Ипотека с выгодой: экономим с переменной ставкой

Сегодняшний рынок недвижимости и в России, и во всех развитых странах практически неотделим от ипотечного кредитования. Они – как сиамские близнецы: разделение чревато нежизнеспособностью. Ипотека для россиян сегодня – часто единственный реальный способ приобрести жилье. И сложно представить себе человека, который об ипотеке не слышал. А вот о тонкостях и потенциальных возможностях кредитования покупатели знают мало. Про такое явление, например, как переменная процентная ставка, многие не подозревают… Попробуем разобраться в ее особенностях.

Сегодняшний рынок недвижимости и в России, и во всех развитых странах практически неотделим от ипотечного кредитования. Они – как сиамские близнецы: разделение чревато нежизнеспособностью. Ипотека для россиян сегодня – часто единственный реальный способ приобрести жилье. И сложно представить себе человека, который об ипотеке не слышал. А вот о тонкостях и потенциальных возможностях кредитования покупатели знают мало. Про такое явление, например, как переменная процентная ставка, многие не подозревают… Попробуем разобраться в ее особенностях.

Переменные процентные ставки по ипотеке – явление для нашего рынка в целом не новое. «Российские банки используют их довольно давно, и мы, конечно, хорошо о них знаем. Но раньше немногие клиенты пользовались такими условиями кредита. Естественно, мы предлагаем их клиенту только в том случае, если для него это экономически выгодно», — поясняет Татьяна РЕШЕТНИКОВА, заместитель начальника Отдела ипотечного брокериджа федеральной риэлторской компании «Этажи».

Бывает, по словам специалистов, что клиенты опасаются пользоваться программой с переменной ставкой: нужна фиксированная, поскольку наслышаны, что с такими кредитами были проблемы во время кризиса. Но сейчас ситуация на рынке другая. Значительно увеличилось число банков, разработавших интересные программы с изменяющимся процентом. Иногда, согласно условиям конкретной ипотечной программы, ставка является переменной сразу, но чаще она комбинированная: в первый период срока кредита (например, от 1 года до 10 лет) процент зафиксирован, а затем, после снятия моратория на изменение, ставка становится плавающей. Главное – переменная или комбинированная ставка действительно во многих случаях выгоднее, чем фиксированный процент.

Итак, виды процентной ставки по ипотечному кредиту:

1. Фиксированная – неизменная в течение всего срока кредита.

2. Переменная – ставка пересматривается ежеквартально или 1 раз в полгода/год, в зависимости от условий выбранного банка (с учетом ежедневно меняющегося параметра).

3. Комбинированная – первый период срока кредита ставка зафиксирована (действует мораторий на ее изменение). Затем, после снятия моратория на изменение, ставка становится переменной – плавающей в зависимости от выбранного индикатора.

 

Выгода той или иной кредитной программы определяется большим числом разных параметров. Если при фиксированной ставке процент зависит только от размера первоначального взноса и срока кредитования, то при переменной и комбинированной ставке критериев, которые необходимо учесть при выборе, намного больше. Для начала клиенту нужно определиться с видом индикатора, к которому ставка будет привязана. Индикаторов всего три: Ставка рефинансирования, Индекс потребительских цен и MosPrime. Какому из них вы доверяете больше?

 

Ставка рефинансирования – одна из процентных ставок, которые Банк России использует при предоставлении кредитов кредитным организациям. Выполняет роль важного индикатора денежно-кредитной политики. Кроме функции экономического регулятора, ставка рефинансирования используется в России при налогообложении, расчете пеней и штрафов. Обновляется раз в квартал.

Индекс потребительских цен (индекс инфляции) – показатель среднего уровня цен на товары и услуги (потребительской корзины) за определенный период в экономике. Публикуется ежемесячно Федеральной службой государственной статистики. Его значение зависит не только от цен, но и от содержимого потребительской корзины, которое может меняться.

MosPrime – представляет собой усредненную ставку предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском денежном рынке. Рассчитывается ежедневно Национальной валютной ассоциацией (НВА) на основе ставок размещения рублевых кредитов (депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка.

