Содержание

Плюсы, минусы и правила сдачи квартир в субаренду

На рынке недвижимости иногда случается, что взятая в аренду
квартира «пересдается» съемщиком третьим лицам. Можно ли легально сдать
недвижимость в субаренду? И что делать собственнику, если квартиру
переарендовали без его согласия?

 

Строго с согласия

Руководитель отдела аренды офиса «Московский, 216» агентства
недвижимости «Александр Недвижимость» Светлана Рудометова говорит, что согласно
ГК РФ арендатор вправе сдавать съемную квартиру в субаренду, но строго с
согласия арендодателя: «Это должно быть прописано в договоре аренды. В этом
случае вся ответственность ложится на плечи арендатора, в том числе за порчу
имущества».

 

Корыстный умысел

Адвокат компании «Адвокат-Недвижимость», председатель
комитета Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга по правовым вопросам Сергей
Слободянюк утверждает, что случаи сдачи жилья арендаторами в субаренду – не
редкость. Он считает, что делается это, как правило, целенаправленно и с
определенным умыслом. Так, собственники квартир в Петербурге с большой неохотой
сдают жилье приезжим, особенно гражданам других государств. Либо ограничивают
арендатора по количеству проживающих. Арендатор снимает жилье дешевле,
поскольку якобы будет жить один или вдвоем, а затем сдает его другим для
проживания, например, группе строителей или многодетной семье. Цена за аренду
при этом, естественно, значительно возрастает.

 

Собственник vs субарендатор

«Мы не рекомендуем клиентам субаренду.  Да и нелепо это в ситуации, когда снять
хорошую квартиру – не проблема. Субаренда – довольно сложный процесс,
собственники крайне неохотно идут на это», – уверена Светлана Рудометова.

Эксперт отмечает, что субаренда регулируется договором, срок
которого не может превышать срок аренды, который указан в договоре между
собственником и нанимателем. Собственник и субарендатор не связаны между собою.

 

Что делать, если вашу квартиру пересдали?

По словам Сергея Слободянюка, в случае, если собственник
узнал о несогласованной пересдаче его квартиры, у него вариантов немного. Одно
решение – смириться с существующим положением и получать деньги с арендатора.
Второй вариант – заключить договор напрямую с субарендаторами, но это только
при условии, что в договоре аренды не было оговорено право арендатора на сдачу
квартиры в субаренду.

«Если это условие отсутствует, вы вправе в одностороннем
порядке расторгнуть договор аренды и заключить новый. Если же хозяина квартиры
не устраивают субарендаторы и он ни при каких условиях не готов мириться с
существующим положением дел, ему необходимо приготовиться к борьбе. Особенно
если жильцы не захотят в добровольном порядке выселяться», – говорит эксперт.

 

Полиция не поможет с выселением

Сергей Слободянюк уверен, что в административном порядке, то
есть с помощью правоохранительных органов, выселить жильцов будет невозможно: «Выселение
не входит в их компетенцию. В этом случае придется получать решение суда. Это
процесс длительный и довольно затратный. Поэтому очень внимательно подходите к
поиску арендатора, пользуйтесь услугами агентства. По крайней мере, в
большинстве сертифицированных агентств проводят предварительную проверку
арендаторов».

 

Не платишь налоги – не имеешь прав

Светлана Рудометова отмечает, что чаще всего субаренда осуществляется
нелегально, и собственники оказываются в жертвах: «В этом случае собственник
может только закончить договорные отношения со своим арендатором. Какие-либо
штрафные санкции к арендатору предъявить можно, если арендодатель официально
регистрирует договор и  платит налог с
дохода по аренде, да и то только через суд».

www.bkn.ru

последствия для владельца, незаконная субаренда, договор

Субаренда квартиры – это пересдача жилья для использования гражданами. По преимуществу сдаётся неформально, для использования койко-места, либо сдаётся краткосрочно.

Популярно среди знакомых и родственников, которые предлагают «пожить у них» на время отъезда, либо соглашаются на подобную просьбу, поступившую в их адрес со стороны заинтересованных лиц.

Иногда сопровождается устным договором, с перечислением правил, которым требуется следовать, игнорируя документальное оформление процедуры.

Чаще используется в студенческой среде, среди наёмных рабочих и прочих граждан, которые составляют договор с собственником квартиры, а впоследствии сдают в поднаём спальные места.

Во всех случаях допускает возмездный характер. Последнее время занимает преимущественное место в роли доходного бизнеса, когда квартира пересдаётся на часы и сутки, по более высокой стоимости, чем выплата за использование владельцу. Разница между выплатами и доходом становится приобретённой суммой.

Последствия субаренды для владельца квартиры

Сдавая квартиру в аренду нельзя гарантировать, что на её территории не откроется незаконная эксплуатация объекта для сомнительных встреч на часы или сутки.

Не удивительно, что ничего не подозревающий до поры хозяин помещения, получит приглашение в суд, по поводу того, что на принадлежащей ему жилой площади процветает злачное место.

Если квартира эксплуатируется большой группой жильцов, что не предусматривалось договором, её техническое состояние легче приходит в негодность, объект утрачивает привлекательность при последующей сдаче гражданам.

Лица, которым, соответственно положениям договора требуется провести текущий ремонт, окажутся в неприятном положении, восстанавливая нарушенный порядок и исправляя чужие ошибки.

Распространяются случаи, когда недобросовестные квартиросъёмщики передают жильё в использование лицам с мошенническими наклонностями.

Те снимают квартиру в элитном доме на часы, совпадающие со временем просмотра объекта недвижимости, который, якобы, выставлен на продажу.

