Содержание

Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Энциклопедия МИП » Жилищное право » Жилищные споры » Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет.

Граждане, проживающие в квартирах и комнатах многоэтажных домов или в частных жилых домах на основаниях, данных законом, могут использовать помещения не только по прямому назначению, но и для осуществления разрешенной деятельности. Деятельность возможна, если она не противоречит правилам, обязательным для пользования жилыми помещениями, которые определены Постановлением Правительства РФ № 25 от 21.01.2006г.

Часто смена статуса жилых помещений на нежилой фонд осуществляется для помощи населению и с целью его бытового обслуживания. С обратным переводом можно столкнуться в случаях переоформления строений на садовых и дачных участках под жилые дома. Перевод жилого помещения в нежилое помещение, также, как и обратный процесс, оформляется подачей заявления и пакета сопутствующих документов.

Виды жилых помещений

Согласно Жилищному Кодексу РФ жилые помещения подразделяются на виды:

  • Жилой дом – строение для проживания, состоит из комнат и других помещений, обслуживающих бытовые потребности людей.
  • Квартира – обособленное, отдельное помещение, имеющее границы и состоящее из нескольких комнат (или одной комнаты) и вспомогательных помещений, входящее в состав многоквартирного дома. В квартирах обязательно обеспечивается доступ к помещениям общего пользования.
  • Комната – зона жилого помещения: квартиры или дома.

Признаки нежилых помещений

Четкого определения нежилого помещения в российском законе нет, однако, есть признаки, по которым помещение можно отнести к этой категории помещений: нежилым признается недвижимый объект, не предназначенный для проживания, обособленный и не входящий в состав жилого фонда.

Законом даны четкие характеристики статуса помещения, обязательные к соблюдению любым лицом, подающим заявление для перевода. Операции с переводом жилых домов и квартир в нежилые помещения и обратный процесс, составление проектов и их утверждение осуществляются исключительно в правовом поле, для недопущения незаконных действий законодатель четко определил правила, в пределах которых организуется перевод.

Правила перевода жилого помещения в нежилой фонд

Согласно жилищному закону перевод жилого помещения в нежилой фонд возможен при соблюдении ряда обязательных условий:

  • Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
  • Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
  • Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
  • Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.

Изменить статус квартиры на нежилое помещение возможно, если она располагается на первом этаже. Но это положение имеет исключение – можно перевести помещение в нежилое, даже если квартира расположена выше первого этажа, в случае, когда расположенные прямо под ней помещения являются нежилыми.

Условия перевода нежилого помещения в жилое

Процесс перевода осуществляется с соблюдением следующих правил:

  • Помещение отвечает требованиям действующего закона к помещениям этого вида, или наличествует возможность привести помещение в соответствие с положениями закона.
  • Гражданин, подающий заявление на перевод помещения, является его собственником.
  • Помещение расположено в зоне, предназначенной и приспособленной для проживания.

Порядок изменения статуса помещения

Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:

  • Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
  • План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
  • Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
  • Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).

При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.

Процедура смены статуса помещения

Переход из жилого фонда  внежилой и наоборот включает в себя несоклько этапов:

  • проведение экспертизы, которая ответит на вопрос, возможен ли перевод;
  • разработку предпроектных документов и проекта;
  • согласование и утверждение проекта в соответствующих инстанциях;
  • получение разрешения на перевод;
  • подачу информации в государственные базы данных и получение на руки свидетельства о переводе помещения.

Заняться процедурой перевода собственник может самостоятельно, или обратившись за помощью в организации, специализирующиеся на подготовке документации к переводу.

По результатам рассмотрения заявления, пакета прилагаемых документов и проекта, выносится решение о переводе помещения в новый правовой статус или об отказе в таком переводе. Федеральным законодательством установлено, что такое решение выносится в форме постановления главы муниципального образования. Постановление высылается заявителю не позже, чем через день после принятия решения.

Кроме заявителя о принятом решении должны быть проинформированы собственники помещений, находящихся в непосредственной близости к переведенному помещению. Уведомление выдается или пересылается на стандартном бланке, утвержденном Постановлением Правительства РФ № 502 от 10.08.2005 года. В соответствии с Постановлением уведомляться граждане должны только в установленной форме.

