Завышение стоимости квартиры при ипотеке — риски покупателя

Завышение стоимости квартиры при ипотеке риски покупателя, возможные неблагоприятные последствия всегда могут поджидать в каждом вопросе. По этой причине необходимо внимательно изучить вопрос, ответственно отнестись к нему, а главное — не торопиться. Но, несмотря на все риски, многие люди рвутся купить ипотечное жильё, так как оно в большинстве случаев обходится дешевле на момент покупки.

Характеристика приобретения ипотечного жилья

Стоит отметить, что ипотека – это приобретение жилья при финансовом кредитовании со стороны банка. Как и любой другой кредит, ипотека предполагает возврат долга с процентами. Причём осуществляется возврат ежемесячно, хотя и постепенно.

По этой причине многие обладатели ипотечных квартир, оставшись без регулярного дохода, стараются поскорее продать такое жильё, чтобы вернуть хоть часть выплаченных банку денег. В свою очередь, те, кто имеет регулярный доход, но не имеет достаточных накоплений, стремятся купить ипотечное жильё. Ведь в оформлении ипотеки в банке могут и отказать, а уже готовая ипотека может быть передана третьим лицам.

Покупателем стоит тщательно оценить ситуацию вокруг покупки ипотечного жилья. Как и в любом другом деле, в данном вопросе также есть свои достоинства и недостатки. Покупателям необходимо взвесить все обстоятельства и уже потом принимать решения.

Так, можно выделить следующие достоинства жилья, находящегося в ипотеке:

  • такое жильё в первую очередь привлекательно ценой, так как при изъятии банк, стараясь поскорее вернуть деньги, продаёт его по более низкой цене, а также предыдущий обладатель ипотеки может продать квартиру за цену, которую он уже выплатил банку;
  • наличие прав банка на квартиру или иное жильё можно воспринимать в качестве своего рода гаранта чистоты сделки и отсутствия иных обременений, помимо банковских.

В свою очередь, наряду с преимуществами покупка ипотечного жилья характеризуется наличием следующих отрицательных моментов:

  • обременение всегда плохой знак, так как уже покупателю придётся рассчитываться с банком;
  • необходимо участие банка при оформлении сделки, а также его согласие;
  • банки, как правило, регулярно осуществляют проверки состояния обременённой квартиры, чтобы убедиться в сохранности имущества;
  • банк работает лишь на своих условиях и если покупателя они не удовлетворяют, то уступки ждать не стоит.

По этой причине каждый покупатель должен сам решать, ввязываться ему в такие сложные отношения с банком или нет.

Риски покупателя, связанные с приобретением ипотечного жилья

Большинство рисков приобретения жилья в ипотеке связаны с тем фактом, что нынешний владелец не имеет достаточных средств, чтобы выплачивать установленный банком ежемесячный платёж. Таким образом, если вдруг финансовое состояние владельца улучшится, то он может отказаться от сделки в любой момент до фактического подписания документов с банком.

Стоит отметить следующие основные риски покупателя:

  1. Если владелец осуществляет продажу без участия или согласия банка, то сделка считается недействительной. Вернуть деньги потом можно, но придётся проходить длительные судебные разбирательства, которые не всегда заканчиваются успехом для покупателя. Банк просто заберёт квартиру, и всё.
  2. Следующий риск также связан с действиями продавца. Так, когда покупатель передаёт аванс, продавец может за счёт этих средств погасить задолженность банку и передумать продавать квартиру. В таком случае также нужно будет выяснять отношения в суде.

Другая группа рисков связана со случаями, когда покупка ипотеки осуществляется путём погашения обременения за счёт покупателя и последующего переоформления. Однако ни в коем случае нельзя этого делать, если не были предприняты определённые меры по защите своих интересов. Ведь после снятия обременения нынешний владелец станет собственником и получит право в полной мере распоряжаться жильём, в том числе и передумать по поводу продажи.