Представляясь риэлторами, они проводят мошенническую сделку, обеспеченную поддельной документацией. Обманутые покупатели подают иск на владельцев или арендаторов.

Не меньше неприятностей возникает у арендодателей, если жильцами в квартире на условиях поднайма, окажутся лица без гражданства РФ, которых обнаружит инспекция УФМС.

Опасаясь подобных инцидентов, иные владельцы недвижимости не рискуют пускать её в оборот, как следствие – убытки по эксплуатации и содержанию, вместо получения прибыли. Тем не менее, допустимо приобрести законно заработанную прибыль, как на непосредственной сдаче объекта, так и на поднайме.

Незаконная субаренда квартиры

Имущественная сделка, не обеспеченная юридической базой, считается незаконной. Если квартиросъёмщики, заключившие договор аренды, допускают на территорию третьих лиц, с целью их постоянного проживания на территории – это незаконное действие.

По преимуществу, процесс поднайма происходит несанкционированно, скрытно от владельца.

Узнав о деянии, он, иной раз, не справляется с ситуацией по выселению незваных жильцов.

Граждане, привыкшие получать плоды своей недобросовестности в отношении с правопорядком, обычно отказываются от выселения, продолжая эксплуатировать квартиру, извлекая из неё сугубо личную пользу.

Иногда так продолжается до тех пор, пока техническое состояние квартиры не придёт в негодность из-за ненадлежащего ухода, или пока не завершится срок действия аренды.

Чтобы свести к минимуму риски и гарантировать добросовестное отношение граждан к имуществу, требуется совершить ряд нехитрых действий.

Бороться с такими гражданами уместно с привлечением полиции или других силовых структур. Если не беспокоиться о заселившихся лицах, нарушающих общественный порядок, законные хозяева добьются восстановления порядка.

При любом незаконном действии с их стороны, владельцы могут расторгнуть контракт, припугнув недобросовестных оппонентов уголовным процессом.

Как избежать обмана со стороны арендаторов

Во-первых, требуется заключить договор аренды в письменном виде, скрепив его собственноручными подписями сторон, с указанием личных данных.

Если договор долгосрочный, сроком 1 до 5 лет, требуется его регистрация в Росреестре. Без регистрации он не приобретает юридической силы.

При составлении учитываются предпочтения хозяина квартиры и отдельным пунктом указывают по выбору:

  • Разрешение на поднаём, с увеличением оплаты за использование помещения или без такового.
  • Запрет на вселение третьих лиц и пересдачу площадей.

При отказе в праве субаренды целесообразно составить список лиц, проживающих на территории соответственно договору.

Фамилии и инициалы даются перечнем, с указанием личных данных, соответствующих паспортным данным.

При непредвиденных обстоятельствах со стороны проживающих лиц, владелец сможет сослаться на установленное в письменной форме соглашение сторон о числе проживающих, а так же – об их составе.

При нарушении соглашения со стороны вселившихся граждан, они становятся объектом требований собственника жилья.

Он вправе подать исковое заявление, в результате чего:

  • Затребует возмещение материального ущерба за нанесённые убытки, разрушения, заставив выплатить указанную им сумму для проведения ремонта, восстановления имущества или приобретения новой мебели вместо испорченной.
  • Затребует компенсацию за использование чужих денег на основании того. Что он – единственный правообладатель получаемых денежных средств за использование квартиры. Допустимо требовать начисления процентной ставки на полученную незаконно сумму средств за пересдачу объекта (см. Налог на сдаваемое имущество).
  • Подаст иск за моральный ущерб, если проживающие лица причинили ему страдания недобросовестным отношением к имуществу.

Если же договор не предусмотрел подобных правовых последствий, владелец рискует остаться в убытке.

Такому же риску подвергает себя арендатор, обманувший собственника.

Даже судебное разбирательство нечасто приносит желаемое освобождение от того беспорядка, который устраивают вселившиеся лица, если этот пункт договора проигнорировали.

Не удивительно, если в такой ситуации арендодатель окажется бесправным, ведь впоследствии он вправе предъявить к исполнению лишь такие требования, которые имеют юридическую силу и прописаны в положениях.

Иногда подобные ситуации заканчиваются тем, что владелец жилья смиренно ожидает завершения срока действия контракта, а затем восстанавливает утраченный порядок.

Договор субаренды квартиры

Если в договоре отдельным положением или пунктом констатирована допустимость пересдачи помещения, проживающие на его территории лица вправе оформить приложение, устанавливающее условия пересдачи.

Если этот пункт отсутствует, но владелец не возражает, поднаём допустим. Для этого требуется письменно оповестить хозяина недвижимого имущества и получить его согласие. Если он не ответил согласием, но и не возразил, арендатор вправе поступать по усмотрению.

Оформляется он в простой письменной форме, где стороны регулируют правовую основу поднайма, с указанием норм и правил использования жилья.

Автономной юридической силы такая документация не приобретает.

Она правомочна только в роли приложения к главному договору, на основании которого проживающие в помещении лица получили право распоряжаться недвижимостью.

Начинать составление договора требуется с определения:

  • сторон соглашения;
  • предмета договора;
  • установления срока действия;
  • даты составления.

Требуется, чтобы установленный для поднайма срок не превышал срока действия аренды дома.

В нерегламентированном, но юридически корректном виде оформляют основные положения, их пункты и подпункты. По преимуществу их выбирают по образцу, под критерий которого подходит любой найденный на сайте. В него вписываются данные, соответствующие отчуждаемому объекту.

Если передаётся элитная квартира, с дорогостоящим ремонтом, целесообразно обратиться к опытному юристу. Он предусмотрит нюансы и тонкости процедуры, учитывая самые неожиданные и специфические моменты соглашения (см. Приём-передача квартиры).

