Восстановление рынка жилья начнется не раньше 2022 года

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Диаграмма
Где мы находимся?
Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Досье БН
Геннадий Моисеевич Стерник
 
Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.

www.ludiipoteki.ru

Восстановление рынка жилья начнется не раньше 2022 года

В ближайшие пять лет цены на жилье будут снижаться – примерно на 3-5% в год. Инвесторам не следует рассчитывать на восстановление спроса, но вероятность обвала также близка к нулю, считает авторитетный аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник.

– Геннадий Моисеевич, традиционно осенью на Всероссийском жилищном конгрессе в Петербурге вы делаете доклады с прогнозами ситуации на рынке жилья. Какие корректировки будут на сей раз?

О том, что цены на недвижимость в России расти не станут, а нас ждет стагнация, мы с вами первый раз говорили осенью 2012 года. Тогда с нами многие пытались спорить. Тем не менее после ажиотажного взлета спроса и цен в конце 2014 – начале 2015 года (как следствие макроэкономических шоков) проявился выраженный тренд к их снижению – и в столице, и в регионах. Он остается неизменным, несмотря на любые меры господдержки и стимулирования спроса на региональных уровнях. Все они приводят к кратковременным всплескам покупательской активности, после которых рынок скатывается к стагнации. Это объективный процесс. Теперь о корректировках. Так, еще прошлой зимой я прогнозировал на основании данных по Москве, что снижение продлится до 2020 года. Сейчас мне уже очевидно, что восстановление начнется не раньше 2022-го.

– Но графики, показывающие расклад на рынке недвижимости Москвы, которые вы демонстрировали на Всероссийском жилищном конгрессе, выглядят оптимистично: снижение цен остановилось, спрос растет, правда, скачками. Где подвох?

Давайте посмотрим, что происходит на первичном рынке (см. график 1).

График 1
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на первичном рынке Москвы

Да, мы можем видеть, что спрос с начала 2016 года увеличивался. Но объемы предложения растут быстрее – спрос за ними угнаться не может. Затоваривание 2015-2016 годов еще сказывается, а застройщики выводят на рынок новые жилые комплексы – это их асимметричный ответ.

Что касается замеченных вами скачков спроса в графике, то они в первую очередь связаны с какими-либо событиями (девальвационный шок, начало субсидированной ипотеки, ожидание ее отмены, снижение ставок банками и т. п.). Также сказывается несовершенство методик сбора данных о спросе: его сложнее всего оценивать. В то же время цены, объемы предложения, количество сделок – это цифры, лежащие на поверхности.

– Ждет ли нас в следующем году оживление на вторичном рынке?

Нет, конечно. Посмотрите на график: кривые спроса и предложения сближаются. Но пересекутся они точно не в следующем году (см. график 2).

График 2
Динамика предложения, поглощения, спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы

– Пока мы говорили только о Москве. Как отличается ситуация в Московской области?

Она осложняется «притяжением» столицы. Граждане приезжают в область, чтобы закрепиться в столичном регионе. Но в Москве цены на недвижимость упали, жилье стало относительно доступным. Для покупателей это хорошо – мечты сбываются. Для областных новостроек, инфраструктурного развития, новых проектов это плохо. Поэтому в области цены снижаются быстрее, чем в Москве, темпы финансирования строек – тоже, проекты замораживаются. Эта тенденция сохранится.

– В этом году вы не делали доклада о ситуации на региональных рынках. Здесь какие подвижки?

Да, доклад на сей раз не делал, но сведения есть. В целом количество сделок на первичном рынке по объемам поглощения в России за последний год снизилось примерно на 7-8%. Но и разброс показаний значительный. В одних городах имеет место снижение на 10-15%, в других – на все 30. Есть и регионы, показывающие выраженный рост. Правда, в основном это малые города с относительно небольшими объемами строительства.

– От чего зависят объемы поглощения?

В первую очередь от доходов населения. По этой причине самое заметное снижение покупательской активности и цен – в сырьевых регионах. То есть там, где еще недавно наблюдался взрывной рост объемов жилищного строительства.

– В Петербурге цены на вторичном рынке продолжают расти. Это исключение из правила?

Есть вероятность, что эта тенденция сохранится. Но вам не стоит терять бдительности.

– Не очень обнадеживающие у вас нынче прогнозы…

Я не считаю их пессимистичными. Бывают неприятности, которые нужно пережить. Происходит коррекция: те, кто взлетел выше других, более динамично идут вниз. Согласно нашему прогнозному сценарию в Москве, ежегодное снижение цен будет в пределах 3-5%. Это не обвал, а рабочая ситуация, к которой надо приспосабливаться. С этим можно жить.

Кстати, если вы обратитесь к нашим прошлогодним прогнозным сценариям, то увидите, что на 2017 год я не закладывал столь же существенного снижения, как на 2018-2019-й (см. график 3).

График 3
Динамика и прогноз цен на жилищном рынке Москвы

Уходящий год – последний в избирательном цикле. Поэтому все то, что власти так или иначе сегодня пытаются сдерживать, а именно сокращение доходов населения, – себя еще проявит.

– Почему все-таки поворотная точка – 2022 год?

Пять лет назад, прогнозируя кризис на 2017-2018 годы, мы рассчитывали, что быстро через него пройдем. В данном случае нами учитывались десятилетние циклы Клемана Жугляра (см. диаграмму), «подарившие» нам уже хорошо изученные кризисы 1998 и 2008 годов.

