить на балкон или лоджию систему отопления;
  • организовывать тёплый пол за счёт системы централизованного обогрева.

После того как работы по переустройству помещения произведены, оно фактически становится новым объектом, на который нужно получить новые документы. Технический паспорт выдаётся в БТИ. Прежде чем подать бумаги на замену техпаспорта, нужно снова пригласить инженеров для осмотра квартиры. Они выдадут заключение о том, что изменения проведены в соответствии с согласованным эскизом.

Покупка жилья с неузаконенной перепланировкой

При покупке квартиры необходимо тщательно проверить документацию на недвижимый объект. Кроме правоустанавливающих документов на имущество, необходимо сверить технический план на выявление незаконных перепланировок.

Не рекомендуется делать это самостоятельно, ведь мелких изменений, например переноса дверного проёма на несколько сантиметров в сторону или его расширения, можно просто не заметить и не понять, что в квартире производилась перепланировка. Проверку бумаг лучше доверить опытным риелторам или юристам.

В некоторых случаях сами продавцы не скрывают того, что они переделывали свою жилплощадь, но не стали узаконивать процедуру. Обычно такие квартиры идут по сниженной цене, и покупатель может согласиться на подобные условия, посчитав их крайне выгодными.

Однако следует быть предельно аккуратными при покупке подобной недвижимости. Поинтересуйтесь у продавца, почему он решил продавать своё имущество именно сейчас и как давно была произведена перестройка. Если эти два события совпадают во времени, то вполне возможно, что хозяин квартиры просто не хочет нести ответственность за изменения, которые невозможно узаконить. Если у квартиры появится новый собственник, то проблема согласования нового техплана будет уже заботой нового хозяина.

Не всегда подобная продажа — это мошенничество со стороны продавца. Бывает, что покупатель добровольно соглашается узаконить перестройку квартиры, если получит за это скидку при покупке. Разрешается получать разрешение на изменения в планировке задним числом, если они выполнены в соответствии с жилищными нормами.

В ипотеку

Банки крайне отрицательно относятся к приобретению квартир с неузаконенной перепланировкой. При покупке жилья в ипотеку оно становится залогом и гарантом регулярных ипотечных платежей. Если покупатель не сможет регулярно выплачивать, то банк будет вправе реализовать эту квартиру другому заинтересованному лицу. Но, если в помещении имеются незаконные изменения, сделать это будет проблематично.

Обычно в штате банковских учреждений, которые имеют ипотечные программы, работают юристы, проверяющие чистоту сделки, в том числе и соответствие документации объекту. Если будут найдены несоответствия, банк просто не одобрит ипотеку.

Можно ли взять ипотечный кредит на жильё с незаконной переделкой? Такая возможность есть. При заключении ипотечного договора с покупателем банк вписывает туда необходимость узаконить произведённые изменения за свой счёт в установленные сроки. За невыполнение условий кредитного соглашения на ипотечника накладываются большие штрафы.

Процедура узаконивания

Когда сделка купли-продажи совершилась и новый человек получил свидетельство о собственности на квартиру, предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за сделанные им изменения. Последствия узаконивания новой планировки ложатся полностью на плечи нового владельца.

При ответе на вопрос, что делать, если купил квартиру с незаконной перестройкой или перепланировкой, вариант один. Узаконить её!

  1. Обследование помещения пожарным инспектором, специалистом из санитарной службы и инженером архитектурного бюро. Специалисты проверяют, какие изменения производились. Очень важно, чтобы они никак не повлияли на безопасность конфигурации дома и удобство соседей. Если обнаружится, что были выполнены работы из запрещённого списка, то разрешение получить невозможно. Специалисты не выдадут разрешение, если в результате осмотра будут выявлены трещины в стенах или незаконное использование общедомовых ресурсов.
  2. После того как экспертное заключение о безопасности перестройки получено, новый владелец направляет иск в суд. Узаконить изменения задним числом можно, подав иск в суд. Обычно суд выносит положительный вердикт, если экспертная оценка одобрила перестройку.
  3. Вместе с судебным постановлением и экспертным заключением новому хозяину нужно обратиться в бюро технической инвентаризации. Эта организация занимается изготовлением технической документации на недвижимые объекты. После получения нового техплана перепланировка считается узаконенной.

Многим гражданам подобные действия кажутся слишком хлопотными, учитывая, что за судебное разбирательство нужно вносить государственную пошлину, ещё и оплачивать немалый штраф за незаконную перепланировку. Может, просто оставить всё как есть?

Не всегда работы по изменению планировки остаются незамеченными, особенно если они проведены с нарушениями строительных норм. Соседи могут обнаружить трещины в стене, заметить, что увеличилась слышимость, появились сквозняки там, где их никогда не было, или ухудшилась вентиляция. Ответственные граждане, которые беспокоятся о своей безопасности и безопасности дома, могут направить заявление в управляющую компанию для проведения проверки. Если проверка обнаружит изменения в планировке, владельца недвижимости принудят узаконивать её в судебном порядке.