Если процедура поднайма заключается в подселении студентов или приезжих лиц в бюджетное жильё, на недолгий срок – указывают самые насущные пункты, на которых основывается взаимодействие лиц.

Такая документация иногда составляется от руки, что не утрачивает правового содержания. Главное – внесение паспортных данных и наличие подписей с расшифровкой.

Рекомендуется обратить внимание на пункты, которые определяют:

  • условия внесения оплаты;
  • её сумму;
  • права жильца;
  • вменяемые виды работ;
  • санкции, грозящие за не исполнение условий.

Целесообразно указать, на каких основаниях, соглашение сторон вправе расторгаться и определить условия проведения взаиморасчётов.

Грамотно составленная документация, сопровождающаяся актами передачи, расписками в получении денежных средств и прочими видами фиксации отношений, придаст им юридическую силу и организацию взаимодействия.

Если договор составляется на срок 1-5 лет, его потребуется зарегистрировать в местном отделении кадастра и картографии (в Росреестре).

Субаренда муниципальной квартиры

Собственник муниципального жилья — администрация. Проживающие в такой квартире граждане иногда сдают её, но крайне редко извещают об этом муниципалитет.

Такие действия недальновидны. Они приводят к тому, что при малейшем нарушении со стороны вселившихся лиц, муниципалитет примет меры к пресечению несанкционированных действий.

Если проживающие лица без регистрации или, тем более, без гражданства РФ, правообладатель ответит перед хозяйствующим субъектом по всей строгости. Жалобы соседей на ненадлежащее поведение неизвестных лиц, проживающих в квартире, приведут к столь же нелицеприятным правовым последствиям.

Основываясь на причинах подселения, администрация вправе ходатайствовать:

  • Об изъятии помещения у правообладателя на основании его использования не по назначению, если он в нём не проживает, а только пересдаёт.
  • О переселении в помещение, с меньшей площадь, если правообладатель подселяет сторонних лиц.

При необходимости субаренды муниципального жилья, требуется сделать запрос с просьбой подселения или пересдачи помещения, объяснив причину и указав сроки.

myestate.club

Что такое субаренда квартир и чем выгодно заключение такого договора?

На современном рынке недвижимости в последнее время большой популярностью пользуется так называемая субаренда жилья.

Суть сделки

Субаренда жилья представляет собой сделку, которая совершается при сдаче в аренду какой-либо квартиры или иного жилого помещения третьим лицам.

Проще говоря, арендодатель дает в аренду арендатору жилое или нежилое помещение, а тот, уже сдает его другому лицу, тем самым становясь арендодателем для третьего.

Такая форма субаренды предусматривается российским законодательством и является законной.

Но о том, что арендатор желает сдать повторно помещение, должен знать собственник жилья и прописать данный пункт в основном договоре аренды.

Кому выгодна эта сделка?

В нашем мире на рынке услуг большое место занимают арендаторы. Снимая одно помещение, они начинают его пересдавать. Им выгодно сдавать третьим лицам, потому что может быть так, что изначально они арендовали большие площади, и часть из них никак не используется, а деньги уплачиваются.

В этом случае арендатор начинает разделять помещение на более маленькие, и уже их сдавать третьим лицам.

Обычно стоимость субаренды отличается от первоначальной на 20% или 30%. Нередко практикуется и сдача жилья в аренду посуточно. Таким образом, арендатор, сдающий третьим лицам, получает прибыль, а также находит применение незадействованным жилым площадям.

Бывают такие ситуации, что изначально был подписан договор о долгосрочной аренде, в этом случае условия его не меняются, и цена остается прежней. А вот уже субаренда может возрасти в цене, поскольку цены не стоят на месте, и постоянно повышаются.

В итоге, тот, кто сдает жилые помещения в субаренду, может получить прибыль, которая полностью покроет его расходы на первую сделку и принесет ему еще и дополнительный доход.

Предмет и условия соглашения?

Для того, чтобы сдать жилье в субаренду, необходимо прописать пункт в договоре аренды, который дает на это право. Если это не прописано, то данная сделка не будет являться законной.

Предметом договора субаренды жилья является сдача его третьим лицам, которые называются субарендаторами.

Образец договора субаренды жилого помещения (квартиры) можно скачать здесь.

Необходимо указать точный адрес жилья, с которым совершается данная сделка. Также нужно указать в договоре то, что данные действия являются законными и арендодатель них знает.

Условиями расторжения договора должно быть предусмотрено:

  • если субарендатор нарушает обязанности по арендной плате, то субарендодатель вправе выселить его и потребовать внесение оставшегося долга;
  • он может потребовать освободить помещение, если заметит, что квартира использовалась жильцом не по назначению, или оно находится в ненадлежащем состоянии.

Важно указать в договоре сроки внесения и сумму платежей, которые необходимо совершать субарендатору, а также период, на который сдается квартира или комната в этой квартире.

Также одним из условий является то, что субарендатор может въехать в квартиру только после того, как внесет предоплату, которую субарендодатель устанавливает самостоятельно, в разумных пределах.

Субаренда не может быть по сроку больше, чем аренда квартиры. На этот пункт также необходимо обращать внимание.

Возможны варианты того, что передаваться в пользование будет лишь часть квартиры (например, одна или несколько комнат). В данном случае составляется договор субаренды комнаты в квартире.

Нужна ли регистрация договора?

Часто возникает вопрос о том, необходима ли регистрация договора субаренды жилого помещения. Ответы можно получить разные.

Например, если основной договор аренды был зарегистрирован, то и соглашение о субаренде также подлежит регистрации. Но бывают и такие ситуации, в которых это не делается.