Рекомендуем ознакомиться:

Разумеется, все возникающие негативные последствия решаются в суде. К сожалению, суды не всегда стоят на стороне пострадавших покупателей, так как обычно сделку совершают без участия специалистов, без применения особых мер защиты своих прав.

Как защититься от продавца?

Золотое правило покупки имущества с любым обременением – это участие кредитора. В случае с ипотекой кредитор всегда один – это банк. Без участия банка не стоит даже обсуждать порядок заключения сделки, стоимость жилья и так далее.

Как правило, стоимость определяется исходя из уже погашенной части кредита. Достоверную информацию об этом можно получить лишь в банке. Продавец может в свою очередь завысить цену, но для покупателя это будет явно невыгодная партия. По этой причине нельзя игнорировать наличие в правоотношении третьего лица.

Вместе с тем сам банк будет участвовать в сделке в качестве гаранта её правильности и законности. Кроме того, он возьмёт на себя часть обязанностей по подготовке документов, составлению сделки и так далее.

Как защититься от рисков, указанных выше, своими силами?

Сделать это можно различными способами, в зависимости от характера риска, описанными ниже:

  1. Чтобы защитить свой аванс, можно осуществить оплату через банк с установлением определённых условий получения (к примеру, предоставление акта приёма-передачи жилья). Такой способ довольно часто практикуется в сфере предпринимательской деятельности, но также может пригодиться в рассматриваемом случае.
  2. При покупке ипотечной квартиры с погашением долга за счёт покупателя необходимо осуществлять аккредитивную оплату. Это оплата, которая производится банком, но с условием передачи её получателю при предоставлении указанного в аккредитиве документа. Стоимость аккредитива составляет около 0,5–1 процент от общей суммы, но зато можно обезопасить себя от полной потери денег.

Не будет лишним, если покупатель посетит несколько государственных учреждений, уполномоченных на сбор сведений об объектах недвижимости. К примеру, ГКН (государственный кадастр недвижимости) или ЕГРП (единый государственный реестр прав) может представить сведения о характере обременения и правовом статусе жилья. Так можно узнать, обманывает ли продавец или нет по поводу цены соглашения.

Для полноты сведений об объекте покупки будет нелишним посетить БТИ (бюро техинвентаризации) и ознакомиться с техническими характеристиками квартиры на случай, если есть подозрения в том, что продавец показывает подложные документы. Подводные камни могут быть где угодно.

Каждый человек волен сам решать, какими правовыми механизмами пользоваться при защите собственных интересов. Разумеется, указанные методы используются, чтобы защититься от продавца, но как же защититься от банка?

Как защититься от банка?

Рекомендуем ознакомиться:

Как уже было сказано, участие банка является гарантом законности сделки. Но стоит иметь в виду, что после совершения сделки банк становится контрагентом и кредитором уже покупателя квартиры. Так что в каком-то смысле он становится даже противником покупателя. Поэтому не стоит исключать опасности ипотеки. Подводные камни есть буквально на каждом шагу.

В некоторых случаях банки изменяют условия предоставления ипотеки, чаще всего, в худшую для покупателя сторону. Они также могут потребовать погашения задолженности нынешнего владельца вместе с назначенными штрафами, которые накопились за период неуплаты взносов. Разумеется, банк вправе ставить такое условие, но непосредственно взыскивать с продавца эти штрафы и долги он не может даже после заключения сделки.

По этой причине не стоит соглашаться на это условие, пусть лучше сам владелец покроет свои долги либо нужно указать в сделке, что все задолженности предыдущего должника сохраняются за ним. В таком случае, если банк согласится на такое условие, то взыскивать будет с предыдущего должника, а покупатель может спокойно выплачивать оставшуюся часть ипотеки. Эти и другие опасные последствия нужно учитывать до подписания документов.

Способов защититься от банка на самом деле не так уж много:

  • можно постараться убедить сотрудника банка пойти на уступки;
  • можно обратиться в суд, чтобы ввести свои условия в договор.

По общему правилу гражданского законодательства стороны вправе обращаться в суд даже на этапе обсуждения условий сделки. Так что суд может вполне принудить банк включить то или иное условие из соглашения, если, конечно, доводы покупателя на суде будут достаточно убедительными.