Диаграмма
Где мы находимся?
Виды, периодичность и продолжительность циклов и кризисов в экономике и на рынке недвижимости России

Но все оказалось хуже. Инвестиционный кризис с десятилетним циклом несколько опередил более мощный, структурный, имеющий тридцатилетний цикл. В прошлом году я уже подробно об этом говорил. Это также периодические кризисы с циклом в 25-35 лет, предполагающие смену экономической модели развития страны. При этом 80% периода приходится на фазу роста, 20% – на спад.

Границы циклов размыты, но пока мы все-таки идем вниз. К 2022 году только перестанем падать. Кстати, вы можете заметить, что эти же данные заложены в прогнозные сценарии Минэкономразвития. И я не предлагаю никаких новых версий – просто рассматриваю те, что приняты за основу правительственными экспертными центрами, с точки зрения рынка недвижимости. Ведь в нем как в зеркале отражаются все макроэкономические процессы.

Да, восстановление тоже будет небыстрым. Но оно положительно скажется на тонусе и настроениях участников рынка. Это такой же неизбежный процесс, как увеличение светового дня со второй половины зимы.

– Какова вероятность, что что-то пойдет не так?

Если цены на нефть направятся вниз – то мой прогноз чересчур оптимистичен. Если вверх – экономика начнет восстанавливаться быстрее, чем мы сегодня предполагаем. Но это палка о двух концах. Ведь при благоприятном развитии событий у властей не будет стимулов бороться с коррупцией и проводить структурные реформы: их попросту отложат. А при очередном ухудшении конъюнктуры на сырьевых рынках мы опять вернемся к старым проблемам. Они сами не решатся.

Если говорить о Москве, то расклад может полностью перекроить грядущая реновация хрущевок. Пока это игра с не вполне прописанными правилами. Поэтому я отношу ее к факторам риска. Сработать она может как в плюс, так и в минус.

С одной стороны, когда московское правительство за счет бюджета начнет покупать для переселенцев нераспроданные квартиры у аффилированных застройщиков, затоваренность и избыток предложения имеют шансы быстро рассосаться. Другая сторона медали в том, что при строительстве новых домов в кварталах реновации участникам программы также нужно будет продавать по коммерческим ценам как минимум половину возведенного жилья. А это означает новый виток роста объемов предложения. Как предполагается сохранять баланс, чтобы не обрушить рынок? На этот вопрос нам пока никто не дал внятного ответа.

– Вы уверены, что спад на рынке жилья не заставит отложить реновацию в долгий ящик?

Я полагаю, Москва в состоянии эту программу реализовать. Во-первых, отступать некуда. Во-вторых, деньги в бюджете уже зарезервированы. Вопрос только в сроках, темпах и аккуратности инициаторов программы.

– Какова вероятность тиражирования реновации в регионах?

Прямо скажем, она близка к нулю. Нужна бюджетная поддержка. Где регионам ее брать?

– Традиционный вопрос: что делать с недвижимостью – продавать или покупать? А если продавать, то в чем хранить сбережения?

Если квартира нужна для жизни, а не для инвестиционных целей, – не откладывайте в долгий ящик, покупайте, оптимизируйте, улучшайте жилищные условия. Но если у вас есть излишки жилплощади, продавать их не надо: цены упали, замучаетесь покупателей искать. Сохраняйте, сдавайте в аренду. Переводить квадратные метры в деньги – сейчас гораздо больший риск. Резких движений делать не нужно.

Досье БН
Геннадий Моисеевич Стерник
 
Управляющий партнер ООО «Стерникс Консалтинг», председатель комитета Московской ассоциации риэлторов по аналитике и консалтингу, член комиссии «Деловой России» по сертификации аналитиков рынка недвижимости, сертифицированный РОО оценщик недвижимости, сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости, кандидат технических наук.

www.ludiipoteki.ru

Российскому рынку недвижимости предсказали пятилетнее падение :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость

Кризис на рынке жилья наступит в 2017 году, а восстановление начнется в 2020 году

Фото: ИТАР-ТАСС/ Сергей Фадеичев

Председатель комиссии по аттестации аналитиков рынка недвижимости Российской гильдии риелторов (РГР) и преподаватель Российского экономического университета им.  Г. В. Плеханова (РЭУ) Геннадий Стерник спрогнозировал затяжное падение рынка недвижимости. По его мнению, спрос и цены на жилье в России будут снижаться на протяжении следующих пяти лет, говорится в пресс-релизе РЭУ.

«В первом полугодии этого года цены росли, поэтому сегодняшнее снижение не очень заметно. В 2016 году снижение цен станет заметнее, а в 2017–2018 годах рынок ожидает кризис, — заявил Стерник. — В 2019-м ситуация стабилизируется, и в 2020 году мы прогнозируем начало восстановления».

В Российском экономическом университете подсчитали, что по сравнению с декабрем 2013 года рублевые цены на жилую недвижимость выросли во многих регионах России. К примеру, положительную динамику показали Санкт-Петербург, Ульяновск, Екатеринбург, Москва и Московская область. «Эксперты и аналитики рынка предсказывали, что в первые месяцы 2015 года произойдет обвал спроса на рынке жилья и начнется снижение цен. Однако рост цен в большинстве городов выборки продолжился. Очевидно, мы недооценили объем денег на руках у населения. В марте-апреле последействие декабрьского шока практически прекратилось, и цены начали снижаться», — заключил Стерник.