Вообще, по российскому законодательству, каждый договор аренды и субаренды должен пройти обязательную регистрацию.

На практике можно встретить такие ситуации, что по согласию сторон, договор субаренды не регистрируют. Это может быть лишь в том случае, если аренда третьим лицам предусмотрена менее чем на год.

При более долгих сроках регистрация обязательна.

Но также можно встретить и непорядочных арендаторов, которые проворачивают данные сделки за спиной арендодателя, в этом случае о какой-либо регистрации речи быть не может.

Для того, чтобы обезопасить как себя, так и свое имущество, обязательно надо делать все официально, для того, чтобы потом не было никаких проблем.

Риски при заключении сделки

Для согласия на субаренду хозяин может заключить с нанимателем специальное соглашение либо прописать свое согласие отдельным пунктом в договоре.

Но здесь сразу же, возникает риск того, что собственник жилья подвергает риску свою квартиру.

Он не может видеть третьих лиц, с которыми заключена субаренда, а соответственно не может сделать выводы об их честности и порядочности, не способен напрямую контролировать их.

 

Все последующие сделки совершаются арендатором. Он забирает деньги у субарендаторов, затем отдает арендную плату арендодателю.

Таким образом, собственник даже не предполагает, что может твориться в его жилье. Поэтому о том, что все останется целым и невредимым, разговора также не может идти.

Но риск в данном случае можно снизить тем, что заранее обговорить все нюансы сделки, и зафиксировать их на бумаге.

Более безопасным является составление трехстороннего договора субаренды квартиры с участием собственника. В этом случае, он сам лично может увидеть третьих лиц, сделать выводы о них, а также проследить за состоянием его собственности.

Еще одним «подводным камнем», но уже для субарендатора является то, что если арендатор изъявит желание расторгнуть договор с арендодателем, то третьему лицу придется беспрекословно съехать с квартиры, так как заключение договора происходило не с собственником жилья.

Порядок разрешения споров

При возникновении каких-либо несогласий, сначала пробуют разрешить их при личной встрече.

Если у субарендатора по некоторым причинам, нет денег заплатить ежемесячный платеж, то арендатор вправе дать ему отсрочку на определенное время. Тем самым, не подключая третьих лиц.

Вообще, можно сказать, если стороны охотно идут на контакт, и пытаются договориться между собой, то в разрешение споров не требуется вмешательство законодательных органов.

Но, если, одна сторона никак не идет на контакт, то уже приходится подключать лиц, которое имеют юридическое образование, а в самом худшем случае — подача заявления в суд.

Именно он будет рассматривать законность действий всех сторон, и впоследствии вынесет решение, которое также может не удовлетворить и истца.

Бывают ситуации, в которых арендодатель может нарушать договор аренды, тем самым поставить арендатора в неловкое положение перед третьим лицом.

В этом случае, нужно также стараться разрешить все ситуации самостоятельно, а если это не удается, то придется обратиться в суд, чтобы узнать, насколько правомерны действия первого.

Видео: Как зарабатывать на недвижимости — субаренда или покупка, что лучше?

В видеосюжете даются советы, как можно построить бизнес на сдаче жилой недвижимости (квартир) в аренду или субаренду.

Рассказывается, какие существуют способы начала такого бизнеса без привлечения собственных денежных средств, как действовать грамотно для получения прибыли уже через неделю после старта.

terrafaq.ru

что это такое и договор аренды квартиры с субарендой

Многие люди предпочитают зарабатывать определенный доход на субаренде жилых помещений. Этот вид заработка не требует вложения значительного количества средств, а также считается законным и простым.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-64-91. Это быстро и бесплатно!

Понятие и суть сделки

Важно! Субаренда жилья представлена специальной сделкой, которая может совершаться только арендатором, оформившим в аренду жилое помещение, причем она предполагает, что квартира вновь сдается в аренду третьим лицам.

Например, выбирается квартира, которая сдается в аренду. Арендатор составляет с арендодателем соответствующий арендный договор, на основании которого должен уплачивать невысокие платежи за квартиру.

Далее он ищет субарендаторов, с которыми так же заключается контракт. Арендатор получает за жилье немного большие платежи, чем те, которые уплачивает владельцу жилья. За счет этого обеспечивается его доход.

В законодательстве субаренда является законной сделкой, которая регулируется определенными нормами. Обязательным условием для предоставления квартиры в субаренду является то, что владелец жилья должен оповещаться о таком действии.

Аренда и субаренда квартир, как правильно заключить договор? Смотрите в этом видео:

Кому выгодна субаренда

Выгодна данная сделка, как владельцу недвижимости, так и самому арендатору. Собственник получает арендатора, который постоянно уплачивает платежи за объект, а при этом следит за его сохранностью и состоянием.

Переуступка прав аренды нежилого помещения, как оформляется по закону? Смотрите тут.

Арендаторы обычно обращают внимание на крупные помещения, которые далее разделяются на несколько отдельных объектов. Они сдаются по высокой цене.

Обычно разница между платежами, уплачиваемыми собственнику, и средствами, получаемыми арендатором, составляет от 20 до 30 процентов, что гарантирует достаточно высокую прибыль.

Часто сдается жилье посуточно, что позволяет субарендатору получать действительно высокий доход.

Предмет соглашения и его условия

Важно! Перед сдачей жилья в субаренду непременно первоначально с собственником помещения составляется соответствующий арендный договор, причем в нем должна содержаться информация, на основании которой имеет возможность арендатор сдавать жилье повторно.

Не допускается, чтобы договор субаренды был более длительным по сравнению с первоначальным договором аренды.

Нередко сдается повторно не полностью вся квартира, а некоторая ее часть, а в этом случае комната должна детально описываться в договоре.