Помощь профессионального юриста в данном случае не будет лишней. Разумеется, суд – это лишняя беготня, но не стоит забывать, что и ипотека – длительное обязательство. Так что стоит побегать, чтобы облегчить свои дальнейшие отношения с банком.

По этой причине лучше всего покупка квартиры в ипотеке, которая официально выставлена банком на продажу, а не инициирована нынешним владельцем.

Как правильно оформить сделку?

Покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в гражданско-правовом порядке. Разумеется, оформляется сделка при участии банка. Это главная гарантия покупателя. Кроме того, если покупатель желает незамедлительно погасить остаток по кредиту, то вполне возможно, что банк сделает значительную скидку в пользу покупателя. Как это сделать?

Порядок действий следующий:

  1. Первым делом необходимо обезопасить деньги. Для этого нужно снять банковские ячейки: одну для погашения остатка кредита, другую для выплаты продавцу уже погашенной части.
  2. После того как деньги будут сохранены в ячейке, банк должен выдать соответствующий документ, удостоверяющий погашение кредита.
  3. Далее нужно заключить стандартное соглашение о купле-продаже с продавцом. Если продавец откажется продавать квартиру, то можно вернуться в банк и забрать деньги.
  4. В соглашении необходимо указать на штрафы, которые будут начислены в случае, если продавец откажется от сделки в последующем. Это послужит дополнительным стимулом для продавца, чтобы довести дело до конца.
  5. Соглашение необходимо подписывать в присутствии нотариуса и у него же заверить. Это является дополнительной гарантией для сторон соглашения.
  6. Последним действием является регистрации документа в Росреестре, после чего покупатель станет полноправным собственником квартиры, а банк и продавец получат свои деньги из ячеек.

В случае замены должника (когда ипотека не погашается, а просто переносится на покупателя) сделка совершается довольно быстро. Банки сами могут предложить такой вариант в зависимости от платёжеспособности покупателя.

Большинство банков, чтобы продолжить получение выплат по мёртвым ипотекам, очень часто предлагают льготные условия замены должника в ипотечном кредитовании, что будет выгоднее для покупателя. Новый заёмщик только обрадует банк.

Самым эффективным способом обезопаситься является предварительный договор. Он ещё не предполагает никаких обязанностей по поводу квартиры, но уже гарантирует права сторон на заключение сделки. То есть продавец или банк уже не сможет без штрафных санкций и ущерба для себя отказаться от заключения сделки по ранее обговорённым условиям. Главное, приобретая жильё в ипотеке, не торопиться.

zhiloepravo.com

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: к чему приведет?

В приобретении недвижимости заинтересованы многие граждане Российской Федерации, однако не все могут самостоятельно накопить необходимое количество денег для покупки подходящего объекта. Существенная помощь оказывается кредиторами, которые предоставляют крупные ссуды. При кредитовании, практически всегда предусмотрено внесение первоначального взноса, но не все располагают соответствующей суммой, именно поэтому заемщики идут на такое ухищрение, как ипотека с завышением. На текущий момент завышение стоимости квартиры при ипотеке распространенная практика, бороться, с которой финансовым учреждениям достаточно сложно.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

  1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
  2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
  3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
  4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
  5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе.

Зачем нужен первоначальный взнос

Практически все программы ипотечного кредитования подразумевают необходимость внесения первичного платежа, который составляет от 10 до 45 процентов стоимости приобретаемого имущества (некоторые банки допускают внесение до 65%). Этот обязательный взнос имеет следующие основные назначения:

  • оценка кредитором платежеспособности заемщика, который заинтересован в оформлении ипотеки и делает обращение в банк;
  • установленные требования Центробанка России в отношении определенных ипотечных программ кредитования;
  • снижение рисков кредитора относительно несения убытков при предоставлении займа недобропорядочному заемщику;
  • определенные гарантии юридической чистоты совершаемой сделки по приобретению недвижимого объекта.