Индексы роста цен на вторичном рынке жилья городов России в 2014-2015 годах

(Фото: РЭУ)

Предъявленный спрос, предложение, поглощение и цены на вторичном рынке Москвы

(Фото: РЭУ)

Существующая рецессия на московском рынке недвижимости продолжится до конца 2016 года, после чего наступит фаза резкого падения, считают в Российском экономическом университете. «Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные объекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через два-три года это приведет к уменьшению объемов ввода жилья», — говорится в прогнозе РЭУ.

В настоящее время большая часть сделок с московским жильем проходит по ипотеке: договоры обмена и купли-продажи перестали быть самым распространенным типом сделок в апреле 2015 года. Сейчас показатели обоих типов передачи прав на жилое имущество приближаются к 30%, отмечается в материалах РЭУ.

Антон Погорельский 

realty.rbc.ru

Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу – опасно

Кризис, в который вступил рынок недвижимости, по сценарию будет отличаться от тех, что имели место в прежние годы, считает авторитетный аналитик Геннадий Стерник. Но если реформаторы не натворят ошибок, к 2019 году дела пойдут на поправку.

– Геннадий Моисеевич, в своих прогнозах вы оптимист или пессимист?

Если вы сравните мои расчеты с оценками других экспертов, то увидите, что я в ближайшее время не прогнозирую обвала цен – здесь я оптимист. Например, летом в Москве состоялась черная пятница – распродажа квартир от застройщиков, и многие ждали, что скидки дойдут до 50%. Такого не случилось: те, кто рассчитывал на распродажу за бесценок, были разочарованы. Бюджеты сделок, конечно, отличаются от цен предложений, но ненамного. В ситуации на московском рынке я разобрался: в среднем дисконт составляет 10%. Это не коллапс.

Но эксперты, предсказывающие скорый обвал, говорят, что через год уже все будет хорошо – рынок выздоровеет. Я предполагаю как более длительный спад, так и относительно небыстрое восстановление. В этом отношении мой прогноз не столь оптимистичен. И вот почему: это другой кризис. Не инвестиционный, какими были кризисы 1998 и 2008 годов, а более глубокий и длительный – структурный. С таким современная экономика России еще не сталкивалась. Но он неизбежен: каждые 25-30 лет начиная с отмены крепостного права у нас меняется модель экономического развития. Нет необходимости рассказывать о каждом из этих периодов: тот, кто изучал экономику и историю, видит закономерности.

– Прошлой осенью вы характеризовали 2015-2016 годы как начало периода затяжной рецессии – снижения спроса, объемов предложения и цен. Что сейчас? Не требуют ли прогнозы корректировок?

В макроэкономической части прогнозных сценариев я ничего не изменил. Но в этот период публиковали и уточняли свои прогнозы эксперты авторитетных аналитических центров. Я увидел, что мои оценки, сделанные прошлым летом, – где-то посередине между мнениями других экспертов: не самые радужные, но и не апокалиптичные.

– Вы полагаете, что спад будет долгим?

В условиях структурного кризиса российская экономика живет уже год – с прошлой осени. Рынок жилья, как обычно, опоздал, догнав тенденцию только к весне. То есть уже не шесть-восемь лет осталось (это средняя продолжительность стадии спада при структурном кризисе), а пять-семь. Но на 2018 год также придется и нижняя точка инвестиционного кризиса с десятилетним циклом (нашего знакомого по 1998 и 2008 годам). Поэтому в 2017-м нас ждет переход от вялотекущей стадии рецессии к острой. По моим оценкам, ситуация начнет улучшаться к 2019 году. Но это – если не наделаем ошибок.

– Вы говорили и о других кризисах – в том числе локальных и апериодических (см. табл.). Как они влияют на рынок?

Они посылают участникам рынка сигналы, которые неверно толкуются. Например, острый валютно-финансовый кризис имел место в ноябре-декабре 2014 года. Все побежали менять деревянные рубли на кирпичные – на недвижимость. Рынок активизировался, цены по инерции росли до февраля. Но к марту вступил в действие фундаментальный фактор – снижение доходов населения. Затем власти предприняли попытку оживить рынок ипотеки – через субсидирование процентных ставок для первичного рынка. Строительной отрасли удалось избежать коллапса.

– На ваш взгляд, это правильная мера?

С точки зрения модели экономического развития, которую пытаются реализовывать власти, – реакция хоть и спонтанная, но грамотная. Она основывается на том, что стимулировать надо не спрос, а предложение – производство и строительство. Ведь только реальный сектор может потянуть за собой появление новых рабочих мест, рост доходов и в конечном итоге спрос. В рамках концепции можно было раздать деньги и напрямую – производителям, например, в виде льготных кредитов и субсидий. Но главный вопрос, который встал бы, – как эти субсидии распределять. А это в наших реалиях предполагает коррупционную составляющую. Проголосовать рублем за те или иные проекты предложили покупателям – мера правильная, но краткосрочная, злоупотреблять ей нельзя. Загонять беднеющее население в ипотечную кабалу – опасно. Тем не менее следом появились и широко обсуждались предложения субсидировать ипотечные ставки для покупки жилья на вторичном рынке. Это плохая идея: она противоречит заявленной модели развития. Хорошо, что от нее отказались.

– Видите ли вы в реализации реформ последовательную политику властей или она все-таки слабо выражена?