Основания запрета перевода жилого помещения в нежилое

Причины отказа в переводе разъясняются и обосновываются собственнику помещения или его представителю. К основным причинам отказа жилищный закон относит:

  • непредоставление вышеуказанных документов, или предоставление их в ненадлежащей форме или в неполном объеме;
  • несоответствие проекта перепланировки или переустройства помещения предписаниям действующего закона, отсутствие согласования проекта уполномоченными структурами;
  • подача документов в орган, который не уполномочен рассматривать заявления, и принимать решения о переводе помещений;
  • несоблюдение одного или нескольких условий, обязательных для перевода помещения и установленных статьей 22 ЖК РФ;
  • несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства в процессе перевода.

В свою очередь несоблюдение требований Жилищного и Градостроительного законодательства включает в себя несколько вариантов:

  • если переводятся в статус нежилых помещения, в которых проживают граждане на основании договора социального найма;
  • если переводом нарушаются или могут быть нарушены права несовершеннолетних граждан, проживающих в помещении, готовящемся к переводу;
  • если в результате перевода жилая площадь помещения снижается до уровня, который ниже нормы предоставления жилья, с учетом граждан, проживающих на указанной площади;
  • если жилые помещения признаны аварийными по основаниям и в порядке, указанном в Постановлении Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г.

Гражданин может обжаловать отказ в переводе жилого помещения в суде подачей заявления в установленный законом срок.

Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое

Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:

  • право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
  • условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.

Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:

  • несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
  • в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
  • обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.

Законодательные акты, регулирующие правоотношения, связанные с переводом помещений в нежилые и наоборот

ЖК РФ определяет, что любые операции, связанные с переводом помещений, приобретением ими нового правового статуса, подготовка проекта, получение согласований и разрешений должны совершаться при условии обязательного соблюдения действующего законодательства. Все действия о переводе помещения регламентируются положениями Жилищного Кодекса РФ, а также законодательной базой о градостроительной деятельности, основу которой составляет Градостроительный Кодекс РФ. Также регулируются процедуры по смене статуса помещения Федеральные законы, законы, постановления и иные документы субъектов РФ, городские, муниципальные нормативные акты.

 

advokat-malov.ru

Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения: условия и документы

Жилые помещения, располагающиеся на первых этажах многоквартирных домов, часто выкупаются крупными компаниями, которые далее выполняют перепланировку и пользуются этими квартирами для ведения предпринимательской деятельности. Для этого следует разобраться в порядке перевода жилых помещений в нежилые помещения. Процесс выполняется только при учете некоторых существенных требований и правил. Дополнительно придется получать разрешения на процедуру от разных государственных учреждений.

Каким статусом могут обладать объекты?

Любое помещение может быть жилым, нежилым или общим. Если оно находится в многоквартирном доме, то оно должно быть представлено изолированным помещением, обладающим входом на улицу, а также доступом к местам общего пользования.

Общие места являются территориями, которые обычно не изолированы, поэтому к ним может получить доступ любой жилец дома. Применяются они для монтажа инженерных коммуникаций или установки другого оборудования.

Понятие нежилых помещений

Нежилые помещения не могут использоваться для постоянного или временного проживания людей. Они применяются для ведения предпринимательской деятельности, хранения разных товаров или предметов, а также для иных аналогичных целей.

Допускается переустройство нежилого помещения в жилое и наоборот. Для этого владельцем данного объекта должны учитываться некоторые специфические правила и условия.

Требования к процессу

Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения считается понятным и простым, но при этом должны удовлетворяться некоторые требования. Они являются экологическими, градостроительными, пожарными, санитарными и гигиеническими. Важно, чтобы в помещении любой человек был в безопасности. Перед подачей документов необходимо выполнить перепланировку и ремонтные работы в помещении.

К основным критериям, которым должно соответствовать нежилое помещение, относятся:

  • если оно является частью многоквартирного дома, то допускается располагать его исключительно на первом этаже;
  • у помещения должен иметься отдельный кадастровый номер;
  • недвижимость должна быть обособлена от других частей многоквартирного дома, поэтому у нее должен иметься потолок и стены, пол и доступ к разным инженерным коммуникационным системам;
  • требуется наличие отдельного входа с улицы;
  • владелец такого помещения может пользоваться всем общим имуществом дома, а также придомовой территорией;
  • собственник обязан оплачивать счета за обслуживание строения.

Поэтому перед непосредственным переводом придется потратить определенное количество времени и средств, чтобы подготовить помещение.

