Содержание

Покупка квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция, условия, расходы

Решая проблему собственного жилья, многие оформляют ипотеку. От других видов кредитования ипотека отличается тем, что приобретенная квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты займа и процентов по нему.

Покупка квартиры в ипотеку – непростая процедура со своими нюансами.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Необходимые документы

Необходимые для оформления ипотеки документы могут незначительно варьироваться в зависимости от требований конкретного банка, но основной список остается неизменным:

  1. Копия паспорта.
  2. Справка о доходах (2-НДФЛ или по форме конкретного банка).
  3. Документы о дополнительных доходах, если таковые присутствуют (например, договор аренды).
  4. Копия трудовой книжки, заверенная у нотариуса.
  5. СНИЛС.
  6. Если заемщик мужского пола – военный билет.
  7. Свидетельства о рождении детей.
  8. Справка о постановке на учет в налоговой инспекции и присвоении ИНН.
  9. Документы по имеющимся или ранее погашенным займам.
  10. Разрешение органов опеки, если владельцем квартиры, передаваемой в залог банку, станет выступать несовершеннолетнее лицо.
  11. В зависимости от семейного положения потребуется один из этих документов – нотариально заверенное согласие супруга (или супруги) заемщика на передачу купленной квартиры в банковский залог; брачный договор с прописанным в нем раздельным владением имуществом; нотариально заверенное заявление от заемщика о том, что на момент оформления права собственности на приобретаемую квартиру он не состоит в официальных брачных отношениях.

С готовым пакетом документов необходимо обратиться в выбранный банк, где кредитный специалист поможет составить заявку на одобрение сделки. Процесс рассмотрения заявки и вынесение решения может занимать от трех дней до двух недель в зависимости от загруженности работы банка.

Поиск жилья

Если по заявке вынесено положительное решение, нужно начинать поиск подходящей квартиры. При ипотеке на выбор недвижимости наложены определенные ограничения. Все зависит от того, где будет приобретаться жилье – у застройщика или на вторичном рынке.

При покупке квартиры на первичном рынке лучше выбирать застройщиков, с которыми сотрудничает банк. Это поможет минимизировать проблемы при выборе жилья. Если же заемщик предпочитает самостоятельно выбирать квартиру, застройщики должны отвечать следующим требованиям:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • срок работы на рынке строительства – не менее пяти лет;
  • задержки при сдаче готовых объектов – не более года;
  • наличие не менее двух объектов многоквартирной застройки, введенных в эксплуатацию;
  • соответствие всем оценочным нормативам финансовой устойчивости;
  • отсутствие решения о ликвидации компании или начавшейся процедуры банкротства.

Это основные требования к застройщику, но, в зависимости от политики конкретного банка, могут выдвигаться и дополнительные.

В случае, когда речь идет о покупке жилья на вторичном рынке, квартира должна отвечать следующим требованиям:

  1. Юридическая чистота. Если в квартире ранее проживало лицо, которое может вновь получить право на проживание (пропавший без вести и т.д.), то банк, скорее всего, не одобрит ипотеку.
  2. Расположение. Жилье должно находиться в зоне, определенной ипотечной программой. Банки неохотно идут на сделки, если недвижимость находится за пределами больших населенных пунктов.
  3. Состояние. Квартира не должна находиться в старом доме, быть в аварийном или ветхом состоянии, должна соответствовать всем санитарным нормам, иметь канализацию, отопление, водоотведение.

После подбора жилья следует одобрение его банком. Для этого проводится процедура оценки недвижимости. Компанию, занимающуюся расчетом оценочной стоимости, обычно назначает банк.

Оценка требуется для расчета суммы ипотечного займа и от ее итогов зависит, на какой кредит может рассчитывать заемщик. Оценщик производит осмотр объекта недвижимости, после чего составляет отчет.

Оформление кредитного договора

Перед подписанием кредитного договора нужно внимательно прочитать его, изучить возможные скрытые проценты и иные обременения. Часто скрытые проценты маскируются под комиссии за обналичивание средств или обслуживание счета, или под различные обязательные депозиты.

Также нужно проверить договор на наличие пункта об изменении размера процентов. Нередко банки прописывают такую возможность в одностороннем порядке, при котором согласие заемщика не требуется. Главный минус в том, что при неблагоприятной экономической ситуации банк может увеличить процент, и размер ипотечного займа станет для заемщика неприемлемым. Поэтому рекомендуется заключать тот кредитный договор, в котором есть пункт об изменении размера процентов только по обоюдному согласию банка и заемщика.