Меры объявлены, прописаны в виде дорожных карт, но последовательности, мягко говоря, не хватает. Все невольно связывают благополучие с ростом нефтяных цен. Но не дай-то бог, они действительно поползут вверх! Если раньше это был драйвер развития, то сейчас – главный фактор риска. Благоприятная конъюнктура рынка углеводородов будет означать отказ от перестройки экономики. Да, может быть, жить станет легче, но только ближайшие три-пять лет – до следующего падения цен на нефть.

– Какие еще зоны риска вы выделяете?

– Второй возможный фактор – обвал нефтяных цен. Это тоже плохо, но маловероятно. Третий – неадекватные реакции властей, бизнеса, населения на ситуацию. В условиях турбулентности в экономике реформаторам непросто быть последовательными. Посмотрите, какие коллизии происходят с прогнозами Минэкономразвития. В феврале чиновники признали: начался кризис. Сделали плохой прогноз на 2015-2017 годы. В мае рубль окреп, нефть подросла, население успокоилось – сразу стали просматриваться тенденции отказа от реформ. В августе опять нефть вниз, доллар вверх – разработали совсем уж пессимистический прогноз. В сентябре – стало лучше, пессимизм сменился умеренным оптимизмом. Бизнес и власти неохотно признают отрицательные сигналы и мгновенно реагируют на успокоительные.

– Получается, чтобы принимать адекватные меры, надо закладывать в основу пессимистичные прогнозы?

Да, я всегда об этом говорил. Но эксперты не хотят расстраивать плохими новостями представителей власти, а власть – население. Получается замкнутый круг. Из сложной ситуации выкрутились, но не то чтобы элегантно: не мудрствуя лукаво, отказались от трехлетнего бюджетного планирования в пользу однолетнего.

– Вернемся к недвижимости. Вы говорили об усилении негативных тенденций к 2017 году. Означает ли это, что рынок ждет коллапс?

Нет, конечно! В 2014 году, когда кризис начинался, рынок недвижимости прекрасно себя чувствовал. Он и дальше будет пытаться нащупать тот уровень цен, при котором будет сохраняться активность. Мы еще очень далеки от удовлетворения потребностей населения в жилье.

– Можно ли рассматривать недвижимость как инвестиционный актив?

Учитывая мои прогнозы, наверное, пока нет: спад будет продолжаться. В ближайшие годы покупать жилье нужно для себя любимого, и такое, которое соответствует вашим вкусам и потребностям.

Что касается инвестиций, то здесь я бы подождал. Но нужно понимать, что, во-первых, и прогнозисты ошибаются. Во-вторых, если с недвижимостью все более или менее понятно, то ни рубль, ни даже доллар не застрахованы от шоков.

– Как будет происходить оздоровление? По каким признакам мы сможем его заметить?

Если инфляция начнет уменьшаться, а ВВП увеличиваться на фоне роста нефтяных цен – это не оздоровление, а конъюнктурные колебания. Если цены на нефть сохранятся на нынешнем уровне, а экономика будет расти – уже лучше. Заглядывайте в отчеты Росстата: уменьшение доли вклада в экономику сырьевых отраслей будет самым обнадеживающим признаком.

– Что делать строителям и риэлторам, чтобы не остаться без работы?

Общих рецептов, кроме снижения издержек, у меня нет: одним придется отказаться от непрофильных бизнес-направлений, другим открывать для себя новые горизонты. Но как бы грустно сейчас ни жилось риэлторам, ради сохранения бизнеса придется поступиться гонорарами. Логика подсказывает, что придется ставить размер комиссии в зависимость от бюджета сделки. Но не так, как раньше, – чем дешевле объект, тем больше процент вознаграждения, а наоборот: с массового сегмента – 1%, с эксклюзивных объектов, требующих предпродажной подготовки и продвижения, – до 4%. Такой подход потребует структурной перестройки и освоения поточных технологий массовых продаж.

Что касается строителей, то после двух циклических кризисов они многому научились и уже не путаются в финансовых потоках. Но основные резервы развития также кроются в снижении издержек. В любом случае «заначки», которые еще есть у предпринимателей, нужно вкладывать не в новые проекты, а в новые технологии. И последнее: с уменьшением маржи девелоперам также придется мириться. Помните, в 2009 году застройщики долго держали цены, потом они обвалились? Сейчас цены держать нельзя: можно уронить. Но, скорее всего, они будут опускаться плавно и долго.

– Года три назад вы говорили, что среднерыночная доходность новых проектов в Москве доходит до 80%. Стало быть, запас прочности есть?

Давайте уточним: речь шла о выручке и строительной себестоимости. Если мы учтем кредиты, инфраструктурные отчисления и прочее – цифры получатся более скромные. Но фантастические по мировым меркам нормы прибыли идут не на пользу и девелоперам. Сверхдоходы означают и высокую коррупционную составляющую, и вывоз капитала, и размножение в геометрической прогрессии сырых, амбициозных и не соответствующих меняющимся реалиям проектов. В отличие от столичных девелоперов, многие региональные давно смирились с относительно невысокой доходностью: им перестраиваться легче.

– Можно ли предположить, что в ближайшие годы новых проектов будет немного?

В последние годы, еще на фоне застоя, покупатели стремились сокращать бюджеты покупок, а застройщики шли им навстречу, уменьшая размеры квартир. Но это процесс не бесконечный. По мере насыщения рынка даже небогатые покупатели становятся придирчивыми к качеству. В результате если проект комплексной застройки не проработан, в нем не продуманы общественные пространства, взаимодействие с внешней средой, социальной и транспортной инфраструктурой – то объект не будет иметь успеха.