Условия перевода

Перевод жилого дома в нежилое помещение должен выполняться при учете следующих условий:

  • инициатором данного процесса может выступать только полноправный собственник;
  • не допускается выполнять процедуру, если на помещении имеется какое-либо обременение, зафиксированное в ЕГРН;
  • площадь объекта должна соответствовать нормам, предъявляемым к коммерческой недвижимости, а также приходится предварительно выполнять перепланировку и реконструкцию;
  • все элементы, располагающиеся в объекте, должны отвечать разным пожарным и инженерным требованиям безопасности;
  • в помещении должны иметься разные коммуникационные системы, находящиеся в рабочем состоянии;
  • объект должен располагаться в жилой части многоквартирного дома, поэтому не допускается заниматься предпринимательской деятельностью в цоколе или подвале;
  • освещенность должна находиться в пределах нормы.

Только при учете вышеуказанных условий и требований может быть получено разрешение на изменение характеристик и назначения объекта.

Какие имеются ограничения?

Условия перевода жилого помещения в нежилое считаются специфическими, а также приходится владельцам недвижимости сталкиваться с некоторыми ограничениями. Они заключаются в следующем:

  • если в квартире на постоянной или временной основе проживает собственник или другие лица, то придется выписаться из недвижимости, так как не разрешается регистрация в коммерческом объекте;
  • для перевода требуется наличие согласие от всех владельцев недвижимости, поэтому если отсутствует согласие даже одного гражданина, то выполнить процесс не получится;
  • не будет выдано разрешение на проведение процесса, если в результате помещение будет применяться разными религиозными организациями;
  • не получится перевод жилья в нежилое помещение в здании, которое является социальным;
  • если выявляется, что на помещении имеется какое-либо обременение, то будет отказано в переводе.

Невозможно выполнить перевод только для одной комнаты в квартире, поэтому можно сделать нежилым помещением только полностью всю квартиру.

Как перевести жилое помещение в нежилой дом?

Процедура предполагает реализацию последовательных этапов. К ним относится:

  • формируется проект и эскиз будущей перепланировки недвижимости;
  • если во время выполнения ремонтных работ каким-либо образом затрагивается имущество, являющееся общим для многоквартирного дома, то придется получать разрешение от других собственников квартир в строении, для чего проводится внеочередное собрание жильцов дома;
  • проект с другой документацией отправляется в отдел местной администрации, занимающийся градостроительством в городе;
  • далее надо дождаться ответа, причем если оно будет положительным, то выдается специальное постановление;
  • если имеется отрицательный ответ, то заявитель может получить письменный документ, содержащий причины такого решения;
  • если администрация разрешила перевод, то начинаются реконструкционные, перепланировочные и ремонтные работы в помещении, для чего непременно учитываются положения проекта;
  • оформляются документы на все внесенные изменения;
  • заказывается новый кадастровый паспорт, содержащий сведения обо всех внесенных изменениях;
  • регистрируются изменения в Росреестре, причем обычно процедура занимает около 10 дней, в результате чего жилое помещение становится нежилым объектом.

Оперативность реализации данного процесса зависит от того, как быстро собственник сможет подготовить нужные документы.

Правила процесса

Чтобы соблюдался правильный порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения, учитываются следующие правила:

  • предварительно следует получить консультации от работников пожарной инспекции и Роспотребнадзора, чтобы убедиться в возможности реализации процесса;
  • если во время работы затрагиваются какие-либо общие элементы строения или капитальные объекты, то на это надо получать разрешение от собственников квартир в доме;
  • проект перепланировки должен составляться только специализированными компаниями, входящими в соответствующее СРО;
  • на любые изменения в объекте необходимо получать разрешение от представителей местной администрации, пожарной инспекции и СЭС.

Только при учете этих правил можно избежать крупных штрафов за выявленные нарушения. Поэтому часто граждане сталкиваются с разными сложностями при переводе жилого помещения в нежилое. Порядок выполнения этого процесса должен соблюдаться неукоснительно, а иначе придется уплачивать штрафы и возвращать помещение в прежнее состояние.

Какие нужны документы?

Чтобы получить официальное постановление о переводе жилого помещения в нежилое, необходимо изначально не только выполнить перепланировку, но и подготовить многочисленную документацию. Бумаги передаются в местную администрацию, пожарную инспекцию, Роспотребнадзор, СЭС и отделение Росреестра.

Порядок перевода жилых помещений в нежилые помещения предполагает подготовку следующей документации:

  • заявление по установленной форме;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие, что обращается в учреждение непосредственный владелец объекта недвижимости;
  • план, взятый в БТИ;
  • техпаспорт;
  • поэтажный план;
  • грамотно сформированный план перепланировки, который составляется только работниками специализированных организаций;
  • протокол собрания жильцов дома, на котором принимается положительное решение относительно внесения изменений;
  • согласия от всех собственников на планируемые корректировки;
  • заключения и разрешения от СЭС, Роспотребнадзора и пожарной инспекции;
  • техническое заключение, подтверждающее, что дом не находится в аварийном состоянии, поэтому допускается в нем проводить реконструкцию или перепланировку имеющегося объекта;
  • выписка из домовой книги, доказывающая, что в объекте не прописаны люди.