 

«Чтобы сделать верный выбор, человек должен понимать, что представляет собой каждый из индикаторов, и от чего он сам, в свою очередь, зависит. То есть клиенту необходимо быть экономически грамотным, – поясняет Татьяна РЕШЕТНИКОВА.Конечно, ипотечный брокер-консультант в нашей компании сможет проанализировать и объяснить покупателю особенности каждой кредитной программы. Основное преимущество работы с брокером – он работает с актуальной информацией обо всех кредитных программах всех банков. То есть клиенту не понадобится идти самому в несколько банков (кто-то умудряется посетить 20-30), узнавать детали программ и сравнивать, чтобы выбрать затем оптимальную.

Мы озвучиваем заемщику – от чего именно зависит ставка в том или ином банке. Человек принимает решение – брать фиксированный кредит или экономить с плавающим процентом. А, выбирая тот или иной индикатор для переменной ставки, он выбирает, по сути, банк – так как каждый банк кредитную программу с переменной ставкой привязывает к какому-то одному из трех индикаторов.

Наиболее выгодна ипотека с комбинированной ставкой тем клиентам, которые планируют погасить кредит досрочно, то есть за первый период, пока для них действует пониженная фиксированная ставка. В этом случае покупатель может серьезно сэкономить на процентах».

Предоставляя возможность экономить, переменную ставку сегодня могут предложить тюменцам ведущие банки города и региона.

«Своим клиентам банк ВТБ24 предлагает выгодные процентные ставки: фиксированные и переменные, — рассказывает Дарья МЕДВЕДЕВА, управляющий директор Тюменского филиала ЗАО Банк «ВТБ24» в г.Тюмень. – Самая низкая – переменная ставка с мораторием на 1 год при первоначальном взносе не менее 60%, также Банком предусмотрен мораторий на изменение переменной ставки — 3 и 5 лет. Размер переменной ставки после окончания моратория зависит от действующей ставки рефинансирования плюс 3-3,75% в зависимости от размера первоначального взноса. Переменная ставка выгодна для клиентов, которые планируют досрочно погасить ипотечный кредит и при этом сэкономить на процентах.

Например, при первоначальном взносе 40% (и независимо от срока кредитования) переменная ставка будет равна 12,95%. Через год, в случае, если уровень ставки рефинансирования сохранится на прежнем уровне (8,25%), ставка снизится до 11,25%. Добавим к расчетам скидку в 1%, которую ВТБ24 предоставляет клиентам «Этажей», и ставка составит 10,25%. При аналогичных параметрах, сроке кредита до 20 лет, постоянная ставка составит 13,05%, и будет неизменной на весь срок кредита. Переменная процентная ставка — это, пожалуй, наиболее выгодный вариант, особенно при планируемом досрочном гашении ипотеки, на которое также в ВТБ24 отсутствуют ограничения по суммам и сроку».

«Надо сказать, в Европе и Америке переменная процентная ставка используется давно, — добавляет Татьяна РЕШЕТНИКОВА. – Но в период недавнего кризиса у западных получателей кредитов порой возникали проблемы. Как ни странно, для наших клиентов это стало большим плюсом: мы можем проанализировать мировую ситуацию и учесть в работе с переменными ставками прошлые ошибки и риски».

Вы решили брать ипотеку? Определиться с конкретной кредитной программой и выбрать банк – основная задача. От этого зависит – сэкономите вы или переплатите. На вопросы заемщиков мы попросили ответить эксперта: Татьяна РЕШЕТНИКОВА, будучи заместителем начальника Отдела ипотечного брокериджа компании «Этажи», работает с ипотечными программами много лет в ежедневном режиме.

— Чем переменная процентная ставка выгодна клиенту?

В основном кредиты с переменной и комбинированной ставкой берут люди, которые готовы и уверены, что смогут погасить ипотечный кредит досрочно – в период действия моратория на изменение ставки, до того, как она станет плавающей. В этом случае клиент получает максимальную экономию. По нашим данным, плавающую процентную ставку сегодня выбирают около 20% клиентов.

Кстати, если ваш кредит перестал вас устраивать – ставка, например, излишне повысилась, или вы поняли, что переоценили свои возможности, и погасить ипотеку досрочно не получается – мы можем помочь рефинансировать кредит в другом банке. При этом можно переменную ставку сменить на фиксированную. Для рефинансирования желательно иметь историю выплат по кредиту без просрочек.

— Как изменяется плавающая ставка и от чего зависит?