Таблица

Виды кризисов в экономике, их периодичность и продолжительность








Виды кризисов

Средняя периодичность

Продолжительность фазы спада

Примеры

Циклический сегментный

Среднесрочный – 2,0-3,0 года

0,6-0,8 года

Москва: 2002, 2004, 2007, 2009

Циклический инвестиционный

Долгосрочный – 10 лет

1,5-2,0 года

Россия: 1998, 2008, (2018?)

США: 1975, 1985, 1996, (2006?)

Кризис мыльных пузырей

Апериодический

2-3 года

США: ипотечный кризис в 2008 году

Китай: кризис на фондовом рынке в 2015 году

Финансовый (валютный)

Апериодический

1,0-1,5 года

Россия: 1998

Долговой

Апериодический

 

Греция: 2014

Кризис внешних шоков (война, глобальный кризис и др.)

Апериодический

 

США: падение цен на жилье после Первой мировой войны, связано с пандемией гриппа 1918–1919 годах

Структурный кризис

25-30 лет

6-8 лет

США: Великая депрессия 1929 года

Россия: 1860, 1890, 1915, 1940, 1965, 1990, 2015

Источник: ООО «Стерникс Консалтинг»

www.ludiipoteki.ru

Геннадий Стерник: рынок недвижимости ждет кризис в 2017 году

Аналитик Геннадий Стерник обещает рынку недвижимости кризис в 2017 г. и восстановление в 2020-м. Как это будет и что делать девелоперам и покупателям?

Геннадий Стерник — персона на российском рынке недвижимости известная и авторитетная: профсообщество зовет его «основой основ» и «аналитиком Всея Руси» и всегда ждет прогнозов, которые, как правило, точны. Статистику, насколько часто сбываются прогнозы г-на Стерника, ведут как его ученики, так и недоброжелатели. Мы задали профессору Российской экономической академии им. Плеханова главные вопросы о жилье и коммерческих площадях.

— В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам на жилье: 2016 г. — снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. — кризис рынка, 2019 г. — стабилизация, 2020 г. — начало восстановления. Почему прогноз именно такой?

 

— Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное — макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-2016 гг. — рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020 гг. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.+

 

— Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и как его переживут участники рынка?

 

— Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать и не пущать, а заботиться об оборотах рынка — в том числе, снижением стоимости метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец, многие застройщики поняли, что покупатель — царь и бог на рынке, и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.+

В то же время риэлторы осознали: снижение цен им не страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное — обороты рынка. Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с клиентами — вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков — наилучшая стратегия регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет (субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис — лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с финансированием строительства через договоры долевого участия — вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа финансирования.+

А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.+

 

— Что ваш прогноз говорит потенциальным покупателям — когда приобретать квартиру (может, брать сразу две, пока дешево)? Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?

 

— Покупать для себя надо сразу, пока финансовое положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли накопления просто на жизнь?+

Покупать с инвестиционными целями… Ну что ж, если есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на спаде рынка — правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно, получите ли прибыль, и какую — быстрого восстановления рынка никто вам не обещал.+

 

— А что делать застройщикам — как сильно сокращать объемы ввода жилья?

 

— Если строительство уже ведется, и дом на последних стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков — иначе хлопот не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами, то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой реализации площадей после 2020 г.+

 

— Как быть с проектированием новых проектов — тихонечко делать или поставить на паузу?

 

— Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми возможностями. Но не выходить на рынок.+

 

— Как работать без частных инвесторов, которые ушли с рынка?

 

— Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно, снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.+

 

— Что делать с жилыми метрами, если их так и не удастся полностью продать?

 

— Переводить в арендное жилье либо в нежилые помещения.+

 

— Как девелоперам выживать без проектного финансирования?

 

— Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это — одно из основных направлений в реформе нашей экономики.+

 

— Что ждет сегмент офисной недвижимости — там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят? Стоит ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в будущем?

 

— На рынке офисной недвижимости все уже произошло: рецессия в экономике — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, рост доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в экономике. Азбука инвестора — покупать на спаде — работает и здесь, только выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок — это устойчивая кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.+

 

— Возможна ли такая ситуация, при которой собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой — лишь бы бизнес-центры не простаивали?

 

— Теоретически это возможно и практически оправдано. Но скорее всего собственников «жаба заест».+

 

— В принципе нужны ли новые проекты в этом секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами, чтобы сократить затраты?

 

— Обеспеченность офисными площадями все еще недостаточна — что в Москве, что в регионах. Фрилансерам тоже площади нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.+

 

— А каковы перспективы торгового сегмента — на фоне стремительно падающей покупательской способности?

 

— Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые центры, тем не менее, сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет корректировать свои форматы.+

 

— Также интересен сегмент загородной недвижимости. Участники рынка грустно шутят, что пришла пора переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков кладбища.

 

— Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и 2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и платежеспособности населения — пойдет восстановления сферы загородного жилья.+

 

— Застройщики убеждены: ни в 2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже никогда не вернется к прежним показателям.