Передается вышеуказанная документация только в отдел градостроительства и архитектуры местной администрации. Если не будет подготовлена даже одна бумага, то не будет получено разрешение на перепланировку жилого помещения в нежилое.

В какие государственные органы придется обращаться?

Специфическим считается процесс перевода жилого помещения в нежилое. Порядок реализации процедуры заключается в необходимости обращения в разные государственные учреждения. К ним относится:

  • отдел градостроительства местной администрации, где принимается решение относительно возможности изменения статуса недвижимости;
  • отделение Роспотребнадзора оценивает, не будут ли нарушены права других собственников квартир в доме в результате формирования нежилого объекта на первом этаже;
  • представители СЭС изучают санитарное состояние данной недвижимости, так как важно, чтобы люди, находящиеся в этом помещении, не подвергались каким-либо негативным воздействиям;
  • пожарная инспекция должна удостовериться, что техническое состояние объекта подходит для ведения коммерческой деятельности.

Так как собрать все документы достаточно сложно, многие владельцы объектов обращаются в специализированные организации, занимающиеся посреднической деятельностью. Они помогают собрать все нужные документы и получить разрешения на планируемый перевод.

Причины отказа

Перепланировка нежилого помещения в жилом доме требует подготовки разных документов и согласования процедуры с разными государственными организациями. Даже если будут соблюдены все требования и условия, существует вероятность получить отказ. Обычно причинами отрицательного решения являются следующие ситуации:

  • под квартирой находятся жилые помещения;
  • отсутствует возможность получить доступ к объекту без использования других помещений;
  • не получено заранее согласие на процесс от всех собственников недвижимости;
  • выявляется наличие обременения на недвижимости;
  • нет выхода на улицу.

Некоторые недостатки могут быть исправлены, например, можно законным образом снять обременение или получить согласие от всех владельцев. Только после этого можно продолжать процедуру перевода объекта в нежилую недвижимость.

Заключение

Многие владельцы квартир, находящихся на первом этаже многоквартирного дома, планируют использование данного объекта для ведения предпринимательской деятельности. Для этого надо разобраться в том, какие требования и условия предъявляются к процессу перевода квартиры в нежилой объект.

Важно собрать множество документов и получить разрешение на процедуру от различных государственных учреждений. Обычно процесс занимает по времени около двух месяцев, но он может затянуться при выявлении разных осложнений.

fb.ru

Перевод нежилого помещения в жилое: порядок перевода

Перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по установленным правилам. Такая процедура нередка, собственник капитальной недвижимости имеет право распорядиться своим владением, в том числе изменить статус объекта. На практике владельцы переводят свои дачи или дома в садовых кооперативах в жилой статус и проживать в них на законных основаниях, с постоянной регистрацией.

Если собственника интересует вопрос: как перевести нежилое помещение в жилое в 2018 году, то предварительно потребуется понять различие между видами недвижимости. В нежилом фонде нельзя зарегистрироваться и постоянно проживать. Это могут быть производственные помещения, офисы, кафе или личные постройки нежилого фонда.

Коммунальные услуги владельцы нежилого фонда оплачивают по отдельным тарифам. Если контролирующие органы обнаружат жильцов в неприспособленном помещении, то владелец понесет значительный штраф. При желании официально проживать на такой жилплощади следует оформить новые документы и изменить статус недвижимости. Если здание построено на землях с/х назначения, то проблема решается в суде, поскольку в данном случае перевод не предусмотрен законодательством.

Предварительно потребуется проверить, нет ли ограничений на изменение статуса и взять выписку из ЕГРН. Выписку выдают всем желающим, по данной справке можно определить, есть ли на недвижимость залоги, находится ли объект под арестом на время судебного процесса и историю передачи права собственности. Если нежилое помещение сдано в аренду, то сведения о данной сделке будут отражены документально.

Кредитные обязательства по нежилому объекту должны быть погашены к моменту перевода. Собственник должен быть готов к возможной проверке переводимого нежилого объекта. Контролирующие органы могут запросить план реконструкции, утвержденный в жилищной комиссии муниципалитета. Помещение должно иметь минимальные удобства для постоянного проживания, подключены коммунальные сети.