Прежде всего – от основного (одного из трех ранее названных) индикатора. Размер процентной ставки, как фиксированной, так и переменной, зависит также от первоначального взноса, от срока кредитования, от срока моратория на изменение процентной ставки. Есть зависимость процента от категории заемщика: есть ли недочеты в кредитной истории, подтвержден ли доход, или вы сотрудник предприятия-партнера банка – все это может влиять на размер ставки. Иногда после того, как все факторы учтены, оказывается, что выгоднее выбрать программу с фиксированной ставкой.

— Переменная ставка действует при приобретении всех видов недвижимости?

В основном, кредитные программы с переменной ставкой предусматривают покупку вторичного жилья. Есть программы и на приобретение дома с земельным участком, на долевое участие в строительстве – то есть покупку новостройки.

— Какие критерии важны клиенту при выборе программы с переменной или комбинированной процентной ставкой?

Для многих важный критерий выбора программы – как часто пересматривается процентная ставка: один или два раза в год, один раз в квартал (чаще, чем ежеквартально, ставка не изменяется).

Влияет на выбор клиента еще и размер первоначального взноса.

Очень значимый критерий – заложено ли в условиях программы максимальное и минимальное значение процентной ставки: то есть ставка не может опуститься ниже или подняться выше определенного значения. Это залог безопасности и стабильности для клиента. Некоторые банки не прописывают такие ограничения, и это может стать фактором риска во времена экономической неустойчивости, если такие снова наступят.

— Насколько вообще переменные ставки опасны в кризис? И какую ставку лучше выбрать в наше время?

Нужно взвешивать все критерии, подходить к выбору конкретной программы и банка очень разумно и рационально. Выбор строго индивидуален. Он зависит не только от экономики в стране и мире (ипотека – это «длинный рубль», и если она развивается – это говорит об экономической стабильности и хороших прогнозах банков). В не меньшей степени выбор обусловлен и личными обстоятельствами клиента. Возможно, сейчас ему нужен режим экономии, и в первые годы кредитования лучше иметь низкий процент и не думать о досрочном погашении кредита – чтобы направить средства, скажем, на обустройство жилья. А затем, лет через пять, когда квартира будет отремонтирована и облагорожена, финансовая ситуация станет легче – и человек сможет направлять деньги даже на более высокие ипотечные выплаты.

В любом случае, если вы выбираете ипотечную программу самостоятельно, будь то с фиксированной или с переменной ставкой – желательно иметь экономические знания и навыки. Если раньше близко сталкиваться с экономикой вам не приходилось – лучше обратиться к профессионалам.

— Где можно узнать подробную информацию о различных кредитных программах и разных ставках? Кто поможет разобраться в деталях и тонкостях?

В нашей компании уже давно работает Единый ипотечный центр. Для клиентов «Этажей» консультирование и подбор программы – услуга бесплатная. Консультацию с клиентом мы начинаем с вопросов, которые позволяют понять возможности и потребности конкретного покупателя, и определить, выгодно ли для него воспользоваться кредитом с плавающей ставкой. Например, спрашиваем: как быстро вы планируете погасить кредит? Покупатель, к примеру, говорит: «Беру ипотеку на 15 лет, но планирую выплатить за 5, максимум — 7 лет». Кстати, это средний срок, в течение которого большинство заемщиков, по статистике, погашают ипотечный кредит. В этом случае мы можем предложить клиенту кредитные программы, в которых на первые 5-7 лет процентная ставка зафиксирована, а затем становится переменной. Если такое приемлемо – разъясняем подробности подходящих программ разных банков, определяем предпочтительный индикатор, которому он доверяет (Ставка рефинансирования, Индекс потребительских цен или MosPrime), выбираем соответствующий банк, работающий с нужным индикатором, и просчитываем, сколько клиент сможет в реальности сэкономить. Кстати, подать заявку на ипотеку можно тут же на месте — в офисе присутствуют сотрудники семи ведущих банков. Решение об одобрении оперативно сообщает покупателю брокер – так цикл сделки в разы сокращается, что освобождает клиенту время для тщательной подготовки к новоселью!

Беседовала Елена КОРН

kvobzor.ru

Ипотека на жилье с переменной ставкой

Иногда на протяжении действия кредитного договора ставка по ипотеке может изменяться. Происходит это из-за скачков финансовых индексов (например, ставки рефинансирования ЦБ РФ или западных бирж Euribor, Libor или MosPrime). Банки пересматривают ставки ежегодно, что влияет на ежемесячные выплаты и избавляет заёмщиков от необходимости перекредитовываться в случае резких скачков индексируемого показателя.