Образец договора найма жилого помещения.

Как правильно заключается договор

Сдача жилья в субаренду будет законной только при грамотном формировании соответствующего договора.  Образец договора субаренды жилого помещения можно скачать ниже бесплатно.

Непременно возможность для этого должна указываться в арендном контракте.

При составлении договора субаренды учитываются некоторые правила:

  • предметом соглашения выступает жилье, которое сдается внаем третьим лицам, являющимся субарендаторами;
  • прописывается адрес недвижимости, в отношении которой формируется документ;
  • непременно указывается, что сдача квартиры в субаренду – это законная сделка, о которой оповещен непосредственный владелец жилья;
  • часто имеются условия, на основании которых можно расторгнуть договор, причем обычно причинами для этого являются: не уплачиваются субарендаторами средства за квартиру, используется жилье не по назначению, а также наносится ему определенный вред;
  • особенно много внимания при составлении такого договора уделяется информации относительно суммы платежа, а также сроков, в течение которых должны вноситься деньги субарендаторами;
  • прописывается период, на который предоставляется квартира в субаренду;
  • субарендатор может пользоваться квартирой только после внесения предоплаты, обладающей оптимальным размером, причем устанавливается она субарендодателем.

От правильности составления данного соглашения зависят оптимальные отношения между арендатором и субарендатором.

Как правильно составить договор субаренды нежилого помещения? Смотрите здесь.

Важно! Собственник не имеет никаких отношений с субарендаторами, поэтому если возникают определенные проблемы с его имуществом, то все претензии должны предъявляться непосредственно арендатору.

Требуется ли регистрировать договор

Люди, желающие зарабатывать с помощью сдачи жилья в субаренду, задумываются о необходимости регистрации договора.

Для этого учитываются нюансы:

  • если регистрировался арендный договор, то желательно и повторное соглашение зарегистрировать;
  • по законодательству любой такой договор должен фиксироваться в Росреестре, а иначе это является нарушением требования налоговой инспекции;
  • обе стороны могут прийти к согласию относительно того, что документ не регистрируется, но в этом случае срок действия обеих соглашений должен быть меньше одного года.

Если недобросовестные арендаторы осуществляют сделки, на основании которых сдают квартиры повторно в субаренду без получения разрешения на этот процесс от владельца помещения, то регистрация обычно отсутствует.

В каком случае договор подлежит регистрации.

Каковы риски процесса

Владельцы жилья сталкиваются с разными рисками. Это обусловлено тем, что они не видят, кто именно пользуется их жильем. Они не оценивают субарендаторов и не заключают с ними никаких соглашений.

Имущество может быть разрушено или испорчено, а если отсутствует официальный договор с арендатором, то возмещать потери придется за счет своих средств.

Также существует достаточно много разных мошеннических схем, используемых аферистами, которые позволяют вовсе лишить владельца квартиры его права на эту недвижимость.

Как разрешаются разные споры

Часто между собственниками жилой недвижимости и арендаторами возникают многочисленные споры и разногласия. Первоначально они должны решаться мирным путем, для чего люди обсуждают возможные способы решения возникшей проблемы.

При этом часто приходится сталкиваться со сложностями:

  • у субарендатора могут отсутствовать необходимые средства для уплаты платежей по договору, а в этом случае арендатор по желанию может предоставить ему отсрочку на определенный период времени, причем такое решение позволит исключить вмешательство третьих лиц;
  • если не получается достичь определенной договоренности, то придется пользоваться помощью профессиональных юристов для обращения в суд;
  • в суде первоначально оценивается, насколько законными являются действия обеих сторон, поэтому если отсутствует официальная регистрация договора субаренды, то требования истца могут остаться неудовлетворенными;
  • даже арендатор может нарушать первоначальный договор аренды, причем в этом случае владелец помещения может быть поставлен в неудобное положение.

Важно! Если стороны являются здравомыслящими гражданами, то они должны идти на контакт и пытаться мирным способом решить конфликты, так как это выгодно для каждого участника соглашения.

Заключение

Таким образом, сдача квартир в субаренду арендаторами считается достаточно интересным и необычным способом заработка.

Выгодно ли сдавать свою квартиру в субаренду? Ответы в этом видео:

Наиболее часто граждане формируют долгосрочный арендный договор, после чего жилье сдается посуточно, что позволяет получить действительно хороший доход.

Как правильно вести бизнес на субаренде квартир? Читайте по ссылке.

Все отношения между участниками должны регулироваться соответствующими контрактами, поэтому в них обязательно вносятся только достоверные и точные сведения.

Арендаторы должны помнить, что если субарендаторы нанесут урон жилью, отвечать перед собственником все равно придется им.

Для минимизации рисков рекомендуется регистрировать соглашения в Росреестре.

Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:



Бесплатная консультация

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!
Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:


|

Оставить отзыв





pronovostroyku.ru

Субаренда квартиры в 2018 году: образец договора субаренды, условия и порядок заключения, организация бизнеса по субаренде квартир

2503

Субаренда

Субаренда – сложная процедура сдачи в наем собственности с участием третьих лиц. При этом арендатор передает наемное жилье во временное пользование третьей стороне. По отношению к новому участнику арендатор становится наймодателем. Субаренда определяется как вторичная аренда собственности.

Внимание акция! Получите бесплатную консультацию по телефону!