На практике перевод объектов недвижимости в жилой/нежилой статус встречаются довольно часто. Несмотря на то, что процедура длительна, но вполне выполнима. Если документы на имущество в порядке и разрешение получено, то изменение данных в Реестре производится в сжатые сроки.

Длительный срок (до 2 месяцев) потребуется для согласования документов и получения разрешения, затем потребуется выполнить узаконенную реконструкцию и перепланировку. Максимальный срок, включая создание проектной документации, получения разрешения и ремонта может занять до полугода.

Вопрос о самой возможности процедуры решается в администрации, на заседании жилищной комиссии. Только получив разрешение, можно приступить к реконструкции здания для последующего проживания. Как правило, инспекторы знакомятся с документами и посещают объект для установления возможности перевода. Поскольку вопрос касается безопасности граждан, то все надзорные организации тщательно относятся к выдаче разрешения.

Подавая стандартное заявление о переводе нежилого помещения в дом, заинтересованные лица прилагают пакет документов:

  • паспорт;
  • регистрационные документы на недвижимое имущество;
  • заключения СЭС о соблюдении нормативов;
  • поэтажный план, где указано помещение;
  • кадастровые документы на объект;
  • при перепланировке проектная документация.

Этот перечень может быть расширен в каждом конкретном случае, о чем заявитель будет осведомлен при подаче документов. Одновременно может решаться вопрос о кадастровой оценке объекта. Если владелец не согласен с указанной стоимостью нежилого помещения, то можно обратиться в суд и предоставить свои доказательства по снижению цены. Тогда уже в новом юридическом статусе жилплощадь будет иметь более точную оценку.

Документы вместе с заявлением можно подать не только в администрацию, их принимает МФЦ. Заявитель получает расписку в получении документов и его уведомят по оставленным контактам по случаю принятия решения. Комиссия может принять положительное или отрицательное решение по запросу, отправить документы на доработку. Исправление неточностей чаще всего связано с выявленными несоответствиями в проекте реконструкции или отсутствием нужных согласований с надзорными органами.

Замечания могут быть связаны с недостаточными действиями по перепланировке здания или площади. Если собственник согласен с выводами комиссии, то он должен внести корректировки в представленный план. В противном случае спор решается в суде, где истцом выступает собственник, а ответчиком является администрация. Иногда требуется непростое разбирательство, чтобы отстоять права владельца на перевод нежилой собственности в жилой дом. Подать исковое заявление можно в течение трех месяцев после получения отказа в переводе.

Следует учесть, что в технические данные полученного жилого объекта обязательно вносятся результаты выполненной перепланировки. Может измениться метраж, количество комнат и подсобных помещений, другие параметры. Несоответствие выполненного ремонта и полученного разрешения приведет к запрету на дальнейшее использование помещения и требованию к возврату прежнего вида. После выполненных работ потребуется внести изменения в кадастровый, технический паспорт и государственный реестр недвижимости.

Следующим шагом является получение нового свидетельства на право собственности. В настоящее время данный документ заменен выпиской из ЕГРН, которая является подтверждением наличия записи в едином реестре земельной и капитальной недвижимости. Имея на руках завершающее постановление комиссии о принятии выполненной перепланировки, можно начинать законное изменение нежилого помещения на жилую недвижимость.

При обращении в Росреестр потребуется предоставить документы, подтверждающие законность выполненных работ:

  • заявление стандартного образца о переводе;
  • копию паспорта владельца объекта;
  • документ на имущество;
  • справки БТИ, включая поэтажный план и технический паспорт;
  • квитанцию о погашении госпошлины.

Вопрос решается в течение 10 дней, по истечении которых собственник получит выписку из ЕГРН с указанием новых данных на свое имущество. Подать заявление можно и в МФЦ, выбор пути обращения делает сам владелец. Поскольку процедура перевода довольно прозрачна и отработана на практике, то сложностей не встречается. Следует предусмотреть финансовые и временные затраты, грамотно и последовательно выполнить требуемые шаги по переводу жилого помещения в жилой объект.

Чаще всего процедуру по изменению статуса недвижимости поручают провести профильным организациям, оказывающим лицензированные услуги. Несмотря на то, что работа специалистов требует оплаты, это наиболее приемлемый вариант. Владелец получит гарантию, что документы будут подготовлены в срок и приняты к рассмотрению с первого раза, вопрос решится положительно. Выполнять перевод следует с соблюдением всех правовых нормативов, чтобы не понести штрафных санкций в дальнейшем.

organoid.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о