Несмотря на риски, связанные с переменной ставкой, такая программа кредитования может стать выгодной для любого заемщика. Почему? Давайте разберемся.

Расчет процентной ставки

Ставка рассчитывается по следующей формуле: маржа банка (фактический доход финансового учреждения в виде процентов) + переменный индикатор (средневзвешенный показатель ставки на межбанковском кредитном рынке) = переменная ставка в процентах. Это принцип расчета делит риски между кредитором и заёмщиком.

Как правило, банки пересматривают величину процентной ставки или раз в год/полгода или раз в 3 месяца.

Преимущества переменных ставок по ипотечному кредиту

  • Ипотечный кредит с переменной ставкой обходится на 1–2% дешевле, чем ипотека с фиксированным процентом.
  • При уменьшении инфляции ипотека будет гаситься быстрее.
  • При выборе любого срока кредитования величина процентной ставки будет неизменной.

Плавающая (переменная) ипотечная ставка может быть и преимуществом, и недостатком одновременно, так как колебания на рынке способны спровоцировать ее рост. В этом случае предусмотрен предел высокой ставки — она не может быть больше установленной величины.

Некоторые банки предлагают свои клиентам воспользоваться смешанной ипотечной ставкой — на протяжении определенного времени банк делает фиксированную ставку, а затем переменную.

Каждый заёмщик выбирает более выгодную для себя программу банка. Мы рекомендуем тщательно изучать условия каждой из них. Например, банк Открытие предлагает рассчитать сумму ежемесячных выплат онлайн, минимальный первоначальный взнос (20%) и помощь квалифицированных сотрудников.

credits-on-line.ru

Чем опасен ипотечный кредит с переменной ставкой


Ипотечные заемщики в нашей стране вновь активизировались, беря рискованные кредиты с переменной ставкой

Согласно статистическим данным, доля таких кредитов только в крупных российских банках за три года после кризиса возросла практически с нуля до 40 процентов. А ведь именно эта категория заемщиков в разгар финансового кризиса 2008 года наиболее сильно подверглась риску неуплаты по своим кредитным обязательствам.

Вообще платежи по кредитам с переменной ставкой возросли в период кризиса в несколько раз, в то время как доходы заемщиков в этот период сильно уменьшились. Но, несмотря на прошлые проблемы, русский человек привык полагаться на привычное авось. Кроме прочего, стабильные 2010 и 2011 годы вернули потенциальным заемщикам веру в светлое экономическое будущее.

Что же подстегивает граждан брать такую неоднозначную ипотеку, в каких случаях заемщикам имеет смысл ввязываться в подобные авантюры и как им при этом минимизировать свои риски?

Вообще, ипотечный продукт с переменной ставкой обычно привязан для рублевых кредитов к ставке рефинансирования Банка РФ и к значению индекса MosPrime, а для долларовых или еврокредитов – к значениям индексов Libor или Euribor.

К одному из этих значений добавляется процент, который является маржой банка. Основную же роль в ипотеке с переменной ставкой играет ее изменение. То есть клиент принимает риск изменения процентной ставки на себя в случает изменения экономической ситуации или изменения курса валюты.

В 2008 году в связи с гипертрофированным ростом рыночных индикаторов, к которым привязываются переменные ставки, их уровень составил около 40% годовых. Для множества клиентов это привело к росту ежемесячного платежа в два-три раза.

Однако тут нужно знать и о том, что плавающие ставки по ипотечному кредиту могут не только расти, но и снижаться, и в этом случае заемщик получает значительную выгоду от стабилизации экономики и ему нет необходимости прибегать к рефинансированию своего кредита. А вот в случае финансовых потрясений и изменений валютных курсов этих заемщиков ждут весьма серьезные испытания. Например, вспомним практически 50% рост курса доллара по отношению к рублю в период кризиса, и станет понятно, что риски у таких заемщиков куда выше, чем вероятная выгода, поскольку она исчисляется лишь несколькими процентами, в то время как риск исчисляется десятками процентов.

Так почему же несмотря на такой неприятный недавний опыт российские ипотечные заемщики вновь заинтересовались этим видом ипотеки?