Риски для покупателя

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой сопряжена с большими рисками. Предыдущий владелец не несёт никакой ответственности за проведённые работы, даже если они повлияли на целостность дома. Все заботы по получению новой техдокументации ложатся на плечи нового хозяина.

За проведение несогласованных работ предусмотрен штраф. Его тоже будет платить новый владелец жилплощади. В таблице приведена информация по штрафам за несанкционированные изменения.

Юридический статус владельца помещенияПерепланировка, которую можно узаконитьПерепланировка, которую узаконить нельзя
Физические лица2 000—2 500до 5 000
Должностные лицадо 5 000до 50 000
Юридические лицадо 50 000до 300 000

Что делать, если эксперты и суд вынесли решение о невозможности признать изменения законными? Это грозит печальными последствиями, ведь человеку, владеющему квартирой, придётся возвращать всё в первоначальный вид. Иногда такие работы могут сравняться с ценой самого недвижимого объекта.

Чаще всего за незаконную переделку на виновного накладывается административное наказание. Однако если его действия поставили под угрозу жизнь и здоровье других граждан, он понесёт уголовное наказание.

Продавец не несёт никакой ответственности за то, что он сделал. Однако обнаружение незаконных изменений после подписания соглашения о купле-продаже может стать причиной для аннуляции сделки в судебном порядке. Также новый хозяин может истребовать через суд компенсацию за необходимость возвращать квартиру в исходный вид.

Покупка квартир с незаконной перепланировкой влечёт за собой большие риски. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует приглашать для сопровождения сделки грамотных юристов или риелторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Звоните:

Москва +7(499)755-81-96 (бесплатно)

Санкт-Петербург +7(812)317-11-38 (бесплатно)

Это быстро и бесплатно

consultantor.ru

Покупка квартиры в ипотеку с неузаконенной перепланировкой. lawyertop.ru

Основные риски при покупке квартиры с незаконной перепланировкой

Сразу следует пояснить, что за незаконную перепланировку владелец квартиры может быть наказан в силу наступления административной ответственности штрафом, но только в том случае, если никто — жильцы этой квартиры или соседи, не пострадал от последствий этой перепланировки. В противном случае в зависимости от тяжести последствий может наступить и более серьезная ответственность, вплоть до уголовной.

Согласно ЖК РФ, перепланировка должна выполняться только после оформления владельцем квартиры всей необходимой разрешительной документации, а уже затем специальная комиссия проводит осмотр и удостоверяет, что выполненные ремонтные работы прошли в точности с согласованным планом. Наличие переделки, не согласованной ранее, ставит перед собственником необходимость выполнять согласование задним числом, что возможно не всегда.

Возможна — ли перепланировка ипотечной квартиры

После того, как работы по перепланировки квартиры в ипотеки будут закончены, необходимо предоставить банку документы, которые подтверждают факт внесения изменений, — технический или кадастровый паспорт. Затем нужно обязательно уведомить о перепланировке страховую компанию. Возможно, придется заново проводить оценку недвижимости при ипотеке. Таким образом, тот факт, что недвижимость находиться в ипотеку, несколько усложняет процедуру перепланировки, но все же она возможна.

Получив письменное разрешение на внесение архитектурных модификаций от кредитной организации, необходимо получить разрешение от страховой компании, а затем согласовать перепланировку в жилищной инспекции. Для этого нужно принести в соответствующий орган местного управления следующий пакет документов (оригинал + копия):

Возможна ли ипотека на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой

Продать может, но в свидетельстве будет обременение: Не санкционированная перепланировка. Сейчас можно сделать БТИ без выхода техника, но если вдруг зальете соседей, и к вам придут составлять акт, то государство узнает о перепланировке и дело может дойти до суда.

При данных перепланировках, в первом случае, под кухней не будет вообще никаких помещений, ведь это первый этаж (подвал в расчет не берется). Во втором случае, действующим законодательством разрешено расположение нежилых помещений (кухня относится к нежилым помещениям), над нежилыми.

Квартиру с неузаконенной перепланировкой теперь можно купить в ипотеку

Впервые идея принимать в качестве предмета залога квартиру с неузаконенной перепланировкой прозвучала около трех лет назад. Первыми с инициативой вышли коммерческие банки. Сегодня ВТБ24, Росбанк Абсолют банк, Юникредит банк, Росбанк, Райффайзен банк готовы выдать ипотеку на покупку квартиры с перепланировкой. Правда, с определенным условием.