Важный нюанс – возможность досрочного погашения ипотеки. Такое право дано заемщику на законодательном уровне. Однако некоторые банки, не желая упускать выгоду, прописывают в кредитном договоре дополнительные платежи при досрочном погашении долга.

Согласно федеральному законодательству, квартира, которая является банковским залогом, должна быть обязательно застрахована. Однако банк может настоять и на других видах страхования – жизни, здоровья, риска невозврата кредита и т.д.

Оформление сделки купли-продажи

Это последний этап приобретения квартиры в ипотеку, который имеет свою особенность при ключевом моменте – передачи денег продавцу.

Подписывается стандартный договор купли-продажи, при этом покупатель должен внести аванс продавцу и предоставить банку доказательство передачи денежных средств (расписка, платежное поручение).

После оформления договора все документы передаются в Росреестр для регистрации права собственности. При регистрации на квартиру накладывается обременение (залог), которое будет снято только после полного расчета заемщика с банком.

Затем производится окончательные расчет с продавцом, на его счет банком переводится вся недостающая сумма. Подобная схема обусловлена тем, что очень часто банки согласны оформить ипотеку только при условии выдачи заемных средств после первоначальной регистрации сделки. А поскольку оформление купли-продажи без оплаты гарантирует продавцу залог в силу закона, то он ничем не рискует.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

zakonometr.ru

Схема покупки квартиры по ипотеке. voprosiuristy.ru

Покупка квартиры через ипотеку: полная схема кредитования

Кроме того, на некоторых этапах возникают дополнительные необходимые аспекты: профессиональная оценка квартиры, страхование залога, а также жизни и здоровья заемщика, открытие счета в банке, аренда банковской ячейки и т.д. Процедура усложняется при участии в сделке созаемщиков, а также в случае, если кредит предоставляется на квартиру в новостройке. Рассмотрим все этапы ипотеки детально.

Процедура (пошаговая схема) получения ипотеки (покупка квартиры)

Да, обращение к специалисту не бесплатное, однако в подавляющем большинстве случаев оплата услуг ипотечного брокера – ничто, по сравнению с той выгодой, которую вы получаете в итоге. Следом отправляемся в риэлтерскую фирму, с которой купить нужную вам квартиру будет гораздо проще. Опять же, риэлтор стоит денег, однако если речь идет об ипотечном кредитовании, отказываться от его услуг я бы не рекомендовала. В общем, выбор за вами.

Покупка квартиры с ипотекой Сбербанка: пошаговая инструкция

  • Возраст не меньше 21 года и не старше 74;
  • К моменту последнего взноса по кредиту возраст не может быть больше 75 лет;
  • Отсутствие судимости, ее снятие или погашение;
  • Совокупный трудовой стаж свыше 12 месяцев. Стаж по последнему месту работы от 6 месяцев. Непрерывный стаж не менее одного года за последние пять лет. Если заемщик получает заработную плату на карту Сбербанка, то указанные требования к нему не применяются;
  • Родители, супруг (супруга) и дети старше 18 лет могут выступить созаемщиками. Их количество не может быть более трех. Банк учитывает суммарный доход всех указанных лиц;
  • Единственный источник дохода, который учитывается у пенсионеров, это пенсия. Работающим пожилым людям с маленьким пособием по старости на получение кредита рассчитывать не приходится.

Как проходит сделка по ипотеке шаг за шагом

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

Процедура покупки квартиры в ипотеку

Что касается банка, то выбор стоит сделать в пользу нескольких кредитных учреждений, предусмотрев заранее возможность отказа. Большинство из вас остановит внимание на крупных кредиторах, но от этого никак не изменится порядок покупки квартиры в ипотеку. Сбербанк, ВТБ24, Дельта кредит и прочие ипотечные банки работают по единой схеме. Разница есть лишь в перечне кредитных программ, к выбору которых стоит подходить с не меньшим вниманием.

Порядок оформления квартиры в ипотеку

Предварительный договор не является соглашением о купле-продаже квартиры, он является документом, который обязывает стороны совершить эту сделку в будущем. При этом в некоторых ситуациях без него не обойтись. Например, если продавцу нужен авансовый платеж для погашения ипотеки и вывода квартиры из-под обременения.

Порядок покупки квартиры по ипотеке: подробная инструкция

Сама ипотека для военных состоит в том, что участнику оформляется кредит, под проценты, ниже, чем у обычных заёмщиков.Часть денег для погашения ссуды направляется государством на специальный счёт,открытый на имя военнослужащего. Эта программа называется «накопительно-ипотечная система».