Скорее всего, главным толчком послужила стабилизация экономики и снижение основных индексов – MosPrime, Libor и Euribor. Кроме того у переменной ставки по ипотеке есть и другие существенные преимущества. Например, процентная ставка по кредиту с переменной ставкой не зависит от срока кредитования, а это существенно увеличивает выгоду для тех заемщиков, которые берут кредит на длительный срок. При выдаче кредита продукт с переменной ставкой на 1% дешевле кредита с фиксированной ставкой на самый маленький срок – до 7 лет.

В наших экономических условиях этот кредит востребован наиболее грамотными в финансовом отношении заемщиками, рассчитывающими на досрочное погашение, а также теми, кто склонен к риску.

Клиентов привлекает то, что это наиболее дешевый продукт – разница между кредитом с фиксированной и переменной ставкой составляет 1,15-1,6%. Клиенты, выбирающие кредиты с переменной или комбинированной процентной ставкой, имеют доходы выше среднего и планируют погасить ипотечный кредит в течение трех-пяти лет.

Поэтому банкиры весьма охотно идут навстречу любителям острых ощущений и готовы фиксировать риски по кредитам с плавающей ставкой. Опять же — ставка по кредиту с переменной ставкой пересматривается не чаще одного раза в год, поэтому у клиента есть возможность подготовиться к смене заранее.

Также заемщик может взять ипотеку с комбинированной ставкой, где на 5 или 7 лет ставка является фиксированной, правда и средний срок кредита в РФ составляет именно 5-7 лет.

Из 57 основных банков-участников ипотечного рынка кредиты с переменной ставкой предлагают в рублях 18 банков, а в валюте — 12 банков. Сейчас доля кредитов с комбинированными ставками стремительно растет.

Перспектива у этого ипотечного продукта есть, поскольку в основе переменной ставки лежит более правильный подход с точки зрения ценообразования долгосрочных кредитов. К примеру, в странах с развитым ипотечным рынком продукты с переменной ставкой занимают значительную долю рынка – более 50 процентов.

Однако для успешного развития данного вида кредита и его роста необходима стабилизация экономики и ее уверенное развитие в течение нескольких лет подряд. Видимо, поэтому перспективы развития ипотеки с переменными ставками именно в нашей стране абсолютно неясны – и прежде всего из-за непонятности развития экономической ситуации в стране в целом и в среднесрочной перспективе в частности. 

www.km.ru

Переменная ставка по ипотеке | MyBroker

Зачастую наблюдается не очень приятная для заемщика тенденция, когда ставка по банковскому кредиту возрастает, а уровень дохода остается прежним или, наоборот, снижается. Переменная ставка по кредиту в данном случае – идеальный вариант для должника. Она может подвергаться изменениям на протяжении всего срока действия кредитного договора.

Что означает переменная ставка по ипотечному кредиту?

Переменная ставка по кредиту зависит от изменений финансовых показателей:

  • Ставки рефинансирования Центрального банка.
  • Euribor – средневзвешенной процентной ставки по межбанковским займам, которые предоставляются в евро.
  • Libor – средневзвешенной процентной ставки по межбанковским кредитам, которые предоставляются банковскими учреждениями, выступающими на межбанковском рынке Лондона.
  • MosPrime – индикативной ставки предоставления кредитов (депозитов) в рублях на денежном рынке Москвы.

Как правило, расчет ставки по данному кредиту происходит с учетом одного из вышеуказанных индексов. Все зависит от того, какой в кредитном договоре был прописан индекс. Также берется во внимание размер банковской маржи.

Ставки пересматриваются ежегодно. Благодаря этому клиентам при падении ставок на ипотечном рынке недвижимости не нужно перекредитовываться. Но следует помнить, что данный вид процентов по ипотечному кредиту попадает в зону риска, поскольку может быть как снижена стоимость займа, так и увеличена.

Главные преимущества переменной ставки по кредиту

Но все же переменные ставки, по сравнению с фиксированными ставками, имеют одно существенное преимущество. В подобного рода ипотечных программах предусмотрен механизм защищенности в случае резкого возрастания финансовых индексов.

Суть защиты заключается в наличии максимальной и минимальной величины процентной ставки по займу. Некоторые банковские учреждения предлагают клиентам смешанные процентные ставки.

Проценты могут фиксироваться лишь на определенный промежуток времени, а потом становиться переменными. Срок фиксированной ставки составляет от одного года до десяти лет.