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Вторичная передача недвижимости во временное пользование может пригодиться арендатору в следующих случаях:

  • Субаренда квартир как бизнес. Зачастую арендатор может передоверить свои обязанности третьему лицу за большее вознаграждение. Возникшую сторону и новые обязанности прописывают в дополнительном пункте договора аренды или в прилагаемом к нему документе-вкладыше.
  • Арендатор снял объект имущества, и часть площади не используется. В этом случае можно сдать свободный неиспользуемый участок.
  • Лицо взяло во временный наем квартиру с целью последующей передачи во временное пользование на более короткий срок. Например, сдача жилья посуточно, которая приносит больше прибыли, чем долговременное соглашение.
  • Съемщик не в состоянии исполнять обязанности по арендуемому помещению, и переуступает собственность третьему лицу.

Согласно Гражданскому законодательству РФ, субаренда законна. Правоотношения регулируются ст. 615 ГК РФ. В соответствии нормативного акта при заключении такого вида соглашения необходимо известить фактического собственника о желании переуступить жилье. Если арендодатель даст свое согласие – договор оформляется. Отказ собственника приведет к невозможности реализовать субаренду. Согласие арендодателя указывается письменно в договоре изначальной сделки или на дополнительном документе.

Договор субаренды квартиры

Соглашение переуступки квартиры за вознаграждение оформляется между арендатором и новым съемщиком. При этом правовой статус сторон меняется: арендатор по отношению к съемщику становится арендодателем.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Срок заключения вторичной аренды не может превышать периода первоначального соглашения между фактическим владельцем и арендодателем. Другие права и обязанности сторон сделки, а также период и сумма оплаты регулируются пунктами договора субаренды по соглашению участников правового отношения.

Договор субаренды квартиры заключается в письменном виде. Из-за сложности регулирования ответственности соглашение рекомендуется зарегистрировать в отделении Росреестра. Исключением могут быть краткосрочные соглашения между физическими лицами сроком не более 11 месяцев.

Следует учитывать, что налоги в государственный бюджет со сдачи-найма недвижимости оплачиваются первичным арендодателем. Поэтому все правовые отношения между субарендатором и вторичным съемщиком нужно оговаривать с владельцем, согласовывая при этом срок и сумму оплаты за использование собственности.

Составление договора субаренды квартиры

Составление сложного соглашения вторичной передачи имущества во временное владение начинается с составления образца договора. Договор аренды квартиры с правом субаренды должен содержать следующую информацию (посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора субаренды квартиры]):

  • Достоверные данные об объекте соглашения. Указывается точное месторасположение, площадь, количество комнат, наличие коммуникационных сетей, техническое состояние жилья.
  • Сумма найма квартиры и период выплат. Стоимость субаренды и время ее оплаты.
  • Срок действия основного договора и вторичной сделки. Условия прекращения правоотношений в случае бессрочной сделки.
  • Права и обязанности всех участников соглашения. Мера ответственности сторон в случае нарушения договоренностей. Количество и порядок возмещения компенсационных выплат.
  • Реквизиты сторон, подтверждаемые нотариально удостоверенными копиями паспортов или регистрационными данными.
  • Описание процедуры начала правоотношений по вторичной сделке. Обычно, это въезд съемщика на квартиру после уплаты задатка или его части субарендатору.
  • При участии в делопроизводстве поверенных лиц необходима доверенность заверенная нотариусом (в случае если участниками отношения являются юридические лица, несовершеннолетние или недееспособные граждане).
  • При составлении договора субаренды учитываются форс-мажорные ситуации и мера ответственности сторон.
  • Условия прекращения отношений, в том числе и в одностороннем порядке.

При составлении соглашения вторичной передачи собственности во временное пользование основное требование – присутствие или письменное согласие фактического владельца квартиры-арендодателя.

Если владельцем имущества является муниципальный орган или государство, то такое отношение по сервитуту прав является публичным. Публичный сервитут регулируется не обычным зарегистрированным договором, а основывается на законодательные акты, разрешающие передачу собственности в субаренду физическим лицам или компаниям.

Порядок заключения договора субаренды квартиры

Этапы оформления сложного договора субаренды имеют общую стратегию, соблюдение которой позволяет избежать множества подводных камней такого правоотношения.

Уклонение от регистрации соглашения по найму жилья или отказ от выплат подоходного налога по форме 3-НДФЛ – незаконно и грозит административным или уголовным наказанием в зависимости от тяжести правонарушения.

Порядок заключения соглашения:

  1. Необходимо согласовать все права и обязанности участников, оплату и ее срок, возможности прекращения отношений.
  2. В соответствии с кадастровым документом и техническим паспортом на квартиру необходимо свериться с фактическим состоянием жилья. Убедиться в отсутствии незаконной перепланировки.
  3. Получить письменное согласие владельца имущества на возможность вторичной передачи собственности.
  4. Собрать необходимую документацию.
  5. Составить акт приема-передачи квартиры. Дата заключения документа является началом временной смены жильца квартиры.
  6. Оформить договор субаренды или указать такую возможность дополнительным пунктом в основном соглашении временного перехода прав собственности.
  7. Оплатить пошлину за государственные услуги.
  8. Зарегистрировать сделку в отделении Росреестра. При подаче заявления необходимо получить квитанцию с присвоенным порядковым номером с указанием всех принятых для делопроизводства документов.

Список документов

  • Кадастровый паспорт на квартиру, технический паспорт и иная документация, подтверждающая право собственности владельца.
  • Первоначальный договор аренды (при наличии).
  • Акт приема-передачи жилья.
  • Письменное разрешение арендодателя. Подпись фактического владельца также необходима в договоре субаренды, если иное не указано пунктом документа первичной сделки.
  • Разрешение государства, муниципального образования или банка. Если собственность находится в ведении бюджета или банка. Также необходимо согласие от органов опеки, в случае участия лиц, не обладающих самостоятельным правом на осуществление сделки.
  • Нотариально удостоверенная доверенность представителя юридического лица.
  • Свидетельство о регистрации недвижимости.
  • Выписка из ЕГРЮЛ при участии в делопроизводстве предпринимателей или компаний.
  • Чек оплаты пошлины.