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Покупка квартиры по ипотеке: инструкция, документы, сроки, условия банка

Относительно залога. Да, Вы можете заключить предварительный договор без задатка. Условие предварительного договора может предусматривать задаток, а может не содержать условия о нем, то есть это не императив закона, а все решается по договоренности сторон, где царствует принцип равноправности. Вы можете просто поставить агенство перед выбором: либо они работаю на Вашем условии (без задатков), либо Вы не будете пользоваться их услугами. Правда, и агенство может выдвинуть Вам встречный ультиматум и, если Вам квартира очень понравилась и Вы твердо решили брать ее, придется пойти на поводу. Но в таком случае следует настаивать на том, что если в документации на квартиру, а также из прочих обстоятельств будут усматриваться проблемы в заключении и исполнении сделки, а также трудности в дальнейшем владении и распоряжении квартирой, то это не квалифицируется как безосновательный и немотивированный отказ.

Каков порядок покупки квартиры в ипотеку? Пошаговая инструкция, нюансы

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

Порядок действий при покупке квартиры в ипотеку

Потенциальный заемщик должен знать, что кроме взноса, ему придется понести еще ряд расходов: страховка, услуги оценщика, госрегистрация, комиссии банка и т.д. Кроме того, необходимо понимать свою кредитоспособность: наличие официально подтвержденного дохода, хорошей кредитной истории, платежеспособных поручителей и т.д. Если этого всего нет, то на выгодные условия будет рассчитывать сложно.

С чего начать процесс покупки квартиры в ипотеку

Перед оформлением кредита проверьте, готовы ли вы соблюдать финансовую дисциплину. Предположим, на покупку квартиры в ипотеку вы готовы выделить 30% семейного бюджета. Вы составили финансовый план и определили, что при таком объеме выплат закроете кредит через 10 лет. Теперь не оформляя ипотеку, попробуйте прожить на 70% бюджета хотя бы шесть месяцев. Если у вас получится, то вы справитесь с двумя стратегическими задачами:

Как купить квартиру в ипотеку – 5 простых шагов советы по подготовке документов и оформлению покупки

  • максимальная сумма выдаваемых ипотечных займов;
  • размер первого взноса;
  • требования к заёмщикам;
  • количество обязательных страховок при оформлении сделки;
  • максимальное время просрочки, после которой банк начнёт взыскание залогового имущества;
  • репутация и надежность организации.

Как купить квартиру в ипотеку

К примеру, в случае с Москвой, право на получение такой ипотеки имеет молодая семья, проживающая в одной квартире с родителями, если на каждого человека, проживающего в квартире, приходится меньше 10 м2 площади. В таких условиях у молодой семьи появляется право на то, чтобы встать в очередь на получение субсидии. В других городах условия могут несколько меняться, нужно дополнительно уточнять по месту.

Как купить квартиру в ипотеку (основные шаги)

И) Документы подаются на государственную регистрацию ( государственная пошлина оплачивается через банк или через терминалы, которые установлены в отделениях Росреестра). Спустя 2-4 недели право регистрируется и Вы получаете Ваш комплект документов на квартиру для представления в банк и получения денег.

voprosiuristy.ru

Покупка квартиры с обременением по ипотеке риски

Идеально, когда продается «чистая» квартира, продавец которой – это холостой взрослый гражданин, который владел этим помещением долгие годы. Но так бывает не всегда. Случается, что жильё продается с обременением – каким-либо обстоятельством, препятствующим обычной продаже. Такие обременения несут в себе риски для покупателя.

Если по каким-то причинам покупатель хочет приобрести именно эту квартиру, нужно уделить особое внимание проверке и снятию обременений.

Виды

Действующим законодательством предусмотрены различные виды обременений. К ним относится:

  • ипотека – самый распространенный вариант,
  • несколько собственников,
  • запрет на распоряжение или совершение регистрационных записей – арест,
  • рента – пожизненное содержание с иждивением,
  • завещательный отказ,
  • право пользования по договору найма,
  • зарегистрированные в квартире несовершеннолетние,
  • продавец состоит в браке.

Чтобы убедиться в том, что квартира «чистая», нужно проверить ее на предмет всех перечисленных обременений.

Как проверить

Чтобы проверить объект на наличие обременений, закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Из этой выписки можно узнать:

  1. Что квартира находится в залоге у банка или у какого-либо иного лица.

Прежде, чем оформлять собственность, обязательно нужно погасить ипотеку, иначе покупатель рискует приобрести не только недвижимость, но и претензии банка. Залог не прекращается со сменой собственника, об этом нужно помнить.

  1. Что на квартиру наложен арест каким-либо ведомством.