Как правило, в первые годы при погашении ипотечного займа львиную долю платежа составляют проценты, а меньшую – сама сумма долга. С течением времени ситуация начинает прямо пропорционально изменяться. Поэтому данный подход является довольно выгодным, даже тогда, когда происходит возрастание переменной ставки.

2017-08-13,
Администратор.

mybroker.help

Переменная ставка по ипотечному кредиту.

Опция  «Переменная ставка»

Опция «Переменная ставка» была разработана для граждан, которые планируют свои расходы, ориентируясь на текущую экономическую ситуацию.  Платеж по кредиту для заемщика не меняется, фиксируется на весь срок и не зависит от изменения процентной ставки. Это исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. При изменении ставки по кредиту меняется его срок.

АО «ДОМ.НН» запустило ипотеку с переменной ставкой в январе 2016 года. За это время индекс потребительских цен опустился ниже целевого ориентира Банка России. Это обусловливает вероятность опережающего снижения ключевой ставки и ставок кредитования. Вслед за инфляцией снизилась «Переменная ставка», что позволяет заемщикам, оформившим ее в начале 2016 года, сейчас значительно экономить на платежах по ипотеке.

Переменная ставка -переменная величина, зависящая от индекса потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации и подлежащая ежеквартальному плановому пересчету. Новое значение процентной ставки начинает действовать с первого календарного дня календарного квартала (соответственно, с 1 января, 1 апреля, 1 июля, 1 октября) по последний календарный день календарного квартала (соответственно, по 31 марта, 30 июня, 30 сентября, 31 декабря).

Ставка на III квартал 2017 — 9,23%

Ставка на IV квартал 2017 — 6,45%

Ставка ежеквартально пересчитывается  при изменении уровня инфляции (по  данным Росстата), увеличивая или уменьшая срок кредита

Опцию возможно применять со следующими ипотечными продуктами/опциями:

Порядок погашения кредита (займа)

    1. Погашение осуществляется равными на протяжении всего срока ипотечного кредита (займа) аннуитетными платежами.
    2. Изменение размера аннуитетного платежа осуществляется только при ненадлежащем исполнении заемщиком обязательств по личному страхованию.
    3. Погашение кредита (займа) производится фиксированными на протяжении всего срока платежами

Преимущества опции:

  • Фиксированный ежемесячный платеж на весь срок кредита

Ежемесячный платеж фиксируется в кредитном договоре на весь срок кредитования и не зависит от изменения процентной ставки или погашения части долга досрочно.

  • Более короткий срок кредитования при снижении уровня инфляции

Плановый срок погашения в 2 раза ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой с аналогичными параметрами при сохранении динамики снижения инфляции в соответствии с целевыми показателями Банка России.

Процентная ставка может дополнительно увеличиваться:

Надбавки к процентной ставке
НадбавкаСтавка
Отсутствие страхования Жизни+0,7%
Cправка о доходах по форме КП НО «ДОМ.НН»+0,5%
Опция «Легкая ипотека»+0,5%

Подробные условия предоставления ипотечного кредита у наших консультантов:

г. Нижний Новгород, ул. Полтавская 26, тел: +7 (831) 433-69-10; +7 (831) 2-830-730 e-mail: nika@ipotekann.ru

www.ipotekann.ru

Виды процентных ставок по ипотеке

Процентные ставки по ипотечным кредитам устанавливаются в трех формах:

Фиксированная процентная ставка

Фиксированная процентная ставка определяется один раз при оформлении ипотеки и в дальнейшем не изменяются, так как зафиксированы в договоре. В варианте начисления процентов по фиксированной ставке может быть два периода, в которых процентные ставки разные, хотя их уровень определен заранее:

  • платежи по кредиту, которые делаются до оформления залога приобретаемой в ипотеке недвижимости — в этот период ставка повышенная;
  • платежи по кредиту, которые делаются после оформления залога приобретаемой в ипотеку недвижимости — в этот период ставка снижается до обычного уровня.

Вариант установки фиксированной процентной ставки имеет свои плюсы и минусы.

Минус — в том, что текущий уровень фиксированной ставки может быть выше уровня переменной ставки, что приводит к более высокому ежемесячному платежу по кредиту. В случае ипотечного кредита, когда сумма кредита большая и сначала выплачиваются в основном проценты (при аннуитете), даже незначительное увеличение процентной ставки приводит к значительному увеличению платежа.