 

— После «дна» в 2019 г. восстановление все равно будет, но медленное — речь о таких показателях, как спрос, цены, объем поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в том числе в девелопмент — возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты всего мира констатируют наступление «новой реальности» — мировая экономика завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию предложения (производства) и эффективности.+

 

— Как часто сбываются ваши прогнозы? Ведете ли вы такую статистику?

 

— Статистику не веду, но это делают другие — как мои ученики, так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг., тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.+

 

Екатерина Стихина,  DK.RU

www.rsaspb.ru

рынок недвижимости ждет кризис в 2017 году на Kazned.ru

Геннадий Стерник — персона на российском рынке недвижимости известная и авторитетная: профсообщество зовет его «основой основ» и «аналитиком Всея Руси» и всегда ждет прогнозов, которые, как правило, точны. Статистику, насколько часто сбываются прогнозы г-на Стерника, ведут как его ученики, так и недоброжелатели. Мы задали профессору Российской экономической академии им. Плеханова главные вопросы о жилье и коммерческих площадях.

 

— В Сети растиражирован ваш прогноз по ценам на жилье: 2016 г. — снижение станет заметнее, 2017-2018 гг. — кризис рынка, 2019 г. — стабилизация, 2020 г. — начало восстановления. Почему прогноз именно такой?

 

— Таким он получился в результате расчета по математической модели развития локального рынка жилой недвижимости. В качестве исходных данных используется несколько групп сведений. Самое важное — макроэкономические данные. В июне 2014 г. мы сделали экспертный прогноз макроэкономической ситуации, и он предсказывал продолжение стагнации в экономике, затем, в 2015-2016 гг. — рецессию, кризис в 2017-18 гг. и начало восстановления в 2019-2020 гг. Именно это и стало основой при расчете прогноза объема спроса, строительства и предложения, поглощения и цен на рынке жилья. Подготавливая прогноз на этот год, мы проверили экспертный макроэкономический прогноз и пришли к выводу, что корректировать его нет необходимости.

 

— Как будет выглядеть кризис 2017-2018 гг. и как его переживут участники рынка?

 

— Кризис будет очень похожим на ситуацию 2008-2009 гг., но с рядом особенностей. Нужно учесть, что участники рынка и даже регуляторы многому научились. Застройщики не увязли в заимствованиях и накопили финансовую подушку на фоне потребительского ажиотажа 2014 г. Они поняли, что важно не цены держать и не пущать, а заботиться об оборотах рынка — в том числе, снижением стоимости метров. Игроки согласились, что неприличная доходность проектов «нулевых» годов уже не вернется, и нужно научиться работать с минимальной маржой. И, наконец, многие застройщики поняли, что покупатель — царь и бог на рынке, и надо удовлетворять его потребности по качеству и цене.

В то же время риэлторы осознали: снижение цен им не страшно. Разве что чуть меньше станут комиссионные, но главное — обороты рынка. Они поняли, что снижение издержек, оптимизация бизнеса, более плотная работа с клиентами — вот нехитрый рецепт выживания в кризис и даже захвата рынка. Власти теперь четко знают: прямая поддержка застройщиков — наилучшая стратегия регулирования рынка, но если не получается, то и косвенная подойдет (субсидирование ипотеки). Плюс государство понимает, что рецессия и кризис — лучшее время для болезненных реформ. В частности, для наведения порядка с финансированием строительства через договоры долевого участия — вплоть до отказа от этого извращенного, нигде в мире не принятого, способа финансирования.

А приобретатели жилья сообразили: надо по одежке протягивать ножки. Не бросаться сломя голову в кабалу ипотеки, а спокойно и тщательно взвешивать соотношение цены и качества. Плюс смело и глубоко изучать ситуацию в предполагаемом объекте и у застройщика, помнить о рисках замораживания строек.

 

— Что ваш прогноз говорит потенциальным покупателям — когда приобретать квартиру (может, брать сразу две, пока дешево)? Когда лучше брать метры с инвестиционными целями или вовсе этого не делать?

 

— Покупать для себя надо сразу, пока финансовое положение не стало хуже. А то денег останется только на половинку квартиры, а не на одну и не на две. Дешево еще не стало, а когда это случится, останутся ли накопления просто на жизнь?

Покупать с инвестиционными целями… Ну что ж, если есть сбережения, то они должны работать. Просто надо понимать, что покупать на спаде рынка — правильно, но эти инвестиции будут заморожены еще три-четыре года, и возвращать их без убытка вы сможете только после 2020 г. И неизвестно, получите ли прибыль, и какую — быстрого восстановления рынка никто вам не обещал.

 

— А что делать застройщикам — как сильно сокращать объемы ввода жилья?

 

— Если строительство уже ведется, и дом на последних стадиях, то ни в коем случае не надо «сокращать объем ввода». Если проект на ранних стадиях, и не хватает средств на его завершение, лучше притормозить стройку. Но при условии, что вы не наплодите обманутых дольщиков — иначе хлопот не оберешься. Если вы на прединвестиционной стадии, то лучше отказаться от начала строительства. Но если речь о крупном девелопере, который располагает средствами, то именно теперь надо начинать новое крупное строительство с перспективой реализации площадей после 2020 г.

 

— Как быть с проектированием новых проектов — тихонечко делать или поставить на паузу?

 

— Тихонечко делать, руководствуясь своими финансовыми возможностями. Но не выходить на рынок.

 

— Как работать без частных инвесторов, которые ушли с рынка?

 

— Спокойно и размеренно. Темпы продаж жилья, конечно, снизятся, но рынок, по прогнозу, не обрушится и не встанет.