Арест может быть наложен за какие-либо долги продавца, например, за неуплату налогов. Купить такую недвижимость без снятия ареста невозможно. Чтобы снять арест, продавец должен исполнить судебный акт или иным образом пойти на контакт с органом власти, который наложил обременение.

  1. Если продавец получил квартиру по договору ренты – то соответствующий договор будет указан в графе «Документ-основание».

По договору ренты пожилой собственник передает жилье в собственность гражданину, который осуществляет за ним уход до его смерти. После смерти объект полностью переходит в собственность, а до тех пор продать ее без согласия получателя ренты нельзя.

  1. Если в квартире проживают арендаторы, то возможно, что договор аренды тоже зарегистрирован в Росреестре. Тогда информация о таком договоре появится в выписке.

Если жильё снимают уже долгое время (более года), договор найма будет зарегистрирован в Росреестре. Но зачастую договоры заключаются на 11 месяцев и по истечении этого срока перезаключаются вновь – тогда отследить такой договор практически невозможно. Риск покупателя в том, что арендаторы продолжат пользоваться помещением, даже если изменится собственник.

Чтобы убедиться, что жилье не съемное, можно поговорить с соседями или посмотреть.

Порядок покупки квартиры с обременением по ипотеке в 2018 год

Нет ли объявлений о сдаче этой квартиры в аренду. Если объявления есть или были – есть риск, что объект находится в аренде.

  1. Выписка содержит информацию о количестве собственников.

Если собственников в квартире много, а вы приобретаете в ней долю, то придется соблюсти право остальных владельцев на преимущественную покупку такой доли. Если квартира покупается полностью, то в основном договоре купли-продажи нужно обязательно прописать всех собственников. Если права сособственников буду нарушены, договор будет отменен.

Убедиться в количестве хозяев квартиры поможет выписка из ЕГРН.

После того, как вы проанализировали выписку, нужно проверить следующие моменты:

  1. Если продавец состоит в браке, нужно взять у супруга согласие на продажу квартиры.

Без согласия покупать рискованно, ведь в течение года после сделки недовольный супруг может ее оспорить и вернуть собственность назад. Чтобы этого не произошло, нужно проверить штамп о браке в паспорте продавца (или попросить у него свидетельство о браке), взять выписку из ЕГРН и сверить две даты – дату заключения брака и дату регистрации недвижимости на продавца. Если брак заключен раньше – жильё приобретено в браке.

Обратите внимание, если в выписке из ЕГРН в графе документ-основание указан договор дарения или свидетельство о праве на наследство, то согласие супруга не требуется.

  1. В квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Вообще любые зарегистрированные лица должны быть выписаны из квартиры, однако именно совершеннолетние грозят массой проблем. Если вы купили жильё, в котором на учете состоит ребенок, то выселять его придется через суд и с обязательной пропиской впоследствии у родителей. То есть выселить несовершеннолетнего вникуда, как взрослого, не получится.

Чтобы выяснить наверняка, проверьте актуальную справку о зарегистрированных в квартире лицах – в ней указываются даты рождения всех прописанных.

  1. Если квартирой вправе пользоваться третье лицо на основании завещательного отказа.

Эту категорию пользователей проверить сложнее всего, ведь завещательные отказы нигде не регистрируются, а человек может быть даже не прописан в квартире. Пользователи по завещательному отказу вправе проживать или находиться в помещении на основании последней воли наследодателя. При этом они не являются наследниками. Завещательный отказ не прекращается со сменой собственника.

Чтобы проверить, обратите внимание в выписке, на каком основании получена квартира. Если это свидетельство о праве на наследство – теоретически, мог быть и завещательный отказ. В таком случае придется брать гарантии продавца, прописанные в договоре. Нелишним будут опросить соседей или, если есть возможность, нотариуса, который вел наследственное дело.

Предварительная сделка

Если вы все же решили купить обремененную квартиру, то главная ваша цель – снять обременение до заключения основного договора купли-продажи. Сделать это можно следующим образом:

  1. Заключается предварительный договор купли продажи, в котором прописывается вид обременения и обязанность продавца его устранить до заключения основного договора. Если это ипотека – покупатель передает продавцу некоторую сумму для погашения ипотеки.
  2. Продавец снимает обременение: гасит ипотеку, снимает аресты, выписывает несовершеннолетних. Доказательства снятия представляет покупателю.
  3. После снятия обременения заключается основной договор купли-продажи.