Плюс — в том, что платежи заранее известны и не будут изменяться под влиянием изменений в экономической ситуации. Со временем аннуитетные платежи (с одинаковой суммой в течении срока кредита) относительно уменьшаются, так как размер платежа одинаков, а деньги со временем дешевеют из-за инфляции.

Переменная процентная ставка

Переменная процентная ставка устанавливается по определенной формуле, закрепляемой в договоре, виде базовой ставки и дополнительного процента.

Например:

  • ставка по ипотечному кредиту в рублях = ставка MosPrime6m + 5%
  • ставка по ипотечному кредиту долларах США = ставка LIBOR USD 6m + 6%
  • ставка по ипотечному кредиту в евро = ставка EURIBOR 6m +6%

Как и в случае фиксированных ставок, на срок до оформления залога объекта недвижимости, приобретаемого по ипотеке, процент может повышаться.

Базовые ставки MosPrime, LIBOR, EURIBOR — усреднённые ставки по межбанковским кредитам на рынках соответственно России (рубли), Лондона (по доллару, евро и другим валютам) и Европы (евро). Процедуры установки процентных ставок четко прописаны и текущий уровень базовой ставки всегда известен.

Преимущество переменных процентных ставок по кредиту может быть в том, что уровень ставки может быть ниже текущей фиксированной, что уменьшает сумму платежа по ипотеке. Однако ставка может со временем и вырасти — в этом недостаток переменной процентной ставки для ипотечного заёмщика. Ведь процентные ставки предсказать невозможно.

Посмотрим на текущий уровень процентной ставки LIBOR для доллара США на 6 месяцев:

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

Базовая ставка очень низкая, но так было не всегда. Сложно предполагать, как долго еще продлится период крайне низких процентных ставок по доллару США и евро. Посмотрим теперь на изменения базовой ставки в предыдущие годы. Подобным образом они могут изменяться и в будущем:

Ставка Libor 6 месяцев, доллар США

С базовой ставкой по кредитам в рублях похожая картина. Отличие от западного рынка в том, что в России экономическая ситуация может меняться быстрее и сильнее. К примеру, рублёвая базовая ставка MosPrime на 6 месяцев осенью 2011 года выросла примерно на 2,5%.

Существенное изменение рублевой базовой ставки представляется более вероятным, чем существенное изменение базовой ставки по иностранным валютам. Причина этого не только в том, что невелик объем кредитов, депозитов и других финансовых инструментов, доходность которых определяется с помощью MosPrime. Относительно США и западноевропейских стран государственный долг, выраженный в национальной валюте, в России невелик. Поэтому органам государственного регулирования в России, в отличие от США и стран западной Европы, намного менее важно удерживать процентную ставку низкой. Там же резкое повышение ставок может привести к серьезному бюджетному кризису, а также кризисам на рынках жилья и облигаций. Но, к сожалению, нельзя воспользоваться преимуществом низкой без того, чтобы взять на себя валютный риск.

Совет: Возможно, вариантом который будет лучше остальных вариантов по ипотеке в валюте, является ипотека в иенах. По сравнению с периодами «финансового кризиса» и «кризиса суверенных долгов в еврозоне» ситуация в Японии изменилась, и ипотека в иене кажется мне менее опасной. Очень маловероятно, что процентная ставка в иенах будет расти: государственный долг Японии, выраженный в иенах, очень велик и просто чтобы избежать финансового коллапса власти Японии не могут пойти на более или менее значительное (выше нескольких процентов) повышение процентных ставок. В длительной перспективе укрепление иены к основным валютам маловероятно, так как Банк Японии агрессивно смягчает денежную политику и предложение иены быстро растёт, что должно оказывать давление в сторону снижения курса иены. Кроме того, бюджетная консолидация (т.е. ликвидация дефицита бюджета) также видится мне маловероятной. Это второй по важности фактор давления на курс иены. Таким образом, при минимальной процентной ставке по кредиту в иене, валютный риск, скорее, будет меньше чем в отношении доллара или франка.

— так я вижу ситуацию на август 2013 г.

Но вернёмся к переменной ставки по кредитам в рубля. Как видно по графику ставки MosPrime на 6 месяцев, меняется она сильнее, чем LIBOR:

Ставка MosPrime 6 месяцев

Однако величина риска, связанного с переменной процентной ставкой в рублях, становится понятной, если посмотреть на изменение MosPrime (6 мес.) за несколько лет:

Ставка MosPrime, 6 месяцев

2008-2009 годы — примеры, до каких значений за счёт изменения базовой ставки может доходить переменная процентная ставка по ипотечному кредиту.