 

— Что делать с жилыми метрами, если их так и не удастся полностью продать?

 

— Переводить в арендное жилье либо в нежилые помещения.

 

— Как девелоперам выживать без проектного финансирования?

 

— Да ведь жили как-то до сих пор. Урегулирование земельных отношений, укрепление прав собственности, ликвидация засилья чиновников создадут условия для развития проектного финансирования. И это — одно из основных направлений в реформе нашей экономики.

 

— Что ждет сегмент офисной недвижимости — там становится больше вакантных площадей, инвесторы с этого рынка тоже уходят? Стоит ли в обозримой перспективе покупать площади с надеждой выгодно продать их в будущем?

 

— На рынке офисной недвижимости все уже произошло: рецессия в экономике — сокращение бизнеса — падение спроса и поглощения, рост доли вакантных площадей. Только сфера коммерческой недвижимости (не только офисы, но и торговля, гостиницы и т. д.) быстрее реагирует на трудности в экономике. Азбука инвестора — покупать на спаде — работает и здесь, только выгоду надо будет ожидать долго и небольшую. Но рынок — это устойчивая кибернетическая система, цикличность еще никто не отменял.

 

— Возможна ли такая ситуация, при которой собственники зданий будут сдавать офисы арендаторам бесплатно или с доплатой — лишь бы бизнес-центры не простаивали?

 

— Теоретически это возможно и практически оправдано. Но скорее всего собственников «жаба заест».

 

— В принципе нужны ли новые проекты в этом секторе, если учесть, что развитие технологий меняет суть рабочих взаимоотношений, все больше бизнес-структур переходят на работу с фрилансерами, чтобы сократить затраты?

 

— Обеспеченность офисными площадями все еще недостаточна — что в Москве, что в регионах. Фрилансерам тоже площади нужны. Так что строить все еще необходимо. Если есть, на что.

 

— А каковы перспективы торгового сегмента — на фоне стремительно падающей покупательской способности?

 

— Конечно, стрит-ритейл устойчивее, чем торговые центры, тем не менее, сохранятся все форматы. Но толковый собственник будет корректировать свои форматы.

 

— Также интересен сегмент загородной недвижимости. Участники рынка грустно шутят, что пришла пора переформатировать проекты и обустраивать на месте будущих коттеджных поселков кладбища.

 

— Да, сегмент коттеджных поселков и земельных участков сегодня в наиболее депрессивном состоянии. Но такое мы уже видели в 1999 г. и 2009 г. Рынок никуда не денется: начнется восстановление экономики и платежеспособности населения — пойдет восстановления сферы загородного жилья.

 

— Застройщики убеждены: ни в 2019, ни в 2020 году не будет никакого восстановления ситуации, рынок уже никогда не вернется к прежним показателям.

 

— После «дна» в 2019 г. восстановление все равно будет, но медленное — речь о таких показателях, как спрос, цены, объем поглощения. А по таким параметрам, как доходность инвестиций в недвижимость, в том числе в девелопмент — возврата правда ждать не стоит. Потому что экономисты всего мира констатируют наступление «новой реальности» — мировая экономика завершила эпоху стимулирования спроса и потребления и переходит к стимулированию предложения (производства) и эффективности.

 

— Как часто сбываются ваши прогнозы? Ведете ли вы такую статистику?

 

— Статистику не веду, но это делают другие — как мои ученики, так и недоброжелатели. Получается, что с 1995 г. до 2012 г. успешными оказались более 80% годовых прогнозов. И вот последний долгосрочный прогноз до 2025 гг., тот, что был сделан в июне-2014, пока сбывается. Но я буду рад, если верными окажутся мои позитивные прогнозы, а негативные пусть портят статистику.

 

Екатерина Стихина,  DK.RU

 

kazned.ru

рынок жилой недвижимости начнет расти не раньше, чем через пять лет

Подробности
Категория: Экспертное мнение
Опубликовано: 01 сентября 2014
Просмотров: 4522

Состояние российской экономики уже в ближайшее время внесет существенные корректировки в существующие расценки на недвижимость, прежде всего, жилую. По мнению профессора кафедры «Управление проектами и программами»

РЭУ им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника, в ближайшее время рынок жилой недвижимости ждет снижение спроса вследствие падения платежеспособного спроса населения и уменьшения объемов вводимых площадей, в том числе по причине роста стоимости кредитов.

Такая тенденция, по его мнению, даст о себе знать уже в 2016 году, а положительные перемены следует ждать не ранее 2019 года.

— Геннадий Моисеевич, из всех видов недвижимости, пожалуй, именно жилье и происходящие с ним ценовые колебания наиболее волнуют наших людей. Какие основные прогнозные тренды относительно динамики рынка жилой недвижимости Вы могли бы сделать?

— Еще два года назад я говорил о переходе ценовых трендов рынка жилой недвижимости Москвы от восстановительного роста к стагнации, в связи с ожидаемой остановкой роста макроэкономических показателей. В следующем году этот прогноз был подтвержден итогами первого полугодия. Сегодня уже можно говорить о расчете основных показателей рынка строительства и продажи жилья до 2017 года.

В связи с продолжающейся неопределенностью динамики развития мировой экономики, в условиях турбулентности внешней среды рынка недвижимости расчет производился при трех сценариях динамики макроэкономических показателей. В качестве наиболее вероятного был принят стагнационный сценарий развития экономики и рынка недвижимости. Сегодня мы считаем, что период турбулентности завершился, и предлагаем сценарий динамики макроэкономических показателей на период до 2024 года.