При заключении предварительного договора, нужно обратить внимание на следующие моменты:

  1. Пропишите обременение в полном соответствии с официальными документами. Например, если в выписке ЕГРН указано, что на квартиру наложен «запрет на совершение регистрационных действий», нужно так и написать. В данном случае формулировки «арест квартиры» недостаточно – неясно, о каком именно аресте идет речь.
  2. Установите продавцу конкретный срок снятия обременения. Пропишите: «Продавец обязуется снять обременение в срок до 23 июля 2018 года». Тогда с 24 июля можно будет требовать возместить вам убытки.
  3. Простимулируйте продавца финансовыми санкциями за задержку снятия обременения, например, неустойкой.

«В случае нарушения Продавцом сроков снятия обременения, Продавец обязан уплатить Покупателю неустойку в размере 0,1% от суммы задатка»

  1. Пропишите, какие документы должен представить продавец после снятия обременения.

«В подтверждение снятия обременения Продавец передает Покупателю актуальную выписку из ЕГРН»

Вопрос о том, что прописывать в договоре – аванс или задаток – решается в каждом конкретном случае. Если вы пропишете задаток, то в случае, если в будущем откажетесь заключать договор по своим причинам, не связанным с действиями продавца – задаток нельзя будет вернуть. Если же продавец по своей вине откажется от договора, то он вернет задаток в двойном размере. Аванс же можно вернуть в любом случае. Образец предварительной сделки смотрите здесь predvaritelnyy_dogovor_kupli-prodazhi_kvartiry_po_ipotek-1.

Основной договор

После того, как обременение снято, можно заключать основной договор купли-продажи.

В нем обязательно нужно прописать раздел «Гарантии продавца», в котором продавец будет гарантировать, что квартира свободна. Если этого не сделать, покупатель лишиться права защищать свои права в суде и требовать убытков. Доказать то, что вы не знали об обременении, будет сложно.

Гарантию можно прописать так:

«Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом (запрещением) не состоит, правами третьих лиц не обременена, в доверительное управление, в аренду, коммерческий найм, в качестве вклада в уставной капитал не передана, право собственности Продавца на указанную квартиру никем не оспаривается.

Продавец гарантирует отсутствие притязаний в отношении отчуждаемой квартиры третьих лиц, в том числе иных наследников (по закону или по завещанию), пользователей по завещательному отказу. Продавец подтверждает, что у третьих лиц в отношении отчуждаемой квартиры не имеется прав пользования, в том числе на основании завещательного отказа, договора пожизненного содержания с иждивением, и на момент подписания настоящего договора в указанной квартире никто, в том числе несовершеннолетние лица, не зарегистрирован».

Указанную выше формулировку можно использовать в любом договоре купли-продажи, даже если предварительного договора не было. Образец основного договора смотрите здесь tipovoy_dogovor_kupliprodazhi_kvartir.

Запомнить

  1. Квартира с обременением – это всегда риск для покупателя. Проявите осторожность при покупке такой квартиры, соберите информацию из всех доступных источников.
  2. Попросите продавца показать подлинники документов – свидетельства о заключении брака, справку о составе семьи.
  3. Установите Продавцу определенный срок для снятия обременения, чтобы сделка не растянулась во времени на годы.
  4. Перед заключением основного договора купли-продажи, закажите новую выписку из ЕГРН, чтобы проконтролировать изменения по объекту недвижимости.

Категории: Купля-продажа квартиры

Как можно продать квартиру с непогашенной ипотекой?

Довольно часто случаются такие ситуации, когда заёмщик, оформивший ипотеку в банке, хочет продать купленную недвижимость. Причин этому может быть очень много: болезнь родных и близких, желание купить загородный дом или квартиру поменьше. Многие заёмщики полагают, что недвижимость, купленную с помощью ипотечного кредитования, невозможно продать. На самом деле такую квартиру можно продать, но для этого придётся преодолеть множество препятствий. Также стоит отметить, что во многом итог сделки по продаже недвижимости будет зависеть от банковского учреждения и риэлтора, который должен контролировать весь процесс.

Роль банка в этом деле заключается в следующем: именно кредитор должен дать согласие на продажу недвижимости. Запрещая продавать квартиру, банк, таким образом, хочет избавить себя от появления проблем, связанных с переоформлением бумаг на другого владельца залоговой собственности. Для такой процедуры придётся привлечь несколько сотрудников, выделить время, а выгоды кредитное учреждение не получит. Но если заёмщик сможет доказать необходимость продажи квартиры, то, возможно, банковское учреждение позволит это сделать. На самом деле, заёмщику лучше всего интересоваться о вопросе продажи ипотечной квартиры ещё до подписания кредитного договора.

Если вы хотите продать квартиру, купленную в кредит, то обязательно нужно сообщить об этом в банк. Найти покупателя и заключить сделку купли-продажи довольно сложно не только из-за того, что кредит ещё не погашен. Всё дело в статусе кварти

akrchel.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о