Комбинированная процентная ставка

В этом случае несколько лет платежи по ипотечному кредиту платятся по фиксированной процентной ставке, а далее — платятся по переменной ставке. В случае, когда выплата ипотечного кредита планируется в относительно короткий срок, это может быть вариантом с относительно небольшим риском.

www.42money.ru

Ипотечный кредит с переменной ставкой


В стране снова вырос процент ипотеки. По статистике количество таких кредитов возросло в несколько раз в последнее время. И это удивительно, так как именно эти заемщики пострадали во время кризиса.

Сумма выплат по таким кредитам возросла в несколько раз во время кризиса, а доходы должников уменьшились. Но, полагаясь на авось, русский человек снова берет такие кредиты. Возможно экономически стабильные годы, 2010 и 2011, убедили заемщиков в возможности благоприятного финансового будущего.

Что же стимулирует к оформлению такой опасной ипотеки? Имеет ли смысл совершать такие авантюры и как уменьшить риски?

Ставка рефинансирования банка РФ определяет ипотечный кредит с переменной ставкой. Это в случае с рублевыми кредитами. Валютные кредиты определяются значениями Libor.

К этому значению прибавляется процент, который и есть маржа банка. Изменение переменной ставки играет основную роль в кредите с переменной ставкой. Так клиент принимает риски всех изменений на себя.

Переменные ставки обычно привязываются к определенным рыночным индикаторам. В 2008 году эти индикаторы значительно возросли и с ними выросли и переменные ставки. Увеличение достигло 40%. Для рядовых заемщиков такой рост вылился в увеличение выплат в два-три раза.

Правда, плавающие ставки могут и уменьшиться. Тогда заемщик выиграет от укрепления экономики. А в пору кризиса такие заемщики теряют деньги. Учитывая, что у нас в стране возможен многопроцентный рост курса валюты по отношению к рублю, понятно, что потери могут составить значительные суммы. Это десятки процентов, если считать в процентах. А выгода при стабилизации экономики составляет всего несколько %. Риск определенно больше. При этом потери по кредиту клиент несет в момент нестабильности, то есть в самый неудобный для этого момент.

Так отчего же российским заемщикам снова стала интересна ипотека с плавающими ставками?

У таких предложений есть свои выгоды. Например, проценты по кредиту не зависят от срока его погашения. Это удобно для тех, кто берет деньги на длительный срок. При оформлении кредита, заем с переменной ставкой в среднем на 1% дешевле, чем заем с постоянной.

В России этот вид ипотеки чаще нравится тем, кто лучше экономически подкован и рассчитывает на длительное погашение и тем, кто склонен к риску. Чаще всего заемщики, которые выбирают ипотеку с плавающей ставкой, имеют доход выше среднего и хотят погасить кредит за 3-5 лет.

Владельцы банков с удовольствием облегчают жизнь заемщикам, которые хотят воспользоваться таким кредитом. Они готовы закрепить риски по кредитам с переменной ставкой. С другой стороны риск не так уж и велик, ведь размер ставки не может пересматриваться чаще, чем один раз в год. У клиента имеется шанс подготовиться заранее.

Заемщик может подписать договор о фиксировании ставки на 5 – 7 лет. Этот вид кредита называется: ипотека с комбинированной ставкой. При этом и средний срок кредита в России не превышает этих цифр.

Вообще сейчас ипотечные кредиты предложены в 57 банках. Из них 18 предоставляют возможность взять кредит с переменной ставкой в рублях. В валюте ипотека с плавающей ставкой тоже выдается в 12 банках. В настоящее время количество кредитов с комбинированными ставками быстро увеличивается.

У такого кредитного продукта, как ипотека с переменной ставкой есть будущее. Например, в странах Запада половина заемщиков предпочитают кредиты с переменной ставкой. В основе плавающей ставки заложен более правильный принцип образования цены на кредит на длительный срок.

Но для благополучного развития данного вида кредитования нужна стабильная экономика с устойчивой тенденцией роста в течение нескольких лет.

Currencyhistory.ru


Советуем по теме:

Новости:

www.currencyhistory.ru

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о