Плюсы и минусы субаренды

Преимущества вторичной сделки при сдаче жилья есть у субарендатора. Получив согласие арендодателя на возможность передоверия, он обладает возможностью самостоятельно выбрать съемщика, установить плату и срок получения средств. При этом сумма денег обычно превышает стоимость первоначальной аренды.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно.

Еще один плюс – наймодатель сам выбирает съемщика и устанавливает правила пользования объектом недвижимости. При этом в согласии реального владельца нет необходимости.

Если преимущества от найма жилья третьими лицами у арендатора, то минусы от такой сделки получает арендодатель – фактический владелец.

Собственник на основании основополагающих норм договора аренды не имеет права препятствовать пользованию жильем. Поэтому при ухудшении технического состояния объекта в результате действий съемщика тяжело будет доказать виновную сторону. Во избежание этого следует прописывать дополнительный пункт в договоре аренды.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него по договору субаренды

Вопрос: Наиболее развитая система передачи жилья во временное пользование – посуточная сдача квартиры. Соответственно съемщики меняются регулярно и в короткий срок. Как в этом случае заключать договор субаренды и получать согласие владельца? Павел.

Ответ: Павел, в соответствии ст. 615 п.2 ГК РФ при оформлении соглашения о возможности переуступки жилья на короткий срок между арендатором и арендодателем заключается письменная договоренность. В тексте сделки оговариваются возможности снять квартиру, а также при необходимости стоимость и возмещение ущерба.

Составлять договор субаренды необходимо в каждом случае, единственно не нужно регистрировать отношения. Для отмены регулярной процедуры закрепления сделки договором, субарендатору нужно зарегистрироваться как индивидуальному предпринимателю. При этом оплачивается налог в соответствии производимой деятельности.

Пример по порядку заключения договора субаренды квартиры

Владелец многоквартирного офисного здания осуществляет сдачу объектов недвижимости на основании договоров аренды. Условия соглашения не запрещают передавать собственность во вторичное пользование. Один из арендаторов решил переуступать жилье на короткий срок за вознаграждение.

Оплата налогов по определению возлагается на собственника. Субарендатор за свою деятельность налогов не оплачивал.

Если арендатор составлял договор переуступки собственности, налоги уплачивает только фактический собственник на основании полученной прибыли от первоначальной и процента вторичной сдачи жилья.

Если субарендатор является ИП, то он обязан оплачивать налог в ФНС. В противном случае арендодатель обязан уведомить компетентные органы и расторгнуть соглашение.

Заключение

  1. Субаренда – вторичная передача во временное владение собственности арендатором.
  2. Срок вторичной уступки жилья не может превышать периода первоначального договора аренды.
  3. Заключение документа субаренды возможно только с письменного разрешения владельца квартиры.
  4. Правовые обязанности возникают по цепочке: собственник – субарендатор – съемщик.
  5. Налоги в ФНС оплачиваются арендодателем. В случае регистрации ИП, пошлину платит и субарендатор.
  6. Для регистрации договора вторичной уступки необходим стандартный пакет документов, как для аренды, плюс реквизиты третьей стороны, права и обязанности субарендатора, отраженные в отдельном пункте соглашения или дополнительном договоре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

Остались вопросы? Задайте их профессиональным юристам прямо сейчас!

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

estate-advisor.ru

Субаренда квартир – хороший заработок для энергичных (ноябрь 2018) — с чего начать и сколько можно заработать

Заработок на недвижимости подразумевает, в первую очередь, наличие этой самой недвижимости либо внушительных средств на ее приобретение.

  • Как начать зарабатывать на субаренде
  • Специфика квартирной субаренды
  • Расширение бизнеса

Однако на самом деле это вовсе не обязательно, и данная статья посвящена одному из способов, как заработать на недвижимости без вложений – субаренде квартир.

Практически все арендодатели рассматривают сдачу своих квартир как легкий и пассивный доход – договор заключается на срок от полугода и выше, за платой надо приходит раз в месяц, т.е. усилий нужно по минимуму.

В то же время вполне реально получать с квартиры в два-три раза больше денег. И если сам владелец не хочет, или не знает, как это сделать, у вас есть прекрасная возможность арендовать, а затем сдать квартиру в субаренду с оплатой за каждые сутки и получать с этого приличный ежемесячный доход.

Суточная аренда квартир стоит в 2,5-3 раза больше, чем помесячная, однако в целом дешевле гостиниц, а потому такое жилье находит своих клиентов.

И ваша задача – снять квартиру по умеренно долгосрочной цене, а затем постоянно сдавать на сутки и более.

Как начать зарабатывать на субаренде

Прежде, чем арендовать квартиру и выкладывать за нее деньги, стоит убедиться, что дело действительно прибыльно, а надо сказать, что далеко не любая жилплощадь позволяет хорошо зарабатывать посуточной арендой. Ее доходность сильно зависит от места, и в определенной степени от сезона – летом приезжих всегда больше.

Наибольшие шансы быстро сдать такую квартиру поблизости от вокзала, где постоянно идет поток приезжих, в том числе и на несколько дней. Удачным местом являются крупные рынки, торговцы, приезжающие на два-три дня торговать или закупаться, должны где-то останавливаться, и квартира или комната им вполне подойдет.

В целом для субаренды пригодна любая квартира поблизости от места с большим потоком приезжих, особенно если поблизости нет хороших недорогих гостиниц.