Если квартира с неузаконненой перепланировкой покупается в кредит, то на размер ипотечной ставки это обстоятельство никак не повлияет. Банк ее не уменьшит, но и не увеличит. Оценка будет производиться на тех же условиях, как для обычного объекта недвижимости. Другое дело – рынок. Неузаконенная перепланировка классифицируется как недостаток и влияет на стоимость объекта. Покупатель может требовать дисконт, соразмерный сумме и время затратам на согласование со всеми инстанциями сделанных в квартире преобразований.

Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой – сложно ли это

При сверке будущим хозяином плана с внешним видом квартиры незаконным может оказаться даже такая мелочь как рассыпавшейся от старости встроенный шкаф или же давно замурованная дверь. Поэтому смотреть проверяющие будут очень пристально на все мелочи. В руках необходимо иметь эскиз жилого помещения и проект, в эскизе можно пометить красными чернилами то, что бы хотелось убрать, а зеленым – то, что собираетесь добавить. Но перед проведением таких работ необходимо техническое заключение, выдержит ли здание такие ремонтные работы.

Начнем с того, что есть разные понятия изменения квартиры: переустройство и перепланировка. Переустройство делать можно, это система работ по замене или смене схемы подачи газа, воды и других инженерных сетей. А вот перепланировка, да еще и самовольная несет некоторые проблемы своему хозяину. Это смена квадратуры комнат, их количества, уменьшение или увеличение размеров комнаты за счет другого помещения. Все работы по перепланировке должны фиксироваться в техпаспорте квартиры, в таком случае проблем не должно возникнуть.

Какие сложности могут возникнуть при покупке квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

Стремление сделать типовое жилье эксклюзивным и удобным для жизни приводит к капитальным перестройкам, которые требуют узаконивания. Многие продавцы не в полной мере осознают, насколько серьезными могут быть последствия от их вмешательства и можно ли узаконить такую перепланировку.

Самым худшим вариантом при покупке жилья является ситуация, когда перепланировка оказывается незаконной. В отличие от неузаконенной, согласовать такие перемены в конструкции жилого помещения не удастся никогда. Единственной возможностью привести документы в порядок будет восстановление первоначального вида квартиры, согласно техническому паспорту жилья. На это потребуется от 4 до 12 месяцев и значительное количество денег.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Когда проверяющие выявляют масштабные изменения, которые нельзя узаконить, то владельца обязывают вернуть помещение к первоначальному виду. Кроме того, продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно сложно, потребуется оформлять техпаспорт, а в нем все изменения обязательно зафиксируются.

Приобретать жилье с неузаконенной перепланировкой не рекомендуется, потому что согласование или возвращение помещения к первоначальному виду может дорого обойтись новому владельцу. Это также является препятствием для получения кредита на приобретение перепланированного жилья.

Покупка квартиры с перепланировкой в ипотеку

Часто владельцы недвижимых объектов решают что-либо переделать в плане квартиры. Это легко объяснить широкой доступностью выполнения таких работ. Достаточно просто найти специалистов по строительству и ремонту для качественного и оперативного выполнения. Немногие собственники задумываются, что итоги произведенных изменений надлежит зафиксировать в документации на жилье. Ипотека на квартиру с неузаконенной перепланировкой одобряется только при условии, что модификации допустимо узаконить.

Согласование осуществляется при наличии пакета документов, который перечислен в ст. 26, во 2-м пункте (ЖК). Заявление заполняется по установленной от 2006 г. форме постановлением правительства (266). Мероприятие проводится, если в тексте договора прописана такая возможность.

Последствия неузаконенной перепланировки

  • монтаж встроенной мебели, замена ее элементов, разбор;
  • обновление стен, покраска потолка, обоев;
  • монтаж новых перегородок – не несущей стены;
  • замена сантехники должным образом;
  • монтаж техники и оборудования со стороны улицы;
  • замена кухонной плиты, вытяжки, батареи;
  • замена оборудования на новое;
  • замена балкона;
  • монтаж витрины и дверей, часто вопрос задается при оформлении магазинов;
  • снесение тамбура или перегородки – не несущих.

Первая ситуация подразумевает самостоятельную подачу документации и узаконивание проекта. Во втором случае хозяину придется ответить по закону. А это серьезная ответственность. При этом жилье придется привести в первоначальный вид вне зависимости от потраченных уже средств.

Покупка по ипотеке с неузаконенной перепланировкой

(Если не договоритесь с оценщиком, то) возможен и другой вариант — покупателю банк установит 3-месячный срок на регистрацию перепланировки или приведение конструкций в первоначальное положение. В ВТБ-24 и некоторых других банках это так делается. Но это — будущие расходы покупателя, которые он потребует вычесть из цены.

Добрый день, поговорите с банком, у нас в городе я знаю банки которые спокойно это пропускают, берут обязательство с покупателя, в случае необходимости привести помещение соответствии с техпаспортом или договоритесь с оценщиком. покажите квартиру по стояку где нет перепланировки, включите фантазию. желаю удачи.