— На чем основаны ваши прогнозы?

— Прежде всего, на понимании того, что Россия входит в новую фазу развития своей экономики. Это означает, в частности, что для России вопрос о новой модели роста встал в практическую плоскость, поскольку темпы экономического роста упали до беспрецедентно низкого уровня, причем это торможение уже нельзя объяснить исключительно или даже преимущественно внешними факторами. С экономической точки зрения сущность новой модели роста состоит в переходе от политики стимулирования спроса к политике стимулирования предложения. Это предполагает создание условий, благоприятных для роста производительности отечественного производства: низкая инфляция и на этой базе низкие процентные ставки, снятие институциональных барьеров, понятные и прозрачные правила игры, предсказуемая и стабильная макроэкономическая и бюджетная политика. В этой ситуации государство берет на себя развитие технической и социальной инфраструктуры. Сегодня, после политических и макроэкономических шоков последних полугодия-года, можно окончательно утверждать, что период неопределенности закончился. На основании результатов исследований ряда институтов и центров мы сформировали долгосрочный сценарий развития макроэкономических параметров в России, влияющих на спрос и цены на рынке жилой недвижимости.

— Что это означает для рынка недвижимости? Какое отношение имеют озвученные вами макроэкономические факторы к ней?

— Самое непосредственное. Ключевые макроэкономические показатели, используемые в качестве исходных данных в используемой нами математической модели развития локального рынка жилой недвижимости – это темпы роста ВВП и доходов населения. В 2014 и 2015 году ожидается незначительное снижение этих показателей, а в последующие два года – их падение до отрицательных значений. С 2019 года предсказывается начало восстановления экономики и переход к устойчивому росту. Отдельно отмечу, что важными исходными данными макроэкономического характера, определяющими объем платежеспособного спроса населения, служат доля теневых доходов и доля сбережений в располагаемых доходах.

— О влиянии этого фактора на состояние цен на недвижимость говорится довольно редко. Каково же, по вашему мнению, значение на состояние рынка жилья теневого сектора экономики? Кроме того – насколько вообще просчитываемо его влияние на цены на недвижимость?

— Безусловно, теневой сектор влияет на рынок недвижимости самым непосредственным образом, поскольку, во-первых, там до сих пор генерируются значительные денежные средства, большая часть которых как раз и расходуется на потребление, прежде всего, на покупку дорогих предметов длительного пользования, то есть, той же недвижимости. В последние годы анализ теневой экономики, проводимый экспертами-макроэкономистами, свидетельствует о снижении доли теневых доходов в общем объеме спроса населения. Причины этого (в целом положительного) тренда сводятся к двум группам. Первая — со стороны верхнедоходного эшелона — более-менее настойчивая борьба с коррупцией, прежде всего на федеральном уровне, «национализация элит», в первую очередь госслужащих и представителей законодательной власти федерального уровня, деофшоризация экономики, санкционные процедуры, введенные США и ЕС. Вторая, со стороны среднедоходного эшелона — повышение эффективности налогового администрирования, а также повышение налоговой нагрузки на малый и средний бизнес, что в условиях стагнирующей экономики привело к сокращению его объема и соответственно – объема теневых доходов этой категории предпринимателей. Для рынка недвижимости это явление носит негативный характер – спрос на рынке снижается даже в случае сохранения высоких официальных доходов. Сегодня считается, что доля теневых доходов относительно официальных будет продолжать снижение и понизится к 2024 году относительно 2012 года вдвое.

— Так чего же ждать игрокам рынка жилой недвижимости?

— Все тенденции на нем имеют свою строгую логику. Например, доля сбережений в располагаемых доходах характеризует тот объем денег, который население имеет возможность использовать для дорогостоящих покупок, прежде всего недвижимости. В условиях низких темпов роста экономики и доходов населения этот показатель снижается уже три года. Отметим, что в этот тренд включена и тенденция к перетоку спроса на недвижимость из России в зарубежные страны. В целом ожидается, что к 2024 году данный показатель снизится по сравнению с 2012 годом на 75%. Если говорить о влиянии политических и макроэкономических событий последнего времени на рынок недвижимости, то в краткосрочном периоде (февраль-апрель) склонность населения к инвестициям в жилье даже выросла. Результатом новых санкций США в отношении ряда российских банков может стать то, что стоимость кредитования застройщиков и населения повысится, что повлечет за собой снижение спроса. Застройщики будут реагировать на это уменьшением объема выводимых площадей, снижать свою потребность в займах, и увеличение расходов на кредиты приведет к тому, что девелоперы поведут более консервативную политику, продолжат строить только самые коммерчески прибыльные проекты и предпочтут в течение некоторого времени не инициировать новые проекты. Через два-три года это отразится в уменьшении объемов ввода жилья. До 2016 года продолжится стагнационная стадия развития рынка жилой недвижимости Москвы: замедление темпов роста спроса, строительства, ввода, предложения, поглощения и цен. В 2017-2018 годах расчеты показывают переход рынка в состоянии рецессии: уменьшение спроса, строительства, предложения и ввода, превышение предложения над спросом, снижение объема поглощения, падение цен на первичном и вторичном рынке. И лишь с 2019 года ожидается начало восстановительной стадии рынка.

ria-in.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о