Чтобы убедиться, что ваша идея окажется прибыльной, развесьте объявления в местах с большим потоком потенциальных клиентов и ждите.

Если будете получать хотя бы 2-3 звонка в сутки – со сдачей проблем не будет, если же звонков мало – надо снижать цену или искать другую квартиру.

Поняв, что посуточная квартира востребована, подыскивайте хороший вариант. Желательно двух- или трехкомнатная – можно сдавать в субаренду каждую комнату, увеличивая свой доход, с хорошей и недорогой обстановкой.

Получив от хозяина ключи – начинайте зарабатывать. На одной сдаваемой в посуточную аренду квартире за вычетом обычной платы хозяину можно зарабатывать 30-50 тысяч в месяц.

Специфика квартирной субаренды

Многие наверняка задаются вопрос – если посуточная сдача квартира намного выгоднее, почему этим не занимается сам хозяин. Тут есть несколько причин.

Первая – в отличие от аренды помесячной, которую можно рассматривать как пассивный дополнительный доход, субаренда предполагает постоянную активность, размещение объявлений в Интернете и газетах, расклейку, звонки от потенциальных клиентов, показы и т.д.

Поэтому человек, имеющий солидную основную работу или свой бизнес, не имеет возможности каждый день заниматься арендой. Вы же, если хотите зарабатывать на этом много и стабильно, с самого начала настраивайтесь, что это будет ваш основной заработок.

Другой отпугивающий фактор – больше вероятность проблем с клиентами, как в плане их небрежного отношения, вплоть до повреждения интерьера и мебели, так и шума, чреватого конфликтами с жильцами и вызова полиции.

Человек, который приехал на пару дней, мало заботится и тем и другим, и вам придется это учитывать.

Минимизировать риск и потери можно тремя способами – залог, фото документов и, наконец, опыт.

Небольшой, в 3-5 тысяч залог за имущество станет для клиента хорошим дисциплинирующим стимулом, ну, а если же он что-то сломает – деньги станут вашей компенсацией.

Другой хороший сдерживающий фактор – фото его паспорта. Если жилец, нанеся существенный ущерб, сбежит, или решит что-либо прихватить, его будет намного проще найти.


Но самое главное – каждый день общаясь с клиентами, вы очень скоро научитесь разбираться в них.

С первого взгляда или после короткой беседы определять, кто стоит перед вами – платежеспособный и спокойный командировочный, или член шумной компании, которой нужно место для вечеринки по принципу – после нас хоть потоп. И хорошо, если единственным последствием будет лишь потоп.

Таких клиентов лучше сразу отсеивать, сказать, что прежние арендаторы решили продлить срок еще на пару суток, или что-то в этом роде.

Расширение бизнеса

А, набравшись опыта, как сдать квартиру в субаренду, и убедившись в выгодности этого бизнеса, смело его расширяйте.

Снимайте вторую, третью, четвертую квартиру, и соответственно зарабатывайте намного больше.

Если живете в крупном городе, изучайте другие районы. Правда, управлять несколькими квартирами в разных районах проблематично, однако вы вполне можете нанять одного или нескольких помощников, каждый из которых будет вести три-пять квартир.

Если же вы хотите узнать больше о выгодных вложениях, то читайте новую книгу от Территории Инвестирования «Куда выгодно инвестировать деньги в 2018 году».

Загрузка…ПОХОЖИЕ БИЗНЕС-ИДЕИ:

realybiz.ru

Хочу заняться субарендой,нужны советы! — Бизнес идеи в сфере услуг и сервисов

очень выгодно и в тоже время геморройно. (сам риэлтор)

Буду выкладывать по своему опыту.

Квартиру лучше снимать у собственников , которые будут в курсе, что вы собираетесь пересдавать их жилье, или же снимать убитые квартиры, объяснять хозяевам что ремонт берете на себя, что все будет хорошо, обязательно заключаете договор, как правило он идет на 11 месяцев, после же если все хорошо продлеваете. Кто то старается снимать жилье у  тех, кто живет в другом городе, и скрывает цель съема жилья, делается это чтобы хозяин резко не навестил квартирантов.

Клиенты.. клиентов как правило берут в авито, постоянно поднимая свои объявления в рейтинге  как правило вип-объявления (платные) Подавая объявления на 4-5 телефонных номеров, так вы будете нарабатывать своих постоянных клиентов. Агенства недвижимости специально держат офис-менеджеров, которые в течении дня скидывают объявления на сайты с объявлениями и в группы в контакте.

Квартира должна быть стоящей- чистая, все должно функционировать. При съеме обязательно нужно это учесть, хорошо если снимаете нормальную квартиру, где требуется минимум вложений, если нет вкладывайте-стиралка, тв, кровать икеевская мебель, нормальные обои и напольное покрытие.

Вообще квартиры делятся на 3 типа:

1. Элитная, в хорошем доме, достойная техника мебель, авторский ремонт.

2. Обычная, чистая, ухоженная, с обычной техникой и мебелью, жк-тв

3. Дрова. Ничего толком не работает, ужасная во всех смыслах.

 

На каждую квартиру есть свои претенденты, и на последнее особенно. Но! гемор самое большое с последним, потому как может поступить вызов, и по приезду вы обнаружите лужу крови, или просто вам вызовут в полицию для разбора, поэтому при заселении очень важно смотреть кого заселяете, посмотреть документы, снять копии, и обязательно залог, часто в практике забирают один документ, и обязательно составлять договор, где также прописано что, вы имеете в любой момент зайти и посмотреть кто там находится, бывали случаи когда квартира пересдвалась съемщиками на длительный срок (афера) . Как то так.

Сообщение отредактировал ildar: 04 February 2014 — 13:33

www.biznet.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о