На данный момент, многие кредиторы предусматривают оформление ипотеки без первоначального взноса, однако здесь устанавливаются иные требования к заемщикам, либо предусматривается обязательное наличие залогового обеспечения. В иных ситуациях, первичный платеж является обязательным условием для выдачи заемщику средств на покупку недвижимости.

Зачем завышают стоимость: схема

На практике, при обращении в Сбербанк, либо к любому другому кредитору, требуется внесение небольшого предварительного платежа только на приобретение некоторых видов жилья. Что касается вторичного рынка (жилье чаще всего приобретается именно на вторичке), то здесь предусмотрено предварительное внесение 20 и более процентов от стоимости объекта. Именно поэтому и существует схема завышения рыночной цены объекта, когда заемщик претендует на более крупный заем, при этом вносит меньший первичный платеж. Ситуация выглядит следующим образом:

  • заинтересованному в ипотеке заемщику не хватает определенной суммы денег на несение предварительного платежа;
  • осуществляются определенные договоренности с продавцом, об искусственном увеличении цены недвижимого объекта;
  • продавец пишет расписку о том, что ему покупатель предоставил определенную сумму аванса для последующего оформления сделки;
  • в такой ситуации кредитор получает определенную гарантию, что некоторый процент средств заемщика уже принимает участие в сделке;
  • далее снижается размер обязательного первоначального взноса, а кроме того увеличивается само тело кредита.

Впоследствии в договоре покупки прописываются новые значения, однако сделка между продавцом и покупателем осуществляется на тех же условиях, о которых они договорились изначально.

Важно! Такой вариант проведения сделки на практике имеет широкое распространение, однако сулит определенные риски не только для продавца, но также и для самого покупателя.

Риски завышения для продавца

Подобное развитие событий способно привести к неблагоприятным последствиям. Здесь предусматривается определенный обман и извлечение некоторый выгоды для заинтересованных сторон. На практике, в такой сделке имеются следующие риски продавца:

  • если сделка не будет одобрена, то формально продавец недвижимого имущества обязуется вернуть покупателю средства, которые он на практике не получал;
  • при условии, что такая ситуация вскроется, предусматривается ответственность за соучастие в мошеннической схеме;
  • такая процедура может затянуть продажу недвижимого имущества на продолжительный период времени;
  • дополнительно может наблюдаться огласка, которая впоследствии не позволит продавцу выгодно реализовать свое недвижимое имущество.

Отдельно следует выделить момент, относительно последующего удержания с продавца налога в размере 13 процентов от вырученных средств с реализации квартиры или иного имущественного объекта.

Опасность завышенной цены для покупателя

Как и в случае с продавцом, заемщики, которые заинтересованы в приобретении имущества, могут столкнуться с некоторыми неприятными ситуациями. Риски покупателя следующие:

  • самое безобидное стечение обстоятельств при выявлении махинаций – это отказ в предоставлении займа на покупку квартиры или дома;
  • более серьезным последствием можно назвать внесение такого клиента в черный список, из-за чего впоследствии оформить любую ссуду будет почти невозможно;
  • наиболее опасная ситуация, при выявлении схемы – это привлечение к уголовной ответственности по статье УК РФ № 159 «Мошенничество»;
  • кроме того, при неправильном оформлении документа, заемщик рискует дополнительно остаться должником продавца.

Следует понимать, что доказать в суде определенные договоренности с продавцом, которые не прописаны в документальной форме весьма проблематично, из-за чего на основании постановления заемщик может остаться должен продавцу сумму средств, прописанную в расписке. С такой ситуацией можно столкнуться, если наткнуться на недобропорядочного собственника имущественного объекта.

Важно! Дополнительно, ипотечное кредитование нередко подразумевают участие эксперта по оценке рыночной стоимости, из-за чего покупатель или продавец могут понести еще более существенные растраты, либо столкнуться с предвзятостью при процедуре.

Как завысить оценку стоимости

Для того чтобы завысить оценку, необходимо пошагово выполнить целый ряд последовательных действий. Как правило, для такой схемы потребуется проделать следующее:

  1. Выбрать наиболее подходящий объект недвижимости (следует выбирать квартиры в свободной продаже собственниками).
  2. Потребуется заключить соответствующее соглашение с продавцом об условной передаче крупного аванса.
  3. Продавцом составляется расписка в трех экземплярах о том, что он получил от непосредственного покупателя оговоренную сумму денег.
  4. Один экземпляр передается в банк, где получается подтверждение того, что определенный процент стоимости имущества уже оплачен.
  5. Далее составляется расписка о том, что стороны не имеют друг к другу каких-либо претензий относительно денег.
  6. Кредитор одобряет ссуду заемщику, которая по факту будет покрывать полноценную стоимость жилья.
  7. Впоследствии оформляется основной договор по передаче имущественных прав покупателю на основании соглашения.

Далее останется только зарегистрировать права собственности, а после предоставить в финансовое учреждение необходимый перечень документов для подтверждения. Впоследствии предстоит выплачивать полную сумму, которую банк предоставил заемщику.

Важно! Такая махинация предполагает внесение незначительного предварительного взноса, либо полное его отсутствие, однако при ее выявлении, присутствуют некоторые риски и возможные последствия.

Поддержка в ипотечном кредитовании

Для того чтобы не заниматься различными аферами, за которые предусматривается уголовная ответственность, рекомендуется обратиться в посредническое агентство, где может быть оказана помощь в оформлении выгодной ипотеки. Здесь заемщик может претендовать на поддержку в оформлении заявки, подбор недвижимого объекта, а кроме того сопровождение процедуры до момента регистрации прав собственности на квартиру. Эти учреждения тесно сотрудничают с кредиторами, из-за чего при подаче обращения через ипотечного брокера подбираются выгодные условия, а кроме того повышаются шансы на одобрение заявки. За свои услуги такие компании удерживают от 5 до 10% комиссии. Среди массы ипотечных брокеров следует выделить проект «ДомБудет» от компании ООО Центр Финанс, так как здесь предусмотрены наиболее приемлемые условия, а кроме того индивидуальный подход к каждому клиенту.

all-ipoteka.com

Завышение стоимости квартиры в ипотеку. Завышенная ипотека плюсы и минусы.


Банки могут завышать оценочную стоимость жилья, покупаемого в ипотеку. Чтобы этого избежать закажите оценку стоимости квартиры у независимого агентства.

Завышение стоимости квартиры в ипотеку – распространенная практика банков. По оценке экспертов цена недвижимости может быть несколько выше рыночной без каких-либо оснований для этого. Прежде чем подписать договор и стать заемщиком, стоит обратиться к независимому оценщику.

Если вам кажется, что перед вами завышенная цена квартиры по ипотеки, сторонний специалист сможет провести свою оценку, и предоставить вам официальный отчет. Стоимость недвижимости определяется несколькими подходами:

  • рыночный. В этом случае эксперт оценивает аналогичные сделки, проведенные на рынке ранее, формируя итоговую цену квартиры;
  • затратный. В этом случае определяется размер затрат на возведение аналогичной недвижимости;
  • доходный. Специалист учитывает возможность роста рыночной стоимости объекта с течением времени.

Важно правильно подойти к выбору компании-оценщика, с которой завышенная ипотека придет к правильной рыночной стоимости. Для этого обратите внимание на:

  • репутацию компании. Отзывы о ней помогут убедиться в квалификации специалистов и эффективности предлагаемых услуг;
  • время работы на рынке. Фирмы, существующие малый срок, не так дорожат своей репутацией и часто не боятся подвести клиента;
  • отзывы о компании. Оцените, что пишут другие пользователи в интернете и иных источниках о выбранной фирме.

Если вы закажете оценку независимого эксперта, то результатами необходимо воспользоваться в течение полугода. После этого информация в отчете становится недействительна и вам потребуется оплачивать новую экспертизу.

www.vbr.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о